【文章內(nèi)容簡介】 5000585003600046800鄭東新區(qū)與鄭汴路四年夜河報A3或A5A3或A5半版半版45000450003600036000鄭東新區(qū)與鄭汴路四年夜河報A3或A5A3或A5半版半版45000450003600036000鄭汴路、火車站五年夜河報A3或A5A3或A51/4版1/4版22500225001800018000年夜賣場四年夜河報A3或A5A3或A51/4版1/4版225002250018000180001850元/m2買2900元/m2四年夜河報A3或A5A3或A51/4版1/4版225002250018000180001850元/m2買2900元/m2算計287175337575注：本媒體打算是基于開拓商二期預(yù)售容許證2003年5月31日前操持終了的根底上制訂。F、單頁投放打算：單頁印刷量：進入期總計印刷40000頁。每月印刷2次，每次印刷10000頁。印刷用度約8000元。投放日期：2003年6月9日，6月17日，7月9日，7月16日掩蓋范疇：鄭汴路市場、帆海路市場、火車站市場。投放用度，總計6000元。G、直郵DM：應(yīng)用能源公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫資本，展開數(shù)據(jù)庫營銷。每月郵寄一次，每次郵寄4000份?？傆?200元H、廣揭宣布商、印刷商、制造商的選定。甲方認(rèn)定，或能源公司推舉甲確認(rèn)。十一、促銷策略為使報紙告白出現(xiàn)連續(xù)性攻勢，短時間內(nèi)進步鳳凰城在鄭汴路的著名度，哄托販賣氣氛，進步在進入期展開集報抽獎活動，獎品為電動車跟自行車，同時以播送現(xiàn)場報到的方法廣泛告訴。活動內(nèi)容：5月30日至6月26日的8期告白中，參預(yù)者集齊此中恣意差異內(nèi)容三期告白，到售樓部注銷支付抽獎卡，在注銷日確當(dāng)期禮拜六到售樓廣場參預(yù)抽獎，抽獎日為6月7日、6月14日、6月21日跟6月28日。每次抽獎抽出5輛自行車跟2輛電動車。獎品用度為：電動車8輛約16500元，自行車20輛約2200元。別的用度另計。十二、販賣現(xiàn)場包裝策略A、 明白工程視覺零碎的核心部分：稱號、標(biāo)記、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色B、 售樓部廣場、售樓通道、工地圍墻包裝：〔詳見售樓現(xiàn)場包裝打算〕十三、要緊販賣道具制造及二期販賣材料的彌補：A、 樓書6月3日前樓書創(chuàng)作打算終了，6月7日定稿印刷?？赡苊勘緲菚?元，每次印刷5000本。用度約為15000元。B、 二期年夜戶型主力戶型單體模子。甲方擔(dān)任制造，應(yīng)在6月9前實現(xiàn)。C、二期販賣后期預(yù)備材料：1） 商品房預(yù)售容許證，甲方擔(dān)任操持，可能5月31日前獲得。2） 二期樓宇說明書：一致說辭、種種戶型圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、物管內(nèi)容。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前實現(xiàn)。3） 實現(xiàn)二期販賣手冊4） 實現(xiàn)二期房源販賣價錢、最年夜優(yōu)惠比例。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前實現(xiàn)。5） 實現(xiàn)二期房源販賣操縱及制訂降價日期。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前實現(xiàn)。6） 實現(xiàn)二期房源條約標(biāo)準(zhǔn)文本〔包含外部認(rèn)購書〕。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前實現(xiàn)。十四、二期工程進入期任務(wù)構(gòu)造及驗收依照本營銷籌劃書各任務(wù)環(huán)節(jié)的任務(wù)內(nèi)容及日程，各部分制訂本部分的任務(wù)過程。逐日下戰(zhàn)書6時售樓部協(xié)同甲方和諧驗收當(dāng)期任務(wù)。尤其要留意的要緊環(huán)節(jié)有：販賣手續(xù)驗收；販賣道具驗收；告白打算樣稿驗收〔〕；告白媒體置辦驗收〔媒體、時間、版面、該版面周邊內(nèi)容情況及懇求〕；氣象、主要社會活動〔尤其留意非典的走向〕。崗?fù)ぢ殕T任務(wù)預(yù)備驗收：主要環(huán)節(jié)練習(xí)訓(xùn)練。十五、營銷總結(jié)依照來電量、來訪量、來訪客戶質(zhì)量、成交量推斷當(dāng)期告白后果。