【文章內容簡介】 件中，一般招標人會做出“不承諾選擇最低報價”的聲明。比如，如果投標人的標價最低，但經審查，其服務內容不符合招標項目要求，這樣的標書則不能定標。而且如果投標企業(yè)報價遠遠低于招標底價，這時招標人應對其標價的組成及計算方法給予更多重視，防止發(fā)生不正當競爭行為。③定標方法。一般來說，招標人會根據評標委員會的評標結果，采用綜合評議法進行定標。一般先選擇報價最低的投標書，然后針對投標企業(yè)情況及投標書包括報價予以綜合評議，認為合理的，才予以定標。若通過綜合評議，認為該投標書不能定標，則考慮下一份報價最低的投標書。這樣，確定出中標企業(yè)。[案例11] 哪些標書不能通過預審某市某住宅小區(qū)面向全國公開招標。在招標文件中，開發(fā)商明確規(guī)定了標價應按確定價格報送，而且物業(yè)管理企業(yè)應在物業(yè)接管驗收期間就接管物業(yè)開展工作；在服務內容上，除普通的日常管理外，還要求能提供病人照料、老年人護理及兒童上學放學接送等特約服務。此次招標收到的投標書中，經審查發(fā)現有4份投標書不盡符合要求，具體情況如下：標書A：未按要求在部分文件上簽字。標書B：以固定價格報價，但要求調整報價。標書C：注明接管物業(yè)日期為物業(yè)竣工驗收之后的一個月內。標書D：沒有提出提供特殊服務的保證措施。評析：①標書C、D是不能通過預審的。因為它們沒有提供招標文件所要求的重要文件或沒有就重要內容做出說明，并且這樣的遺漏很可能導致投標者不能按業(yè)主或開發(fā)商的要求完成物業(yè)管理服務。評標者可以拒絕這二份標書。②標書A、B可以通過預審。它們并不會影響投標者中標后的物業(yè)管理工作。評標者可以要求有關投標者予以澄清補充之后仍可參與評標。想一想：以上評析你是否認同？你認為哪份標書不能通過預審，為什么？1．1．4 物業(yè)管理招標文件物業(yè)管理招標文件是物業(yè)管理招標人向投標人提供的指導投標工作的規(guī)范文件。不同物業(yè)管理服務類型的項目其招標文件的內容各異。一般的招標文件內容基本包括三大部分：第一部分，投標人應了解并遵循的規(guī)定，具體包括招標公告（投標邀請書）、投標人須知、技術規(guī)范及要求；第二部分，投標人必須按規(guī)定填報的投標書格式，這些格式將組成附件作為招標文件的一部分；第三部分，中標的物業(yè)管理企業(yè)應簽訂的合同條件（包括一般條件和特殊條件）及應辦理的文件格式。具體可歸納為組成招標文件的六要素：投標邀請書、技術規(guī)范及要求、投標人須知、合同一般條款、合同特殊條款、附件（附表、附圖、附文等）。1．招標公告（投標邀請書）招標公告與投標邀請書的目的大致相同，即提供必要的信息，從而使?jié)撛谕稑巳双@悉物業(yè)管理項目招標信息后，決定是否參加投標。其主要內容包括：招標人名稱、項目名稱、地點、范圍、技術規(guī)范及要求的簡述、招標文件的售價、投標地點、投標截止時間、開標時間地點等。投標邀請書可以歸入招標文件中，也可以單獨寄發(fā)。如果采用邀請招標方式招標，投標邀請書往往作為投標通知書而單獨發(fā)給潛在投標人；如果采取公開招標方式招標，往往是先發(fā)布招標公告和資格預審通告。投標邀請書是指招標人向預審合格的潛在投標人發(fā)出的正式投標邀請，應作為招標文件的一部分。2．技術規(guī)范及要求這一部分主要是說明招標物業(yè)管理項目的具體內容及服務所應達到的標準、要求。例如，對于某酒店項目，招標人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標準應達到五星級，就應在“技術規(guī)范及要求”部分寫明。對于各項目的不同服務標準和要求，可以編列一張“技術規(guī)范一覽表”加以綜合。另外，在技術規(guī)范部分，應出具物業(yè)說明書以及物業(yè)的設計施工圖紙。說明書和圖紙應在附件部分作詳細說明。3．投標人須知投標人須知是為整個招標投標的過程制定規(guī)則，是招標文件的重要組成部分，其內容包括：總則說明、招標文件說明、投標文件編寫、投標文件遞交、開標和評標、授予合同。具體說明如下：（1）總則說明 主要對招標文件的適用范圍、常用名稱、合格的投標人和投標費用進行說明。（2）招標文件說明 主要是對招標文件的構成、招標文件的澄清、修改進行說明。（3）投標書的編寫 投標人須知中應詳細列出對投標書編寫的具體要求。包括：投標所用的語言文字及計量單位、投標文件的組成、投標文件格式、投標報價、投標貨幣、投標有效期、投標保證金、投標文件的份數及簽署。如果由于采取邀請招標或議標方式招標，而沒有進行投標資格預審，還應要求投標人按預定格式和要求遞交投標人資格的證明文件。編寫要求的說明一般有兩種：一是文字說明，應歸入投標人須知一部分；另一種是在招標文件中列出投標文件的一定格式，投標人按格式要求填寫內容。這些格式通常包括：投標書格式、授權書格式、開標一覽表、投標價格表、項目簡要說明一覽表及投標人資格證明書格式等。這些格式統(tǒng)一歸入“附件部分”（4）投標文件遞交 主要是對招標文件的密封和標記、遞交投標文件的截止時間、遲交的投標文件、投標文件的修改和撤銷的說明。（5）開標和評標 包括以下內容：1）對開標規(guī)則的說明。2）組建評標委員會的要求。3）對投標文件響應性的確定，即審查投標文件是否符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒有重大偏離和保留。