【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)作出具體的景象描繪，以塑造表現(xiàn)區(qū)域地段的 發(fā)展前景和物業(yè)的增值潛力，體現(xiàn)投資本案 11 可獲得的一定的投資回報(bào)，為本案樹立起足夠的投資信心，化解目標(biāo)客戶群體對(duì)本案潛在的投資疑慮及抗性。 二、 概念營銷在戰(zhàn)略的具體執(zhí)行中運(yùn)用靈活，進(jìn)可攻，退可守，既可視具體情況在項(xiàng)目的后期采取不 介入行為，亦可在項(xiàng)目的后期主動(dòng)介入市場招商和經(jīng)營管理，進(jìn)行專業(yè)市場的營運(yùn)。 三、項(xiàng)目概念定位 商業(yè)主題： 名 優(yōu) 特產(chǎn)品市場（農(nóng)副產(chǎn)品） 概念： 名、優(yōu)、特產(chǎn)品市場，是以各種山珍海味制成的干貨，如香菇、筍干、木耳、蝦仁、魚干等農(nóng)副產(chǎn)品。 項(xiàng)目支撐點(diǎn)： 民以食為天。有關(guān)吃的市場 最為龐大，而名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品，在近些年里尤受城里人的喜愛，各種山珍海味制成的干貨，因儲(chǔ)存運(yùn)輸?shù)谋憷?，更因其較好的口味和營養(yǎng)價(jià)值在城市里異常走俏； 目前泉州除了新門街有自發(fā)聚集一起的干貨商鋪外，還沒有真正的農(nóng)特產(chǎn)品的專業(yè)市 12 場，而以泉州城市的規(guī)模，市場可為空間巨大； 本案與西郊、城口菜市場相鄰，區(qū)域商業(yè)已具備一定的基礎(chǔ)和規(guī)模，并鄰近南安和 305省道，具資源和交通的優(yōu)勢與潛力可供挖掘； 項(xiàng)目旁兩大菜市場每天帶來大量人流，對(duì)本案的人氣聚集有一定的促進(jìn)作用； 項(xiàng)目周邊圍繞的幾大生活社區(qū)，為本案提供足夠 的消費(fèi)支撐； 西街是老泉州農(nóng)副產(chǎn)品市場最為集中的區(qū)域，是泉州農(nóng)貿(mào)市場的發(fā)源地，具有深刻的行業(yè)影響力。 商業(yè)特色： 專業(yè)經(jīng)營全國各地的地方特產(chǎn)（ 農(nóng)副產(chǎn)品），打造泉州特色商業(yè)，以提升社區(qū)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值形象，并塑造泉州商業(yè)物業(yè)的惟一性與排它性； 核心功能： 提供便利，滿足市場及居民群眾的日常生活需求；提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值；樹立增強(qiáng)項(xiàng)目的投資信心； 運(yùn)作方式： 概念營銷，即純粹的市場營銷概念定位。 實(shí)質(zhì)運(yùn)作，即成立專業(yè)市場經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期的市場招商和經(jīng)營管理。 概念營銷的基本運(yùn)作程序： 賦予項(xiàng) 目已定的商業(yè)主題，通過包裝的手段，將項(xiàng)目定位的內(nèi)涵具體形象化； 13 通過各種傳播媒介和“軟性文章”，并結(jié)合多種銷售道具，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行“炒作”，在塑造提升項(xiàng) 目的形象與知名度的同時(shí)，亦使項(xiàng)目的定位深植人心并獲得價(jià)值的認(rèn)同。 概念營銷的優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)只需按正常項(xiàng)目營銷的費(fèi)用支出與機(jī)構(gòu)的設(shè)置，即基本可達(dá)到預(yù)期目標(biāo)； 劣勢： 1）市場缺乏有效經(jīng)營調(diào)控和引導(dǎo)，易在使用后期出現(xiàn)經(jīng)營定位偏差及無序經(jīng)營等問題； 2）如項(xiàng)目投入使用后期，可能出現(xiàn)的市場經(jīng)營不利的局面，將可能對(duì)開發(fā)企業(yè)造成不良的社會(huì)影響。 