【文章內容簡介】 的前提下，你愿意參加網(wǎng)上婚禮嗎？“HP高端婚禮策劃”婚慶營銷計劃書，原因是？*怕上當受騙服務質量難以保證信譽度不明其他，你最重視的是哪個？（可多選）*會場布置婚禮儀式租借或購買婚紗攝影、錄影及后期制作婚禮主持人化妝服務租車、花車布置其他請選擇你覺得婚慶公司所有服務中，你最重視的是哪個？（可多選）？（可多選）*會場布置婚禮儀式第三篇：房地產營銷策劃房地產營銷策劃（理論及發(fā)展文章）第一部分房地產營銷策劃概述第一章房地產營銷概論營銷理論是提高企業(yè)經營水平，提高競爭能力，激發(fā)和滿足市場需求，擴大市場占有，增加企業(yè)利益的有力武器。一、房地產營銷的一般問題。房地產營銷的概念：營銷概念來自于國外的Marketing，其中，Market是市場的意思；而Marketing 則是市場操作。營銷的學問適用于一切為他人提供產品或勞務并想取得盈利的機構。當然，也適用于房地產企業(yè)。房地產營銷可以概括為：開發(fā)提供客戶要求的適當數(shù)量、質量的房地產樓盤及其服務；并讓它順暢地(符合供方、需方和社會利益)到達客戶手中的一套學問。房地產營銷的核心問題是客戶(皇帝、衣食父母)。研究學習房地產營銷理論的意義：房地產市場發(fā)展的需要(1)房地產市場形成滯后，營銷的理論和實踐滯后。營銷學從70年代末期從國外陸續(xù)引進。80年代中前期，首先在輕工產品市場中運用，并在南方鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始陸續(xù)使用，取得有效的作用。隨著三資企業(yè)的出現(xiàn)，在我國的產品和勞務市場中大量采用。國有企業(yè)也大量仿效。但是，房地產市場在80年代尚未形成，因此，營銷學在房地產市場經濟活動中竟無人提及。(2)92－－93年，房地產市場基本形成，但是，當時房地產供不應求，有房有地便是王，房地產商朝南坐，無視營銷理論和實踐。(3)94－95年，風云突變，房地產供大于求，客觀上提出了學習和研究房地產營銷理論和實踐。上海涌現(xiàn)出一批在房地產營銷上取得初步成功的企業(yè)，如95上海文匯十佳營銷案例的出現(xiàn)，就是其中的一批優(yōu)秀代表。企業(yè)發(fā)展的內在需求營銷理論是提高企業(yè)經營水平，提高競爭能力，激發(fā)和滿足市場需求，擴大市場占有，增加企業(yè)利益的有力武器。營銷的使用不應受到供求關系的限制，在供大于求時固然要用，在供不應求時也要用。營銷在房地產企業(yè)的地位。營銷工作(不僅僅是營銷部)在房地產企業(yè)中是處于整體的系統(tǒng)的工作地位。其中，營銷部門處 1于關鍵地位。營銷部門不等于銷售部，也不等于廣告部，而是涉及有關營銷各項工作的集合體。對非營銷觀念的批判(l)唯產品觀念。認為顧客主要是需要價廉物美的產品，促銷是用不著的。這種錯誤觀念在傳統(tǒng)思想較深的企業(yè)負責人中相當普遍。(2)唯推銷觀念。認為只要推銷得力，顧客就會購買公司產品：或者銷售業(yè)績不好，就是推銷不得力，這種錯誤觀念恰恰同前一種對立，是從一種極端走向另一種極端。二、房地產營銷的總體理論框架學習知識和技能一般有兩種方法，從個別到總體，或者從總體到個別，對于已經在房地產企業(yè)中有過一定實踐經驗的人，應該直接從總體開始，以便迅速地系統(tǒng)地把握營銷學的全貌和總體結構。營銷學在西方己經盛行了幾十年，經過無數(shù)人的實踐和理淪探索，已經形成了完整的體系。目前，西方營銷學專家普遍推崇的是美國西北大學市場學教授菲利普科特勒體系?，F(xiàn)在將他的體系作為房地產營銷的總體體系提出來供參考。房地產營銷的總體框架：分析市場結構和行為－－選擇市場機會－－制定營銷戰(zhàn)略－－部署營銷戰(zhàn)術組合－－實施和監(jiān)控營銷操作。l、分析市場結構和行為－－對市場的一般研究。目的：尋找房地產的市場機會。地位和作用：準備階段的基礎性工作。內容和步驟：(1)市場環(huán)境研究。a、宏觀和中觀環(huán)境研究。主要研究人口發(fā)展、經濟發(fā)展、科技發(fā)展、政治法律變化、社會文化變化…… 捕捉上述發(fā)展或變化，給房地產開發(fā)帶來的機會。