【正文】 成本大幅度的提高，而在市場上房價無法保證比成本提高幅度更快，那么就是致命的。中國政府有前車之鑒，控制力度又遠勝日本政府，絕不會允許類似事情再發(fā)生。實際上正是因為固定資產投資出了問題，政府 才必須出面干預。很多人以為緊縮個人信貸是為了防止銀行風險，其實那最多拿掉了銀行的一部分優(yōu)質資產，在銀行與房地產行業(yè)的博奕中，個人信貸部分基本可以忽略不計。 再說政府，銀行，房地產行業(yè)前景（房地產信托）和 WTO 銀行的立場和政府是一體的，小型商業(yè)銀行在這個體制下不能脫離這個范圍。 不論是上海還是北京，房價收入比都遠遠超出了正常的國際標準，最主要的原因是收入不均導致了房子成為少部分人玩資本的地方，這個不利于國家穩(wěn)定。如果北京二手房市場一年內無法啟動，那北京的房價會跌一波，等奧運會結束后再走一輪。 再說北京，北 京由于文化上有一定差異，因此二手房市場遲遲未能啟動，單靠新房市場一條線，不可能做成像上海這么火爆的市場。政策面為了防止銀行的風險和穩(wěn)定政局，對這種炒作行為進行限制，是正確的。那么，這個所謂的市場有效需求是在不停變動的。其實從證大花園業(yè)主全體聯(lián)名告開發(fā)商的名單僅占房屋數(shù)量 1/3，我們就知道，現(xiàn)在 國家用來衡量空置率是否被消化根本就不是一個客觀的指標，如同我們的 DGP。 再說需求，分析上海和北京市場未來的價格變化 上海已經被所謂兩外資金惡炒了一輪，目前市場上最常見的是炒家的言論。通貨膨漲已經結束，政府的調控無法逆轉消費不景氣的現(xiàn)狀，說明了房地產的消費并不足以支撐整個社會產業(yè)結構； ，大摩剛剛把在上海一塊項目的開發(fā)權轉讓給了另外一個開發(fā) 商，對方恰好是我的一個朋友負責的， 4月底我已經獲知這個消息； ，當初啟動市場最主要是放開了個人信貸，那么現(xiàn)在壓縮個人信貸也很方便。日本的泡沫經濟就是出臺房屋買賣限轉三年的政策所刺破的。 這又意味著什么 ? 4，政府不知道如何讓房市降溫嗎 ?解鈴還得系鈴人，房價是政府為了拉動消費，實行住房改革，推出各種利好，花了九牛二虎之力好不容易才啟動的。 以下是引用 chenzq55在 2020519 16:49:00的發(fā)言： 有幾個問題請大家冷靜的思考一下。 這樣一來，房產供給反而減少，個人貸款不受影響。 的后果不能一概而論吧？應該分析一下，中央是想不論開發(fā)貸款還是個人貸款一棍子打死呢，還是嚴格控制開發(fā)貸款，適當謹慎個人貸款呢？我覺得是后者。該退休了，口袋了還剩不下幾萬塊錢。他們不僅要房子住，而且要市中心的房子。處理好二者之間的矛盾，需要一種走鋼絲般的技術。這是頗費苦心的一番設計。只是為了緩和民情，不得不推出中低價房滿足普通老百姓的需要。政府是考慮到后續(xù)發(fā)展的重要性，才接連推出幾項控制房市的政策的。但是一切都已經晚了。當時三個人都沉默了好久，最后，那位最年長的終于說，這么說起來的話，倒也的確有道理。有一次，我就插 進去說，帳不能只從經濟上算，還必須算一算下一代的教育和成長。有時聊起當年買房子的事，他們已經沒有嘲笑那位買了房子的那位的心情了，但是自己還是不肯認錯。但是下一代的成長差距是很明顯的?，F(xiàn)在他本人退休了，兒子已經二十七八歲了，就這么養(yǎng)在家里。用他的話說是身外無余物最好。這四位朋友都是大學里的教職員，那位買了房子的朋友，一子一女都上了很好的大學，畢業(yè)后就職走上了社會，他們自己老兩口老后的生活也有了堅實的保障。