【文章內(nèi)容簡介】 的經(jīng)營費用和抵押貸款的利息，投資者就沒有遭受太大的損失。相反投資者卻能以置業(yè)投資的虧損來充抵其它投資的凈經(jīng)營收入，從而在總體上獲得減少交納所得稅的好處，因為置業(yè)投資往往僅是投資者眾多投資項目或經(jīng)營內(nèi)容中的一種，所以置業(yè)投資有時可以起到蓄水池的作用。從城鎮(zhèn)居民購買自住住宅的政策來看，自置居所投資往往能得到政府的免稅或減稅優(yōu)惠。 (3). 易于獲得金融機構(gòu)的支持 由于可以將 物業(yè)作為抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易的獲得金融機構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險公司和抵押公司等在內(nèi)的許多金融機構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。據(jù)美國聯(lián)邦儲備局的專家估計， 1988 年美國投資者用于購買房地產(chǎn)的貸款達 1200 億美元。 1999 年中國四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款達到了 3556 億元人民幣。 金融機構(gòu)通常認為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。因為除了投資者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重 要的信用保證。且金融機構(gòu)看到，通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期付款對資金的需要。所以金融機構(gòu)可以提供的抵押貸款比例也相當高，一般可以達到 70％～ 90％，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方房地產(chǎn)金融服務(wù)發(fā)達的國家，許多投資者甚至可以獲得超過 90％甚至超過 100％的融資，也就是說，投資者不需投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。 (4). 能抵消通貨膨脹的影響 由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導致了房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投 資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是為人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在整個經(jīng)濟的衰退過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 26 頁 從中國住宅市場價格的變化情況來分析，在過去的十幾年中價格的年平均增長幅度在 15％以上，大大超過了同期通貨膨脹率 12％的平均水平。美國、英國和香港地區(qū)的研究資料表明，房地產(chǎn)價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項目全部進行統(tǒng)計分析，但幾乎沒有人會相信房地產(chǎn)價格的上漲率會落后于總體物價水平的上漲率。 房地產(chǎn) 投資的這個優(yōu)點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，目前大多數(shù)西方發(fā)達國家置業(yè)投資的收益率是 8％左右，與抵押貸款的利率基本相當，但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹因素的影響后還有 5－ 6％的凈增長，所以投資者得到的實際投資收益率是 11－ 12％，大大超過了抵押貸款的利率水平。置業(yè)投資的增值特性還有一個好處，就是令投資者能比較準確地確定最佳的持有期限和從日后的轉(zhuǎn)售中所能獲得的利潤。 當然，經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場蕭條的人士可能也會提出這樣的問題，即 1995～ 1997 年中國南方許多城市的房地產(chǎn)價格迅速 下滑，其速度已經(jīng)遠遠超過通貨膨脹率下降的速度，如果說其使用價值不變，房地產(chǎn)能夠保值，但怎么能證明這個時期的房地產(chǎn)是在增值呢？應(yīng)該看到，講房地產(chǎn)投資能夠增值，是從長期投資的角度來看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價值的下降，并不影響其長期的增值特性，這也是房地產(chǎn)市場的長、短周期運行規(guī)律所決定的。 (5). 提高投資者的資信等級 由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意 義。 房地產(chǎn)投資之弊 房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，它也有其自身的缺點。這些缺點突出表現(xiàn)在： (1) 變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)被認為是一種非流動性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因為無力及時償還債務(wù)而破產(chǎn)。 (2) 投資數(shù)額巨大。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)億元人民幣，即使令投資者只支付百分之三十的股本金用作前期投資或首期付款，也會使眾多的投資者望樓興嘆。大量的 自有資本占用，使得在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期危機時，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。 (3) 投資回收周期較長。除了房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 26 頁 長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風險，對投資者資金實力的要求很高。 (4) 需要專門的知識和經(jīng)驗。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當復雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資時就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗，這就限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的人員的數(shù)量。置業(yè)投資同樣也對專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。置業(yè)投資者要想達到預期的投資目 標，必須要進行有效的資產(chǎn)管理和物業(yè)管理。例如，北京市 1997 年零售商業(yè)物業(yè)的市場銷售沒有象寫字樓那樣順暢，這里除了北京市零售商業(yè)還沒有完全放開或存在不公平競爭、經(jīng)過開發(fā)商和物業(yè)代理機構(gòu)等的炒作使房地產(chǎn)價格脫離了北京市的社會經(jīng)濟發(fā)展水平等宏觀原因外，更深層次的原因是目前的投資者不愿接受商場置業(yè)投資回收期較長這樣一個現(xiàn)實、商場物業(yè)價格高昂對投入資金的需要量很大、尚沒有經(jīng)驗豐富信譽良好的專業(yè)物業(yè)管理公司為零售商業(yè)物業(yè)的投資者提供信得過的服務(wù)以保證其投資利益等。 