【導讀】現(xiàn)在的上海樓市還有多頭嗎？特征判斷出大盤見頂?shù)摹?．房價不斷“虛增”，成交量越來越稀少，價增量縮，意味著主要是賣家在自拉自唱，看看3月底的股市。不要跟我說房市股市不一樣，市場都是一樣的。000的房子以7700賣掉了，為什么？，因為政府不想讓他跌，上海房價跌了中國金融系統(tǒng)要崩潰。再看看謝國忠的說法：“我認為，中國當前。投資的泡沫是中國歷史和世界歷史上罕見的。2．大量臺灣人將會來上海定居，上海將成為移民城市，窮人滾出上海。如果我們相信大陸的導彈將會把整個臺灣島夷為平地的話，這確實是一個好的理由?？孔杂行枨笾紊虾，F(xiàn)在房價，搞笑，這種趨勢我在去年的文章中分析過了。經濟真的硬著陸，等待上海房價的可能就不是調整了，而是崩盤！去年十月，有一個空頭，在上海熱線叫陣，說到2020年6月。1日房價必跌，并且賭10000元?？吹娇辗教焯祛A言房價必跌，包括這位拿破成兄。我還看到有個家伙宣稱上海房價只值1500/每平米，真不。肯定維持不過來。

　　

【正文】 為什么我們的調控這么困難，為什么我們政府在一輪經濟周期啟動伊始就開始這么嚴厲的調控，甚至還動用了行政手段？商業(yè)銀 行停發(fā)貸款，這在世界金融史上是絕無僅有的。這絕無僅有的的調控措施為什么中國就要用？因為中國的經濟也是絕無僅有的。 中國經濟，問題在于半市場半行政的經濟體系，這種經濟體系帶來一下結果： 1.企業(yè)之間缺乏公平競爭的環(huán)境，差的企業(yè)不倒、好的企業(yè)發(fā)展不起來。 致資本流向無效率。 。 以上三點都很嚴重，每一個著重的論述都要長篇大論，對此學術界早已經爭論多時，我也不再贅述，我只想說：中國經濟現(xiàn)在面臨的問題，絕大多數(shù)都是這三個問題的表現(xiàn)。大家想想，改革開放 20多年，我們到 底培養(yǎng)出多少有國際競爭力的企業(yè)？為什么我國有這么多的形象工程？許多中西部開發(fā)的道路，一天才通過幾十輛車？為什么我們的消費啟動不起來？ 中國的經濟是典型的投資驅動型，應該說是行政性投資驅動型，而行政性的投資意味著無效率，資本在政府和私人利益的驅動下流向一個有一個無效率的行業(yè)，隨著行業(yè)的衰退而化為灰燼，在這其間，一部分人積累了大量的財富，而更多人則是一無說得，貧富差距的巨大意味著缺乏廣泛的消費群體，意味著沒有一個真正撐起消費的中產階級。 這些資本的浪費難道就沒有體現(xiàn)嗎？有，體現(xiàn)就是銀行的 壞帳，銀行的壞帳赤裸裸的代表了 那些無效的投資，看看中國的商業(yè)銀行有多少壞帳就可以知道我的言論不是聳人聽聞。 現(xiàn)在的情況與 9 94年沒有多大的區(qū)別，因為經濟制度沒有改變、銀行體系也沒有改變，改變的只是我們從一個短缺的經濟過度到了一個過剩的經濟體，而這也意味，如果我們的政府放任下去，以后的通貨緊縮，會比 96年－ 2020年更嚴重。大量匆忙上馬的房地產開放項目、汽車廠、鋼鐵廠將更找不到人購買他們的產品。 有些人屢屢以日本的房價房價來映射上海的房價，對此我有些愕然，日本在戰(zhàn)后 20年內保 持了年均 18％的高速增長，大量的財富流向了日本，而日本持續(xù)強勁的經濟導致其最終放棄緊盯美元的貨幣政策，預期日元升值的資本也進一步大量流入，最終吹起了龐大的地產和股市泡沫。而中國呢？ 我一直在懷疑中國到底是財富流出國還是財富流入國， GDP和 GNP之間的差距（去年為 GDP的 10％以上）或許可以說明這一點，不錯，中國是世界的制造工廠，為什么？因為中國有著世界上最便宜的土地和勞動力，我們的地方政府為了吸引外資可以以白送的方式送出土地，我們的勞動力價格便宜的令人難以置信，外商軋干了我們的財富。錢到哪里去 了？我們難道幻想世界上所有的財富都在流向中國，把上海的房價吹到天上去嗎？ 