【文章內(nèi)容簡介】 合。 (3)建成后房屋建筑的材料與預(yù)售合同所列建材不相符合。 當然，購房者能否取消買賣合同，還 需要由法庭做出最后裁決。如果法庭裁決準許購買者的申請，房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要退回預(yù)交的定金，而且還必須補償一定的利息損失。 (二 )購買預(yù)售房手續(xù)、變更和轉(zhuǎn)讓 預(yù)售房的買賣與房屋即期買賣相比，由于它購買的僅僅是房屋銷售部門的承諾，也就是說，只要購買者承諾認購房屋業(yè)權(quán)，交付一定的定金，簽署臨時買賣契約，預(yù)售房的買賣就算完成了交割。所以購買時需要辦理的買賣手續(xù)比較簡單。一旦房屋建成，就可憑預(yù)購的買賣契約，簽署正式的買房契約，履行經(jīng)濟和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，只有這時房屋買賣的整個過程才算結(jié)束。 如果購買者需要申請抵押貸款，在辦理 完預(yù)售購買手續(xù)之后，即可以向金融機構(gòu)提出抵押貸款申請。經(jīng)過金融機構(gòu)審查批準，就可以簽署抵押貸款合同，并開始還款。當房屋建成并交付購買者之后，購買者還可將預(yù)售房抵押 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 52 頁 貸款合同改為房屋抵押貸款合同。 預(yù)購房屋還可以轉(zhuǎn)讓。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓，就是購房者將購買的預(yù)售房轉(zhuǎn)讓給他方的行為。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓有兩種情況：一種是因為不可預(yù)見的原因決定的，如因預(yù)購房屋以后，由于資金發(fā)生困難，或需要轉(zhuǎn)讓紿親友等；另外一種情況就是純粹的炒樓花。當然，這兩種情況可能交叉發(fā)生，所以有時也很難分清。由于預(yù)售房未來的價格是不確定的，所以在預(yù)售房轉(zhuǎn)讓時必然 伴隨房屋價格的變動，從而為炒樓花提供了可能。炒樓花也是一種有償轉(zhuǎn)讓的買賣行為。但是，炒樓花的弊端是顯而易見的。所以在一些國家或地區(qū)是嚴禁炒賣樓花的。我國《城市房地產(chǎn)管理法》，也明確規(guī)定嚴禁炒樓花。 轉(zhuǎn)讓預(yù)售房有以下兩種情況： ，取消已簽訂的臨時買賣合同，然后房地產(chǎn)開發(fā)公司與新的購買者，另行訂立一份新的買賣合同。 ，承讓人向轉(zhuǎn)讓人購買其與房地產(chǎn)開發(fā)公司原先所訂立的買賣合同的標的，并取得合同所規(guī)定的一切權(quán)益，待房屋落成后，轉(zhuǎn)讓 人才把房屋轉(zhuǎn)讓給承讓人。這種方法與前者的不同之處在于前者的轉(zhuǎn)讓人在與承讓人簽署協(xié)議后，無需負任何法律的責任及義務(wù)，而后者的轉(zhuǎn)讓人則在達成買賣合同后，依然負有一定責任。原來轉(zhuǎn)讓人需取得房屋以后，再以中間人的身份把業(yè)權(quán)正式轉(zhuǎn)交給承讓人。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 52 頁 房地產(chǎn)價格的種類 房地產(chǎn)是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系，房地產(chǎn)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場運行極其復雜，因此房地產(chǎn)價格有著不同的種類。根據(jù)不同的標準，可以把房地產(chǎn)價格劃分以下幾種類型： 、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是由地產(chǎn)和房產(chǎn)構(gòu)成的。在物質(zhì)形態(tài)上，城市房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的。 但是，在價值形態(tài)上，房地產(chǎn)可以分為地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格。地產(chǎn)價格就是土地價格，簡稱地價。在一定的情況下，即使在城市，土地也是可以單獨存在的。比如新開發(fā)出來還未建筑房屋的土地，這種土地在出讓的時候也是有價格的。這就是這里所說的地價。 房產(chǎn)價格就是房屋本身的價格。這種價格的原始形態(tài)就是房屋的造價，即在建筑房屋花費的勞動所形成的價格。 房地產(chǎn)價格，就是把房地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價格。也就是地產(chǎn)價格和房產(chǎn)價格的綜合體。 這三種價格形態(tài)存在的基礎(chǔ)就是：單純的地產(chǎn)；單純的房產(chǎn)；房地產(chǎn)的綜合體。 價格、評估價格、市場價格 房地產(chǎn)的理淪價格就是經(jīng)濟理論中所說的，由房地產(chǎn)的價值決定的價格。這種價格是由生產(chǎn)房地產(chǎn)商品時消耗的社會必要勞動時間決定的。房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)就是房地產(chǎn)的價格。這是房地產(chǎn)所有價格形態(tài)的本質(zhì)規(guī)定，或者說是所有房地產(chǎn)價格運行的基礎(chǔ)。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 52 頁 房地產(chǎn)的評估價格，是根據(jù)一定的估價理論和估價方法，依據(jù)一定的估價程序，評估出來的房地產(chǎn)的價格。