【正文】 7 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 二 ○○六 年 四 月 四 日 。本次評估對房 產(chǎn)的市場情況及其自身的界定，均以其在估 價(jià)時(shí)點(diǎn) 2020 年4月 4日的狀況為準(zhǔn)。估價(jià)報(bào)告超過 12個(gè)月 后，估價(jià)結(jié)果一般應(yīng)失效。 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 13 （ 3）號(hào)房產(chǎn)：車間 A，混合結(jié)構(gòu)，為單層廠房，建筑面積： 平方米。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場觀測實(shí)物狀況，確定其成新率為 85%。熬煉車間外墻刷涂料，室內(nèi)為水地砂漿地面，內(nèi)墻墻面為混合砂漿，外門為鐵門，鋁合金窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。 （ 11）號(hào)房產(chǎn)：成品庫，混合結(jié)構(gòu)，為單層庫房，建筑面積： 1,。但由于該房產(chǎn)使用途徑為生產(chǎn)用房，該房產(chǎn)價(jià)值的上升主要體現(xiàn)在其所占土地的土地使用權(quán)價(jià)值的上升 。 根據(jù)對 房屋的實(shí)地勘察、詢問房屋的歷史情況，借助于《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》按分部打分確定建筑物的成新率； 具體公式如下： 打分法成新率＝結(jié)構(gòu)部分得分 Ｇ＋裝修部分得分 Ｓ＋建筑設(shè)備部分得分 Ｂ Ｇ 結(jié)構(gòu)部分各分部權(quán)重； Ｓ 裝修部分權(quán)重； Ｂ 建筑 設(shè)備部分權(quán)重； 評估案例 房產(chǎn)約建成于 1999 年，從現(xiàn)場勘查看 該 房產(chǎn)維護(hù)保養(yǎng)較好，結(jié)合年 限折 部 位 評 分 得分 權(quán)重 取值 部位 基本情況 標(biāo)準(zhǔn)分 評估分 主體結(jié)構(gòu)部分 基礎(chǔ) 保持完好 20 18 87 框架 保持完好 40 35 墻體 基本完好 20 18 屋面 排水暢通 10 8 地面 面層完好，水泥地面 10 8 G部分得分 100 87 裝修 部分 內(nèi)外裝修 基本完好 40 34 74 門 窗 開關(guān)靈活、略有損壞 60 40 S部分得分 100 74 設(shè)備 部分 水衛(wèi)等 基本具備 50 40 85 電 照明良好 50 45 B 部分得分 100 85 打分法成新率（ %） =87+74+85= 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 技術(shù)報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 18 舊法和現(xiàn)場打分法， 取 該 房產(chǎn)成新率為 85%。 評估 案例 重置價(jià)格的測算過程 ⑴ 、前期工程費(fèi)：是指用于總體規(guī)劃，設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究，水文地質(zhì)勘察，概預(yù)算編審等費(fèi)用。 三、市場背景分析 待估對象位于沈陽市東陵區(qū)榆林大街，地處于東陵區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，是東 陵區(qū)工廠基業(yè)較聚集的地方。材料庫外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面為混合砂漿，屋頂為彩鋼板，外門為鐵門上翻門，塑鋼窗。該房產(chǎn)現(xiàn)正常使用，整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，結(jié)合使用年限及現(xiàn)場觀測實(shí)物狀況，確定 其成新率為 80%。 （ 5）號(hào)房產(chǎn)：磁漆車間，混合結(jié)構(gòu)，為三層廠房，建筑面積： 1,。原材料庫外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻為紅磚勾縫，鋼屋架上鋪石棉瓦，外門為鐵門，西側(cè)外墻部分墻皮脫落。 十二、估價(jià)作業(yè)日期 二 ○○六 年 四 月 四 日至二 ○○六年 四 月 十 日 。 （ 3）替代原則 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格將趨于一致，這一原理同樣適用于房產(chǎn)市場。房產(chǎn)整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。房產(chǎn)整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。房產(chǎn)整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。房產(chǎn)整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。房產(chǎn)整體維護(hù)保養(yǎng)狀況一般。其《房屋所有權(quán)證》證號(hào)：沈房權(quán)證東陵字第 001810號(hào) ，幢號(hào)： 1852，登記卷號(hào)： 22243；混合結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)為一層，建筑面積： 平方米，設(shè)計(jì)用途為廠房，產(chǎn)別為私企產(chǎn)。 本次評估所確定的房 產(chǎn)價(jià)格是在本次評估特定目的 及限制條件下的公開市場價(jià)格，未考慮強(qiáng)制處分、快速變現(xiàn)、處置費(fèi)用 、 交易稅費(fèi)等因素的影響，委托方在利用本報(bào)告結(jié)果時(shí)，應(yīng)予以充分的考慮及重視。 