徐州市久隆鳳凰城營銷方案設計(doc19)-營銷策劃(編輯修改稿)
2024-09-18 16:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 續(xù)的增 長。 （ 2） 銷售率空置率 高 ，地域分化明顯 近幾年 ， 購房低息 貸款 、 減免稅費 、 戶籍制度的松動是刺激居 民購房的三大政策因素 。 但是 ， 在銷售率回升的同時 ， 空置率也在上升 ， 達到 12020 萬平方米 ，其中 ， 空置期一年以上的為 4000 萬平方米 ， 占當年房屋竣工面積的 %， 高于國際警戒線 10%。 對于空置率的確值得我們細思量 。 首先 ， 空置率上升無論何種原因都不是一個好現(xiàn)象 ， 空置率高意味供給與需求的不匹配 、 占壓銀行資金多 ，由此會影響資源的優(yōu)化配置 。其次，地域差 別 。 即便是在國內(nèi) ， 不同地區(qū)經(jīng)濟實力的強弱 ， 其對空置商品房屋的承受能力也大不相同 。再次 ，減免稅動機 。 中國房地產(chǎn)市場的一大特點是賣 “ 期房 ”， 許多開發(fā)商以此來解決自有資金和 銀行借貸資金不足的問題 ， 而房屋 產(chǎn)權(quán)過戶 多要等待有減免稅費機會的 “ 房展會 ” 之后辦理 ， 這也會導致一定時間內(nèi)空置率的上升 。 鑒于上述分析 ， 我們認為 ， 全國商品房屋的銷售率在穩(wěn)步上升 ， 總體形勢樂觀 。 但是 ， 對連續(xù)幾年銷售率低于全國的平均水平、且施工面積和新開工面積較大的城市和地區(qū)應給予關(guān)注 。 鑒于銷售率和空置率是房地產(chǎn)前期投資經(jīng)營活動的一個結(jié)果 ， 因此 ， 全面 地、 動態(tài)地分析新開工面 積 、 施工面積 、 竣工面積和拆遷面積的聯(lián)動關(guān)系 ， 才能對銷售率和空置率的變化做出正確判斷 。 （ 3） 價格基本平穩(wěn) ， 結(jié)構(gòu)變化突出 2020 年 19 月份 ， 全國一些大中城市的房屋銷售價格漲幅較快 。 其中 ， 寧波 、 南昌 、 杭州 、 青島 、 上海和廈門的銷售價格指數(shù)分別為 、 、 、 和 ， 漲幅超前 。 2020 年，商品房全國銷售了 2103 平方米，增長了 ％，商品住宅的平均銷售價格 1951 元，增長 ％，營業(yè)用房平均售價 3221 元，增長了 ％。商品住宅的銷售價格增長速度最大 ，除寫字 樓房價下降以外，其他都上升。 但是 ， 全國總體平均價格的走勢力基本平穩(wěn) ， 特別是與百姓相關(guān)的商品住宅價格漲幅很小 ， 在北京等大城市還出現(xiàn)了小幅回落 。 總的來說，盡管近幾年住宅建設一直保持較高的增長速度，城鎮(zhèn)人均住房面積有了較快提高，但與發(fā)達國家人均住房面積相比、與人民群眾日益增 長的住房需求相比尚有較大差距。 2020年底我國人均住房建筑面積 ，正好處在中等收入國家人均住房水平上。世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到 3035 平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù) 量的增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間，我國住房潛在需求量還相當大。今后 10 年，我國的住房建設會有持續(xù)的發(fā)展。 一九九八年以來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進，中國房地產(chǎn)投資快速增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?？傮w上看， 繼續(xù)保持了供求兩旺 ， 供求總量基本平衡 ， 供應結(jié)構(gòu)漸趨合理 ， 價格走勢平穩(wěn)的良好發(fā)展勢頭 ， 當前全國房地產(chǎn)市場發(fā)展是健康的，總量基本平衡，結(jié)構(gòu)有所改善，市場供銷旺盛，價格基本穩(wěn)定。 我國商品房空置面積大，但投資增速同比已有所下滑 ，市場自身的力量正在起作用?？紤]到房地產(chǎn)做為商品的特殊性，有人認為我國房地產(chǎn)投資整體上并未顯著過熱，但中短期內(nèi)投資風險是存在的。 國外房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 （ 1）住宅銷售量增長 近來美國現(xiàn)有住房銷售繼續(xù)增長，住房銷售上升了 ％，達到年銷售量6O4 萬套，超過原先預估的 525 萬套。 （ 2）商業(yè)樓閑置率上升 去年美國的辦公樓房閑置率高達 ％，與 2O00 年相比上升了 ％。今后商業(yè)樓房閑置率還會繼續(xù)增長，甚至可能出現(xiàn)惡化。 （ 3）前景不容樂觀 目前的房地產(chǎn)業(yè)呆帳比例有 2％左右，但房地產(chǎn)企業(yè)的財政形勢在繼續(xù)惡化，呆帳比例將會持續(xù)上升。 美國房地產(chǎn)長期處于上升的趨勢，其中有小的調(diào)整。美國作為最發(fā)達的國家，房地產(chǎn)業(yè)仍在處于不斷發(fā)展當中。 美國人一生都在為房子奮斗，他們的住宅不斷升級換代，需求的面積越來越大，質(zhì)量越來越高，房子的需求 是無止境的。 實踐證明，經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是同步的，房地產(chǎn)業(yè)是一個持續(xù)增長的產(chǎn)業(yè)。 美國前三家大的房地產(chǎn)企業(yè)市場占有量占全國總量的 45%。企業(yè)規(guī)模大，開發(fā)成本低，建筑水平高，是當前美國房地產(chǎn)業(yè)的三大特點。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；?jīng)營是國際市場中的一 個特點。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，素質(zhì)低，規(guī)模小的問題仍然存在，規(guī)?；?、壟斷化的步伐應該加快。 美國房地產(chǎn)的廣告很少，沒有很大的路牌廣告，報紙、廣播和電視里也沒有多少房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)公司現(xiàn)場售樓部， 許多 是中年婦女在售樓部，沒有售樓小姐。而且她們只講樓盤的優(yōu)點，不做推銷，服務臺上也只有一個很簡單的價格表。美國一些房地產(chǎn)公司對客戶按信用實行分類，社會信用指數(shù)高的可以實行零首付，信用不好的客戶則要一次性繳納很高的購房款，或者必須一次性付清。 美國房地產(chǎn)市場重質(zhì)量、重信用 ， 不像我們有些房地產(chǎn)公司重營銷 、 重社 區(qū)概念。這 美國 是房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟的一個表現(xiàn)。我們應該克服浮躁心理
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