隨著通貨膨脹最終帶動工資上調，樓市將再度上揚。不過，由于受西方移民政策影響，“人才為我所用，不為我所養(yǎng)”，目前，上海還是在竭力控制人口的。自然會越來越好。長期看好的理由也就是因為中國人多地少?，F(xiàn)在壓制開發(fā)商，抬高房地產商的準入門檻，整頓房地產開發(fā)規(guī)模，實際上只會更進一步壓縮兩三年后的住房供給量，迎來又一波更猛烈的房價高漲。 應該注意的是，造成不良貸款的是房地產商的過度開發(fā)，而不是個人的房貸。政府怕的是，壓一壓怕崩盤，放一放怕過熱，騎虎兩難。 你錯了。日本的泡沫經濟就是出臺房屋買賣限轉三年的政策所刺破的。 這又意味著什么 ? 4，政府不知道如何讓房市降溫嗎 ?解鈴還得系鈴人，房價是政府為了拉動消費，實行住房改革，推出各種利好，花了九牛二虎之力好不容易才啟動的。試想有火車票的黃牛，倒房票的炒家，可是誰曾見到過獨占冰棍生意的人 ?有人囤積水資源和糧食嗎 ?如果不是戰(zhàn)亂的時候 ?股票剛出來的時候，人們也瘋搶過，現(xiàn)在還有人去搶一只股票嗎 ? 有幾個問題請大家冷靜的思考一下。那是賭博，革命，而不是正常的經濟建設。世上哪有不調整而直線發(fā)展的東西 ?不是說道路是曲折的，前途是光明的嗎 ?調整意味著結構變動，冷熱對沖，調整同時意味著無限的商機。如果你否認了這一點，那么討論都是在邊緣，而沒有進入實質階段?！? 這句話是你的原話，說明了你對上海房地產市場現(xiàn)狀不了解或者故意回避一些核心問題。你舉例說辭，長篇大論，道理是很不錯，但最后一處卻有些問題。只有股市可以產生并容納這種想法，在房地產上是要落空的。現(xiàn)在日本有很多空房，但是該買房的人還是老老實實去花 34000 萬買 560 平米的房子。房子不是西紅柿，買不出去就會爛掉。知道是為什么嗎 ?買賣都是雙方的，你想要用 1500 元一平米的價錢去買人家 10000 塊錢買來的房子，人家寧可讓它空著也不會買給你。因為房地產不像股票那樣會變得一錢不值，大多數(shù)人都還在同樣的房子里住著。房地產是整個經濟的晴雨表，經濟不垮，房地 產也不會單獨垮。海南的房地產暴跌本身就不是市場經濟的產物。房地產的暴跌是有多方面原因的，日本的暴跌跟日元高漲，美國做空日本有關，房地產暴跌只是其中的一個環(huán)節(jié)而已。真正的房地產市場元年應該是從2020年算起的，我們還只不過邁出了第一步，今后的道路還會是很漫長的。很多人都在說 93 年的 時候也不景氣過。為什么看好上海房市的是臺灣人，香港人，日本在住的中國人，因為他們知道房地產的基本規(guī)律，他們經歷過房地產的上升通道。 我跟大家說這么多的意思，就是希望大家能明白，一個人不可能經歷房地產的兩次已上的盛衰。第二年，也就是 98年，他終于買了自己的房子。你住小房子你可以有自己的價值觀的平衡，而小孩是不會認可大人的價值觀的，他只能被動的接受你們給他安排的環(huán)境 ，你讓他在什么樣的環(huán)境中生活就變成什么樣的人?？傆X得租房也是一種人生觀。他們四個人，再加上我，經常在一起聚會。還有兩位的孩子，雖然不至于到這個地步。但是他的兒子呢 ?他 兒子從中學以后就不上學，脫離社會，躲進家庭，還說不得。而沒有買房子的三個人中，其中一個學歷最高，為人處事最精明，夫婦的年收加起來有兩千多萬，但是長期以來只租 7萬的一式一廳過日子。成功的人生和失敗的人生不僅表現(xiàn)在金錢上，還在后代的培養(yǎng)上也體現(xiàn)了出來。