【文章內容簡介】 費者青睞。 臺江區(qū)樓盤價位一覽表： 案 名 層數 超價 （元 /M2） 均價 （元 /M2） 樓層差價 （元 /M2） 閩江世紀廣場 6 2300 2500 18 2500 3500 60100 華信花園 3690 3900 100 廣達豪門 21 2660 4000 100 庭芳苑 6 2566 2700 11 2600 3000 100 金星四季花城 6 2150 2450 9 2580 3000 100 中利佳園 8 2180 2510 12 2300 2650 60 鴻運星城 8 2750 3000 15 2930 3300 45 碧水芳洲 7 236 2600 深深緣 9 2180 2500 5060 元洪錦江 27 ， 18 ， 30 3000 4500 50 龍達富地 8 2920 3100 太陽都市 32 2900 3700 40 廣德天下 16 ， 18 2600 2800 40 金色維也納 11 ， 19 2800 3300 50 日月星城 24 ， 27 2900 3600 50 金鉆世家 32 2900 3600 6080 閩都嘉源 21 2900 3600 5060 ９ 目標個案周邊店面及商場售價租金 （ 1）太陽都市商場均價 20200 元 /M2，沿街店面 20200 元 /M2，目前由開發(fā)商自售，商場已和好又多簽下協議，這里將成為大型購物中心。 （ 2）龍達富地店面： 25000 元 /M 27000 元 /M 28000 元 /M2 （ 3）日月星城店面： 25000 元 /M2 （ 4）元洪小商品批發(fā)市場租金，位置較佳： 5060 元 /M2月，其次 4050 元 /M2月 2020 年福州市住宅消費市場需求預測分析 回顧 2020 年福州市房地產市場發(fā)展態(tài)勢，可以說是紅火的一年，通過對 2020年福州市房地產市場的分析和透視，進一步把 握 2020 年的房地產市場需求走勢。 2020 年我國的國民經濟將保持 7%的穩(wěn)步增長速度，職工收入繼續(xù)增加，隨著福州市“東擴南進”的加速推進以及住房分配貨幣化政策的完善，福州居民的購房能力將會進一步增強， 2020 年福州市房地產住宅消費市場的巨大潛力和有效需求將得到大量的釋放。據福州業(yè)內人士預計 2020 年福州住宅消費市場將有以下熱點： (一 )各板塊競爭激烈，新區(qū)的大盤將是購房者的消費熱點 隨著“東擴南進”的實施，二環(huán)線以外的新樓盤競相崛起，例如“ 世紀佳園 ”“ 融僑錦江 ”“ 美景良城 ”“ 海景花園 ”等樓盤新秀將大大 擴充福州市樓盤供應量，增加居民購房余地。 東區(qū)板塊除了“ 永升城市花園 ”“ 鼓山苑 ”“ 融僑東區(qū) ”外，新盤又有“ 大名城 ”“ 日出東方 ”“ 石鼓琴灣 ”等大盤推出。如位于福馬路上的“ 大名城 ”占地面積 142 畝，總建筑面積 26 萬平方米，號稱“ 福州市中心最大規(guī)模的現代化社區(qū) ，”明居房地產的“日出東方”占地面積 50 畝，不僅是“ 全省首座大型原生態(tài)度假式的園林景觀社區(qū) ”而且也是“ 福建省首座全民健身示范社區(qū) ”。據了解東西板塊的主要客戶群體區(qū)域來源于鼓樓、臺江的居民和二市六縣的人士。 北區(qū)板塊異軍突起，一批新盤如“ 藍山四季 ”“ 時 代經典 ”“ 錦繡文華 ”“ 米羅時代 ”等將對鼓樓區(qū)的機關單位、工商業(yè)主和白領工薪階層產生極大吸引力，也將對中心城區(qū)的樓盤造成較大威脅。 西區(qū)板塊的“ 美景良城 ”“ 閩賦苑 ”“ 中利佳園 ”“ 世紀佳園 ”等也蓄勢而發(fā)，對其周邊區(qū)域的客戶群體產生極大的吸引力。 江濱板塊憑借其得天獨厚的自然和景觀優(yōu)勢，不但成為諸多開發(fā)商“搶灘”的 １０ 焦點，而且也是眾多購房者的首選目標。