【正文】 房地產(chǎn)市場是健康的，不存在嚴重的泡沫。并且根據(jù)建設部向社會公布的空置房比率和收入房價比等統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，也很難讓人相信房地產(chǎn)市場有泡沫存在。①但這些數(shù)據(jù)和其他部門公布的數(shù)字相比明顯偏低，其真實性自然大打折扣。不論是政府部門還是社會媒體，其報道和結(jié)論都在一定程度上影響著房地產(chǎn)市場的動向，而對于渴望得到相關信息的普通老百姓來說，其意義更是決定性的。政府有責任倡導客觀公正的輿論信息，更有責任提供真實可靠的數(shù)據(jù)資料。完善市場信息披露制度，保證信息的公開和透明。對于土地供應、市場供求、地價、房價等的變動信息，以及房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)面積、房屋空置率、社會購買力水平等等，要組織政府相關機構(gòu)進行全面的調(diào)研，并在媒體上向社會公布。對于媒體領域的惡意炒作、誤導消費者以及腐敗行為，要給予嚴厲打擊，并及時予以澄清。另外，要提高銷售信息的透明度和買賣雙方的信息對等，對于賣方囤積貨源、哄抬樓價的現(xiàn)象要給予揭露和制止，并應建立一個官方的統(tǒng)一的信息公布機制，最大限度的改變消費者在市場中長期所處的劣勢地位。 嚴格限制外資進入中國地產(chǎn)套利第一，加強調(diào)控監(jiān)管，防止境外熱錢短期內(nèi)“大進大出”。景乃權(quán)建議，有關部門應考慮實施有管理的浮動匯率制度，構(gòu)筑起強大的金融安全閥，這樣不僅可以避免國際游資的劇烈沖擊，防止國際游資的過量涌入和出逃，更能夠保障金融體系的穩(wěn)定。第二，針對外資基金將大舉進入中國房地產(chǎn)業(yè)，有關部門應及時采用稅收、信貸等綜合手段調(diào)控外資在房地產(chǎn)市場的投機。同時，盡快建立健全房地產(chǎn)市場信息系 統(tǒng)和預警預報體系。特別是目前外資流入房地產(chǎn)市場底數(shù)不清等問題，要加強統(tǒng)計分析；充分發(fā)揮專業(yè)統(tǒng)計部門的信息主渠道作用，根據(jù)外資流動和房地產(chǎn)交易的有關數(shù)據(jù)設計一套科學的、可操作性和定量化的風險評價指標體系，及時掌握市場態(tài)勢，制定有效的政策和措施，預防外資對房地產(chǎn)進行炒作。 改變房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)住房保障制度是政府利用國家和社會力量，為住房困難群體提供滿足其基本生活所需住房的若干制度安排，是政府利用“有形的手”來彌補房地產(chǎn)市場提供住房的缺陷和不足。而目前我國的住房保障體系，還存在著諸如買不起高檔房的居民人數(shù)太多、經(jīng)濟適用房供給太少、供需結(jié)構(gòu)脫節(jié)等方面的問題。為此，建議應從以下幾方面加以完善。首先是改善住房供應結(jié)構(gòu)，減輕中低收入者的購房負擔。針對經(jīng)濟適用房投資增長率持續(xù)下降的現(xiàn)狀，地方政府應通過調(diào)控項目和土地供應等措施，適度安排經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，并且要嚴格控制供應對象及范圍，杜絕在買賣過程中存在的富人尋租現(xiàn)象。應當改變當前經(jīng)濟適用房只售不租的現(xiàn)狀，研究制定可租可售的經(jīng)濟適用住房供應政策，即對于符合購買條件的中低收入家庭，可根據(jù)自己的經(jīng)濟能力和就業(yè)、就醫(yī)、就學等情況，結(jié)合公積金配套支持以及購房貸款貼息等優(yōu)惠政策，自主選擇是購買還是租住經(jīng)濟適用住房。