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師： 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師： 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 3 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 一、估價(jià)假設(shè)條件 根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，處 在不斷變化之中影響價(jià)格的各因素，假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是相對靜止不變的； 估價(jià)對象的情況只依委托方提供的證明文件及現(xiàn)場勘察情況為依據(jù)，未經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)； 本報(bào)告所確定估價(jià)對象的價(jià)值， 不包含土地使用權(quán)價(jià)值 ； 本報(bào)告所確定估價(jià)對象的價(jià)值，未考慮所有權(quán)人可能涉及本報(bào)告所指估價(jià)對象依據(jù)法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~ ，并且 以估價(jià)對象不存在任何他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)條件。 五、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行估價(jià)。為完成該項(xiàng)工作，我們組成評估小組，在進(jìn)行了現(xiàn)場勘測和詳細(xì)收集有關(guān)資料的 基礎(chǔ)上，經(jīng)過認(rèn)真分析和詳細(xì)測算之后，現(xiàn)將評估過程與結(jié)果報(bào)告如下： 一、估價(jià)對象 本次估價(jià)對象為 位于沈陽市 東陵 區(qū) 榆林大 街 2 號(hào) 沈陽 院內(nèi) 的 十一處房產(chǎn) ， 總 建筑面積： 9,。 四、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)對象 依據(jù) 本次估價(jià)目的， 并且在 進(jìn)入市場無障礙的前提下， 根據(jù)公開市場原則 ，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 評估 總價(jià)值為 1, 萬元， （ 此價(jià)值不 包含委估房產(chǎn)所應(yīng)分?jǐn)偼恋氐?使用權(quán)價(jià)值 ） 人民幣大寫： 壹仟零壹拾叁萬伍仟捌佰 圓整。 七、本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方應(yīng)對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 本報(bào)告自報(bào)出之日起 12 個(gè)月 內(nèi)有效，在此期間，若估價(jià)對象發(fā) 生變化，并對其價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請估價(jià)機(jī)構(gòu)重新確定估價(jià)價(jià)值。 東鄰 沈鐵公路，西側(cè)為規(guī)劃地 ，南 側(cè)為二臺(tái)子樹脂化工廠 ，北臨 規(guī)劃路。其《房屋所有權(quán)證》證號(hào)：沈房權(quán)證東陵字第 001811號(hào)，幢號(hào)： 1757，登記卷號(hào)： 22244；混合結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)為一層，建筑面積： 平方米，設(shè)計(jì)用途為廠房，產(chǎn)別為私企產(chǎn)。車間 B 外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面為混合砂漿，鐵門，鋼窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。車間 C 外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 6 砂漿地面，內(nèi)墻為紅磚勾縫 ，鐵門，塑鋼窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。熬煉車間外墻刷涂料，室內(nèi)為水地砂漿地面，內(nèi)墻墻面為混合砂漿，外門為鐵門，鋁合金窗，供水、排水、供暖、電照設(shè)施齊全。材料庫外墻刷涂料，室內(nèi)為水泥砂漿地面，內(nèi)墻墻面為混合砂漿，屋頂為彩鋼板，外門為鐵門上翻門，塑鋼窗。 六、價(jià)值定義 本次估價(jià)采用的公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為估價(jià)對象房 產(chǎn)在公開市場上最可能形成的客觀合理價(jià)格。 九、估價(jià)方法 估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了委 估房 產(chǎn)的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的有關(guān)資料 ，認(rèn)為本次評估 的為 房產(chǎn)的價(jià)值，不包含其所占用土地的價(jià)值，因此本次評估采用成本法。 十四、估價(jià)人員 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師： 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師： 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司 沈陽 所屬房產(chǎn) 抵押 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 遼寧 房地產(chǎn)評估有限公司