【導讀】師的指導下進行的研究工作及取得的成果。盡我所知，除文中特別加。而使用過的材料。均已在文中作了明確的說明并表示了謝意。除了文中特別加以標注引用的內(nèi)容外，本論文。不包含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。全意識到本聲明的法律后果由本人承擔。同意學校保留并向國家有關部門或機構送交論文的復印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權大學可以將本學位。印或掃描等復制手段保存和匯編本學位論文。涉密論文按學校規(guī)定處理。程序清單等），文科類論文正文字數(shù)不少于萬字。有圖紙應符合國家技術標準規(guī)范。改革開放以來，我國房地產(chǎn)發(fā)展，從計劃到市場。房價格持高不下，由此而出現(xiàn)了一系列社會問題。本文主要針對近年來社會關注的熱點問題。房地產(chǎn)價格過高的主要原因。包括房地產(chǎn)市場的供給需求，建筑成本，政治經(jīng)濟等其他因素。我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　

【正文】 口是最主要的社會因素，房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量，素質(zhì)決定了房地產(chǎn)的總體需求及使用方式，從而也影響到房地產(chǎn)價格。我國人口的高速增長，隨著城市化發(fā)展，資本和勞動力向中心城市 流動。人口的階段性快速增長，居民收入的增長與長期累積，使居民需求集中釋放，導致房價持續(xù)上漲。基于我國人口眾多的基本國情，人多地少，住房需求量大，從而客觀上推動了我國整體房價的不斷上漲。 10 縱觀近年來國內(nèi)揪出的一些腐敗案件。大都與房地產(chǎn)密切相關。官員與開發(fā)商的勾結(jié)，主要是權錢交易的利益聯(lián)系，最終必然增大房地產(chǎn)開發(fā)的成本。在我國，商業(yè)賄賂貫穿房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，一些開發(fā)商的“公關”成本甚至占到樓盤總成本的 10%以上。這對房價起了重要的推動作用，開發(fā)商與權力勾結(jié)，自然無懼相關政策的壓力。他們不僅在建筑質(zhì)量上做手腳，而且營造供不應求的假象，誘導消費者購房，推動房價上漲。而在有些地區(qū)，地方政府往往把房地產(chǎn)價格上升當做經(jīng)濟繁榮的指標。房地產(chǎn)市場活躍會給地方政府帶來更高的財稅收入和灰色收入，因此，地方政府樂見到房地產(chǎn)漲價。所以面對商品房價格的上漲，地方官員也大多數(shù)是睜只眼閉只眼了。 房地產(chǎn)價格的上漲除了受其主要因素影響外，其次要因素也在其不同方面影響著其不同因素，從而影響房地產(chǎn)價格，或多或少的拉動商品房價格上漲。 預期心理 2020 年以來我國房地產(chǎn)市場價格，一路 上揚，雖偶有波動，但總體上漲。在房價下跌的多次預言失效之后，普遍消費者開始產(chǎn)生恐慌心理。在某些經(jīng)濟學家，社會各界人士，或多或少的言論中，形成了房價將會持續(xù)上漲的心理。漲價預期導致不少消費者抱著晚買不如早買，買小不如買大的心理，盲目追求，從眾消費，從而擴大商品房需求量，為房價上漲提升空間，進一步推高了房價。 住房周邊硬件條件的完善 近年來，政府為提高經(jīng)濟發(fā)展，不斷出臺各種政策。政府撥款 4 萬億拉動內(nèi)需，而我國也開始了全面建設基礎設施。住房周邊硬件條件，基礎設施的不斷完善，地鐵線路建設的開展，快 速干道的逐步開通，在農(nóng)村“村村通”工程的道路建設及相關城市硬件設施建設的完善，住房周圍的一些重要市政設施，公益工程的建成。使得各商品房住宅在地理位置中的優(yōu)越性得以凸顯，為房地產(chǎn)商抬高房價增加了說辭，間接的提升了住房的價格。 11 城鄉(xiāng)建設 近年來我國在各大中小城市開始了新老城區(qū)建設，在農(nóng)村實行的新農(nóng)村政策及小城鎮(zhèn)發(fā)展，加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。道路住房等一系列的開發(fā)，使市場對建筑業(yè)的材料人為供給增加，物價上漲，建筑開發(fā)成本上升。間接的拉動了房價的上漲。 在以上對商品房市場的供求， 成本價值，社會等諸多因素的分析。