另外，還可以考慮在更多的城市推廣限價商品房，使其成為經(jīng)濟適用住房的重要補充。其次是完善住房金融政策，擴大住房建設融資渠道。住房金融對于住房市場的發(fā)展至關重要。發(fā)達國家在這方面給了很好的啟示。發(fā)達國家一般擁有比較成熟的住房金融市場，這樣可以滿足不同層次的住房消費需要。我國的住房金融市場發(fā)展逐漸加快，但同發(fā)達國家相比，還存在一定的差距，仍有許多PTA待完善的地方。如抵押貸款品種比較單一、貸款的保險和擔保問題以及融資渠道問題等等，這些都需要一個完善的金融政策加以解決。三是適度發(fā)展購房保障，完善對目標人群的識別管理機制。我國提出了經(jīng)濟適用房和兩限房等多種住房保障模式，但保障目標定位并不清晰。從我國現(xiàn)階段整體發(fā)展水平出發(fā)，購房保障的覆蓋面不宜過大，保障水平也要適當。6 我國未來房價趨勢的預測房地產(chǎn)行業(yè)的主導產(chǎn)品是住宅，隨著住宅商品化進程的加快，住宅房地產(chǎn)規(guī)模急劇擴大，以上海為例，1991年新建住宅只有72萬平方米，1999年則達到3000萬平方米左右，其中1991997年是兩個超常規(guī)跳躍點，增幅超過150％，主要是受，住宅商品化房改政策的刺激。從這里也可以看出住宅的供應、消費行為受多種因素的影響。歸納起來，影響住宅價格的主要因素有：住宅開發(fā)成本顯然是住宅價格的基礎；而新建住宅的替代產(chǎn)品將影響需求者的選擇繼而影響房價；而消費融資，包括住房消費金融產(chǎn)品創(chuàng)新的居民理財能力，影響住宅需求量。以上各變量將影響未來住宅價格的走勢。以周期5年為期，把12年左右稱之為短期，35年稱為中期，5年以上為長期。影響住宅價格走勢的各主要因素其變化是此消彼長。住宅開發(fā)成本包括地價、規(guī)劃配套費、建筑成本、稅費及銷售費，物業(yè)費等，其中地價和各項稅費的變化將對住宅成本產(chǎn)生較大的影響。由于土地資源的不可再生性，獲取地皮成為住宅開發(fā)中最充滿玄機的過程。目前，我國的土地供應機制主要是通過行政劃撥和出讓使用權(quán)的方式，在土地相對稀缺的大中城市，鉆營土地成為尋租的重要手段，炒賣地皮成為前幾年房地產(chǎn)熱中最驚險刺激的傳奇。隨著房地產(chǎn)業(yè)的成熟以及市場化加快，土地供需將會產(chǎn)生明顯變化，首先是土地供應機制將逐步轉(zhuǎn)變成更加市場化的土地拍賣方式，使土地市場更加公平、透明，香港等市場經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)大都采用這種方式。另一重要的變化是住宅用地的郊區(qū)化，隨著城市化的發(fā)展和基礎設施的完善，居住在都市近郊愈來愈成為大趨勢。上述兩個重要的變化將使土地價格走勢呈現(xiàn)如下趨勢：短期土地價格會有所上升，但市場的理性必使遠期地價走向均衡穩(wěn)定，住房郊區(qū)化的趨勢日趨勢顯著將使地價中期走勢明顯下降。另外一個不確定的變量——土地使用的年租制，相當于50年分期支付地價，對地價具有革命性的影響，然而目前它尚處在理論探討階段，不知會等到何年何月。稅費過多過重一直為各方口誅筆伐的焦點，真正還可削減成本的是隱藏在開發(fā)過程中的一大塊稅費——各種配套費。各種配套項目名目繁多，超過房價的10％，要把所有與房地產(chǎn)有關設施建設資金都盡可能地通過房價回收，這顯然是不合理的，也是難以達到的，正如高昂的電話初裝費必將阻礙電信業(yè)的發(fā)展一樣會適得其反。這些已被打入住宅成本中的要素在未來必將會重新分擔；行政機構(gòu)費用應由政府開支；基礎設施有助于社會服務業(yè)的發(fā)展，應該幾方共同分擔；有現(xiàn)金收益的（比如商店）應該由今后經(jīng)營活動來承擔，費用的合理配比有助于住宅業(yè)及相關行業(yè)的共同發(fā)展。另外隨著民營企業(yè)開始進軍原來被壟斷的大市政領域，壟斷價格也將被沖擊。