終于開始談到上海房價，我一直很反對一些多頭那些不切實際的大道理，說這些大道理是不會有錯的，誰都會說，正如我上面說過的那樣，可是，我不會用這些來主導我的投資， 因為我明白，任何一個人對基本面的分析都是不可能完備的，現(xiàn)在不可能，以后也永遠不可能。 我看到的是 .上海人民的收入與上海房價之間的差距，租金和房價的差距，這兩點，已經足以代表我上面說得所有東西了，我們并沒有足夠的財富。 多頭的另一個思路是長期看漲、短期看跌， 那么，我要說，請不要用長期趨勢來主導你的投資，凱恩斯說過“長期來看，我們都是會死的?！遍L期來看，誰都無法預測，有人說土地一定會隨著時間而增值，可是，如果再有一個瘋狂一點的想法，如果有一個科學的進步導致我們可以建造空中樓閣，土地是不是就一文不值了呢？當然，這并非我的想法，我想說明的是，預測太長期的趨勢而忽略目前的市場狀況純粹是一種掩耳盜鈴。 我一直喜歡直接觀察市場，正如股票市場是最好的經濟預測工具一樣，房地產市場也是，所以，便有了一些直接從市場面分析上海樓市的文章，而一些多頭人士卻不斷用一些他們并不什么熟悉的 大道理來攻擊我的看法，多頭們，你我都不可能精確的了解中國經濟，還是多觀察觀察市場吧，請不要再用基本面的論述來否定我一再論及的市場面信號了。 看了拿破成先生的貼子。我覺得他實際上沒有提出任何新的論點。他的最堅實的論點無非是1，我們目前的經濟并不是健全的市場經濟。 2，經濟成長主要是靠行政投資驅動的。 3，由此得出一個結論，就是這樣的經濟體是注定要崩盤的。但是他對自己的結論卻省略了具體的論證，只是把它歸結為市場因素是不可能全面把握的，人們只能靠感覺去感知趨勢。而拿破成先生所感覺到的根據(jù)則是上海人的收入支撐不起現(xiàn) 在的房價。 我不得不說，這是一種典型的循環(huán)論證。最后只能歸結為不可知論。以拿破成先生為代表的空方實際上陷入了一種自我矛盾的處境。他們一方面指責中國的經濟環(huán)境不是真正的市場經濟，但是另一方面卻無不期待政府行使行政調控的手段，對目前的房地產市場說不。反而倒是多方，對政府的宏觀調控持一種十分謹慎的態(tài)度。總是希望政府少干涉一點為好，應該小心呵護經濟的各個環(huán)節(jié)，規(guī)范市場運行規(guī)則，讓看不見的市場之手去調節(jié)。 但是，遺憾的是，我們的經濟的確是具有中國特色的市場經濟。所以從這一個角度說，拿破成先生的愿望也不是完全沒有根據(jù)的 。目前的政府的確正在對過熱的經濟實行調控，這也就是拿破成先生為什么在這個時候出來問還有沒有多頭的原因。因為在他看來，中央已經發(fā)話了，整個氣候就要變了，他想要看看不失時務的多頭究竟還有幾人。 對于政府的調控他卻是完全不看好的。他認為政府控制不住局面，所以他才會得出樓市必然崩盤的結論。然而，正是在這一點上，我跟他的意見是根本相反的。我認為我們沒有理由斷定中國的經濟一定會失控，我對這一點的信心并不是來自于政府的調控，而是來自于改革至今所已經積聚起來的民營資本的勢力，此外還有國際環(huán)境所帶來的根本性的改變，我認為這些 條件已經使今天的宏觀調控和 9394 年的政府調控有了根本性的區(qū)別。 一個區(qū)別就是 wto 所帶來的外來資本的登陸。關于這一點， smartxu 先生的貼子里已經有了很好的論述。我這里就不再重復了。外資登陸的一個最主要的特征就是，它是以外資的需求來安排市場結構的。本地老百姓的承受能力并不是他們首先需要考慮的問題。所以上海老百姓是不是承受得起房價的壓力，對外資來說，是一個假問題。出于解困目的的中低價房是政府應該考慮的，外資只考慮建在人民廣場的來復士大廈的盈利狀態(tài)如何 ?要是盈利狀態(tài)不佳的話，他們隨時可以撤回資本。 另 一個區(qū)別是民營經濟已經相當壯大。在我們國家，民營經濟實體在市場準入，資金調配，資源配置，人才來原等許多方面受到不公平的待遇。