【正文】 2 . 3 的 8% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 工業(yè)用地取8 3 建筑安裝工程費(fèi) 1, 1, 1, 1, 1, 土建工程造價(jià) 安裝工程造價(jià) 裝修工程造價(jià) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)3 管理費(fèi)用 1 + 2 的 4%4 投資利息 1 + 2 + 3 的 5 . 5 8 % 按建設(shè)期一半計(jì)算，建設(shè)期按客觀實(shí)際計(jì)算5 銷售稅費(fèi) 1+2+3+4的 %6 開發(fā)利潤(rùn) 取 1 + 2 + 3 + 4 + 5 項(xiàng) 5% （成本利益）7已發(fā)生設(shè)施、設(shè)備及其它款項(xiàng)8 單價(jià)合計(jì)( 元/ ㎡) 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1 ～ 6 項(xiàng)之和9 成新率 10 折舊后單價(jià)( 元/ ㎡) 1, 1, 1, 1, 1, 1,11 建筑面積（㎡） 1, 1, 1, 1,12 評(píng)估價(jià)值( 萬(wàn)元) 1, 房地產(chǎn)評(píng)估成本測(cè)算表 中國(guó)最大管理資源中心 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 20 七、估價(jià)結(jié)果確定 本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò) 周密測(cè) 算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估總價(jià)值（ 不 包括土地使用權(quán)價(jià) 值）為 1, 萬(wàn)元， 人民幣大寫： 壹仟零壹拾叁萬(wàn)伍仟捌佰 圓整。 根據(jù)對(duì) 房屋的實(shí)地勘察、詢問(wèn)房屋的歷史情況，借助于《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》按分部打分確定建筑物的成新率； 具體公式如下： 打分法成新率＝結(jié)構(gòu)部分得分 Ｇ＋裝修部分得分 Ｓ＋建筑設(shè)備部分得分 Ｂ Ｇ 結(jié)構(gòu)部分各分部權(quán)重； Ｓ 裝修部分權(quán)重； Ｂ 建筑 設(shè)備部分權(quán)重； 評(píng)估案例 房產(chǎn)約建成于 1999 年，從現(xiàn)場(chǎng)勘查看 該 房產(chǎn)維護(hù)保養(yǎng)較好，結(jié)合年 限折 部 位 評(píng) 分 得分 權(quán)重 取值 部位 基本情況 標(biāo)準(zhǔn)分 評(píng)估分 主體結(jié)構(gòu)部分 基礎(chǔ) 保持完好 20 18 87 框架 保持完好 40 35 墻體 基本完好 20 18 屋面 排水暢通 10 8 地面 面層完好，水泥地面 10 8 G部分得分 100 87 裝修 部分 內(nèi)外裝修 基本完好 40 34 74 門 窗 開關(guān)靈活、略有損壞 60 40 S部分得分 100 74 設(shè)備 部分 水衛(wèi)等 基本具備 50 40 85 電 照明良好 50 45 B 部分得分 100 85 打分法成新率（ %） =87+74+85= 沈陽(yáng) 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 18 舊法和現(xiàn)場(chǎng)打分法， 取 該 房產(chǎn)成新率為 85%。其基本實(shí)施步驟： 沈陽(yáng) 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 15 １、搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等； ２、測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格； ３、測(cè)算折舊； ４、求取積算價(jià)格。但由于該房產(chǎn)使用途徑為生產(chǎn)用房，該房產(chǎn)價(jià)值的上升主要體現(xiàn)在其所占土地的土地使用權(quán)價(jià)值的上升 。該房產(chǎn)東鄰沈鐵公路，西側(cè)為規(guī)劃地，南側(cè)為二臺(tái)子樹脂化工廠，北臨規(guī)劃路。 （ 11）號(hào)房產(chǎn)：成品庫(kù)，混合結(jié)構(gòu)，為單層庫(kù)房，建筑面積： 1,。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，沈陽(yáng) 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 14 整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)實(shí)物狀況，確定其成新率為 85%。熬煉車間外墻刷涂料，室內(nèi)為水地砂漿地面，內(nèi)墻墻面為混合砂漿，外門為鐵門，鋁合金窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。 （ 7）號(hào)房產(chǎn)：車間 D，混合結(jié)構(gòu)，為單層廠房，建筑面積： 1, 平方米。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)實(shí)物狀況，確定其成新率為 85%。車間 B外墻刷涂料，室內(nèi)為 水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面為混合砂漿，鐵門，鋼窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。 沈陽(yáng) 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 13 （ 3）號(hào)房產(chǎn)：車間 A，混合結(jié)構(gòu)，為單層廠房，建筑面積： 平方米。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)實(shí)物狀況，確定其成新率為 80%。估價(jià)報(bào)告超過(guò) 12個(gè)月 后，估價(jià)結(jié)果一般應(yīng)失效。 十、估價(jià)程序 了解委估房 產(chǎn)的情況，明確估價(jià)范 圍和對(duì)象； 簽署房地產(chǎn) 價(jià)格評(píng)估 委托書； 沈陽(yáng) 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 9 確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)； 確定房產(chǎn)估價(jià)方案； 現(xiàn)場(chǎng)勘察、核實(shí)房產(chǎn)、驗(yàn)證有關(guān)資料； 對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行技術(shù)分析，收集相關(guān)資料，選擇估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)定估算； 撰寫估價(jià)報(bào)告書； 經(jīng)全面審核后簽發(fā)估價(jià)報(bào)告； 向委托方提交估價(jià)報(bào)告書。本次評(píng)估對(duì)房 產(chǎn)的市場(chǎng)情況及其自身的界定，均以其在估 價(jià)時(shí)點(diǎn) 2020 年4月 4日的狀況為準(zhǔn)。房產(chǎn)價(jià)格受沈陽(yáng) 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 8 土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房 產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。 沈陽(yáng) 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評(píng)估有