某世貿(mào)城全程營(yíng)銷(xiāo)策劃案(編輯修改稿)
2025-01-31 08:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 651 2800 462， 2800 20% 92， 4560 5F 1651 2700 445， 7700 20% 89， 1540 合計(jì) 36464 4250 1， 6429， 2500 49% 1， 2874， 5700 一期開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售總額為 1， 6429億元， 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總額為 以此類(lèi)推，二期開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售總額為：總建筑面積 一期開(kāi)發(fā)面積=㎡ 36464㎡ =㎡ 4250元 /㎡ =247892215元 整個(gè)項(xiàng)目的總銷(xiāo)售總額為 1， 6429億元 + = A、 預(yù)約期： 訂鋪誠(chéng)意金 B、 開(kāi)盤(pán)期： 1. 定金（小定、中定、大定）、 2. 一次性付款、 3. 按揭貸款、 4. 付款期限、 5. 優(yōu)惠方案。 付款方式： 1. 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià) 2. 開(kāi)盤(pán)入市價(jià) 3. 平穩(wěn)期價(jià)格 4. 旺銷(xiāo)期價(jià)格 5. 收尾期價(jià)格 6. 價(jià)格變化的市場(chǎng)反映及控制 7. 價(jià)格的技術(shù)性調(diào)整 價(jià)格分期及調(diào)整策略 C、 有效期： 與普通商品相比，商鋪除了具有使用功能外，還有保值與增值的功能，因此在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)若無(wú)特殊情況下，商鋪的價(jià)格一般具有剛性性質(zhì)，即只能升不能降（在中國(guó)百姓市場(chǎng)意識(shí)尚不健全的前提下確實(shí)如此）。 對(duì)某個(gè)具體項(xiàng)目來(lái)講，一旦對(duì)外公開(kāi)其售價(jià)，那么在銷(xiāo)售中就只能上漲不能下調(diào)，一旦下調(diào)： 一方面： 打擊了已購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)，該商鋪沒(méi)有起到保值與增值的作用。 另一方面： 減少了顧客即期購(gòu)買(mǎi)的欲望，都希望等價(jià)格更低時(shí)購(gòu)買(mǎi)。 因此本項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中的基本價(jià)格策略為低開(kāi)高走，適時(shí)、穩(wěn)步、合理的提升價(jià)格。 第五部份：銷(xiāo)售策略 根據(jù)項(xiàng)目對(duì)修水地產(chǎn)市場(chǎng)的理解，對(duì)目標(biāo)群體的鎖定，對(duì)項(xiàng)目本身的了解等，擬定本項(xiàng)目銷(xiāo)售形式應(yīng)以多種形式并存： 一層、二層以代租為主兼有自營(yíng) 前兩棟二、三層以返租為主 三層至五層、整體代租 酒店以自營(yíng)形式銷(xiāo)售為主 一、銷(xiāo)售形式 回報(bào)率： — % 年限： 4年或 5年 二、返租回報(bào)率及年限 五、收益測(cè)算 返租補(bǔ)貼測(cè)算表 樓層 建筑面積 回報(bào)率 銷(xiāo)售均價(jià) 1F 12665 5% 7200 2F 12665 5% 3200 3F 7832 5% 3000 4F 1651 5% 2800 5F 1651 5% 2700 合計(jì) 36464 4250 樓層 使用面積（㎡） 月租金 /㎡ 1F 12665 20 2F 12665 10 3F 7832 8 4F 1651 8 5F 1651 8 合計(jì) 36464 整體返租經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算表 利于商鋪銷(xiāo)售原則。 為盡快實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，應(yīng)正確 理解銷(xiāo)售與銷(xiāo)控的關(guān)系 ，靈活把握、 處理好銷(xiāo)售與銷(xiāo)控之間的矛盾關(guān)系 。 符合經(jīng)營(yíng)定位原則。 項(xiàng)目銷(xiāo)控政策，必須符合項(xiàng)目的 業(yè)態(tài)定位及經(jīng)營(yíng)定位的要求 ，以保證項(xiàng)目的整體對(duì)外形象不受影響到損害。 二、銷(xiāo)控原則 符合功能布局原則。 