b、微觀環(huán)境研究。主要研究建筑商、中介代理商、競爭者和其它社會行業(yè)。觀察現(xiàn)狀和發(fā)展將給房地產開發(fā)帶來什么機會。(2)顧客研究。主要研究，在顧客中(個人和機構)有多少人要購買(含租賃合同)房產，要買什么樣的房產，買那里的房產，期望價位是多少，對房地產商的看法如何等等。方法：基本上是收集二手資料，或借助于房地產咨詢研究機構。結論：對房地產的發(fā)展進行概括性評價，并指出本公司開發(fā)機會的大方向。選擇市場機會對市場的深入研究。目的：找準房地產市場。地位和作用：關鍵階段。內容和步驟：(l)信息收集和市場調研。先要收集可開發(fā)地塊的信息，從中篩選出若干地塊候選，然后，對各地塊作深入一步的調研，研究地塊所在某一區(qū)域或若干區(qū)域的各種樓盤的實際購買情況。方法：建立公司內部的營業(yè)實際分析報告制度：收集二手資料或委托咨詢研究機構調研；直接召開座談會調研；電話、信函調研；直接人員調研等。(2)市場預測。在上面工作基礎上，要對候選地塊上的幾種房產類型作總體的及分地區(qū)的市場預測，獲知目前的需求量和將來的需求量。(3)細分市場。將候選地塊上的房產類型和客戶需求仔細地分析、然后選擇本公司的將要開發(fā)的地塊及該地塊上的房產類型和需求者，定出最有吸引力的目標市場即具體的客戶/對象，并確定本公司在該地塊該房產類型該客戶對象上所處的競爭位置(關鍵中的關鍵)。制定營銷戰(zhàn)略。目的：確定向目標市場進發(fā)的若干最基本的問題。地位和作用：戰(zhàn)略保障性。主要內容，(l)確定產品(地塊或樓盤)的開發(fā)計劃。(2)確定營銷的目標。根據(jù)公司的市場地位(領先者、挑戰(zhàn)者、追隨者、補缺者)確定自己的銷售水平，市場占有分額、社會聲譽、盈利要求及競爭戰(zhàn)略。（3）確定營銷費用預算。要計算營銷各項工作需要多少費用。一般而言，較高的營銷目標，要有較高的營銷費用作保證。兩者基本上是正相關關系。要避免按銷售額的某一傳統(tǒng)比率作預算的陳舊做法。（4）確定營銷的基本組合。即對營銷4大要素（產品、價格、渠道、促銷）的先后輕重及其協(xié)調作出基本的安排，為下一步部署營銷戰(zhàn)術規(guī)定總的精神及方針。部署營銷戰(zhàn)術。目的：實現(xiàn)營銷目的的戰(zhàn)術組合。地位：技術保障性。主要內容（4P）：（1）產品（Products）。要研究安排樓盤的特色、品牌、包裝和服務如何更好地適應目標市場。（2）價格（price）。研究定價既符合政府規(guī)定，又對目標市場的顧客具有足夠的吸引力，有競爭能力。在價格安排上，可包括優(yōu)惠價、折扣價、津貼和付款條件的寬限等。（3）地點（Place）渠道。研究和安排如何使目標市場顧客接近或者方便地購買自己的產品，即安排售樓點和中介代理問題。（4）促銷（Promote）。研究和安排廣告、宣傳、促銷技巧、人員推銷，以便把樓盤的長處告知顧客，并說服其購買。實施和控制營銷計劃。目的：落實營銷戰(zhàn)略、戰(zhàn)術，進行監(jiān)控并及時調整。地位和作用：保障性。主要內容：（1）建立營銷組織班子。由營銷副總經理負責，要做兩方面的工作：一是設立營銷崗位，落實職責。一般的崗位有：調研員、廣告員、推銷員、推銷經理、細分市場經理、顧客服務人員等。二是協(xié)調，協(xié)調營銷部門和工程、財務、人事部門的關系。（2）建立營銷控制程序。主要方法是編制營銷計劃并實施定期檢查分析。為了保證銷售盈利和各項目標的實現(xiàn)，要逐月逐季對營銷計劃進行分析研究，以便不斷修正行動。三、進一步說明以上過程是一個完整的系統(tǒng)。要根據(jù)公司規(guī)模的大小，有詳有略，有所選擇或交叉，不能刻板地進行。但是，上面五個方面都要考慮要研究，缺一不可。以上過程是粗線條的。實際應用，還要加深學習，深入理解，仔細應用。以上過程的核心是為顧客，各項工要圍繞市場去做，特別是廣告?，F(xiàn)在大多數(shù)樓盤廣告從消費者收入的高低切入而作價格定位，不是打工階層的花園，就