此外應(yīng)該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的形 式與優(yōu)缺點主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們實際上可以通過購買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進行房地產(chǎn)投資。 第四節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險 很顯然，投資者在選擇投資機會的過程中，如果其它條件都相同，他肯定會選擇收益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的評判標準，還有許多其他因素影響著投資決策。 風險就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個重要因素。從世界范圍來看，有關(guān)投資風險分析的數(shù)量研究還處在初級階段，在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用就更少。從對不同類型房地產(chǎn)投 資者的調(diào)查顯示，他們一般并不使用數(shù)量方法來分析投資風險，但對應(yīng)用此類方法的興趣卻不斷增長，并希望風險分析能在將來成為一種標準的管理技術(shù)。這里有兩個方面的原因：一是投資工具越來越多且相互之間具有很強的競爭性，需要使用一切可能的技術(shù)來比較房地產(chǎn)與其它投資工具的優(yōu)劣，以降低機會成本；其次，統(tǒng)計分析技術(shù)知識的不斷普及和計算機技術(shù)的應(yīng)用，使過去人們認為費時費力的分析計算工作變得輕而易舉。 一、房地產(chǎn)投資風險的基本概念 風險的定義 風險有許多種定義，但從房地產(chǎn)投資的角度來說，可以定義為獲取預期投資收益的可能性 大小。完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益的可能性大小。因此，風險是預期未來收益（可能有多種結(jié)果）和某一特定結(jié)果相互 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 26 頁 作用形成的。 當實際收益超出預期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力；而實際收益低于預期收益時，我們就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過借款進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險補償金”。 風險與不確定性 我們還要對風險和不確定性的區(qū)別加以明確。風險的定義前面已經(jīng) 說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就較小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。 但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等。 風險分析的目的 進行風險分析的目的是輔助投資決策過程，尤其是要幫助投資者回答下述問題： (1). 預期的收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？ (2). 相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大？ (3). 相對于預期收益來說，收益的變動性和離散性如何？ 由于風險分析的數(shù)學方法較為復雜，考慮到編寫本書的目的，本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風險的種類及其對投資的影響進行簡單的介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風險分析的方法，我們將在本書的第五章進行適當介紹。 房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。對具體風險因素的分析 ，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營收益產(chǎn)生影響的因素。通常情況下，人們往往把風險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風險。 二、系統(tǒng)風險 房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，這些風險投資者不易判斷和控制，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 26 頁 和或然損失風險等。 通貨膨脹風險 也稱購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購 買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資均要求有一定的時間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。不管你是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，你都面臨著由于商品或服務(wù)價格的上漲所帶來的風險。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。通貨膨脹導致未來收益的價值下降，換句話說，置業(yè)投資者以固定長期租金的方式承擔了本來應(yīng)由租客承擔的風險。 由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此項風險因素的影響，并通過適當調(diào)整其要求的最低的收益率，來減輕該風險對實際收益影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現(xiàn)率的直接相加。 市場供求風險 市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價格的變化，這種變化會導致房 地產(chǎn)投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，這很容易最終導致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。 從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，也就是說當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展是健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不象證券投資者那樣有較強的從眾心理。每一個房地產(chǎn)投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產(chǎn)市場投資的強 度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計。也就是說，房地產(chǎn)投資的決策只是基于對未來收益的估計。投資者可以通過密切關(guān)注當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展狀況、細心使用投資分析的結(jié)果來避免市場供求風險的影響。 周期風險 周期風險是指房地產(chǎn)業(yè)的周期波動給投資者帶來的風險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。有人統(tǒng)計，敏感房地產(chǎn)業(yè)的周期大約為 18～ 20 年，香港為 7～ 8 年，日本約為 7 年。當房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段