【文章內容簡介】 后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設，或者雖已動工開發(fā)建設但投資額或者開發(fā)建設總面積等不符合規(guī)定要求的建設用地。 工作目的 ，有利于正確規(guī)避土地閑置問題，有效控制土地的成本，避免土地被收回的風險。 工作聯(lián)系對象 市國土資源局。 前期操作手冊 綠城房產集 團 25 工作內容： 熟悉閑置土地的認定： 未經市、縣（市）人民政府同意，超過國有土地有償使用合同約定或建設用地批準文件規(guī)定的動工開發(fā)日期未動工開發(fā)建設的； 國有土地有償使用合同未約定或建設用地批準文件未規(guī)定動工開發(fā)日期的，從國有土地有償使用合同或建設用地批準文件生效之日起滿一年未動工開發(fā)建設的。 已動工開發(fā)建設，但開發(fā)建設的面積不足應開發(fā)建設總面積三分之一或者以投資額不足總投資額 25%，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的。 法律、行政 法規(guī)規(guī)定的其他情形。 了解閑置土地的幾種處置方案： 政府收購進行土地儲備。 延長開發(fā)建設時間，但最長不得超過一年。 改變土地用途，辦理有關審批手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設。 避免因被認定為閑置土地而被政府收回或被經濟處罰。 需要注意的問題 動工開發(fā)建設是指已領取施工許可證，并進場施工。 發(fā)的，按分期開發(fā)范圍核定閑置土地面積。 ，具備下列條件的，經原批準具體建設項目前期操作手冊 綠城房產集 團 26 用地的人民政府批 準，可以延長開發(fā)建設時間，并限期動工開發(fā)建設，延長期限最長不超過一年。 以出讓方式取得土地使用權，土地使用權者已按出讓合同金額或者部分支付出讓金，開發(fā)前期工作準備就緒，資金落實，已基本具備開發(fā)建設條件的。 有土地使用權，土地使用者已經完成征地補償安置，或者完成房屋拆遷工作量三分之一以上，資金落實，基本具備動工開發(fā)建設條件的。 置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā)的， 可以征收相當于土地使用權出讓金 20%以下的土地閑置費。 前期操作手冊 綠城房產集 團 27 第二章 規(guī)劃和建筑設計 規(guī)劃和建筑設計一般分為方案設計、初步設計和施工圖設計三個階段。這三個階段的工作和審批又與領取《 建設用地規(guī)劃許可證》、《 建設工程規(guī)劃許可證》互為因果，緊密聯(lián)系。 基本流程總圖： 簽訂國有土地使用權出讓合同 或土地合作協(xié)議 方案設計審批 初步設計審批 施工圖設計審批 領取《建設工程規(guī)劃許可證》 領取《建設用地規(guī)劃許可證》 建設項目用地審查 領取《國有土地使用權證》 前期操作手冊 綠城房產集 團 28 第一節(jié) 方案設計前 本節(jié)主要介紹土地出讓合同或土地合作協(xié)議簽訂至方案設計前階段的前期工作，主要包括：項目 立項 、 勘測設計條件申領、設計評審或招標。 基本流程： 一、 項目立項 項目立項是指項目建設籌建單位或項目法人，根據國家的房地產開發(fā)規(guī)劃和具體要求向政府主管部門提出要求建設的的申請并獲得批準的過程。 工作目的 通過主管部門的審查，獲得立項批復文件，取得項目建設的合法依據。 項目立項 申領規(guī)劃勘測設計條件 設計單位確定 委托規(guī)劃和建筑設 計 簽訂國有土地出讓合同 或土地合作協(xié)議 前期操作手冊 綠城房產集 團 29 為申領規(guī)劃勘測設計條件提供依據。 