依照進入期品牌塑造后果、販賣成交量推斷營銷策略。依照來訪成交比例及販賣總量推斷售樓部現(xiàn)場販賣才能。附1：鄭汴路市場調(diào)研講演調(diào)查目的：理解鄭汴路市場的全體支出水平跟花費者對年夜戶型的認(rèn)知跟承受水平〔鳳凰城購房花費支持力度〕調(diào)查方法：分層隨機抽樣〔差異年紀(jì)層〕跟分塊隨機抽樣調(diào)查范疇：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品年夜天下在鄭州，銀基零售市場跟鄭汴路建材市場是貿(mào)易比較麋集的兩年夜板塊，這里聚攏了數(shù)以萬計的巨細(xì)商販，他們支出不菲，他們絕年夜部分是本地人，他們是鄭州房地產(chǎn)花費的主力軍。理解這一人群的支出水平、花費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有必定的指點意思。，能源公司市場部訪咨詢了鄭汴路建材市場，對年夜戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老總們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點，就說明花費者對房地產(chǎn)市場敏感度不敷。對此不只慨嘆，假設(shè)螞蟻不餓或東西肉不感興味的時分，一群螞蟻還能啃逝世一頭年夜象嗎？花費疲軟，市場敏感度不高，年夜戶型在鄭汴路這塊市場遠(yuǎn)景嚴(yán)格。對建材市場調(diào)查的幾多點覺察：1 年夜部分員工租房住，埋伏客戶存在；市場潛量比較年夜，但需要推行的本鈔票較高1 年夜部分員工來自本地或郊縣，支出水平偏低，花費力缺少1 年夜戶型需要彈性特不年夜，對價錢特不敏感1 市場上有特別年夜不波動要素，89月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做晉級換代 本地人居多，他們辛勞拼搏，假設(shè)要買屋子的話，更喜歡一步到位2 商店為高低兩層，一般下面做門面，下面做堆棧跟員工宿舍2 左近都會村落較多，租務(wù)市場一般80—150元/月2 作為初次置辦者，最主要的仍然價錢2 他們厭惡鄭汴路現(xiàn)在的任務(wù)跟寓居情況，他們尋求便利、閑適、喧擾2 相稱一部分是河南總代辦，毋庸過多的現(xiàn)場販賣2 同類產(chǎn)物多，競爭劇烈，緊縮販賣本鈔票是公司展開最主要的征詢題，故一般員工無福利分房的可以2 一般員工不會由于任務(wù)而就近選擇寓居地，她們每每由于寓居而改換換任務(wù)，一般員工流淌性比較年夜2 對60—80平米的兩室較感興味，這部分需要將轉(zhuǎn)化為無力的市場能源2 鳳凰城著名度不高，口碑不行 本地販子對鄭州的展開較無望，但鄭汴路的升值充溢決心鄭汴路建材市場蘊涵了較年夜的市場潛力，跟著鄭東新區(qū)的開拓跟鄭汴路年夜賣場的構(gòu)成，鄭汴路升值的遠(yuǎn)景就會愈加陰暗化，故后期不雅點的炒作成功與否直截了當(dāng)決議了工程的運作的優(yōu)劣，“留意力經(jīng)濟〞的時代，捉住了花費者的眼球，進犯了客戶的意念，就意味著成功！附2：周邊競爭樓盤建業(yè)都會花圃位置：107與鄭汴路穿插口面積：占地246420平方米，修建面積27萬平方米，二期34棟，修建面積7．18萬平方米；三期37棟，修建面積11萬平方米。工期：二期99．11－2000．三期2001年4月開工。價錢：2800元／平方米。2002年4月最廉價2215，最廉價3800戶型：三期101－263平方米的二室到五室、復(fù)式 二期143－309平方米的三室到五室、復(fù)式 車庫＋車位：二期71＋99 三期174＋157戶型：4+2房號：91號樓X單位9層?xùn)|戶房款：修建面積：，總款618103元 按揭優(yōu)惠1％，存款額48萬， 20年每月還本付息3178元/月。戶型：3+2房號：92號樓1單位10層?xùn)|戶房款：修建面積：，總款524510元 按揭優(yōu)惠1％，存款總額：40萬 20年每月還款本息2648元2003年2月22日三期：交房日期；20021231占空中積：85畝總建面積；11萬平戶型面積：13150、157〔3+2〕；199復(fù)式；170—230平方4+2均價：3000元總價范疇；2600—3500元/平方2003年3月24日百合花苑位置：商城東路與鳳臺路穿插口向南50米開拓工程：一期六棟多層早已入住，〔入住率高達(dá)80%〕，二期4棟小高層準(zhǔn)現(xiàn)房總修建面積：9萬平方米綠化率：48％，一樓有私人花圃，年夜約十幾多平米樓層施工水平：多層現(xiàn)房，即買即?。恍「邔釉诮?—172m2；小高層不年夜戶型，最小140平米。