【文章內(nèi)容簡介】 金額的情況時，其多出部分，由當(dāng)時的全體參加 人共同分享。掛牌出讓的掛牌操作費用，含廣告及其它費用，應(yīng)由掛牌出讓的出讓人承擔(dān)。 通過以上四項措施，能夠有效的保證項目和參加人的資金安全，并為銀行和國家的資金管理，特別是信貸資金管理，提供了一個很好的可借鑒模式。這個模式如果能夠普及，將大大改善國內(nèi)的商業(yè)誠信現(xiàn)狀。 ⒏ 合作蓋樓的住宅如何分配？ 首先，這個項目中，房號的挑選是根據(jù)辦理驗資手續(xù)的順序，即參加合作蓋樓的順序進行的。同時，由于項目建成后，每套住宅的戶型、位置、樓層、朝向存在具體的差異，所以在業(yè)主們挑選房號前，會給每套住宅評定一個“定額戶型補差價格” ，戶型、位置、樓層、朝向等條件越好，這個價格就越高，反之則越低（可能為負(fù)值），全樓住宅的定額戶型補差價格之和等于零，以盡可能的保證公平合理。 ⒐ 合作蓋樓的物業(yè)服務(wù)如何收費、管理？ 與傳統(tǒng)的商品房、經(jīng)濟適用房不同，合作蓋樓的物業(yè)服務(wù)是依托大樓局域網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)、業(yè)主投票決策系統(tǒng)、財務(wù)公司審核制度及銀行資金管理服務(wù)的一種科學(xué)、先進的人力、物力成本分離的新管理制度?；谫~目透明的原則，每個月業(yè)主都會看到上個月物業(yè)的各種服務(wù)和對應(yīng)的開銷，可以有針對性的發(fā)起投票呼吁增加或減少各種特色服務(wù)，對物業(yè)的員工進行工薪評議， 并協(xié)助審核物業(yè)發(fā)生的各種費用賬目。這樣，業(yè)主就可以得到自己想要的服 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 106 頁 務(wù)，并取消不需要的服務(wù)，而且可以通過自由組合，去選擇一些只有部分業(yè)主需要的服務(wù)，并監(jiān)督和刺激物業(yè)員工提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。從而真正成為項目的主人，享受到應(yīng)得的完美服務(wù)。而且這些操作都通過網(wǎng)絡(luò)進行，成本低，操作簡單，不需要業(yè)主投入過多的精力，不產(chǎn)生不必要的糾紛。由于事實上是由全體業(yè)主進行物業(yè)管理，所以雖然每個業(yè)主擁有的都只是協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)，但最終卻能實現(xiàn)非常合理的物業(yè)管理。在整個物業(yè)管理過程中，也可以實現(xiàn)項目非營利原則，除應(yīng)有的大樓維修基金之類 備用基金預(yù)存外，項目物業(yè)服務(wù)本身非營利，而通過保險等手段實現(xiàn)對業(yè)主和物業(yè)員工的長期福利保證。 ⒑ 合作蓋樓的底商收入如何管理及分配？ 在合作蓋樓項目中，有僅供項目業(yè)主使用的，非營利原則的會所，會所扣除成本外的收入，會按月分給每個業(yè)主，其收費目的并非為了營利，只是為了有效合理的管理會所，保證會所使用的公平性。而用于出租的底商，則是商業(yè)營利性質(zhì)的，其租金所得，在扣除稅收、大樓必需的基金預(yù)存等支出后（這部分賬目應(yīng)每月進行收支公示），根據(jù)每個業(yè)主購買的住宅面積，進行分配，按月轉(zhuǎn)入每個業(yè)主的賬戶。 ⒒ 什幺叫“分次定 向轉(zhuǎn)賬制度”？ 分次定向轉(zhuǎn)賬付款模式規(guī)定項目運行中以月為固定的財務(wù)管理周期，每月的項目資金審核管理支付流程如下： ⑴ 討論期：每月 20日前，項目管理組、工程監(jiān)管組、項目財務(wù)組共同提交《當(dāng)月資金預(yù)開銷表》，供所有參與者選擇并討論。某些可以選擇檔次和價格的費用，可以在項目網(wǎng)站和內(nèi)刊上發(fā)表投票貼以征集用戶意見，但最終決策以項目管理組、工程監(jiān)管組、項目財務(wù)組的專家意見為準(zhǔn)，以確保工程質(zhì)量。 ⑵ 初審期：每月 27日晨，項目管理組、工程監(jiān)管組、項目財務(wù)組根據(jù)實際情況和用戶意見制作出《當(dāng)月資金開銷表（預(yù)）》，并公示接受大 家審核，用戶可以對每一筆費用的價格和合理性提出意見和建議，對于尚可修改的，可以要求修改；對于有疑問的，可以要求審核，如發(fā)現(xiàn)有吃回扣或其它嚴(yán)重問題的，可以通過合理渠道要求解決。