4）投標文件的澄清。即寫明投標人在必要時有權澄清其投標文件內容。5）對投標文件的評估和比較（說明評估和比較時所考慮的因素）。6）評標原則及方法。7）評標過程保密。（6）授予合同 1）定標準則。即說明定標的準則，包括“業(yè)主不約束自己接受最低標價”的申明等。2）資格最終審查。即說明招標人會對低報價的投標人進行履行合同能力的審查。3）接受和拒絕任何投標的權力。4）中標通知。5）授予合同時變更數量的權力。即申明招標人在授予合同時有權對招標項目的規(guī)模予以增減。6）合同協議書的簽署。即說明合同簽訂的時間、地點以及合同協議書的格式（詳見附件）。7）履約保證金。4．合同一般條款合同的一般條款不是合同的主要內容，通常包括以下條款：（1）定義 解釋合同中的關鍵名稱。（2）適用范圍 寫明合同的適用范圍。（3）技術規(guī)格和標準 該條款的內容一般與招標文件的第二部分“技術規(guī)范及要求”的內容相一致。（4）合同期限 一般可參照委托管理的期限。（5）價格 即物業(yè)管理費的計取，一般應與中標人的投標報價表相一致。（6）索賠 索賠條款主要說明在投標人發(fā)生違約行為時，招標人有權按照索賠條款規(guī)定提出索賠。其具體內容包括索賠的方案和索賠的程序。（7）不可抗力 不可抗力條款是指在發(fā)生預料不到的、人力無法抗拒事件的情況下，合同一方難以或不可能履行合同時，對由此引致的法律后果所作的規(guī)定。其條款一般包括三個部分：不可抗力的內容，遭受不可抗力事件的一方向另一方提出的報告和證明文件，遭受不可抗力事件一方的責任范圍。（8）履約保證金 該條款主要是規(guī)定中標人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式。（9）爭議的解決 該條款主要的內容是預先規(guī)定合同雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議時的解決途徑和方法。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭議的途徑等。（10）合同終止 該條款主要內容是說明合同的期限和合同終止的條件（如物業(yè)管理企業(yè)違約情節(jié)嚴重、業(yè)主破產、物業(yè)被征用等）。（11）合同修改 該條款應申明對于合同的未盡事項，需進行修改、補充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內容簽訂書面的合同修改書，作為合同補充協議。（12）適用法律 寫明合同適用的法律。（13）主導語言與計量單位 語言是漢語還是英語等，計量單位要統(tǒng)一。（14）合同文件及資料的使用 條款中應寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜，如對保密的規(guī)定等。（15）合同份數 （16）合同生效 5．合同特殊條款為了適應特殊情況和特殊要求做出的特殊規(guī)定。如：對執(zhí)行合同過程中更改合同要求而發(fā)生偏離合同的情況作出某些特殊規(guī)定。此外，合同特殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊情況的補充，如：關于延遲接管而賠償的具體規(guī)定，以及有關稅務的具體規(guī)定等。在合同執(zhí)行中，如果一般條款和特殊條款不一致而產生矛盾時，應以特殊條款為準。6．附件附件是對招標文件主體部分文字說明的補充，包括附表、附文和附圖。（1）附表 投標書格式，授權書格式，開標一覽表，項目簡要說明一覽表，投標人資格的證明文件格式，投標保函格式，協議書格式，履約保證金格式（通常為銀行保函）。（2）附文 物業(yè)說明書。（3）附圖 物業(yè)的設計和施工圖樣。 [閱讀資料] 鹿丹村物業(yè)管理招標書鹿丹村是市住宅局委托原市基礎工程工作組開發(fā)建設的福利房住宅小區(qū)，1989年竣工交付使用，并由市住宅局委托市城建房產管理公司實施物業(yè)管理。為加強該住宅小區(qū)的物業(yè)管理，將我市物業(yè)管理競爭機制引向深入，決定采用社會公開招標方式聘請物業(yè)管理公司進行管理。(一)鹿丹村規(guī)劃建設基本情況1．總占地面積70396平方米。2．總建筑面積110340平方米。3．多層住宅樓共24棟，單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套)，公寓210間。4．綜合樓1棟(鹿丹大廈，產權屬市城市建設投資發(fā)展公司，即原市城建開發(fā)處)，建筑面積10336平方米，其中肉菜市場建筑面積1765平方米。5．公用設施及公共場所(地)情況：(1)道路：車行道9646平方米；人行道7186平方米；(2)綠化面積53920平方米； (3)污水管長1809米，污水檢查井286座；雨水管長2367米，雨水檢查井261座，雨水進水井71座；(4)化糞池6座；(5)路燈22盞；(6)垃圾箱25個；(7)體育設施：籃球場一個，占地面積500平方米；門球場一個，占地面積300 平方米；(8)停車場3個，總占地面積2081平方米，車位72個；(9)單車房建筑面積3739平方米，其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方米)，被改為車管、綠化、清潔、保安等員工宿舍的有315平方米，被改為倉庫的有126平方米。