【文章內(nèi)容簡介】 子還是這個價錢，只不過比起泡沫時期來，買的地段可以好一些，設備先進一些而已。我有幾個朋友，70年代大學畢業(yè)的時候，正趕上房地產(chǎn)價格高漲的時期，他們四個人，只有一個人買了房子，其他三個人總是笑他傻，他們都租房住。但是到了 90年代，那位買了房子的朋友早已還完了貸款，又重新將自己的房子翻蓋成三層樓，而其他三個人終于頂不住租房過的日子，先后在 93年， 95年， 98年買了房子。九十年代是日本房價最高的 時候，他們頂了一輩子潮流，最后買了高價。人生已經(jīng)到了快退休的前夕，將銀行貸款一直貸到死后用生命保險去沖抵的地步。事實說明傻的是他們。成功的人生和失敗的人生不僅表現(xiàn)在金錢上，還在后代的培養(yǎng)上也體現(xiàn)了出來。這四位朋友都是大學里的教職員，那位買了房子的朋友，一子一女都上了很好的大學，畢業(yè)后就職走上了社會，他們自己老兩口老后的生活也有了堅實的保障。而沒有買房子的三個人中，其中一個學歷最高，為人處事最精明，夫婦的年收加起來有兩千多萬，但是長期以來只租 7萬的一式一廳過日子。用他的話說是身外無余物最好。但是他的兒子呢 ?他 兒子從中學以后就不上學，脫離社會，躲進家庭，還說不得?，F(xiàn)在他本人退休了，兒子已經(jīng)二十七八歲了，就這么養(yǎng)在家里。還有兩位的孩子，雖然不至于到這個地步。但是下一代的成長差距是很明顯的。他們四個人，再加上我，經(jīng)常在一起聚會。有時聊起當年買房子的事，他們已經(jīng)沒有嘲笑那位買了房子的那位的心情了，但是自己還是不肯認錯?？傆X得租房也是一種人生觀。有一次，我就插進去說，帳不能只從經(jīng)濟上算，還必須算一算下一代的教育和成長。你住小房子你可以有自己的價值觀的平衡，而小孩是不會認可大人的價值觀的，他只能被動的接受你們給他安排的環(huán)境 ，你讓他在什么樣的環(huán)境中生活就變成什么樣的人。當時三個人都沉默了好久，最后，那位最年長的終于說，這么說起來的話，倒也的確有道理。第二年，也就是 98年，他終于買了自己的房子。但是一切都已經(jīng)晚了。 我跟大家說這么多的意思，就是希望大家能明白，一個人不可能經(jīng)歷房地產(chǎn)的兩次已上的盛衰。房地產(chǎn)的周期是非常長的。為什么看好上海房市的是臺灣人，香港人，日本在住的中國人，因為他們知道房地產(chǎn)的基本規(guī)律，他們經(jīng)歷過房地產(chǎn)的上升通道。為什么國內(nèi)的人房價一漲就驚慌失措，步步踩空，因為人們都沒有經(jīng)過房地產(chǎn)的漲跌。很多人都在說 93 年的 時候也不景氣過。錯了，那時的房地產(chǎn)還是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物。真正的房地產(chǎn)市場元年應該是從2020年算起的，我們還只不過邁出了第一步，今后的道路還會是很漫長的。 拿破成兄說誰也沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)的暴跌，好像他經(jīng)歷過似的。房地產(chǎn)的暴跌是有多方面原因的，日本的暴跌跟日元高漲，美國做空日本有關(guān)，房地產(chǎn)暴跌只是其中的一個環(huán)節(jié)而已。香港的暴跌是因為 97年之前中英兩國政府較勁，造成房地產(chǎn)的非理性增漲之后的價值回歸。海南的房地產(chǎn)暴跌本身就不是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。臺灣的房地產(chǎn)低迷受兩岸形勢的影響。房地產(chǎn)是整個經(jīng)濟的晴雨表，經(jīng)濟不垮，房地 產(chǎn)也不會單獨垮。 房地產(chǎn)即使暴跌也不可怕，沒聽說日本的房地產(chǎn)價格下降死過多少人。因為房地產(chǎn)不像股票那樣會變得一錢不值，大多數(shù)人都還在同樣的房子里住著。