工作聯(lián)系對象 市發(fā)展改革委員會。 工作內容 編寫項目立項申請報告。 與主管部門進行聯(lián)系和協(xié)調。 獲得項目立項批復。 準備下列資料： 營業(yè)執(zhí) 照。 《國有土地使用權出讓合同》或經政府同意協(xié)議出讓供地的批準文件。 西湖風景名勝區(qū)項目需提供 三委四局 聯(lián)席會議審查意見。 工作程序 ， 并報公司相關領導批準?；緝热荩航ㄔO的必要性，建設單位、建設內容和建設規(guī)模，總投資和籌資方式。 攜 、 所列資料 到省或市 發(fā)展改革委員會 辦理建設項目立項計劃。 取得立項批復和計劃。 需要注意的問題 況可一并申報項目立項計劃，并說明項目分幾期開發(fā) 、各期的時間計前期操作手冊 綠城房產集 團 30 劃、建筑指標、指標統(tǒng)一核算等內容。 ，應及時辦理立項變更；同時每年 11 月份左右應按規(guī)定結轉下一年計劃，做到項目立項計劃的及時更新。 ：《國務院關于投資體制改革的決定》、《浙江省固定資產投資管理暫行辦法》、《浙江省重點建設項目管理辦法》、 《 ****市社會性固定資產投資項目計劃管理暫行辦法》杭政辦〔 2020〕4 號。 二、勘測設計條件 勘測設計條件俗稱建筑紅線圖，是方案設計和初步設計的依據，也是規(guī)劃部門根據城市規(guī)劃整體要求結合建筑設計規(guī)范，對項 目設計提出相應的要求，主要包含：建筑控制線、用地性質、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、機動車出入口與配置、特殊條件等。 工作目的 獲取勘測設計條件，為方案設計和初步設計提供依據。 工作聯(lián)系對象 市規(guī)劃局（用地管理處、市政工程管線處）。 工作內容 建設項目勘測設計條件申領。 與勘測設計條件審批部門進行溝通協(xié)調。 準備下列資料： 前期操作手冊 綠城房產集 團 31 土地權屬證明 (屬于招拍掛出讓地塊項目應提供土地出讓合同及公證書 )。 當年計劃文件（原件）。 意向位置的 1： 1000 地 形圖二份（其中一份需劃定規(guī)劃四線并用鉛筆標出擬建位置）。 身份證明 (復印件 )及授權委托書。 按照國家有關規(guī)定須預先取得的有關專業(yè)管理部門的審批意見。 工作程序 到市規(guī)劃局購買項目區(qū)域地形圖 1/1000 地形圖后，憑國土資源局的項目宗地圖到市規(guī)劃局辦理項目四線二份。 編寫申請勘測設計條件的報告，填寫《 建設項目規(guī)劃設計條件申請表》 （不需征地）或《建設項目定點、規(guī)劃設計條件申請表》（需征地項目）和授權委托書，并報公司相關領導批準和授權。 攜 、 、 所列資料到市規(guī)劃辦理規(guī)劃勘測設計條件。 勘測設計條件取得后連同市國土資源局的宗地測繪資料到規(guī)劃局工程處辦理道路四線坐標。 根據勘測設計條件用地范圍購買一定范圍內的周邊基礎測繪數(shù)字化成果。 協(xié)調規(guī)劃設計院進行地形標高測繪，并取得地形標高測繪成果。 到城市規(guī)劃 管線辦購買用地邊界管位布置圖及相關市政管前期操作手冊 綠城房產集 團 32 線圖。 匯總勘測設計條件、宗地測繪資料、道路四線坐標、周邊基礎測繪數(shù)字化成果、地形標高測繪成果、邊界管位布置圖、相關市政管線圖等全部資料，提供給規(guī)劃設計部和設計公司，委托進行規(guī)劃和建筑設計。 需要注意的問題 規(guī)劃勘測設計條件成果是影響項目建設指標最關鍵的要素，因此在勘測設計條件申領前應與集團多溝通明確集團對項目開發(fā)的整體規(guī)劃思路，如指標是否統(tǒng)一平衡，對規(guī)劃指標和設計條件的基本要求。 在條件申領中應積極與政府部門溝通，結合集團要求， 在規(guī)范允許范圍內使指標做到最合理化。 