對我國房地產(chǎn)價格上漲既有其合理的一面，如需求的上升，建造成本的增加等又有房地產(chǎn)投機，盲目消費等不合理因素。因此，正確認識我國商品房價格偏高的成因，有助于政府采取政治，經(jīng)濟，法律等手段正確調(diào)節(jié)規(guī)范市場，維護房地產(chǎn)市場秩序，真正控制因各種因素造成的房價上漲，促進我國市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。 12 4 減緩房價快速上漲的建議 房價的快速上漲，使社會上出現(xiàn)了各種問題，房價過高已是一個不可避免的話題。如何能夠有效地抑制房價的快速上漲，緩解因房價上漲， 帶來的一系列社會問題。筆者試提出了幾點建議。 在市場經(jīng)濟條件下，商品價格遵循市場規(guī)律變化。商品價格是由房地產(chǎn)市場供求關系決定。而在當前，隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場供求關系失衡，需求占主導地位。一方面來自于經(jīng)濟文化的發(fā)展。居民收入增加對商品房需求提出新要求。另一方面，房地產(chǎn)市場供給不能滿足日益增加的消費群體。最終導致房地產(chǎn)市場平衡傾斜，買方市場占主導，房地產(chǎn)商坐地起價，抬高價格。針對房地產(chǎn)市場供給不同，應以市場調(diào)節(jié)為主，做好市場調(diào)查，做到有計劃有針對的供給，穩(wěn)定市 場，平衡商品房供求關系，促進我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 房地產(chǎn)市場商品化帶來的是人們對商品房需求的多樣化。不同的收入水平對商品房的需求層次不同，應加強對住房的需求層次調(diào)查研究。根據(jù)不同層次的需求，調(diào)整供求結(jié)構，滿足居民住房需求。我國是一個經(jīng)濟發(fā)展水平不發(fā)達的國家，收入分配劃分明顯，高中低收入差距過大，以中低收入家庭占社會主導地位。所以在保證住房市場的同時要特別充分滿足中低收入家庭的住房供給。應進一步擴大廉租房的覆蓋面積，提高經(jīng)濟適用房在商品房供給中的比重，把更多的困難家 庭納入廉租房保障范圍內(nèi)，滿足他們的最低生存需求，進一步向低收入人群延伸。逐步發(fā)展，防止形成“夾心層”。切實完善住房保障制度。政府應加強對住房保障制度實施過程的監(jiān)督調(diào)查，確保保障制度的實施是對老百姓有利。 經(jīng)過多年的土地使用制度改革，我國土地市場化配置已成為全社會的共識。溫家寶總理指出“土地市場治理整頓不能松懈”。要“深化國有土地使用制度及供地方式改革”（《在全國深化改革嚴格土地管理工作電視電話會議的講話》。 2020 年 12 月 30 日）。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，只有通過市場 化配置，才能提高土地的集約利用程度，充分利用好我們有限的土地資源。在土地出讓中，應堅持以“招拍掛”方式出讓，從制度上防止暗箱操作的腐敗行為出現(xiàn)。在過程中應制定合理的土地價格指標，避免惡性競爭 13 帶來的高地價“地王”的出現(xiàn)。使其不僅不能有效的控制房價，反而增加了建筑成本，帶動房價上漲。土地作為房地產(chǎn)市場開發(fā)建造的最初階段，合理控制土地價格，優(yōu)化土地的層次供給，規(guī)避惡性競爭，可以有效減少房地產(chǎn)建筑開發(fā)成本，從而抑制房價上漲。 對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，著力點在于穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn) 市場的健康發(fā)展。政府應采取多種政策措施，運用行政和經(jīng)濟等手段。積極引導和鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，企業(yè)根據(jù)市場的需求情況，向社會提供適銷對路的商品住宅，根據(jù)不同因素制定調(diào)控政策。首先應鼓勵開發(fā)普通商品房住宅，滿足中低收入人群，政府各部門之間加強協(xié)調(diào)管理。再次，面對現(xiàn)今的通貨膨脹，物價上漲，政府應運用適當?shù)木o縮財政政策和提高銀行的存貸款利率，回籠貨幣，穩(wěn)定物價，以避免因物價上漲造成的建筑成本增加，拉動房價上漲。