已經(jīng)買出去的房子的評估價格是降了，但是你要去買的新房價格卻并不會降很多。知道是為什么嗎 ?買賣都是雙方的，你想要用 1500 元一平米的價錢去買人家 10000 塊錢買來的房子，人家寧可讓它空著也不會買給你。己所不欲，勿施于人，說的就是這個道理。房子不是西紅柿，買不出去就會爛掉。拿幾十套房子來回倒的投機家畢竟是少數(shù)?，F(xiàn)在日本有很多空房，但是該買房的人還是老老實實去花 34000 萬買 560 平米的房子。等待房市崩盤想撿便宜貨的想法本身就是夢想，是想要掠奪他人財富的不健全的空想。只有股市可以產(chǎn)生并容納這種想法，在房地產(chǎn)上是要落空的。 從宏觀上 ,中長期來看 ,樓上說得是很有道理的 .老實說 ,在這也就 chenzq55 等幾個人能說出深層的道理來 .但是短期來說 ,由于國家的宏觀調(diào)控 ,根據(jù)中國的現(xiàn)實 ,上海的樓市短期面臨的調(diào)整似乎是難以避免的 . chenzq55的話中有個嚴重忽略事實或者說輕描淡寫的地方。你舉例說辭，長篇大論，道理是很不錯，但最后一處卻有些問題。 “拿幾十套房 子來回倒的投機家畢竟是少數(shù)?！? 這句話是你的原話，說明了你對上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀不了解或者故意回避一些核心問題?？赡苓@些投機家的人數(shù)是少數(shù)，但他們擁有的市場占有率卻是絕大多數(shù)。如果你否認了這一點，那么討論都是在邊緣，而沒有進入實質(zhì)階段。 回答 royal:調(diào)整不等于崩盤。世上哪有不調(diào)整而直線發(fā)展的東西 ?不是說道路是曲折的，前途是光明的嗎 ?調(diào)整意味著結(jié)構(gòu)變動，冷熱對沖，調(diào)整同時意味著無限的商機。一個直線上升和直線下降的市場是沒有機會的。那是賭博，革命，而不是正常的經(jīng)濟建設。 回答元帥 :從某種意義上來說，投機家 的存在顯示了套利空間的存在，意味著嚴重的供需不平衡。試想有火車票的黃牛，倒房票的炒家，可是誰曾見到過獨占冰棍生意的人 ?有人囤積水資源和糧食嗎 ?如果不是戰(zhàn)亂的時候 ?股票剛出來的時候，人們也瘋搶過，現(xiàn)在還有人去搶一只股票嗎 ? 有幾個問題請大家冷靜的思考一下。 1，政府提高房貸的利率，卻讓銀行的個人存款利率停留在原有水平，這意味著什么 ? 2，政府死死頂住美日的壓力，不讓人民幣升值，卻不動聲色地讓通貨膨脹，這又是為了什么 ? 3，鼓吹中國經(jīng)濟過熱的是外資，準備大批投資搶灘上海的也是外資，那個 摩根士丹利亞太區(qū)經(jīng)濟學家謝 國忠唱空中國唱得最兇，可是正是他們的公司準備在上海房地產(chǎn)進行大筆投資。 這又意味著什么 ? 4，政府不知道如何讓房市降溫嗎 ?解鈴還得系鈴人，房價是政府為了拉動消費，實行住房改革，推出各種利好，花了九牛二虎之力好不容易才啟動的。現(xiàn)在既然房價已經(jīng)太高了，為什么政府遲遲不肯下手？讓房市降溫的最有效手段就是限制房子的轉(zhuǎn)手。日本的泡沫經(jīng)濟就是出臺房屋買賣限轉(zhuǎn)三年的政策所刺破的。政府還在等什么 ?央行副行長對民間資本和地房政府的呼吁為什么形同哀求 ? 想想這些，大家也許會明白很多。 你錯了。不良貸款即金融危機，是同一個東西 。政府怕的是，壓一壓怕崩盤，放一放怕過熱，騎虎兩難。這是有中國特色的市場經(jīng)濟的宿命。 應該注意的是，造成不良貸款的是房地產(chǎn)商的過度開發(fā)，而不是個人的房貸。對銀行來說，房貸是優(yōu)良貸款?，F(xiàn)在壓制開發(fā)商，抬高房地產(chǎn)商的準入門檻，整頓房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，實際上只會更進一步壓縮兩三年后的住房供給量，迎來又一波更猛烈的房價高漲。 