銷(xiāo)控要符合功能布局的要求，必須做到各樓層功能清晰，不重復(fù)交叉，反之則各樓層功能混淆，互相影響，既不利于經(jīng)營(yíng)，又嚴(yán)重影響項(xiàng)目的整體形象。 利于經(jīng)營(yíng)管理原則。 項(xiàng)目實(shí)行的是以 “店鋪式 +賣(mài)場(chǎng)式經(jīng)營(yíng) +市場(chǎng)化管理” 的經(jīng)營(yíng)管理模式，來(lái)保證經(jīng)營(yíng)秩序的良性運(yùn)行，使各業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者的利益得到有效保障。項(xiàng)目的有效銷(xiāo)控，應(yīng)以有利于經(jīng)營(yíng)管理為原則，為后期經(jīng)營(yíng)管理工作提供保障。 全員營(yíng)銷(xiāo)模式 公司每位員工都是好的置業(yè)顧問(wèn)，對(duì)員工全面培訓(xùn)，都要知道項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，都有統(tǒng)一口徑去推介開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目，時(shí)刻都有宣傳產(chǎn)品、宣傳企業(yè)的意識(shí)。 直銷(xiāo)模式 目前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較為普遍采用且經(jīng)濟(jì)適用型的營(yíng)銷(xiāo)模式，以業(yè)務(wù)員派單形式，主動(dòng)出擊尋找客戶(hù)，根據(jù)修水地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，每個(gè)樓盤(pán)都有自己的直銷(xiāo)人員隊(duì)伍。 依目前市場(chǎng)分析，我們不僅需要修水市場(chǎng)接受我們，而是要在通過(guò)各種手段改變?nèi)藗儗?duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)知度并吸引其投資置業(yè)，其難度可想而知。這勢(shì)必要求我們?cè)谡麄€(gè)行銷(xiāo)推廣過(guò)程中，將媒體的綜合資源與項(xiàng)目的諸多優(yōu)勢(shì)有機(jī)的整合起來(lái)，根據(jù)不同行銷(xiāo)階段分期訴求、分期傳達(dá)。 四、營(yíng)銷(xiāo)模式 資源營(yíng)銷(xiāo)策略（外部資源與內(nèi)部資源） 外展點(diǎn)、鄉(xiāng)村鎮(zhèn)互動(dòng)，老客戶(hù)、五大市場(chǎng)的終端客戶(hù)。 招商、銷(xiāo)售雙啟動(dòng)策略 ① 以隆重招商、招商信息速遞、招商碩果發(fā)布等信息全力拉動(dòng)銷(xiāo)售，達(dá)到以商促銷(xiāo)的效果。 ② 政府引導(dǎo)策略（地方政府政策支持引導(dǎo)大方向） ③ 通過(guò)政府公關(guān)，利用政府的發(fā)展戰(zhàn)略方向，引導(dǎo)銷(xiāo)售。 ?策略一： 采取 “ 低開(kāi)高走 ” 進(jìn)行推售 ?策略二： 營(yíng)銷(xiāo)手段采用 “ 低單價(jià)、低總價(jià)、小面積 ” 的形式 ?策略三： 首批售出單位以津頭路臨街一樓商鋪為主，其它鋪位為輔 ?策略四： 一至三層相結(jié)合，側(cè)重二、三層首批推售 ?策略五： 按層推出、保留一層臨街商鋪，特別是靠黃田西大道的臨街一樓鋪面 ?策略六： 需后續(xù)推出的保留商鋪主要為升值潛力較大的單位 四、營(yíng)銷(xiāo)形式 11 12 01 亮相期 高 調(diào) 入 市 聚 引 關(guān) 注 奠定形象基礎(chǔ) 關(guān)鍵詞：沖擊 售 樓 部 亮 相 （起） 形象 任務(wù) ＝ 項(xiàng)目整體形象入市，明確屬性 ＋ 占據(jù)商業(yè)價(jià)值，贏得關(guān)注 ＋ 在視覺(jué)上造成沖擊 大戶(hù)預(yù)定 團(tuán)購(gòu)會(huì)啟動(dòng)儀式 2023 VIP卡發(fā)放儀式 送禮在行動(dòng) 02 2023 2月 8日隆重開(kāi)盤(pán) 年前返鄉(xiāng)客戶(hù)的送禮活動(dòng) 蓄客 開(kāi)盤(pán) 2023 2023 活動(dòng)計(jì)劃 2023年 11月中至 2023年 12月上旬 售樓部啟動(dòng)儀式 2023年 12月下旬至 2023年 1月中旬 團(tuán)購(gòu)會(huì)啟動(dòng)儀式 2023年 1月下旬至 2023年 2月上旬 首次開(kāi)盤(pán)儀式 2023年 2月下旬至 2023年 3月上旬 返鄉(xiāng)年拜會(huì)活動(dòng) 2023年 3月下旬至 2023年 4月上旬 購(gòu)鋪大抽
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