人生已經到了快退休的前夕，將銀行貸款一直貸到死后用生命保險去沖抵的地步。但是到了 90年代，那位買了房子的朋友早已還完了貸款，又重新將自己的房子翻蓋成三層樓，而其他三個人終于頂不住租房過的日子，先后在 93年， 95年， 98年買了房子。而一般民居的價格并沒有下降那么多，該三千萬，四千萬買一套房子還是這個價錢，只不過比起泡沫時期來，買的地段可以好一些，設備先進一些而已。人們都對日本的泡沫經濟破裂談虎色變，但是有誰去關注過日本從 45 年以后房地產將近五十年長盛不衰的漫長過程。我一再強調房市跟股市不同，就是因為房市的周期通常都比較長。但是在房市就不一定。現(xiàn)在周邊的地價房買得好，說明了什么 ?我一直認為，政府的低價房供應全部安排在遠郊，這實際上就是一種托市行為，為上海今后的樓價走高，打下了不可動搖的基礎。市 中心的高價樓盤，卻銷得很少。其中第一點說到有價無市，盤久必跌。 剛才又看了拿破成兄的最初的那個貼子。 我在猜，如果一年內整體樓市真的能夠保持平穩(wěn)的話，那么局部熱點的炒作就不可避免（每個區(qū)都不會甘于落后），特別在一城九鎮(zhèn)拉低全市均價的基礎上。這一點 thizhi說過了。 有的多方并不是堅持房價不跌，而是近中期不看跌。 還是先整理一下觀點和立場：多空雙方爭論房價應不應該這么高是無意義的，因為這涉及到政治因素和社會科學，要回答這個問題必須首先定性社會制度、分配原則和執(zhí)政宗旨。 現(xiàn)在的房地產投機者，大部分都是沒在房地產上吃過虧的，只盯著可能的一些收益，不考慮更大的風險。） 還有，最后再仔細的看了一下多頭對我的批判 首先，我看空上 海樓市在 2020年 10月，那以后房價上漲不到 5％ ,而且是報價，現(xiàn)在那，去看看，比報價便宜 5％左右的肯賣你不少。而現(xiàn)在的上海樓市，我感覺正在接近拐點。換句話說，他們沒有理解市場分析的精髓之所在。 他們不理解，一個人永遠無法窮盡所有影響市場的基本面因素，他們也不理解，對于處在任何時候的市場是都能找到漲與跌的理由，達成共識是不可能的。 第二 .roger說得也對，但我從來沒有指望政府的宏觀調控會打壓房地產市場，很明顯，政府以同時減少供給和需求的政策來企圖實現(xiàn)房價軟著陸，但是，我也不認為政府會成功，我在去年就說過，當前房地產市場的需求彈性遠遠大于供給彈性。 也正因為這樣的觀點，有些人批評我對底層人民的疾苦沒有同情心，是道德觀缺失的表現(xiàn)。我沒有說房價高好，還是房價低好。 至于第二個 問題，房價高好不好？我覺得這是道德學家更應該研究的問題。 空方總是以普通資源的角度去看房子和房價，甚至以“物極必反”這種跟廢話一般的觀點來預測房價的走勢，得出的結果必然是錯誤的。 如果再深 究一點，在市場這個“無形之手”的操控下，土地的這個價格必然等于土地的邊際產出，而且微觀經濟學的基本原理還告訴我們，土地的邊際產出，必然和其他資源的邊際產出處于相同的水平上。如果上海這個城市的市區(qū)真的擴張到了 6000平方公里這么大，那么這個城市運行的成本早就遠遠超過資源集聚所能夠帶來的好處，城市也就進入到破敗的過程了。 不過，事物的另一個方面就是，隨著城市規(guī)模的擴張，資源的集聚效應就會被城市規(guī)模過大帶來的從成本所消耗。關于這一點，有些人會說，上海有 6000多平方公里的土地呢，現(xiàn)在的市區(qū)才用了 600多平方米公里，怎么會稀缺？說這些話的人是不懂經濟的。房價高的原因是什么？