對樓市，長期看好，短期看跌。長期看好的理由也就是因為中國人多地少。上海始終處于“優(yōu)質(zhì)商鋪”地段。自然會越來越好。其實，上海如果想樓市漲，只要對戶籍政策進行一下改變，就有數(shù)不清的人愿意在上海 購買房產(chǎn)了。不過，由于受西方移民政策影響，“人才為我所用，不為我所養(yǎng)”，目前，上海還是在竭力控制人口的。短期看跌的理由是，目前的房價已經(jīng)超過普通人的承受范圍，需要一個調(diào)整，來積蓄力量，所以目前投資樓市可能獲得的收益不如炒糧食，不過糧食又沒法炒。隨著通貨膨脹最終帶動工資上調(diào)，樓市將再度上揚。 成功的人生和失敗的人生不僅表現(xiàn)在金錢上，還在后代的培養(yǎng)上也體現(xiàn)了出來。這四位朋友都是大學里的教職員，那位買了房子的朋友，一子一女都上了很好的大學，畢業(yè)后就職走上了社會，他們自己老兩口老后的生活也有了堅實的保障。而沒有 買房子的三個人中，其中一個學歷最高，為人處事最精明，夫婦的年收加起來有兩千多萬，但是長期以來只租 7 萬的一式一廳過日子。用他的話說是身外無余物最好。但是他的兒子呢 ?他兒子從中學以后就不上學，脫離社會，躲進家庭，還說不得?，F(xiàn)在他本人退休了，兒子已經(jīng)二十七八歲了，就這么養(yǎng)在家里。還有兩位的孩子，雖然不至于到這個地步。但是下一代的成長差距是很明顯的。他們四個人，再加上我，經(jīng)常在一起聚會。有時聊起當年買房子的事，他們已經(jīng)沒有嘲笑那位買了房子的那位的心情了，但是自己還是不肯認錯?？傆X得租房也是一種人生觀。有一次，我就插 進去說，帳不能只從經(jīng)濟上算，還必須算一算下一代的教育和成長。你住小房子你可以有自己的價值觀的平衡，而小孩是不會認可大人的價值觀的，他只能被動的接受你們給他安排的環(huán)境，你讓他在什么樣的環(huán)境中生活就變成什么樣的人。當時三個人都沉默了好久，最后，那位最年長的終于說，這么說起來的話，倒也的確有道理。第二年，也就是 98 年，他終于買了自己的房子。但是一切都已經(jīng)晚了。 致 ask 這段話應該不會有什么理解上的歧義吧，我的文字表達能力真的這么差么 ? 房市自從 2020年以來，一路高漲，如果不是最近的政府宏觀調(diào)控，只憑慣性也 應該還會再漲一段時間的。政府是考慮到后續(xù)發(fā)展的重要性，才接連推出幾項控制房市的政策的。 政府從內(nèi)心里應該是喜歡看到房價高漲的。只是為了緩和民情，不得不推出中低價房滿足普通老百姓的需要。但是他們并不原意看到因為中低價房的推出而影響了市中心的房價，所以把解困房放到了遠郊區(qū)，既照顧了低收入階層的困難，又維護了新富起來的人群的利益。這是頗費苦心的一番設計。政府的兩難之境在于，不依靠新富人階層，中國經(jīng)濟不可能發(fā)展，不安撫低收入者階層，中國社會不能安定。處理好二者之間的矛盾，需要一種走鋼絲般的技術(shù)。 可惜，今天的低收入 階層卻并不一定理解政府的苦心，他們總以為政府跟新富人勾結(jié)在一起，坑他們 (事實也確實有這方面的問題，要不然怎么會有那么多貪官呢，難怪老百姓怨氣沖天 )。他們不僅要房子住，而且要市中心的房子。我在安家論壇就碰到一位哥們，他抱怨說， 2627歲買房子，還款十年，自己已經(jīng) 367歲了。該退休了，口袋了還剩不下幾萬塊錢。你看看，這是一種何等胸懷，別說日本，就算美國，有 267歲就能買房子的嗎 ?買了房子的人有十年貸款就能還清的嗎 ?有又能買房子又能時不時出去 happy 一下的嗎 ?這樣豪氣沖天的所謂低收入階層，只能說是我們過去 的公有制把他們慣壞了。 的后果不能一概而論吧？應該分析一下，中央是想不論開發(fā)貸款還是個人貸款一棍子打死呢，還是嚴格控制開發(fā)貸款，適當謹慎個人貸款呢？我覺得是后者。銀行的錢總要放貸款，不給開發(fā)商貸款，就要尋找別的出路釋放壓力，個人貸款不會停，說不定更寬松。 