20xx萬(wàn)科的納稅籌劃萬(wàn)科納稅籌劃分析(編輯修改稿)
2025-01-16 23:16 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 金的繳納。最大的好處在于對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的購(gòu)房者，無(wú)疑是絕佳的購(gòu)房渠道，當(dāng)然首先要求購(gòu)房者繳納定金，現(xiàn)在北京已有這種銷(xiāo)售方式。相對(duì)于其他方式，此種方式在竟?fàn)幜?、稅?fù)上具有一定優(yōu)勢(shì)。此項(xiàng)不僅能推遲營(yíng)業(yè)稅的繳納，而且也能推遲企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間。
公司涉稅行為之二：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房產(chǎn) （1）適用稅收法律、法規(guī): 稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資，投資時(shí)不征營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，也不再征收營(yíng)業(yè)稅。
（2）公司籌劃分析： 以2020年為例，從財(cái)務(wù)報(bào)表可得出信息，萬(wàn)科A 2020年不動(dòng)產(chǎn)（酒店、房屋及建筑物）（如圖），若該減少的不動(dòng)產(chǎn)是以投資的形式對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t能夠節(jié)省的營(yíng)業(yè)稅額為：%= 公司涉稅行為之三:代收各種水、電、煤氣、安裝費(fèi)用等 （1）適用稅收法律、法規(guī): 稅法規(guī)定：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司從購(gòu)房戶(hù)取得的代收款項(xiàng)，如有線(xiàn)電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)、代市政府收取的市政費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。物業(yè)管理公司代有關(guān)部門(mén)收取有線(xiàn)電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)，屬于代收款項(xiàng)，不征營(yíng)業(yè)稅，僅對(duì)其收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。
（2）具體籌劃方案:房地產(chǎn)公司單獨(dú)成立物業(yè)公司，由物業(yè)公司代收這部分費(fèi)用，從而免去這部分營(yíng)業(yè)稅。
下面同樣以2020年萬(wàn)科A的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為例： 從上表可以看出，若公司沒(méi)有單獨(dú)成立的物業(yè)公司，則會(huì)將此部分利潤(rùn)納入營(yíng)業(yè)額一并增收營(yíng)業(yè)稅，且假設(shè)手續(xù)費(fèi)按代收費(fèi)的5%計(jì)算，（1+5%）5%= 而若是單獨(dú)成立物業(yè)管理公司，就只對(duì)收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。即需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為：5%5%= 由此，= (轉(zhuǎn)讓)次數(shù) 我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。現(xiàn)以一案例來(lái)說(shuō)明因增加營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓次數(shù)而導(dǎo)致的重復(fù)納稅情況。
萬(wàn)科的籌劃方法：萬(wàn)科曾為建筑房屋向保利地產(chǎn)借入2億元人民幣，約定借款到期后，萬(wàn)科以開(kāi)發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，萬(wàn)科用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元、城市維護(hù)稅70萬(wàn)元及教育費(fèi)附加30萬(wàn)元(不考慮印花稅和契稅)，以上二項(xiàng)稅合計(jì)1100萬(wàn)元。而保利接受這300套住宅是為了收回萬(wàn)科以前的欠款，而非自用，所以保利拿到這些房子以后還要銷(xiāo)售出去。因此，也要支付相關(guān)稅1100萬(wàn)元，()。300套住房被銷(xiāo)售了兩次，所以交納了兩次營(yíng)業(yè)稅。若保利幫助萬(wàn)科代理銷(xiāo)售這300套住房，住房銷(xiāo)售后，銷(xiāo)售款優(yōu)先償還原先欠款。對(duì)于萬(wàn)科而言，無(wú)論采用房屋抵債還是采用由乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為其代銷(xiāo)房屋的方式，其利益都不受影響。這樣的籌劃使300套住房?jī)H被銷(xiāo)售一次，只需交納一次營(yíng)業(yè)稅，保利實(shí)際可以收回的借款就是2億元了。
二、企業(yè)所得稅的納稅籌劃分析： （一）企業(yè)所得稅的籌劃方法 2020年我國(guó)統(tǒng)一了內(nèi)、外資企業(yè)所得稅法，企業(yè)所得稅法的籌劃對(duì)企業(yè)和國(guó)家都具有重要意義:我國(guó)企業(yè)所得稅采用比例稅率，基本稅率為25%，房地產(chǎn)利潤(rùn)金額較大，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃獲得的稅收利益也會(huì)比較大；國(guó)家為了發(fā)揮稅法調(diào)控納稅人投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境治理的作用，在企業(yè)所得稅法中規(guī)定了多項(xiàng)稅收優(yōu)惠，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了較大的稅收籌劃空間。
房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐中運(yùn)用比較廣的企業(yè)所得稅籌劃方式主要有以下幾種: (l)縮小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額，即通過(guò)縮小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額來(lái)減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)或規(guī)避納稅負(fù)擔(dān)。
(2)利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行籌劃:房地產(chǎn)企業(yè)可以合理利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃，通過(guò)妥善規(guī)劃企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以適用較低或較優(yōu)惠的稅率，使其實(shí)際稅負(fù)最低，達(dá)到節(jié)稅的效果。
(3)延緩納稅期限。
（二）萬(wàn)科A企業(yè)所得稅的籌劃分析： 下面將著重通過(guò)萬(wàn)科A因?qū)ν饩栀?zèng)而享受的稅收優(yōu)惠政策來(lái)分析其納稅籌劃情況： 捐贈(zèng)的金額和期限 %的高票通過(guò)了出資一億元無(wú)償參與汶川地震災(zāi)后重建的預(yù)案。且萬(wàn)科表明此捐建工作預(yù)計(jì)需要35年。
根據(jù)新企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，不超過(guò)年度利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除，超過(guò)部分則不允許。
2020年萬(wàn)科公司的年報(bào)顯示：。*12%=。低于可享受的扣除額。所以，萬(wàn)科公司在該年度的捐贈(zèng)講可以全部稅前扣除。且剩余部分在以后年度也能以同樣的方法節(jié)稅。
而若萬(wàn)科將一億元一次性捐贈(zèng)。
捐贈(zèng)途徑的選擇 萬(wàn)科2020年財(cái)務(wù)報(bào)表指出：“在汶川地震發(fā)生后，公司隨即在專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用授權(quán)額度內(nèi)，捐出人民幣 220 萬(wàn)元。其中向中國(guó)紅十字會(huì)捐出 200 萬(wàn)元，用于四川省巴中市南江縣流壩鄉(xiāng)小學(xué)和興馬鄉(xiāng)衛(wèi)生院的重建工作” 稅法規(guī)定：企業(yè)如通過(guò)中國(guó)紅十字會(huì)、宋慶齡基金會(huì)等慈善機(jī)構(gòu)時(shí)則可以100%稅前列支，不受此比例限制。
所以，萬(wàn)科的這部分支出可以全部稅前扣除。
三、土地增值稅的納稅籌劃分析 （一）有關(guān)房地產(chǎn)土地增值稅的優(yōu)惠政策 我國(guó)從增值稅暫行條例實(shí)施以來(lái)，有關(guān)的免稅和減稅的政策主要涉及以下6個(gè)方面： 若建造普通住宅，增值率未超
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