20xx萬科的納稅籌劃萬科納稅籌劃分析(編輯修改稿)
2025-01-16 23:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 金的繳納。最大的好處在于對經(jīng)濟實力較弱的購房者，無疑是絕佳的購房渠道，當然首先要求購房者繳納定金，現(xiàn)在北京已有這種銷售方式。相對于其他方式，此種方式在竟爭力、稅負上具有一定優(yōu)勢。此項不僅能推遲營業(yè)稅的繳納，而且也能推遲企業(yè)所得稅的繳納時間。
公司涉稅行為之二：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房產(chǎn) （1）適用稅收法律、法規(guī): 稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，投資時不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時，也不再征收營業(yè)稅。
（2）公司籌劃分析： 以2020年為例，從財務(wù)報表可得出信息，萬科A 2020年不動產(chǎn)（酒店、房屋及建筑物）（如圖），若該減少的不動產(chǎn)是以投資的形式對外轉(zhuǎn)讓，則能夠節(jié)省的營業(yè)稅額為：%= 公司涉稅行為之三:代收各種水、電、煤氣、安裝費用等 （1）適用稅收法律、法規(guī): 稅法規(guī)定：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司從購房戶取得的代收款項，如有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費、代市政府收取的市政費等價外費用，應(yīng)當并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費，屬于代收款項，不征營業(yè)稅，僅對其收取的手續(xù)費計算繳納營業(yè)稅。
（2）具體籌劃方案:房地產(chǎn)公司單獨成立物業(yè)公司，由物業(yè)公司代收這部分費用，從而免去這部分營業(yè)稅。
下面同樣以2020年萬科A的財務(wù)數(shù)據(jù)為例： 從上表可以看出，若公司沒有單獨成立的物業(yè)公司，則會將此部分利潤納入營業(yè)額一并增收營業(yè)稅，且假設(shè)手續(xù)費按代收費的5%計算，（1+5%）5%= 而若是單獨成立物業(yè)管理公司，就只對收取的手續(xù)費計算繳納營業(yè)稅。即需要繳納的營業(yè)稅為：5%5%= 由此，= (轉(zhuǎn)讓)次數(shù) 我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復征收的?，F(xiàn)以一案例來說明因增加營業(yè)稅應(yīng)稅項目的轉(zhuǎn)讓次數(shù)而導致的重復納稅情況。
萬科的籌劃方法：萬科曾為建筑房屋向保利地產(chǎn)借入2億元人民幣，約定借款到期后，萬科以開發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，萬科用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅1000萬元、城市維護稅70萬元及教育費附加30萬元(不考慮印花稅和契稅)，以上二項稅合計1100萬元。而保利接受這300套住宅是為了收回萬科以前的欠款，而非自用，所以保利拿到這些房子以后還要銷售出去。因此，也要支付相關(guān)稅1100萬元，()。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業(yè)稅。若保利幫助萬科代理銷售這300套住房，住房銷售后，銷售款優(yōu)先償還原先欠款。對于萬科而言，無論采用房屋抵債還是采用由乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為其代銷房屋的方式，其利益都不受影響。這樣的籌劃使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業(yè)稅，保利實際可以收回的借款就是2億元了。
二、企業(yè)所得稅的納稅籌劃分析： （一）企業(yè)所得稅的籌劃方法 2020年我國統(tǒng)一了內(nèi)、外資企業(yè)所得稅法，企業(yè)所得稅法的籌劃對企業(yè)和國家都具有重要意義:我國企業(yè)所得稅采用比例稅率，基本稅率為25%，房地產(chǎn)利潤金額較大，房地產(chǎn)企業(yè)通過稅收籌劃獲得的稅收利益也會比較大；國家為了發(fā)揮稅法調(diào)控納稅人投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境治理的作用，在企業(yè)所得稅法中規(guī)定了多項稅收優(yōu)惠，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了較大的稅收籌劃空間。
房地產(chǎn)企業(yè)在實踐中運用比較廣的企業(yè)所得稅籌劃方式主要有以下幾種: (l)縮小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額，即通過縮小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額來減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)或規(guī)避納稅負擔。
(2)利用稅收優(yōu)惠進行籌劃:房地產(chǎn)企業(yè)可以合理利用稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃，通過妥善規(guī)劃企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，以適用較低或較優(yōu)惠的稅率，使其實際稅負最低，達到節(jié)稅的效果。
(3)延緩納稅期限。
（二）萬科A企業(yè)所得稅的籌劃分析： 下面將著重通過萬科A因?qū)ν饩栀浂硎艿亩愂諆?yōu)惠政策來分析其納稅籌劃情況： 捐贈的金額和期限 %的高票通過了出資一億元無償參與汶川地震災后重建的預案。且萬科表明此捐建工作預計需要35年。
根據(jù)新企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12%的部分，準予扣除，超過部分則不允許。
2020年萬科公司的年報顯示：。*12%=。低于可享受的扣除額。所以，萬科公司在該年度的捐贈講可以全部稅前扣除。且剩余部分在以后年度也能以同樣的方法節(jié)稅。
而若萬科將一億元一次性捐贈。
捐贈途徑的選擇 萬科2020年財務(wù)報表指出：“在汶川地震發(fā)生后，公司隨即在專項建設(shè)費用授權(quán)額度內(nèi)，捐出人民幣 220 萬元。其中向中國紅十字會捐出 200 萬元，用于四川省巴中市南江縣流壩鄉(xiāng)小學和興馬鄉(xiāng)衛(wèi)生院的重建工作” 稅法規(guī)定：企業(yè)如通過中國紅十字會、宋慶齡基金會等慈善機構(gòu)時則可以100%稅前列支，不受此比例限制。
所以，萬科的這部分支出可以全部稅前扣除。
三、土地增值稅的納稅籌劃分析 （一）有關(guān)房地產(chǎn)土地增值稅的優(yōu)惠政策 我國從增值稅暫行條例實施以來，有關(guān)的免稅和減稅的政策主要涉及以下6個方面： 若建造普通住宅，增值率未超
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