這樣一來，房產(chǎn)供給反而減少，個人貸款不受影響。中央達到控制固定資產(chǎn)投資目的，地方保持房價不跌，消化寸量。 以下是引用 chenzq55在 2020519 16:49:00的發(fā)言： 有幾個問題請大家冷靜的思考一下。 1，政府提高房貸的利率，卻讓銀行的 個人存款利率停留在原有水平，這意味著什么 ? 2，政府死死頂住美日的壓力，不讓人民幣升值，卻不動聲色地讓通貨膨脹，這又是為了什么 ? 3，鼓吹中國經(jīng)濟過熱的是外資，準備大批投資搶灘上海的也是外資，那個 摩根士丹利亞太區(qū)經(jīng)濟學家謝國忠唱空中國唱得最兇，可是正是他們的公司準備在上海房地產(chǎn)進行大筆投資。 這又意味著什么 ? 4，政府不知道如何讓房市降溫嗎 ?解鈴還得系鈴人，房價是政府為了拉動消費，實行住房改革，推出各種利好，花了九牛二虎之力好不容易才啟動的。現(xiàn)在既然房價已經(jīng)太高了，為什么政府遲遲不肯下手？讓房市降溫的最有效手 段就是限制房子的轉(zhuǎn)手。日本的泡沫經(jīng)濟就是出臺房屋買賣限轉(zhuǎn)三年的政策所刺破的。政府還在等什么 ?央行副行長對民間資本和地房政府的呼吁為什么形同哀求 ? 再來湊個熱鬧： ，我反復強調(diào)過，除非經(jīng)濟真的要實現(xiàn)硬著陸，否則不會動； ，這點非常明顯，在我發(fā)起的那個討論里討論已經(jīng)足夠多。通貨膨漲已經(jīng)結(jié)束，政府的調(diào)控無法逆轉(zhuǎn)消費不景氣的現(xiàn)狀，說明了房地產(chǎn)的消費并不足以支撐整個社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)； ，大摩剛剛把在上海一塊項目的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了另外一個開發(fā) 商，對方恰好是我的一個朋友負責的， 4月底我已經(jīng)獲知這個消息； ，當初啟動市場最主要是放開了個人信貸，那么現(xiàn)在壓縮個人信貸也很方便。不過橡皮筋崩得太緊了，不能立刻還原，否則會崩斷，只能慢慢壓縮，雖然整體行動上有一定的滯后效應，但方向卻很明了。 再說需求，分析上海和北京市場未來的價格變化 上海已經(jīng)被所謂兩外資金惡炒了一輪，目前市場上最常見的是炒家的言論。他們說：市場上有大量的需求，有那么多人需要買房。其實從證大花園業(yè)主全體聯(lián)名告開發(fā)商的名單僅占房屋數(shù)量 1/3，我們就知道，現(xiàn)在 國家用來衡量空置率是否被消化根本就不是一個客觀的指標，如同我們的 DGP。 當前長三角一帶出臺的政策是以限制炒家現(xiàn)金流為主，對短期投資客的行為來說是致命的，因為他們的現(xiàn)金流一般不能保證僵持到一年以上。那么，這個所謂的市場有效需求是在不停變動的。目前已經(jīng)進入完全的一個資本運作市場，大家把房子當作賺錢的工具而不是體現(xiàn)其居住價值本身。政策面為了防止銀行的風險和穩(wěn)定政局，對這種炒作行為進行限制，是正確的。一旦脫離資本運作市場，還原本色，那么有效需求會大大降低，供應量會遠大于現(xiàn)在的需求，那么房價必跌。 再說北京，北 京由于文化上有一定差異，因此二手房市場遲遲未能啟動，單靠新房市場一條線，不可能做成像上海這么火爆的市場。當然，啟動二手房市場需要一定的條件，這不是一兩家開發(fā)商能有本事做的到的，還需要政府大力支持。如果北京二手房市場一年內(nèi)無法啟動，那北京的房價會跌一波，等奧運會結(jié)束后再走一輪。如果二手房市場能啟動，那房價還是會一路上揚。 不論是上海還是北京，房價收入比都遠遠超出了正常的國際標準，最主要的原因是收入不均導致了房子成為少部分人玩資本的地方，這個不利于國家穩(wěn)定。凡是不利于國家穩(wěn)定的東西必然不長