本項目執(zhí)行過程中，規(guī)定任何參與者和執(zhí)行人員不得收取回扣，并要求所有供應(yīng)商提供價格不高于市場一般水平的承諾。 ⑶ 確認(rèn)期：次月 1日晨，項目財務(wù)組會根據(jù)當(dāng)前的《當(dāng)月資金轉(zhuǎn)賬表（預(yù)）》和項目參與者名單制作出每個集資參與者當(dāng)月應(yīng)辦理轉(zhuǎn)賬的轉(zhuǎn)賬明細(xì)表，包含用戶當(dāng)月應(yīng)繳所有費用的總額、去向及明細(xì)。（如下表） 參與者姓名： ABC 參與者賬號： 0000 當(dāng)月應(yīng)繳款 總額：00000元 項目保證金賬戶號：ABC 目標(biāo)單位名稱 目標(biāo)單位賬號 本項轉(zhuǎn)賬總額 參 與 者承 擔(dān)本項金額 用途 ?? ?? ?? ?? ?? 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁 共 106 頁 并向銀行提交《當(dāng)月資金轉(zhuǎn)賬表（預(yù)）》參與者應(yīng)自覺在 6 日下班前去指定銀行辦理轉(zhuǎn)賬確認(rèn)手續(xù)，銀行辦理時確認(rèn)用戶提供的賬戶內(nèi)有不少于當(dāng)月應(yīng)繳總額的資金，并對這部分資金予以凍結(jié)，在當(dāng)月 10日晨統(tǒng)一辦理轉(zhuǎn)賬支付。 ⑷ 催款期：每月 7 日晨，項目財務(wù)組從銀行得到尚未辦理當(dāng)月轉(zhuǎn)賬明細(xì)表確認(rèn)的參與者的名單，并和項目管理組共同逐一對其發(fā)出催款通知，在 7， 8， 9三天內(nèi)辦 理轉(zhuǎn)賬確認(rèn)的用戶需要補交滯納金。在 9日下班前，所有賬目都已經(jīng)經(jīng)過了從上月 20日開始的 20天公示和審核，在 9日下班前，任何一筆費用如果被確認(rèn)有問題，都會被暫?；蛉∠Ц丁Ｒ源_保全體參與者的利益和資金安全。這個 20天的公示監(jiān)督制度對于整個項目的正常運做是非常重要的。 （滯納金，暫定每滯納一日，罰款￥ 100元） ⑸ 支付日：每月 10日晨，銀行會根據(jù)住宅合作社三個管理組前一天下班前最終審核確認(rèn)的《當(dāng)月資金轉(zhuǎn)賬表》，用所有以確認(rèn)用戶賬戶內(nèi)授權(quán)可支配的資金和項目備用金（保證金）完成轉(zhuǎn)賬支付。在這個操作中，如果有少數(shù)參與 者在 10日前尚未辦理當(dāng)月轉(zhuǎn)賬手續(xù)，會被判定為違約，由銀行用受托使用的備用金（保證金）墊付其當(dāng)月應(yīng)繳費用，并扣罰違約者全部備用金（保證金）和其它已繳費用的 50%作為違約處罰。所有參與者在參加項目前必須簽字認(rèn)可并遵守這一違約處罰規(guī)定，違約者處罰條款經(jīng)過法律公證，處罰手段為統(tǒng)一由銀行根據(jù)委托條款直接扣罰，以確保公正性和執(zhí)行力度。這個違約處罰制度確保了全體項目參與者的利益，是項目正常運做的前提。以往的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，開發(fā)商經(jīng)常拖欠各種款項，給建筑公司等其它供應(yīng)商造成了很大的資金壓力，而我們則可以按月結(jié)算，不僅減輕 了供應(yīng)商的資金壓力，而且方便了參與者、政府和銀行的監(jiān)督和管理。這種規(guī)范化的資金管理模式，是值得推廣和普及的，對國家稅收和財務(wù)監(jiān)督管理有非常明顯的好處。 ⑹ 每月 10日轉(zhuǎn)賬完成后，參加者可以到項目財務(wù)組領(lǐng)取其當(dāng)月資金轉(zhuǎn)賬證明 [銀行轉(zhuǎn)賬收據(jù)或發(fā)票 ]，或以其它可靠的非電子形式取得其資金支付證明，項目財務(wù)組和銀行也會有用戶已交付資金明細(xì)單據(jù)備查。 ⑺ 對于應(yīng)繳納的各種稅費，均由各參加者自行承擔(dān)，參加者有依法納稅的義務(wù)和爭取國家有關(guān)扶持政策給予的利益的權(quán)利。 項目人員工薪發(fā)放及入住后的物業(yè)資金管理辦法也參照本制度實行 。將大大提高項目操作透明度和可行性，既方便大家使用監(jiān)督權(quán)和發(fā)言權(quán)，又可以最大限度的減少業(yè)主的負(fù)擔(dān)。 ⒓ 業(yè)主所擁有的協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)是什幺概念？ 在合作蓋樓項目運做期間，每個業(yè)主都擁有協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)，協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)與監(jiān)督權(quán)不同，不能直接生效，必須經(jīng)過項目機構(gòu)的正常處理程序才可能發(fā)揮作用。這是為了保證項目的正常運做所必需的。因為如果業(yè)主擁有的是監(jiān)督權(quán)，那幺就可能發(fā)生某些業(yè)主對某項支出或操作有異議后，直接拒絕支付或拒絕操作。那樣，就會導(dǎo)致項目停滯、嚴(yán)重?fù)p害其它業(yè)主的利益，甚至導(dǎo)致整個項目無法運做或長時 間無法運做，這些都是違背“合作”這一基本原則的，在合作蓋樓的運做過程中，集體利益是必須優(yōu)先得到保證的。當(dāng)然，協(xié)助 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 106 頁 監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)也絕對不是形同虛設(shè)，業(yè)主的協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)，可以使業(yè)主的意見和建議有一個正常的反饋渠道，業(yè)主對某項開支或操作有異議時，可以及時提出書面或口頭意見或建議，并由項目管理組進行記錄，盡快予以解決。比如，在項目運做期間，業(yè)主對某筆費用的價格或質(zhì)量有疑問時，可以使用協(xié)助監(jiān)督權(quán)，提交有關(guān)參照，并督促項目工作人員予以審查；業(yè)主對某工作人員的工作有異議時，也可以發(fā)起彈劾，并通過正常投票程序執(zhí)行彈劾 。又如，在項目運做期間或入住之后，業(yè)主對項目或物業(yè)有好的建議時，可以及時提交，并通過工作人員或投票系統(tǒng)去嘗試得到項目或業(yè)主們的認(rèn)可。在合作蓋樓項目中，投票系統(tǒng)是一個很重要的工具，很多操作，都是通過投票決策系統(tǒng)來決定的。對于某些過于專業(yè)或涉及國家法律法規(guī)的問題，以專家意見為準(zhǔn)或遵循國家規(guī)定。然而，合作蓋樓本身仍然可以使業(yè)主們的意愿能得到最好體現(xiàn)，業(yè)主們的滿意度，將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般的商品房項目。 ⒔ 項目團隊的激勵機制、工作效率和素質(zhì)監(jiān)督如何實現(xiàn)？ 合作蓋樓項目的員工分成三類，正式員工、兼職員工、實習(xí)人員，統(tǒng)一采 用議薪制的工薪管理辦法。員工的工薪，被分成三部分：基本工資、福利保障和評議工資（獎金）。基本工資，是員工所能接受的最低薪金待遇，應(yīng)不低于國家關(guān)于最低收入的有關(guān)規(guī)定；員工的福利保障，包括保險等福利，都根據(jù)國家規(guī)定予以辦理；評議工資，也就是獎金，是根據(jù)員工的能力，在員工被招聘的同時，會協(xié)商一個最高獎金額度，在每個月的 20日，給員工上月的工作做出績效考評，根據(jù)績效考評標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)業(yè)主們的評分，給員工發(fā)放評議工資。議薪制有效的保障了業(yè)主們的權(quán)益，使得業(yè)主能夠有效監(jiān)督員工們的工作，給出合理的薪金待遇和評價。 除了以上三 條，項目在蓋樓期間，還提供了 3%的節(jié)約獎金制度，這個制度包括以下兩個部分，一是在蓋樓期間，不論工作人員還是業(yè)主，如果能給項目提供優(yōu)質(zhì)、低價的商品信息，確實給項目節(jié)約了開支的，節(jié)約金額的 3%將作為獎金發(fā)放給他，這樣的激勵制度，可以激勵工作人員和業(yè)主去尋找盡可能低的價格及盡可能好的產(chǎn)品，對項目的實施有很大的幫助。二是在項目入住后，所有核心工作人員，將集體獲得項目評估價值（項目入住后請專業(yè)評估公司做出）減去項目全部成本（項目賬目收支總額）得到的“項目運做獲利”的 3%，作為項目最終獎金，這個獎金，是獎勵那些在合作蓋 樓項目中，為大家付出了辛勤勞動的工作人員的，也可以激勵工作人員在蓋樓期間積極發(fā)揮能量，提高工作效率。 