由于房地產(chǎn)評估者的經(jīng)驗和知識等的不同，所以對同一宗房地產(chǎn)評估出來的價格可能是不一樣的，甚至還可能存在著很大的差別。一般來說具有豐富經(jīng)驗的估價師，評估出來的價格與房 地產(chǎn)的市場價格相差不多。 房地產(chǎn)市場價格。是房地產(chǎn)商品在市場交易中形成的價格。這是房地產(chǎn)的買賣價格，簡稱房地產(chǎn)的市場價格。房地產(chǎn)市場價格可以分為公平市價和非公平市價。公平市價是交易雙方在正常的情況下，即在沒有外力影響和干涉下形成的價格。非公平市價是在外力的干涉和影響下形成的價格。外部的因素主要是指不了解情況、壟斷、以及外部強制力等。 房地產(chǎn)理論價格、房地產(chǎn)評估價格、是房地產(chǎn)市場價格形成的依據(jù)或運行的基礎(chǔ)。 、單位價格、樓面地價 房地產(chǎn)總價格，是關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個單位房地產(chǎn)的總體價格。房地產(chǎn) 總體不同，房地產(chǎn)的總價格也就不同。因為作為房地產(chǎn)的一個總體可以是一棟樓，也可以是一片住宅區(qū)，還可以是一個住宅小區(qū)。所以房地產(chǎn)總價格是很不相同的。房地產(chǎn)總價格不能表明房地產(chǎn)的價格水平。 房地產(chǎn)單位價格，是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。房地產(chǎn)單位面積計算方法，在不同的國家里，也是不相同的。中國大陸是以平方米為單位的；香港是以平方英尺為單位的；住宅一般以平方米為單位。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 52 頁 住宅的單位還可以分為建筑面積、使用面積以它們作為計價的單位就成為樓面地價。 、使用權(quán)價格 在房地產(chǎn)買賣過程中 .不僅轉(zhuǎn)移了房地 產(chǎn)的使用權(quán)，而且轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的所有權(quán)，這樣形成的價格就是房地產(chǎn)所有權(quán)的價格?；蛘哒f，購買房地產(chǎn)所有權(quán)支出的價格，就是房地產(chǎn)所有權(quán)價格。 在房地產(chǎn)買賣過程中，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所有權(quán)，只轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)使用權(quán)，這樣的價格就是房地產(chǎn)使用權(quán)價格。房地產(chǎn)使用權(quán)價格就是房地產(chǎn)的租貸價格。 在中國，由于城市土地屬于國家所有，所以在土地市場上交易的只是土地的使用權(quán)，這種土地價格也是使用權(quán)價格。在現(xiàn)實生活中 .房地產(chǎn)所有權(quán)價格是房地產(chǎn)的買賣價格；房地產(chǎn)使用權(quán)價格則是房地產(chǎn)的租賃價格。 、招標價格、拍賣價格 這些土地價格形態(tài)， 是與城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓形式相聯(lián)系的價格形態(tài)。中國是社會主義國家，城市土地是屬于國家所有的。因此在城市土地市場買賣的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。由于土地出讓的方式不同，所以土地使用權(quán)價格就采取了不同的形態(tài)。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，土地價格就采取了協(xié)議價格的形態(tài)；以招標方式出比土地使用權(quán)的，土地價格就采取了招標價格的形態(tài)；如果以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，土地價格就采取了拍賣價格的形態(tài) (l 坪約合 平方米 ) 。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 52 頁 、課稅價格、征用價格 抵押價格是為了向銀行取得貸款，把房地產(chǎn)作為抵押品面 對房地產(chǎn)評估的價格。 課稅價格是政府為了課征稅收，對房地產(chǎn)評估出來的價格。這種價格是政府向房地產(chǎn)所有者征收稅收的依據(jù)。 房地產(chǎn)征用價格是政府為了特定的目的，對被征用的房地產(chǎn)進行補償?shù)?— 種價格形態(tài)。 這三種價格形態(tài)都是經(jīng)過評估人員評估得出來的。服務(wù)于特殊的目的的。 、標定地價、市場地價 國家為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，發(fā)展房地產(chǎn)市場，以及對房地產(chǎn)市場進行有力的調(diào)控，在對城市土地分等定級的基礎(chǔ)上，對各級土地確定一個最基本的價格，就是基準地價。也稱為土地出讓的底價。 標定地價是在基準地價的基礎(chǔ)上，考慮了每塊土 地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價格的其他因素而確定的土地的價格，標定地價接近于土地的市場價格。 土地市場價格是在土地市場的交易過程中形成的價格。這是土地現(xiàn)實的價格。土地的基準價格，是土地的標定價格和土地的市場價格的基礎(chǔ)。 