他們相對于外資來講不利，相對于國營企業(yè)來說也是不利的。他們像私生子一樣，受盡了氣，在夾縫中求生存求發(fā)展?，F(xiàn)在有論者提出，改革開放二十多年了，中國為什么沒有出現(xiàn)自己的能夠打得響的拳頭產品，為什么沒有足夠強大的民族工業(yè)。這原因就在于國家一直偏袒了國營企業(yè)。但是在 wto 打開國界的時候，這種情況將大大的改觀，民營企業(yè)可以通過外資的渠道得到貸款，他們將跟外資聯(lián)合起來，分享至今為止只有國營企業(yè)才 能獨享的各種壟斷特權。 這就是目前的政府所最害怕的?，F(xiàn)在的調控正是出于保護國營企業(yè)的利益，在外資進入之前筑好防波堤的一種戰(zhàn)略行為。這樣的行動在 90 年代中后期已經搞過一次，也就是大集團經營的戰(zhàn)略，可惜并沒有收到預期的效果，相反的倒是消滅了不少生氣勃勃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營企業(yè)，讓不少效益不好的國營企業(yè)溫存下來了。而這一次，已經沒有時間了，再不整頓，狼真的要來了，首當其沖的是國有銀行，所以政府才有緊迫感。而整頓的思路跟原來的卻并沒有多少差別，仍然是集中優(yōu)勢兵力，收縮防線，以求保存實力。 拿破成先生指責說，政府的行政投資導致 了必然的低效率。這是不錯的。朱熔基世代曾經下過狠心，想要徹底解決國營企業(yè)的問題。但是沒能成功。最主要的理由，并不是怕國有資產流失，因為已經赤字累累的企業(yè)根本就談不上有什么資產。而是怕再改革下去將引起社會的動蕩。也就是下崗失業(yè)工人的問題。 所以，我一再說，現(xiàn)在的政府是沒有辦法的。人口問題是中國所有問題的主要矛盾，終我們一生都無法回避這個問題。正因為政府清醒的認識到這一點，所以他們現(xiàn)在的調控，我相信一定會是很講究分寸的。一方面要拉住外資，讓它們到中國來投資，使它們覺得有利可圖，另一方面要安撫民營資本，使它們不至 于絕望而逃到國外，在這種層層顧慮，種種制肘的條件之下，我們再來看政府的調控政策，就很容易理解了。 我原來提出的三個問題，都只有在這樣的背景下才能理解。政府提高貸款利率，是為了保護銀行的體力，但是不同步提高存款利息，是為了促進老百姓繼續(xù)擴大消費。政府不肯讓人民幣升值，是為了保持外貿優(yōu)勢，用廉價勞動力和巨大市場吸引外資來投資。默認國內通貨膨脹，則是變相的讓人民幣增值，讓老百姓為此買單。我一直不明白 thizhi為什么一口咬定中國的通漲已經解決，目前是通縮。不知道他有什么根據(jù)。連政府官員都承認目前存在著通漲壓力，這 種壓力主要來自于國際上的原油和原材料的價格高漲所引起了。目前如果是通縮的話，政府為什么要這么急急忙忙的調控經濟過熱 ?判斷通漲或是通縮，用傳統(tǒng)的計算標準是沒有意義的。一斤大米漲一倍才多少錢 ?一枝牙膏在日常生活成本中占多少比例 ?而現(xiàn)在的住房，汽車，醫(yī)療，教育的漲幅又是多少 ?人們的生活結構已經起了根本性的變化，不看生活消費的結構變化，仍然拘泥于傳統(tǒng)的調查品目上，你永遠也無法判斷通貨膨脹的到來。 第三個問題。政府為什么不會讓房地產崩盤，因為房地產市場的繁榮，最大程度的解決了一直困擾著政府的無法有效收攏資金的難題。銀 行所苦惱的是國營企業(yè)的大量不良債權，不是千家萬戶的住房貸款。任何房地產只要賣出去了，銀行的風險就分攤到了千家萬戶，這是消化不良資產的最有效的手段之一。中國人民還沒有完全習慣美國人的生活方式，不會輕易宣告?zhèn)€人破產。把錢借給個人是最安全最優(yōu)良的貸款。日本在泡沫經濟破滅以后，全副精力的消化不良資產，所采用的方法就是擴大民間房貸，政府用各種手段，包括低金利，退稅等等，鼓勵民間消費，連年以來不斷創(chuàng)出住房貸款的新高就是明證。