作為合作蓋樓項目，不論在蓋樓期間，還是入住之后的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主都有權(quán)使用其協(xié)助監(jiān)督權(quán)發(fā)起對工作人員的彈劾，由正常的彈劾程序?qū)Ρ粡椲廊藛T進行相應(yīng)的處理。具體的彈劾程序見項目協(xié)議。 ⒕ 合作蓋樓的貸款怎幺操作？ 合作蓋樓項目的貸款，如何申請，如何使用，是一個大家非常關(guān)心的問題，這里先做個簡單的回答。在合作蓋樓操作期間，公司首先會與某銀行簽一份有關(guān)的服務(wù)協(xié)議，包括驗資服務(wù)、保證金代存服務(wù)、定期轉(zhuǎn)賬服務(wù)、以及貸款服 務(wù)等。在項目前期，首先使用每個參與 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 106 頁 者的 15萬資金，根據(jù)服務(wù)協(xié)議，當(dāng)一個參與者的實際使用資金達(dá)到 15萬時，銀行一次性給該業(yè)主辦理 ，這個貸款將存入業(yè)主在驗資時在該銀行開立的賬戶，但業(yè)主無權(quán)對該筆貸款進行與合作蓋樓無關(guān)的操作，也就是說，業(yè)主只能根據(jù)項目規(guī)定的賬目周期，遵循項目的規(guī)定，按月在項目中辦理轉(zhuǎn)賬確認(rèn)，去使用這 萬貸款，在項目后期，由于涉及戶內(nèi)裝修的部分都是每戶單獨計費的，所以，大家的開銷會有所不同，所以每套住宅具體的費用，會根據(jù)裝修檔次和“定額戶型補差價格”有所不同，如果由于用戶裝 修檔次和“定額戶型補差價格”原因，總超出 萬 +15 萬，用戶需要自行墊付，并且不得有異議。在項目入住后，這 ，可以解凍，此時用戶方可自由使用這筆貸款的余額，愿意提前還貸或自由使用均可。這樣，就保證了銀行在資金貸出方面的安全，提高了銀行的貸款利用率。關(guān)于合作蓋樓過程中的貸款是否可以使用住房公積金貸款的問題，應(yīng)根據(jù)貸款人的具體情況予以辦理。關(guān)于貸款的償還和抵押物問題，都由每個業(yè)主與銀行單獨辦理，即每個業(yè)主自行完成還貸義務(wù)，并且抵押物就是其參加合作蓋樓所獲得的那套住宅。同時，合作蓋樓的貸款發(fā) 生賬戶變遷時，可以去銀行辦理貸款過戶手續(xù)。 ⒖ 合作蓋樓運做模式的推廣和社會意義是什幺？ 合作蓋樓這個模式，主要原理有兩點，一是在房產(chǎn)價值上，改變了以往業(yè)主們只看到房產(chǎn)自身的貨幣價值，而忽略了房產(chǎn)的價值實際上是由“房產(chǎn)價值 + 物業(yè)服務(wù) + 底商收益”三個部分組成的這一事實，從而蒙受了巨大的損失。二是在操作模式上，改變了以往房地產(chǎn)建設(shè)中，開發(fā)商自籌資金、購買土地、規(guī)劃項目、開發(fā)建設(shè)、銷售服務(wù)的固定模式。這個傳統(tǒng)的模式有很多缺陷，大大限制了開發(fā)商的獲利率，不利于房地產(chǎn)開發(fā)和中國城市化建設(shè)的發(fā)展，不能滿足市場的 實際需要。 在房產(chǎn)價值上的認(rèn)識改變，將使業(yè)主們真正成為房產(chǎn)的主人，業(yè)主買房以后，不僅可以通過底商獲得收益，從而把交物業(yè)費變成了發(fā)物業(yè)費，更可以自由靈活的選擇需要的服務(wù)，摒棄不需要的服務(wù)。通過采用合作蓋樓模式開發(fā)住宅，使得業(yè)主得到了更好的服務(wù)，更滿意的居住，更大大節(jié)約了投入，降低了房價。 在開發(fā)模式上的轉(zhuǎn)變，相對合作蓋樓來說，只是一小部分，但這個模式本身，卻可以給房地產(chǎn)市場和中國的城市化建設(shè)帶來更多轉(zhuǎn)變。從長遠(yuǎn)看，對國家利益，銀行利益、開發(fā)商利益，業(yè)主利益而言，都是一個巨大的新增長點。談到房地產(chǎn)開發(fā)，不能不先 從開發(fā)商的真正目的著手，在傳統(tǒng)的開發(fā)模式中，開發(fā)商承擔(dān)了過多的操作工作，甚至使有些開發(fā)商和管理者迷失了開發(fā)商的真正目的。其實，開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，所追求的真正目標(biāo)