另外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中還有一些價格形態(tài)，如最高限價、最低限價以及計劃價格、指導價格、平均價格、成本價格、銷售價格等。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 52 頁 目前中國城市房地產(chǎn)的建設(shè)都是以綜合開發(fā)形式進行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格一般都以綜合開發(fā)造價的形式出現(xiàn)的。所以，綜合開發(fā)價格也就是房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格或房地產(chǎn)的造價。中國各地 綜合開發(fā)造價，雖然由于地區(qū)的不同有些差別，但是它們的主要內(nèi)容是相同的。目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價格大體上包括以下一些內(nèi)容。 ：土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、超轉(zhuǎn)人員補償費、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼、菜田基金、安置勞動力補償、平地補助費、私人財產(chǎn)補償費。 ：私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設(shè)施費、周轉(zhuǎn)房費、農(nóng)戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。 ：三通 — 平費、勘察設(shè)計費、拆遷征地管理費。 ：住宅建筑安裝工程造價 。 ：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。 ：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等： ：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學、衛(wèi)生站、門珍部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。 ：綠化費、綠地、公共廁所等。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 52 頁 “四源”費：“四源”費包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。 讓金大市政費。 ：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費。 。 。 目前中國房地產(chǎn)的綜合造價，大體上就是由這種 13 類 71 個項目構(gòu)成的。房地產(chǎn)價格構(gòu)成的這 13 類 71 個項目，大體上可以分為 5 個構(gòu)成部分。第一部分，即征地補償費、拆遷安置費、土地開發(fā)費及土地出讓金，也就是前 3 類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的土地費用。第二部分，即住宅建筑安裝工程費、附屬工程費、室外工程費、也就是第 4 類到 6類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的建筑安裝工程費。第三部分，即公共配套工程費、環(huán)衛(wèi)綠化工程費、“四源”費、大市政費， 也就是第 7 到第 10 類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的配套工程費。第四部分，即兩稅一費、管理費，也就是第 11 到第 12 類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的稅費。第五部分，即利潤，也就是第 13 類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的利潤。 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這就是出售價格，對于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，這就是它們的進貨價格。 房地產(chǎn)物業(yè)管理與經(jīng)營 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 52 頁 根據(jù)物業(yè)管理的實踐，以及建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，我國物業(yè)管理應(yīng)當朝著專業(yè)化、市場化、社會化、規(guī)范化的模式 發(fā)展。 一、物業(yè)管理公司 (一 )物業(yè)管理公司的特點 物業(yè)管理公司，是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司的主要職能是遵照國家有關(guān)政策和法規(guī) .運用現(xiàn)代管理科學手段和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)管理物業(yè)，有效維護業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個幽雅、舒適、寧靜、安全的居住和工作環(huán)境。物業(yè)管理公司基本特點，是按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、制度化的要求管理物業(yè)，堅持“統(tǒng)