【文章內(nèi)容簡介】 后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設(shè)，或者雖已動工開發(fā)建設(shè)但投資額或者開發(fā)建設(shè)總面積等不符合規(guī)定要求的建設(shè)用地。 工作目的 ，有利于正確規(guī)避土地閑置問題，有效控制土地的成本，避免土地被收回的風(fēng)險。 工作聯(lián)系對象 市國土資源局。 前期操作手冊 綠城房產(chǎn)集 團(tuán) 25 工作內(nèi)容： 熟悉閑置土地的認(rèn)定： 未經(jīng)市、縣（市）人民政府同意，超過國有土地有償使用合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的動工開發(fā)日期未動工開發(fā)建設(shè)的； 國有土地有償使用合同未約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件未規(guī)定動工開發(fā)日期的，從國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件生效之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的。 已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)總面積三分之一或者以投資額不足總投資額 25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。 法律、行政 法規(guī)規(guī)定的其他情形。 了解閑置土地的幾種處置方案： 政府收購進(jìn)行土地儲備。 延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過一年。 改變土地用途，辦理有關(guān)審批手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。 避免因被認(rèn)定為閑置土地而被政府收回或被經(jīng)濟(jì)處罰。 需要注意的問題 動工開發(fā)建設(shè)是指已領(lǐng)取施工許可證，并進(jìn)場施工。 發(fā)的，按分期開發(fā)范圍核定閑置土地面積。 ，具備下列條件的，經(jīng)原批準(zhǔn)具體建設(shè)項(xiàng)目前期操作手冊 綠城房產(chǎn)集 團(tuán) 26 用地的人民政府批 準(zhǔn)，可以延長開發(fā)建設(shè)時間，并限期動工開發(fā)建設(shè)，延長期限最長不超過一年。 以出讓方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)者已按出讓合同金額或者部分支付出讓金，開發(fā)前期工作準(zhǔn)備就緒，資金落實(shí)，已基本具備開發(fā)建設(shè)條件的。 有土地使用權(quán)，土地使用者已經(jīng)完成征地補(bǔ)償安置，或者完成房屋拆遷工作量三分之一以上，資金落實(shí)，基本具備動工開發(fā)建設(shè)條件的。 置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā)的， 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)。 前期操作手冊 綠城房產(chǎn)集 團(tuán) 27 第二章 規(guī)劃和建筑設(shè)計 規(guī)劃和建筑設(shè)計一般分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段。這三個階段的工作和審批又與領(lǐng)取《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證》互為因果，緊密聯(lián)系。 基本流程總圖： 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 或土地合作協(xié)議 方案設(shè)計審批 初步設(shè)計審批 施工圖設(shè)計審批 領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)項(xiàng)目用地審查 領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證》 前期操作手冊 綠城房產(chǎn)集 團(tuán) 28 第一節(jié) 方案設(shè)計前 本節(jié)主要介紹土地出讓合同或土地合作協(xié)議簽訂至方案設(shè)計前階段的前期工作，主要包括：項(xiàng)目 立項(xiàng) 、 勘測設(shè)計條件申領(lǐng)、設(shè)計評審或招標(biāo)。 基本流程： 一、 項(xiàng)目立項(xiàng) 項(xiàng)目立項(xiàng)是指項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目法人，根據(jù)國家的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和具體要求向政府主管部門提出要求建設(shè)的的申請并獲得批準(zhǔn)的過程。 工作目的 通過主管部門的審查，獲得立項(xiàng)批復(fù)文件，取得項(xiàng)目建設(shè)的合法依據(jù)。 項(xiàng)目立項(xiàng) 申領(lǐng)規(guī)劃勘測設(shè)計條件 設(shè)計單位確定 委托規(guī)劃和建筑設(shè) 計 簽訂國有土地出讓合同 或土地合作協(xié)議 前期操作手冊 綠城房產(chǎn)集 團(tuán) 29 為申領(lǐng)規(guī)劃勘測設(shè)計條件提供依據(jù)。 工作聯(lián)系對象 市發(fā)展改革委員會。 工作內(nèi)容 編寫項(xiàng)目立項(xiàng)申請報告。 與主管部門進(jìn)行聯(lián)系和協(xié)調(diào)。 