（二）物業(yè)管理的內容1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護。2．區(qū)內公用設施、設備及場所(地)(消防、機電設備、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場待)的使用、維修、養(yǎng)護和管理。3．清潔衛(wèi)生。4．公共生活秩序。5．便民服務網點及住宅區(qū)內所有營業(yè)場所(含綜合肉菜市場的物業(yè)管理及收取管理費)、文化娛樂、體育活動場所的管理及維修養(yǎng)護。6．區(qū)內車輛行駛及停泊。7．社區(qū)文化活動。 8．住宅區(qū)檔案資料管理。9．法律政策及合同規(guī)定的其它事項。(三)有關說明1．中標單位應根據《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對鹿丹村物業(yè)實行統(tǒng)一管理，綜合服務，自主經營，自負盈虧。2．鹿丹村委托管理的期限為三年。3．原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關財產和經費應移交給中標單位。4．在定標后一個月內由我局組織移交接管工作。5．在定標后三個月內由中標單位協助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主管理委員會。6．我局將在業(yè)主管理委員會成立后兩個月內按(《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》)的規(guī)定劃撥公用設施專用基金。7．我局將在定標后一個月內按《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房(177平方米，按福利房租金標準計租)和商業(yè)用房(311平方米，按微利房租金標準計租)，待業(yè)主管理委員會成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會。8．住宅區(qū)管理服務費收取標準執(zhí)行市物價局批準的標準。9．在做標書時統(tǒng)一以1996年12月1日為進住時間。10．中標單位可按住宅區(qū)每年管理服務費基本支出的10％提取物業(yè)管理公司利潤。11．中標單位應交納風險抵押全30萬元，如不能完成投標指標和市級優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標，抵押金不予返還，押金期限為三年。12．原物業(yè)管理公司市城建房產管理公司在同等條件(即分數)下可以優(yōu)先中標。(四)物業(yè)管理標準及獎罰1．鹿丹村的物業(yè)管理標準執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標準》(80分以上)及標書、委托管理合同的有關規(guī)定。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》出臺，則執(zhí)行此標準。2．市住宅局每年對住宅區(qū)進行考核評比，如達不到上述規(guī)定要求，則可終止委托管理合同并進行財務審計，由中標單位承擔違約和賠償責任；如達到了規(guī)定要求，則按合同給予獎勵。(五)投標、開標時間1．各竟投單位應于1996年11月29日前做好標書，密封后送至招標領導小組辦公室，逾期按棄權處理。2．開標具體時間另行通知。(六)其他事項1．違反招標文件規(guī)定及在投標過程中違法違紀，或以任何方式采取不正當競爭手段的，一經查實，由招標領導小組按規(guī)定給予處罰，取消其三年投標資格，已經中標的終止委托管理合同，一切后果及損失由責任者自負。2．歡迎社會各屆對此次招投標進行監(jiān)督和投訴，投訴電話：3210053255815。附件：標書的項目和要求(一)競投單位擬采取的管理方式包括：內部管理架構、機構設置、運作機制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。(二)管理人員配備包括：管理處正、副主任簡歷、各類人員數量、文化素質、正式工和臨時工的比例、自有人員和待聘待調人員、各崗位人員的配置等。(三)管理人員的培訓包括：培訓計劃、方式、目標等。(四)管理工作必需的物質裝備計劃情況包括：管理服務人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。(五)經費收支預算應列明收入項目和支出項目預算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測定，無文件規(guī)定的按市場價測定。另外應列出收支盈虧情況測算、增收節(jié)支措施。(六)管理規(guī)章制度包括：公眾制度、單位內部崗位責任制、管理運作制度和管理人員考核制度。(七)住宅區(qū)檔案的建立與管理(八)各項管理指標的承諾1．房屋完好率。2．房屋零修、急修及時率。3．維修工程質量合格率。4．管理費收繳率。5．綠化完好率。6．清潔、保潔率。7．道路完好率及使用率。8．化糞