“ 融僑錦江 ”“ 水鄉(xiāng)溫泉別墅 ”“ 金山碧水 ”等大盤將深受歡迎。 （二）充滿個性化的房型將會受購房者的歡迎 隨著福州市家庭人口結構的變更，居民生活觀念的改進以及 生活層次的提升，過去 40～ 50 平方的套房已不受歡迎，而 80～ 100 平方的套房以及 110～ 120 平方左右的3房或 100平方左右的 2房成為廣大購房者關注的主力戶型。在其居住面積基本滿足后，便要求空間功能的多樣化。如用餐、聊天、娛樂、學習和休息空間的區(qū)隔，所以要求雙衛(wèi)、雙陽臺、大廳小臥、動靜分區(qū)等等。 隨著福州市一批高品味、高品質精品樓盤的應運而生，高層、小高層將逐漸被看好，據了解在上屆房交會上，占參展樓盤的 40％以上。一批迎合個性化消費的項目將深受青睞，如“日出東方”體現“運動與健康”主題，“米羅時代”體現 “簡約、時尚、明快、年輕化”的個性，體現消費者對時尚居住理念的追求，求新求變的個性購房趨勢將越來越明顯。 （三）住宅市場價格穩(wěn)中有升，價格戰(zhàn)將會拉開 在上一屆房交會上，參展樓盤價格競爭已經非常明顯，價位比以往有所上升，據了解，每平米均價超過 3000 元的樓盤有 10 多個，均價在 2500～ 3000 元 /M2的樓盤占一半，據統(tǒng)計，房交會成交額位于前三名的樓盤，其單價都在 2020 元 /M2以下，其中金山碧水成交 130 套，由此可見，大多數購房者主要關注的仍是價位問題，但由于我國已加入 WTO，許多購房者正處于觀望態(tài)度。 此外 ，居民對居家的安全，方便舒適性等要求不斷提高，例如智能化住宅區(qū)，小區(qū)的綜合功能配套，小區(qū)的綜合物業(yè)管理等將會成為樓盤的重要賣點。 三、區(qū)域板塊與個案開發(fā) 個案區(qū)域簡析 個案 X 地塊座落于臺江區(qū)五一南路與江濱路 T 字交叉的西側，緊鄰 華聯商廈 ， 與元洪城 （購物廣場）并排相列， 榕城古街 為鄰。地塊面積約 8～ 9 畝，呈 形分布，在與臺江路之間隔著 臺順百貨 ，南面（即面江）緊靠江濱路（大道），外出即是閩江江景。 臺江區(qū)因地理交通優(yōu)越，自福州有史以來，均是福州市最為繁華的商貿中心，在舊時的福州，有兩大“富人區(qū)”， 一是以南后街為軸線的“三坊七巷”，為福州歷代官紳 １１ 階層的居集地；二是臺江區(qū)的上、下杭街，所居住的均是福州的商貿人士，相對應的也形成了獨立的生活方式和居住文化。 由于臺江交通優(yōu)勢，商貿發(fā)達，因此吸引了福州市周邊區(qū)域（主要是八縣區(qū)域的連江、福清、長樂等商人）的自由商貿者來經商、貿易，也因此臺江區(qū)成為他們的發(fā)達之地。多數經營者賺了錢之后在附近安居樂業(yè)，選擇臺江區(qū)定居便于他們經商和發(fā)展。據了解，到目前，上述類型的居民比例占了臺江區(qū)居民總數約 40％左右，因此臺江區(qū)的居民文化素養(yǎng)相對較低。 現在，臺江區(qū)的人口數量達到 萬人，全區(qū)面積 18 平方公里，轄 12 個街道159 個居民委員會，外來人口眾多，區(qū)域人文結構多元化。 步行街、榕城古街（美食街）、中亭街、臺江百貨、華聯商廈、元洪小商品批發(fā)市場、元洪購物城等均座落于臺江區(qū)、臺江路，就臺江區(qū)而言，臺江路是其繁華的核心與發(fā)展的重點。 從區(qū)域板塊的特性分析本案的客源 臺江區(qū)作為福州歷史上繁華的商貿中心，人口（居民）構成復雜，形成了獨特的人居文化與生活環(huán)境。 在房地產客源上其區(qū)域性特征非常明顯，主要體現在鼓樓區(qū)的居民不到臺江區(qū)購房，而主力客源為長樂、福清、連江等周邊縣在福州（臺 江）從事商貿業(yè)者，以及晉安、倉山和臺江本區(qū)域的購買客戶。也因此，構成了臺江獨特的消費習性，即以實惠型的購房消費，主要體現在以價格為首要考量因素。 但自 2020 年江濱大道的建設以后，以 江濱路沿線為核心的