獲得項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)。 準(zhǔn)備下列資料： 營業(yè)執(zhí) 照。 《國有土地使用權(quán)出讓合同》或經(jīng)政府同意協(xié)議出讓供地的批準(zhǔn)文件。 西湖風(fēng)景名勝區(qū)項(xiàng)目需提供 三委四局 聯(lián)席會議審查意見。 工作程序 ， 并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)?；緝?nèi)容：建設(shè)的必要性，建設(shè)單位、建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模，總投資和籌資方式。 攜 、 所列資料 到省或市 發(fā)展改革委員會 辦理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)計劃。 取得立項(xiàng)批復(fù)和計劃。 需要注意的問題 況可一并申報項(xiàng)目立項(xiàng)計劃，并說明項(xiàng)目分幾期開發(fā) 、各期的時間計前期操作手冊 綠城房產(chǎn)集 團(tuán) 30 劃、建筑指標(biāo)、指標(biāo)統(tǒng)一核算等內(nèi)容。 ，應(yīng)及時辦理立項(xiàng)變更；同時每年 11 月份左右應(yīng)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)下一年計劃，做到項(xiàng)目立項(xiàng)計劃的及時更新。 ：《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》、《浙江省固定資產(chǎn)投資管理暫行辦法》、《浙江省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理辦法》、 《 ****市社會性固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目計劃管理暫行辦法》杭政辦〔 2020〕4 號。 二、勘測設(shè)計條件 勘測設(shè)計條件俗稱建筑紅線圖，是方案設(shè)計和初步設(shè)計的依據(jù)，也是規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃整體要求結(jié)合建筑設(shè)計規(guī)范，對項(xiàng) 目設(shè)計提出相應(yīng)的要求，主要包含：建筑控制線、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、機(jī)動車出入口與配置、特殊條件等。 工作目的 獲取勘測設(shè)計條件，為方案設(shè)計和初步設(shè)計提供依據(jù)。 工作聯(lián)系對象 市規(guī)劃局（用地管理處、市政工程管線處）。 工作內(nèi)容 建設(shè)項(xiàng)目勘測設(shè)計條件申領(lǐng)。 與勘測設(shè)計條件審批部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。 準(zhǔn)備下列資料： 前期操作手冊 綠城房產(chǎn)集 團(tuán) 31 土地權(quán)屬證明 (屬于招拍掛出讓地塊項(xiàng)目應(yīng)提供土地出讓合同及公證書 )。 當(dāng)年計劃文件（原件）。 意向位置的 1： 1000 地 形圖二份（其中一份需劃定規(guī)劃四線并用鉛筆標(biāo)出擬建位置）。 身份證明 (復(fù)印件 )及授權(quán)委托書。 按照國家有關(guān)規(guī)定須預(yù)先取得的有關(guān)專業(yè)管理部門的審批意見。 工作程序 到市規(guī)劃局購買項(xiàng)目區(qū)域地形圖 1/1000 地形圖后，憑國土資源局的項(xiàng)目宗地圖到市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目四線二份。 編寫申請勘測設(shè)計條件的報告，填寫《 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計條件申請表》 （不需征地）或《建設(shè)項(xiàng)目定點(diǎn)、規(guī)劃設(shè)計條件申請表》（需征地項(xiàng)目）和授權(quán)委托書，并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)和授權(quán)。 攜 、 、 所列資料到市規(guī)劃辦理規(guī)劃勘測設(shè)計條件。 勘測設(shè)計條件取得后連同市國土資源局的宗地測繪資料到規(guī)劃局工程處辦理道路四線坐標(biāo)。 根據(jù)勘測設(shè)計條件用地范圍購買一定范圍內(nèi)的周邊基礎(chǔ)測繪數(shù)字化成果。 協(xié)調(diào)規(guī)劃設(shè)計院進(jìn)行地形標(biāo)高測繪，并取得地形標(biāo)高測繪成果。 到城市規(guī)劃 管線辦購買用地邊界管位布置圖及相關(guān)市政管前期操作手冊 綠城房產(chǎn)集 團(tuán) 32 線圖。 匯總勘測設(shè)計條件、宗地測繪資料、道路四線坐標(biāo)、周邊基礎(chǔ)測繪數(shù)字化成果、地形標(biāo)高測繪成果、邊界管位布置圖、相關(guān)市政管線圖等全部資料，提供給規(guī)劃設(shè)計部和設(shè)計公司，委托進(jìn)行規(guī)劃和建筑設(shè)計。 需要注意的問題 規(guī)劃勘測設(shè)計條件成果是影響項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)最關(guān)鍵的要素，因此在勘測設(shè)計條件申領(lǐng)前應(yīng)與集團(tuán)多溝通明確集團(tuán)對項(xiàng)目開發(fā)的整體規(guī)劃思路，如指標(biāo)是否統(tǒng)一平衡，對規(guī)劃指標(biāo)和設(shè)計條件的基本要求。 