規(guī)劃勘測設計條件的有效期為 1 年，因此在條件取得后應抓緊設計和會審。 項目辦理審批依據：《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第 30 條、《浙江省實施〈規(guī)劃法〉辦法》第 22 條、《 ****市城市規(guī)劃管理條例》第 1 14 條。 三、設計單位確定 工作目的 通過對相關設計公司的篩選，確定設計水平高、服務質量好的設計公司，提供優(yōu)良的設計方案。 工作聯(lián)系對象 前期操作手冊 綠城房產集 團 33 市建設委員會設計處 設計評審專家 工作內容 與市建設委員會設計處協(xié)調設計方案審查。 與各設計審查部門的協(xié)調。 工作程序 填寫 設計方案招投標 (或方案競選 )申請表，并 報公司相關領導批準。 協(xié)調落實設計方案審查或設計招投標專家名單及會場確定。 協(xié)調設計方案和招標文件的送達和專家溝通工作。 協(xié)調設計公司準備設計文書資料、電子文檔和匯報材料、效果圖展板。 協(xié)調市建設委員會召開設計方案審查或招投標，主要落實會場布置、會議人員聯(lián)系和接送、會議簽到、會場服務、會議記錄。 取得設計評審或招投標評審結果（專家評審會議紀要或主管部門批復）。 需要注意 的問題 對公司意向設計方案需提前進行專家溝通。 為縮短辦事時間，建議與市建設委員會協(xié)調，專家評審會議紀要初稿可由我公司先行起草送審參考。 前期操作手冊 綠城房產集 團 34 第二節(jié) 方案設計階段 本節(jié)主要介紹從方案設計出圖至方案設計獲準批復期間的前期工作，主要包括：方案設計會審、日照分析委托、環(huán)境影響評價委托、交通影響評價委托、方案公示等。 對于不需要經過初步設計審查項目，在方案批復取得后可以直接辦理《建設用地規(guī)劃許可證》、建設用地審查和《國有土地使用權證》。其相關內容將在初步設計階段一并介紹。 前期操作手冊 綠城房產集 團 35 基本流程： 方案設計內部評審通過 委托日照分析 方案設計會審 方案設計修改 領取方案設計批復 方案設計公 示 委托交通影響評價 委托環(huán)境影響評價 《建設用地規(guī)劃許可證》申領 修改后的方案設計溝通和確認 建設項目用地預審 建設項目用地審批 《國有土地使用權證》申領 前期操作手冊 綠城房產集 團 36 一、方案設計會審 方案會審是指：由市建設委員會組織相關政府主管部門根據《中華人民共和國建筑法》、城市規(guī)劃管理技術規(guī)定和設計規(guī)范、法律法規(guī)對設計方案進行審查，并提出設計修改意見的聯(lián)合審查。方案設計會審是政府對方案同意并批準的必要程序。 工作目的 通過政府各主管部門的會審，確保方案設計在與公司內部審查意見基本一致的前提下獲 得政府各部門認可。 取得方案會審批復。 工作聯(lián)系對象 一般住宅項目參加單位有：市建委、市規(guī)劃局、市環(huán)保局、市衛(wèi)生局、市抗震辦、市人防辦、市消防支隊、市交警支隊、市發(fā)改委、市國土局、市園文局、市城市管理辦公室、市房管局、市電力局等。 公建項目一般要求增加行業(yè)主管部門等。 工作內容 負責方案設計會審前與各主管部門的溝通。 協(xié)調市建委和規(guī)劃局組織方案設計會審。 根據會審意見進行方案修改后的再溝通和協(xié)調。 審查材料準備： 立項 批文或項目可行性研究批復復印件。 市規(guī)劃局核發(fā)的項目勘設紅線復印件。 前期操作手冊 綠城房產集 團 37 專家評審會議紀要（僅限設計招投標項目）。 方案設計文件（含電子版）。 效果圖。 日照分析圖。 總平面圖、管線綜合圖、綠化平面布置圖提供藍圖。 工作程序 公司內部對方案設計審查修改