所以我敢肯定，中央的所謂調控的真實意圖，無非是要壓縮房地產投資，而對于民間房貸是不會也不可能禁貸 的。目前風傳對第二套房子停貸，一方面是出于房地產市場的降溫的暫時需要，另一方面也可能與某些商業(yè)銀行沒有很好的領會中央的意圖聽到風就是雨有關。所以我估計，房產新政打擊了房地產商的大規(guī)模投資，為房市擠去了部分泡沫之后，很可能在兩三年后迎來一個供給減少，房價高漲的局面。 最后談談拿破成先生所引為根據(jù)的問題，上海人的消費能力能不能夠承受得起現(xiàn)在上海的房價 ?有統(tǒng)計說，目前上海有一百萬已上年收十萬以上的家庭。這個統(tǒng)計是不是可靠，大家都在爭論。主要的分歧恐怕來自于統(tǒng)計標本的不一致。認為沒有的一方，主要從名義工資著眼，認為 有的一方，主要從隱性收入著眼。這個爭論很可能不會有什么結果。但是我想請大家考慮一個因素，那就是上海的特殊性問題。在我看來，上海像沙灘里的一個坑，它所積聚的財富，通常不能用一般的標準去衡量。我記得上海第一百貨公司，即使是在六七十年代全國工資極低的情況下，它的年營業(yè)額也是超過一億元的。它所聚集的購買力，并不僅僅局限于上海一地，通常一個外地人到上海來，要帶來幾十個親戚鄰居好幾年的積蓄，到南京路上來消費的。其情形正跟現(xiàn)在的三外人員搶購上海房產相似。 另外還想提醒大家，一個地方的房價高并不都是壞處，房價高是因為機會多 效率高所帶來的。房價高固然提高商務成本，但是效率高也可以反過來降低商務成本。房價高同時也是優(yōu)化一個城市的商業(yè)結構和人口結構的重要因素。反過來也可以這樣考慮，房價高是因為物有所值，想要讓房價降低單靠行政手段是不行的，只有降低這個城市的商業(yè)價值才行。而降低商業(yè)價值只有兩種可能，一種是戰(zhàn)爭和自然災害，另一種就是有意的人為的失政。 應 wuzhifu要求，統(tǒng)一在此發(fā)帖： 啥都不多說了。斗膽預測： 2020年 6月。環(huán)線內最低房價： 10000/平方米。 上海平均房價：和今年一樣。 5500左右。依然全國領跑！ 如有空頭者 估估行情以作比較不甚榮幸。 偶也試一下，不知道有沒有獎勵哦 也斗膽預測：（排除通貨膨脹因素） 2020年 6月。 環(huán)線內最低房價： 7000/平方米。（包括年舊的二手） 上海平均房價： 3500左右。（包括各個區(qū)縣） 甚感榮幸。 以下是引用 chenzq55在 2020521 0:42:00的發(fā)言： 看了拿破成先生的貼子。我覺得他實際上沒有提出任何新的論點。他的最堅實的論點無非是 1，我們目前的經濟并不是健全的市場經濟。 2，經濟成長主要是靠行政投資驅動的。 3，由此得出一個結論，就是這樣的經濟體是注 定要崩盤的。但是他對自己的結論卻省略了具體的論證，只是把它歸結為市場因素是不可能全面把握的，人們只能靠感覺去感知趨勢。而拿破成先生所感覺到的根據(jù)則是上海人的收入支撐不起現(xiàn)在的房價。 我不得不說，這是一種典型的循環(huán)論證。最后只能歸結為不可知論。以拿破成先生為代表的空方實際上陷入了一種自我矛盾的處境。他們一方面指責中國的經濟環(huán)境不是真正的市場經濟，但是另一方面卻無不期待政府行使行政調控的手段，對目前的房地產市場說不。反而倒是多方，對政府的宏觀調控持一種十分謹慎的態(tài)度。總是希望政府少干涉一點為好，應該小心呵護經濟 的各個環(huán)節(jié)，規(guī)范市場運行規(guī)則，讓看不見的市場之手去調節(jié)。 但是，遺憾的是，我們的經濟的確是具有中國特色的市場經濟。所以從這一個角度說，拿破成先生的愿望也不是完全沒有根據(jù)的。目前的政府的確正在對過熱的經濟實行調控，這也就是拿破成先生為什么在這個時候出來問還有沒有多頭的原因。因為在他看來，中央已經發(fā)話了