價錢：多層，均價2100元/平米，三樓2350元/平米；均價2600元/平米。售樓部比較壓制，售樓員語速太快、咄咄逼人，立場惡略，自11：10——2003年2月9日〔年夜雨夾雪〕東方明珠位置：鄭汴路跟商貿(mào)路穿插口向北200米交通：35路、208路、85路、60路等，下車步行200米即到開拓工程及販賣進度：一期4棟多層，四樓以上已全體售完，〔，別的戶型無房〕；二期4棟小高層，此中3棟已交房，一梯三戶，面積會合在60平米〔一室兩廳〕、70平米〔兩室兩廳〕、80平米〔兩室兩廳〕，2003年8月份交房，要緊以販賣現(xiàn)房為主。構(gòu)造：多層為磚混構(gòu)造，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻構(gòu)造配套設(shè)備：地下室〔600元/m2〕寬帶網(wǎng)壁掛爐采暖現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會所％物業(yè)治理：西方物業(yè)，收費標(biāo)準(zhǔn)：多層，小高層。主力戶型戶型：6+3+4〔7層復(fù)式〕：、價錢定位多層均價2100元/平方米，三樓價錢為2349元/平米，起價1760元/平米；小高層〔九層半〕均價2400元/平方米，起價2255元/平米。贈予：自然氣集資費、裝置費：4000元/戶分戶計量水表、電表：600元/戶單戶式獨破采暖零碎：14000元/戶單位式對講門鈴零碎：300元/戶計19058元附：10號樓431房，單價2349元，總價265789元；一次性付款優(yōu)惠7%，按揭優(yōu)惠4%。售樓部現(xiàn)場的氣氛，掌握的特別好，不管有無客戶，總感遭到售樓部里的熱列、親近、調(diào)跟，但售樓員比較松散，年夜部分是老手，水平特別一般。從10：00——上風(fēng)：與英協(xié)相鄰，價錢比英協(xié)低，有價錢上風(fēng)位于鄭汴路東段，處于銜接鄭東新區(qū)跟市內(nèi)的紐帶地段，是鄭州今后的展開偏向。與東建材隔路相望，有充分的客戶群與省查察黌舍相鄰上風(fēng)：臥房進深長，根本上6米簡直不綠化工程質(zhì)量特別一般與英協(xié)、建業(yè)、虹景特別近，競爭比較劇烈第一，地段不錯，南距鄭汴路只要200米，北與商城路隔河〔熊耳河〕相望。出有交通要道〔鄭汴路、世紀(jì)小道〕，東進鄭東新區(qū)，西進老郊區(qū)，使新老郊區(qū)的交代處，繁榮又可獨享安靜。全體上是一個較成熟的生涯室廬區(qū)。第二，這里是鄭州今后展開的偏向，東擴北移，熊耳河的改革曾經(jīng)開始開工，跟著鄭東新區(qū)的開拓、建破，必將給這里帶來無量的升值空間。第三，周邊樓市云集，競爭劇烈，但西方明珠的價錢上風(fēng)是其閃亮的賣點?，F(xiàn)在，均價履行的是2100元，另有優(yōu)惠〔一次性7％，按揭4％〕、促銷〔〕。第四，開始動手開拓年夜戶型，來朋分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。２００3年4月9日〔雨〕金色年華位置：金旱路與107國道穿插口西北角，建業(yè)三期劈面面積：占地115畝，修建面積：11萬平方米，；一期12棟樓，7棟是多層，5棟是4層純復(fù)式工期：純現(xiàn)房價錢：六樓頂層1700元／平方米，二樓2055元／平方米；自然氣：4000元，智能化：2000元按揭優(yōu)惠3%，一次性付款優(yōu)惠6%戶型：101平米兩室兩廳－－220平方米復(fù)式販賣進度：100平米閣下的曾經(jīng)根本售完，130平米的六樓另有；據(jù)販賣員說已販賣80%，可以性不年夜，估量在50%閣下；入住率極低，8%閣下交通：101050215〔金水破交橋修通后〕，現(xiàn)在交通特別不便利，從鄭汴路步行到金色光陰至多要用20分鐘配套：網(wǎng)球場、足球場、籃球場近期打算：在復(fù)式東邊又征得30畝地，建4棟多層，有2棟是年夜戶型，90套，占開拓比例的40%強，是主力戶型，配有120平方的三室跟150平方的四室，頂層全為復(fù)式；2003年3月初開始進展外部認(rèn)購，2004年4月份交房；打算從北邊又要征200畝地售樓部氣氛：放有輕音樂，寬松、溫馨，售樓員肉體、立場都不錯；自10:40——上風(fēng)：地處鄭東新區(qū)，跟著鄭東新區(qū)的開拓，應(yīng)當(dāng)是最直截了當(dāng)跟最年夜的受害者；打算比較公正，超年夜樓間距23米；借用萬科物業(yè)，作品牌氣概上風(fēng)：處107國道邊，喧嘩、凈化嚴(yán)格；交通不便利，不公交車中轉(zhuǎn)；劈面是建業(yè)都會花圃，面對直截了當(dāng)競爭2003年2月11日〔剛下過一場雪，路比較滑，地上有特別多積雪〕附2：鄭州市年夜戶型的調(diào)查