然后，對人們的住房觀念積極引導，對住房的預期要切合自身實際，不能一味求高貪大，盲目消費。 減緩人口增長 城市化的發(fā)展使得城市的規(guī)模越來越高大，城市的人口容量也逐漸增加。大量的農(nóng)民工涌入城市，便會造成城市人口的極速增長，住房需求緊張。而我國是一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?70%以上。加快城鄉(xiāng)的發(fā)展，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設?？s小城鄉(xiāng)差距，使農(nóng)村人口可以就地就業(yè)。不僅可以減緩城市壓力，而且可以減緩城市對農(nóng)民工的住房壓力。人口的快速增長，城市新生代人口的增加，增加了其對住房的需求。合理控制人口增長，不僅有利于減緩住房需求，而且有利于我國經(jīng)濟的健康發(fā)展。 我國房地產(chǎn)市場起步較晚，建立健全房地產(chǎn)市場體制，有利于規(guī)范管理房地產(chǎn)市場，使價格處于市場調(diào)節(jié)中，規(guī)避因人為因素造成的價格上漲。遏制房地產(chǎn)投機需求，對住房實行一家一房，實名購買。對炒買炒賣哄抬房價地價的進行嚴肅查處。嚴格控制外資對我國房地產(chǎn)的投機行為。控制銀行信貸，嚴禁開發(fā)商囤地行為，哄抬房價。 14 結(jié)語 通過對以上的定量定性分析，本文提出了近年來影響商品房價格上漲的各種因素。指出了目前商品房需求還是過熱，隨著需求的擴大，將推動房價上漲。但如果國家及時的宏觀調(diào)控政策出臺，建立健全房地產(chǎn)市 場體系，這種上漲的趨勢將得到控制，有利于市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。 15 致謝 本文是在汪老師的指導下完成的。導師嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度，忘我的工作精神以及對學生認真負責的態(tài)度，將作為我今后工作與學習的動力和源泉，并使我終生收益。值此論文完成之際，謹向他們致以崇高的敬意和衷心的感謝。 本文在編寫過程中，參考了較多的文獻資料，所參考的文獻資料是編者們艱辛的研究和探索所取得的成果。在此，謹向所有作者和研究人員表示衷心的感謝。 最后，衷心感謝所有關心，支持和幫助 過我的人們。 16 參考文獻 [1]《馬克思恩格斯全集》，北京，人民出版社， 1974：第 25卷， 823 [2]楊朝軍，房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的國際經(jīng)驗及啟示【 j】統(tǒng) 計研究， 2020，（ 9）： 3133 [3]黃穗誠，房價上漲原因何在？ [eb/ol] [4]曹建海，向高房價宣戰(zhàn)，北京，中信出版社； :6669 [5]陳淮，趙路興主筆，房價 誰說了算？ — 土地與金融制度變革中的中國房地產(chǎn)，南昌：江 西人民出版社， :35 [6]王家庭，房地產(chǎn)估價， 2板，大連，東北財經(jīng)大學出版社， :79 [7]徐滇慶，房價與泡沫經(jīng)濟，北京：機械工業(yè)出版社， :17 [8]王家庭，房地產(chǎn)估價， 2板，大連，東北財經(jīng)大學出版社， :78 [9]徐滇慶，房價與泡沫經(jīng)濟，北京：機械工業(yè)出版社， :1920 [10]胡鍵穎，中國房地產(chǎn)價格有幾成泡沫 [j]：統(tǒng)計研究， 2020（ 1）： 3436 [11]李劍閣，中 國房改現(xiàn)狀與前景，中國發(fā)展出版社， :110111 [12]王家庭，房地產(chǎn)估價， 2板，大連，東北財經(jīng)大學出版社， :7980 [13]周述發(fā)主編，建設工程造價管理，武漢，武漢理工大學出版社， isbn9787562931614:8 [14]楊繼瑞等著，房地產(chǎn)新政：現(xiàn)狀，展望與思考， 成都：西南財經(jīng)大學出版社， :99 [15]王家庭，房地產(chǎn)估價， 2板，大連，東北財經(jīng)大學出版社， :76 [16]曹建海，向高房價宣戰(zhàn)，北京，中 信出版社； :58 [17]徐滇慶，房價與泡沫經(jīng)濟，北京：機械工業(yè)出版社， :20