由于房子的本質是土地，那我們就直接談土地好了。 談到房價，很多人談的往往是兩個問題。但是我兒子大學畢業(yè)以后 ,必須自己去努力奮斗，用自己的力量買房子。另外還有一個理由，一個二十幾歲就買好房子的人，對他的人生發(fā)展并沒有好處。對這些人我要告訴他們，世界決不是像他們所想象的那樣簡單的。這些人自以為是高薪白領。國內因為人多，競爭空前激烈，那些成功者一點也不比海歸們差，憑什么他們就必須比海歸低人一頭 ?讓海歸們拿幾萬美金輕易的買下房子 ?海歸也必須付出才對。其實，仔細想一想，他們一點也不冤，出國無非是機緣，并不能證明他們一定優(yōu)秀，真正優(yōu)秀的人，即使在國外也早站穩(wěn)腳跟了。國內因為房價漲了，他們苦苦掙來的外匯，還不夠買一套房子，等于是斷了他們的后路。他們在國外苦撐的時候，心 理防線是至少我還可以回國吧。一類是國外回來的海歸。這是硬道理。 我要買房，所以我必須努力，這是我得出的第二個結論。人們不到上海，不能最有效的實現(xiàn)人生價值，到了上海必須為人滿所苦，在忙忙亂亂的人海中，那兒是安身之地 ?所以，有一個家就是非常可貴的。理由很簡單，中國的人實在是太多。 我要買房，但是我不看空。 二， 其實，中國的別墅，哪是什么別墅，不過是分棟自立的小樓房而已。你可以覺得花幾千塊去西藏旅行一趟很值，也可以有人覺得花一個月的工資買一平方米的房子來得踏實。 至于房價高不高，值不值，這是一個見人見智的問題。一方面口口聲聲，不想為了買房子背一身債，口袋里有幾個錢就想出去happy一下的人，我不相信他們真能耐得住房子的誘惑。滿足程度取決于欲望。比如故宮，避暑山莊，蘇州庭院，杭州的山水樓閣，上海的豫園，外灘的洋樓，等等等等。房子是一個家族的地位和教養(yǎng)的象征，他是一種生活方式，本身就是文化的一部分，是可以遺傳的。在狹小的生活空間中培養(yǎng)出來的人是不一樣的。一個已經在生活中取得了相當成功的人，不在房子上投入自己的財力，難道在每天的吃喝上投入嗎 ? 一個在平時的吃喝玩樂都還沒有取得自由的人，他怎么會知道擁有豪宅的境界呢。 房子體現(xiàn)了一個人的社會地位，最大程度的滿足人們的欲望。以前的所有位極人臣的高官，他們不缺金銀財寶，幾乎可以享 有所有的人間豪貴，但是最后都在建豪宅上被人抓住尾巴，比如和坤，就是因為他所建的房子超過標準，違制而被抄了家的。共有資源總是與別人共享的。因為在這個世界上，人們都是相對的，一個人不管他多有錢，他不可能是皇帝，占有的資源都是有限的。當一般人為衣被所愁的時候，有錢人卻在追求千萬以上的豪宅。 我前兩天在安家的樓市熱門話題曾經發(fā)過兩個貼子，我把它轉在下面，供大家參考。我們沒有他們那樣得天獨厚資源，也沒有從容發(fā)展的空間。 所以我總是說，在我們中國，無論經濟發(fā)展到什么階段，爭搶資源的競爭都將會異常慘烈。當他們五六十歲的時候，醫(yī)療事業(yè)將會空前繁榮，等到他們死的時候，殯葬館和墓地將會十分搶手。他們 20 幾歲的時候，就職將成為大問題。這 7億人是一個團塊世代，他們將給這個國家的整個發(fā)展帶來根本性的影響。 中國盡管問題成山，但是有一個基本面是不可能改變的，那就是人多地少，每個人都必須活下去，并且有發(fā)展，這是我們這個世代的宿命。也就是我曾經說過的死地之軍。中國 正處于艱難的轉型過程之中。 上海的房價正是城市對資源的一種篩選機制，如果上海的房價真的只有 1500元，那么上海以外地區(qū)的資源將紛紛涌入上海，上海必然成為一個不