住房替代產(chǎn)品有空置樓、二手房市場、房租及租賃等，對房價影響較大的是空置樓和公房上市。目前，一方面空置占用資金大部分是各種渠道的國有資金，另一方面當前利率處于低谷，所以開發(fā)商壓力不太大，而且普遍有觀望心理，雖然各地出臺了各種優(yōu)惠政策，例如免掉營業(yè)稅，但對解決空置房問題依然未收到預期效果?？罩梅浚罱K的解決辦法必然是靠有吸引力的價格，預計空置房價格走勢將是近期基本穩(wěn)定并小幅調(diào)整，但中期來講會有較大調(diào)整。至于公房上市是市場化的大趨勢，當前對房價的影響是中性的，一方面價廉的存量房上市給買房者提供了更多的選擇，另一方面也給有房戶改善居住條件提供了機會?？尚薷木庉嬁偨Y(jié)在當前的社會背景下，住房市場的良性有序發(fā)展不僅對于中國經(jīng)濟健康成長具有重要意義，而且對于社會的安定團結(jié)具有重要影響。社會轉(zhuǎn)型期的中國房地產(chǎn)市場，存在諸多不健全的地方，商品房價格偏高是表現(xiàn)之一。房地產(chǎn)市場的狀況關系著社會機體的每根神經(jīng)，房價的高低漲跌更是關系著國計民生和社會穩(wěn)定。因此，對商品住房價格上漲的原因進行具體的理性分析，進而對穩(wěn)定房價、健全房地產(chǎn)市場提供政策建議，就具有重要的現(xiàn)實意義。通過初步分析，本文得出以下幾點結(jié)論：1. 商品房價格上漲是諸多因素共同作用的結(jié)果。隨著我國經(jīng)濟水平的不斷提高、居民生活條件的逐步改善、城市化和工業(yè)化進程對房地產(chǎn)產(chǎn)品的剛性需求以及人口、土地等諸多因素的作用，商品房價格的上漲既有符合經(jīng)濟社會發(fā)展的合理性一面，同時又具有負社會效應的一面。因此要辨證地看待商品房價格上漲這一現(xiàn)象。2. 目前我國的住房市場正處于一個特殊的歷史發(fā)展階段，影響房價的因素和作用是錯綜復雜的，促使房價回歸理性也不是一蹴而就的事情。體制機制的制約、調(diào)控方式的不到位、調(diào)控可能引發(fā)的各種風險等等都在考驗著政策的執(zhí)行水平，如何正確運用政府和市場機制兩種手段，優(yōu)化商品房供給結(jié)構(gòu)，加強房價監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，仍需要不斷探索。3. 在中國漸進式的改革進程中，政府的定位尤為重要，政府應將自身的“經(jīng)濟型政府”定位，轉(zhuǎn)向關注社會公平和基本民生的“公共服務型政府”，把實現(xiàn)“居者有其屋”作為最重要的執(zhí)政目標，在政策的制定和執(zhí)行中最大限度地做到公平和公正。同時，房地產(chǎn)商責任意識和消費者理性成熟的消費觀念也至關重要。對商品房價格上漲進行社會因素分析，對社會治理同樣有所幫助。4. 高房價是房地產(chǎn)市場中各利益主體，包括政府、房產(chǎn)商以及消費者博弈的結(jié)果。但由于各方所掌握的資源、信息有所差別，因而嚴重干擾了劣勢方的行動選擇，也為強勢方的利益聯(lián)盟提供了可能，這種不公正的現(xiàn)象所帶來的影響是不容忽視的。5. 未來商品房房價發(fā)展趨勢除了會受這些社會因素的影響，還會受國家政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融危機和房地產(chǎn)投資等因素的影響。對商品房價格的發(fā)展趨勢應做全局性的考量。參考文獻[1] 飛樂索琴, 博文, 岳索清. 商品房定價萬法策略[J]. 經(jīng)濟研究導刊, 2011, 03.[2] 王曉欣. 面對高房價除了公積金還要什么[J]. 2006, 08.[3] 孫立平. 博弈:斷裂社會的利益沖突與和諧[M]. 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