在條件申領(lǐng)中應(yīng)積極與政府部門溝通，結(jié)合集團(tuán)要求， 在規(guī)范允許范圍內(nèi)使指標(biāo)做到最合理化。 規(guī)劃勘測設(shè)計條件的有效期為 1 年，因此在條件取得后應(yīng)抓緊設(shè)計和會審。 項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第 30 條、《浙江省實(shí)施〈規(guī)劃法〉辦法》第 22 條、《 ****市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》第 1 14 條。 三、設(shè)計單位確定 工作目的 通過對相關(guān)設(shè)計公司的篩選，確定設(shè)計水平高、服務(wù)質(zhì)量好的設(shè)計公司，提供優(yōu)良的設(shè)計方案。 工作聯(lián)系對象 前期操作手冊 綠城房產(chǎn)集 團(tuán) 33 市建設(shè)委員會設(shè)計處 設(shè)計評審專家 工作內(nèi)容 與市建設(shè)委員會設(shè)計處協(xié)調(diào)設(shè)計方案審查。 與各設(shè)計審查部門的協(xié)調(diào)。 工作程序 填寫 設(shè)計方案招投標(biāo) (或方案競選 )申請表，并 報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 協(xié)調(diào)落實(shí)設(shè)計方案審查或設(shè)計招投標(biāo)專家名單及會場確定。 協(xié)調(diào)設(shè)計方案和招標(biāo)文件的送達(dá)和專家溝通工作。 協(xié)調(diào)設(shè)計公司準(zhǔn)備設(shè)計文書資料、電子文檔和匯報材料、效果圖展板。 協(xié)調(diào)市建設(shè)委員會召開設(shè)計方案審查或招投標(biāo)，主要落實(shí)會場布置、會議人員聯(lián)系和接送、會議簽到、會場服務(wù)、會議記錄。 取得設(shè)計評審或招投標(biāo)評審結(jié)果（專家評審會議紀(jì)要或主管部門批復(fù)）。 需要注意 的問題 對公司意向設(shè)計方案需提前進(jìn)行專家溝通。 為縮短辦事時間，建議與市建設(shè)委員會協(xié)調(diào)，專家評審會議紀(jì)要初稿可由我公司先行起草送審參考。 前期操作手冊 綠城房產(chǎn)集 團(tuán) 34 第二節(jié) 方案設(shè)計階段 本節(jié)主要介紹從方案設(shè)計出圖至方案設(shè)計獲準(zhǔn)批復(fù)期間的前期工作，主要包括：方案設(shè)計會審、日照分析委托、環(huán)境影響評價委托、交通影響評價委托、方案公示等。 對于不需要經(jīng)過初步設(shè)計審查項(xiàng)目，在方案批復(fù)取得后可以直接辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、建設(shè)用地審查和《國有土地使用權(quán)證》。其相關(guān)內(nèi)容將在初步設(shè)計階段一并介紹。 前期操作手冊 綠城房產(chǎn)集 團(tuán) 35 基本流程： 方案設(shè)計內(nèi)部評審?fù)ㄟ^ 委托日照分析 方案設(shè)計會審 方案設(shè)計修改 領(lǐng)取方案設(shè)計批復(fù) 方案設(shè)計公 示 委托交通影響評價 委托環(huán)境影響評價 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng) 修改后的方案設(shè)計溝通和確認(rèn) 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 建設(shè)項(xiàng)目用地審批 《國有土地使用權(quán)證》申領(lǐng) 前期操作手冊 綠城房產(chǎn)集 團(tuán) 36 一、方案設(shè)計會審 方案會審是指：由市建設(shè)委員會組織相關(guān)政府主管部門根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和設(shè)計規(guī)范、法律法規(guī)對設(shè)計方案進(jìn)行審查，并提出設(shè)計修改意見的聯(lián)合審查。方案設(shè)計會審是政府對方案同意并批準(zhǔn)的必要程序。 工作目的 通過政府各主管部門的會審，確保方案設(shè)計在與公司內(nèi)部審查意見基本一致的前提下獲 得政府各部門認(rèn)可。 取得方案會審批復(fù)。 工作聯(lián)系對象 一般住宅項(xiàng)目參加單位有：市建委、市規(guī)劃局、市環(huán)保局、市衛(wèi)生局、市抗震辦、市人防辦、市消防支隊、市交警支隊、市發(fā)改委、市國土局、市園文局、市城市管理辦公室、市房管局、市電力局等。 公建項(xiàng)目一般要求增加行業(yè)主管部門等。 工作內(nèi)容 負(fù)責(zé)方案設(shè)計會審前與各主管部門的溝通。 協(xié)調(diào)市建委和規(guī)劃局組織方案設(shè)計會審。 根據(jù)會審意見進(jìn)行方案修改后的再溝通和協(xié)調(diào)。 審查材料準(zhǔn)備： 立項(xiàng) 批文或項(xiàng)目可行性研究批復(fù)復(fù)印件。 市規(guī)劃局核發(fā)的項(xiàng)目勘設(shè)紅線復(fù)印件。 前期操作手冊 綠城房產(chǎn)集 團(tuán) 37 專家評審會議紀(jì)要（僅限設(shè)計招投標(biāo)項(xiàng)目）。 方案設(shè)計文件（含電子版）。 效果圖。 日照分析圖。 總平面圖、管線綜合圖、綠化平面布置圖提供藍(lán)圖。 工作程序 公司內(nèi)部對方案設(shè)計審查修改