專業(yè)市場的實(shí)質(zhì)運(yùn)作： 1）專業(yè)市場實(shí)質(zhì)操作的先決條件： 1） 在項(xiàng)目銷售的過程，必須進(jìn)入市場的招商活動(dòng)，并取得良好的效果； 2） 在項(xiàng)目交付使用前，必須注冊(cè)成立一家市場經(jīng)營管理公司（或聘請(qǐng)），負(fù)責(zé)本市場的推廣 14 與管理，以保障市場的成功運(yùn)作。 2）專業(yè)市場實(shí)質(zhì)運(yùn)作的優(yōu)劣分析： 優(yōu)勢： 1）可有效保障專業(yè)市場的有序經(jīng)營，及市場的成功運(yùn)作； 2）提升開發(fā)企業(yè)的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益； 3）對(duì)購買客戶的投資利益有一定的促進(jìn)和保障作用。 劣勢： 1） 除了投入項(xiàng)目正常營銷所需的費(fèi)用和人員及機(jī)構(gòu)設(shè)置外，還需另外支付一筆相當(dāng)巨大的市場招商 及管理的費(fèi)用； 2）需成立或聘請(qǐng)專業(yè)的市場經(jīng)營管理公司，來負(fù)責(zé)市場的經(jīng)營與管理； 3）承擔(dān)市場經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。 15 第三篇 銷售策略 一、價(jià)格建議 沿西街店面定價(jià)： 9000元 /㎡ ； 沿西郊菜市場店面： 7000元 /㎡ ； 小區(qū)內(nèi)街店面： 5000元 /㎡ 。 以上店面價(jià)格均為平均單價(jià)，各間店面具體單價(jià)根據(jù)店面實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。（付款方式另定） 二、工具建議 售樓處： 裝修風(fēng)格應(yīng)以金黃色為主色調(diào)，建議設(shè)在現(xiàn)有售樓處旁，有利于客戶對(duì)住宅和店面的雙重了解。 主要宣傳品： 1）售樓處內(nèi)看板、燈箱、海報(bào)、 DM、平面效果圖； 2）售樓處室外廣告牌、工地圍墻刷新、工地彩旗、室外羅馬旗。 16 三、銷售期限與仸務(wù)指標(biāo) 自取得預(yù)售許可證起 一年內(nèi) 完成店面 總銷售面積的 90%。 四、入市時(shí)機(jī) 因本案地處市郊西街與環(huán)城路的交界處，項(xiàng)目周邊均為七十年代建筑物，環(huán)境較差，生活配套設(shè)施陳舊，商業(yè)氣氛冷清，現(xiàn)有店面在經(jīng)營品種及檔次上均難以滿足現(xiàn)有消費(fèi)者的需求，且受到市區(qū)大型超市、商場的沖擊，小商鋪更加難以生存，投資者對(duì)該地段的投資信心一度受阻；故本案應(yīng)在前期加大廣告投入，通過“軟性文章”結(jié)合現(xiàn)場廣告看板進(jìn)行炒作，以塑造專業(yè)市場形象，使“名、優(yōu)、特產(chǎn)品一條街 ”深植人心，待工程形象露出地面，住宅簽約時(shí)，再以推出，方能制造較高的銷售熱潮。（ 10 月下旬 11 月上旬為推案最佳時(shí)期） 五、銷售順序 小區(qū)內(nèi)街店面 西郊菜市場 西街店面 。 銷售順序原則按上述安排執(zhí)行，在實(shí)際操作中將根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況做相應(yīng)的調(diào)整。在項(xiàng)目公開銷售前應(yīng)對(duì)部分位置好的店面進(jìn)行銷控，待熱銷期推出，有利于充分挖掘店鋪的商業(yè)價(jià)值，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。