房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)房地產(chǎn)可行性研究(doc22)-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)
2025-09-18 15:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 驗(yàn)的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不 是絕對(duì)的，當(dāng)你認(rèn)為 “經(jīng)驗(yàn) ”這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒的時(shí)候，就不必在這個(gè)問(wèn)題上多思量了。 考察你的投資方式 由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來(lái)不會(huì)在建一幢樓后靠出租來(lái)獲取長(zhǎng)期回報(bào)，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和適于長(zhǎng)錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 考察你的融資能力 每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都會(huì)遇到借貸和融資問(wèn)題。問(wèn)題是你的借貸渠道和融 資渠道是否可靠，如果項(xiàng)目建到一半而你的后續(xù)資金又無(wú)人提供，那可要人命了。筆者見(jiàn)到不少這樣的事情：一個(gè)建了一半的項(xiàng)目因?yàn)闆](méi)有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無(wú)利潤(rùn)可言了，明擺著是虧本的生意。 第四操作環(huán)節(jié) 設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程 步驟 A ：人員安排組合 9 項(xiàng)目?jī)?nèi)容人數(shù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)間 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 造價(jià)工程師 市場(chǎng)調(diào)查和分析人員 經(jīng)濟(jì)分析專家 制作人員 社會(huì)學(xué)，環(huán)境等專家 步驟 B：市場(chǎng)分析 a、宏觀因素分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首 先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無(wú)地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的可能性。 b、區(qū)域性因素分析 一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋? 首先 宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??； 其次 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著 “時(shí)滯 ?現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為 明顯，投資時(shí)必須加以考慮； 其三 國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波 10 動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對(duì)國(guó)際資本依賴程度相對(duì)較低，即使在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國(guó)內(nèi)資金緊張的情況下，其國(guó)際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項(xiàng)目受到?jīng)_擊也較小。 c、微觀市場(chǎng)分析 對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)的分析可以分成以下兩個(gè)部分，其一是對(duì)擬投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，其二是對(duì)與投資項(xiàng)目同類型的物業(yè)市場(chǎng)分析。 步驟 C: 市場(chǎng)預(yù)測(cè) a 需求預(yù)測(cè) 需求預(yù)測(cè)就是以 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出為了市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。 b 供給預(yù)測(cè) 供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)為了市場(chǎng)上該類物業(yè)的供給情況。 c 預(yù)測(cè)方法 通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。 步驟 D: 成本測(cè)算 11 在房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。 一般來(lái)講 成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分： A 土地前期費(fèi)：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開(kāi)通施工用水、用電、道路以及完成場(chǎng)地平整為止所要的費(fèi)用。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費(fèi)、舊區(qū)改造前期費(fèi)和土地批租費(fèi)三種類型。 B 設(shè)計(jì)和建筑安裝工程費(fèi)：指完成場(chǎng)地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到土建工程、設(shè) 備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費(fèi)用。 C 市政配套費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費(fèi)，主要是由于新增房地產(chǎn)項(xiàng)目所引起的水電費(fèi)。 步驟 E：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類： 一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。 另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。以下簡(jiǎn)單介紹三種常用的靜態(tài)評(píng)價(jià) 指標(biāo)。 12 步驟 F：盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)（ BPe0K－ even P0iDt）即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。一般來(lái)講，在項(xiàng)目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡
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