【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 費(fèi)者青睞。 臺(tái)江區(qū)樓盤價(jià)位一覽表： 案 名 層數(shù) 超價(jià) （元 /M2） 均價(jià) （元 /M2） 樓層差價(jià) （元 /M2） 閩江世紀(jì)廣場(chǎng) 6 2300 2500 18 2500 3500 60100 華信花園 3690 3900 100 廣達(dá)豪門 21 2660 4000 100 庭芳苑 6 2566 2700 11 2600 3000 100 金星四季花城 6 2150 2450 9 2580 3000 100 中利佳園 8 2180 2510 12 2300 2650 60 鴻運(yùn)星城 8 2750 3000 15 2930 3300 45 碧水芳洲 7 236 2600 深深緣 9 2180 2500 5060 元洪錦江 27 ， 18 ， 30 3000 4500 50 龍達(dá)富地 8 2920 3100 太陽(yáng)都市 32 2900 3700 40 廣德天下 16 ， 18 2600 2800 40 金色維也納 11 ， 19 2800 3300 50 日月星城 24 ， 27 2900 3600 50 金鉆世家 32 2900 3600 6080 閩都嘉源 21 2900 3600 5060 ９ 目標(biāo)個(gè)案周邊店面及商場(chǎng)售價(jià)租金 （ 1）太陽(yáng)都市商場(chǎng)均價(jià) 20200 元 /M2，沿街店面 20200 元 /M2，目前由開(kāi)發(fā)商自售，商場(chǎng)已和好又多簽下協(xié)議，這里將成為大型購(gòu)物中心。 （ 2）龍達(dá)富地店面： 25000 元 /M 27000 元 /M 28000 元 /M2 （ 3）日月星城店面： 25000 元 /M2 （ 4）元洪小商品批發(fā)市場(chǎng)租金，位置較佳： 5060 元 /M2月，其次 4050 元 /M2月 2020 年福州市住宅消費(fèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析 回顧 2020 年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，可以說(shuō)是紅火的一年，通過(guò)對(duì) 2020年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和透視，進(jìn)一步把 握 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求走勢(shì)。 2020 年我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持 7%的穩(wěn)步增長(zhǎng)速度，職工收入繼續(xù)增加，隨著福州市“東擴(kuò)南進(jìn)”的加速推進(jìn)以及住房分配貨幣化政策的完善，福州居民的購(gòu)房能力將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)， 2020 年福州市房地產(chǎn)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的巨大潛力和有效需求將得到大量的釋放。據(jù)福州業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì) 2020 年福州住宅消費(fèi)市場(chǎng)將有以下熱點(diǎn)： (一 )各板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，新區(qū)的大盤將是購(gòu)房者的消費(fèi)熱點(diǎn) 隨著“東擴(kuò)南進(jìn)”的實(shí)施，二環(huán)線以外的新樓盤競(jìng)相崛起，例如“ 世紀(jì)佳園 ”“ 融僑錦江 ”“ 美景良城 ”“ 海景花園 ”等樓盤新秀將大大 擴(kuò)充福州市樓盤供應(yīng)量，增加居民購(gòu)房余地。 東區(qū)板塊除了“ 永升城市花園 ”“ 鼓山苑 ”“ 融僑東區(qū) ”外，新盤又有“ 大名城 ”“ 日出東方 ”“ 石鼓琴灣 ”等大盤推出。如位于福馬路上的“ 大名城 ”占地面積 142 畝，總建筑面積 26 萬(wàn)平方米，號(hào)稱“ 福州市中心最大規(guī)模的現(xiàn)代化社區(qū) ，”明居房地產(chǎn)的“日出東方”占地面積 50 畝，不僅是“ 全省首座大型原生態(tài)度假式的園林景觀社區(qū) ”而且也是“ 福建省首座全民健身示范社區(qū) ”。據(jù)了解東西板塊的主要客戶群體區(qū)域來(lái)源于鼓樓、臺(tái)江的居民和二市六縣的人士。 北區(qū)板塊異軍突起，一批新盤如“ 藍(lán)山四季 ”“ 時(shí) 代經(jīng)典 ”“ 錦繡文華 ”“ 米羅時(shí)代 ”等將對(duì)鼓樓區(qū)的機(jī)關(guān)單位、工商業(yè)主和白領(lǐng)工薪階層產(chǎn)生極大吸引力，也將對(duì)中心城區(qū)的樓盤造成較大威脅。 西區(qū)板塊的“ 美景良城 ”“ 閩賦苑 ”“ 中利佳園 ”“ 世紀(jì)佳園 ”等也蓄勢(shì)而發(fā)，對(duì)其周邊區(qū)域的客戶群體產(chǎn)生極大的吸引力。 江濱板塊憑借其得天獨(dú)厚的自然和景觀優(yōu)勢(shì)，不但成為諸多開(kāi)發(fā)商“搶灘”的 １０ 焦點(diǎn)，而且也是眾多購(gòu)房者的首選目標(biāo)。“ 融僑錦江 ”“ 水鄉(xiāng)溫泉?jiǎng)e墅 ”“ 金山碧水 ”等大盤將深受歡迎。 （二）充滿個(gè)性化的房型將會(huì)受購(gòu)房者的歡迎 隨著福州市家庭人口結(jié)構(gòu)的變更，居民生活觀念的改進(jìn)以及 生活層次的提升，過(guò)去 40～ 50 平方的套房已不受歡迎，而 80～ 100 平方的套房以及 110～ 120 平方左右的3房或 100平方左右的 2房成為廣大購(gòu)房者關(guān)注的主力戶型。在其居住面積基本滿足后，便要求空間功能的多樣化。如用餐、聊天、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)和休息空間的區(qū)隔，所以要求雙衛(wèi)、雙陽(yáng)臺(tái)、大廳小臥、動(dòng)靜分區(qū)等等。 隨著福州市一批高品味、高品質(zhì)精品樓盤的應(yīng)運(yùn)而生，高層、小高層將逐漸被看好，據(jù)了解在上屆房交會(huì)上，占參展樓盤的 40％以上。一批迎合個(gè)性化消費(fèi)的項(xiàng)目將深受青睞，如“日出東方”體現(xiàn)“運(yùn)動(dòng)與健康”主題，“米羅時(shí)代”體現(xiàn) “簡(jiǎn)約、時(shí)尚、明快、年輕化”的個(gè)性，體現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚居住理念的追求，求新求變的個(gè)性購(gòu)房趨勢(shì)將越來(lái)越明顯。 （三）住宅市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升，價(jià)格戰(zhàn)將會(huì)拉開(kāi) 在上一屆房交會(huì)上，參展樓盤價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)非常明顯，價(jià)位比以往有所上升，據(jù)了解，每平米均價(jià)超過(guò) 3000 元的樓盤有 10 多個(gè)，均價(jià)在 2500～ 3000 元 /M2的樓盤占一半，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房交會(huì)成交額位于前三名的樓盤，其單價(jià)都在 2020 元 /M2以下，其中金山碧水成交 130 套，由此可見(jiàn)，大多數(shù)購(gòu)房者主要關(guān)注的仍是價(jià)位問(wèn)題，但由于我國(guó)已加入 WTO，許多購(gòu)房者正處于觀望態(tài)度。 此外 ，居民對(duì)居家的安全，方便舒適性等要求不斷提高，例如智能化住宅區(qū)，小區(qū)的綜合功能配套，小區(qū)的綜合物業(yè)管理等將會(huì)成為樓盤的重要賣點(diǎn)。 三、區(qū)域板塊與個(gè)案開(kāi)發(fā) 個(gè)案區(qū)域簡(jiǎn)析 個(gè)案 X 地塊座落于臺(tái)江區(qū)五一南路與江濱路 T 字交叉的西側(cè)，緊鄰 華聯(lián)商廈 ， 與元洪城 （購(gòu)物廣場(chǎng)）并排相列， 榕城古街 為鄰。地塊面積約 8～ 9 畝，呈 形分布，在與臺(tái)江路之間隔著 臺(tái)順百貨 ，南面（即面江）緊靠江濱路（大道），外出即是閩江江景。 臺(tái)江區(qū)因地理交通優(yōu)越，自福州有史以來(lái)，均是福州市最為繁華的商貿(mào)中心，在舊時(shí)的福州，有兩大“富人區(qū)”， 一是以南后街為軸線的“三坊七巷”，為福州歷代官紳 １１ 階層的居集地；二是臺(tái)江區(qū)的上、下杭街，所居住的均是福州的商貿(mào)人士，相對(duì)應(yīng)的也形成了獨(dú)立的生活方式和居住文化。 由于臺(tái)江交通優(yōu)勢(shì)，商貿(mào)發(fā)達(dá)，因此吸引了福州市周邊區(qū)域（主要是八縣區(qū)域的連江、福清、長(zhǎng)樂(lè)等商人）的自由商貿(mào)者來(lái)經(jīng)商、貿(mào)易，也因此臺(tái)江區(qū)成為他們的發(fā)達(dá)之地。多數(shù)經(jīng)營(yíng)者賺了錢之后在附近安居樂(lè)業(yè)，選擇臺(tái)江區(qū)定居便于他們經(jīng)商和發(fā)展。據(jù)了解，到目前，上述類型的居民比例占了臺(tái)江區(qū)居民總數(shù)約 40％左右，因此臺(tái)江區(qū)的居民文化素養(yǎng)相對(duì)較低。 現(xiàn)在，臺(tái)江區(qū)的人口數(shù)量達(dá)到 萬(wàn)人，全區(qū)面積 18 平方公里，轄 12 個(gè)街道159 個(gè)居民委員會(huì)，外來(lái)人口眾多，區(qū)域人文結(jié)構(gòu)多元化。 步行街、榕城古街（美食街）、中亭街、臺(tái)江百貨、華聯(lián)商廈、元洪小商品批發(fā)市場(chǎng)、元洪購(gòu)物城等均座落于臺(tái)江區(qū)、臺(tái)江路，就臺(tái)江區(qū)而言，臺(tái)江路是其繁華的核心與發(fā)展的重點(diǎn)。 從區(qū)域板塊的特性分析本案的客源 臺(tái)江區(qū)作為福州歷史上繁華的商貿(mào)中心，人口（居民）構(gòu)成復(fù)雜，形成了獨(dú)特的人居文化與生活環(huán)境。 在房地產(chǎn)客源上其區(qū)域性特征非常明顯，主要體現(xiàn)在鼓樓區(qū)的居民不到臺(tái)江區(qū)購(gòu)房，而主力客源為長(zhǎng)樂(lè)、福清、連江等周邊縣在福州（臺(tái) 江）從事商貿(mào)業(yè)者，以及晉安、倉(cāng)山和臺(tái)江本區(qū)域的購(gòu)買客戶。也因此，構(gòu)成了臺(tái)江獨(dú)特的消費(fèi)習(xí)性，即以實(shí)惠型的購(gòu)房消費(fèi)，主要體現(xiàn)在以價(jià)格為首要考量因素。 但自 2020 年江濱大道的建設(shè)以后，以 江濱路沿線為核心的