【文章內(nèi)容簡介】 節(jié)是一種以“油菜文化”為基礎，依托鄉(xiāng)村特有生活風情和季節(jié)性油菜花風景為資源，從事觀光經(jīng)濟作物生產(chǎn)經(jīng)營活動，將經(jīng)濟作物與旅游業(yè)相結合的體驗式生態(tài)旅游活動，油菜花節(jié)從最初單一的觀光旅游逐步豐富為“集觀光旅游、產(chǎn)品展銷、民俗體驗和休閑度假為一體的多元化旅游活動。 ? 通過近十余年的發(fā)展，羅平油菜花節(jié)的運營模式日趨成熟，由早期的政府獨營，到當前的“政府引導、企業(yè)經(jīng)營、民眾參與” —— 政府所扮演的角色是油菜花節(jié)模式成功的根本因素，其職責就是將地方旅游資源整合在一起，并進行行業(yè)的管理和服務。企業(yè)的介入，則是油菜花節(jié)模式做大做強的關鍵所在。 ? 企業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，能夠打破行政壁壘、最大化旅游資源的價值。成功的市場運作使油菜花節(jié)成為了赴滇旅游者每年的固定節(jié)日，并且省內(nèi)居民們熱情參與其中，積極傳播油菜花文化，保障了她的永續(xù)發(fā)展。 經(jīng)營管理不善：案例鏈接 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新匱乏 —— 如何突破傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)和功能組織，結合客戶需求創(chuàng)新產(chǎn)品 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 30 ? 作為旅游房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)不是簡單的產(chǎn)品形態(tài)的升級，而是產(chǎn)品功能的突破。比如在度假類物業(yè)中： ? 別墅式酒店就是將標準酒店和低密度別墅產(chǎn)品相融合的產(chǎn)物，但是在此基礎上，結合第二居所度假的需求，別墅的面積較小，通常面積會在 100200平米之間，提供一房、二房、三房等小面積住宅空間，在設計上往往會設置私家泳池，但是沒有地下空間和私家的停車空間，有效的結合需求提高土地利用價值。 ? 而這種產(chǎn)品的變化，是在充分結合了客戶的度假需求以及科學的產(chǎn)品布局論證之后產(chǎn)生的。 ? 在通過多個成功案例比較后發(fā)現(xiàn)，其實產(chǎn)品的創(chuàng)新并不需要復雜的設計論證，尤其是旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新，更多的是結合客戶特殊需求而變化的產(chǎn)品組合方式不同。 旅游地產(chǎn)開發(fā)的六個共性問題 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ? 亞龍灣高爾夫別墅 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 31 ? 位處海南三亞亞龍灣，坐擁 36洞高爾夫球場，占地約 100000平米 ,共規(guī)劃 108套寬院別墅， 110套客房。位于亞龍灣高爾夫球會內(nèi)的優(yōu)越地理位置，使得項目獨享亞龍灣得天獨厚的自然美景和 36洞國際高爾夫環(huán)抱的優(yōu)雅環(huán)境，“水中有島、島中有水”，戶戶鄰水的獨特建筑規(guī)劃；濃郁東南亞現(xiàn)代風格的園林設計；超五星級酒店私人定制式服務；構成了無與倫比的亞龍灣高爾夫度假別墅。 ? 亞龍灣高爾夫別墅的戶型面積分為 120130的一房， 130150的二房和 150以上的三房，同時每戶配有私家泳池。 ? 別墅產(chǎn)品合理有效的利用高爾夫景觀進行布局，提高了社區(qū)的綠化面積，同時也提高了別墅產(chǎn)品的整體檔次和品質。 ? 別墅產(chǎn)品在售后統(tǒng)一回租，保證投資者一定的投資回報的同時，也滿足了大量前往亞龍灣度假的游客需求，是國內(nèi)目前較為成功的度假類產(chǎn)品的案例之一。 產(chǎn)品創(chuàng)新匱乏：鏈接案例 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ? 營銷推廣不力 —— 如何在強勢樹立形象、強力推售項目，實現(xiàn)項目品牌塑造 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 32 ? 作為項目開發(fā)的重要步驟，營銷推廣的重要性已經(jīng)被越來越多的開發(fā)商關注，而一個好項目要提高市場知名度，塑造品牌形象，則必須通過強有力的營銷手段來達到目的，但是從目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀來看，營銷推廣存在著諸多問題： ? 問題一：僅以項目作為營銷對象，忽略區(qū)域價值。 營銷推廣焦點多集中在項目自身，其主要目的只是為了短期內(nèi)推售項目，而無法滿足項目的長期開發(fā)推廣需求。 ? 問題二：無法深層挖掘客源通路，吸引更多客群。 主要是源于前期市場調(diào)研不充分，對于未來可能導入的客戶判斷不嚴謹。對于旅游地產(chǎn)而言，其客戶結構較為復雜，客戶來源也比較分散，且不同開發(fā)時期所導入的客戶也不相同。 ? 問題三：營銷手段單一，推廣執(zhí)行不力。 由于旅游地產(chǎn)體量較大，開發(fā)周期較長，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷推廣無法滿足于旅游地產(chǎn)的開發(fā)。 旅游地產(chǎn)開發(fā)的六個共性問題 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ? 半山半島 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 33 ? 位于三亞市小東海鹿回頭半島，整個半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡，東至亞龍灣的五十余公里海岸線中唯一一個待開發(fā)的半島，半山半島占地面積 2066多畝，建筑面積 100多萬平方米，由三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司開發(fā)的超大型綜合房地產(chǎn)項目。整個項目包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等。項目總銷售額預計 200多億元，是三亞乃至整個海南島銷售額最大的房地產(chǎn)項目 ? 半山半島的整體營銷策略體現(xiàn)了“先三亞后項目”，其通過： ? 出版刊物 《 為什么半山半島 》 ? 贊助“大佛杯”中國高爾夫男子職業(yè)球員錦標賽 ? 聯(lián)辦“中國財富管理論壇” ? 舉行“海洋之星”夏令營等推廣方式，提升三亞和鹿回頭半島的綜合知名度來實現(xiàn)項目的價值體現(xiàn) 營銷推廣不力：鏈接案例 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ? 盈利模式單一 — 如何通過整合項目功能資源，實現(xiàn)多元化的盈利模式 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 34 ? 國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)主體依然是地產(chǎn)開發(fā)，其核心的盈利依然是房地產(chǎn)項目，旅游資源更多的只是作為概念存在與項目的整體開發(fā)過程中。此種模式無法充分的將區(qū)域旅游資源有效利用，提高資源價值。 ? 而對于一些有較強經(jīng)營能力的開發(fā)商而言，其更會注重旅游地產(chǎn)長期開發(fā)中的后期利潤價值，即不動產(chǎn)的租賃經(jīng)營、旅游產(chǎn)品的門票和輔助收入、商業(yè)配套設施的收入等，從而形成一個良好的產(chǎn)業(yè)鏈條，實現(xiàn)多元化的盈利模型，實現(xiàn)長期獲益。 旅游地產(chǎn)開發(fā)的六個共性問題 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ? 上海新天地 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 35 ? 上海新天地是一個具上海歷史文化風貌的都市旅游景點，它是以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎，改造成具國際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側、黃陂南路和馬當路之間三萬平方米的地塊上，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點。這個項目是建設一個具傳統(tǒng)和新紀元生活文化的都市旅游景點，它以中西融合、新舊結合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體。 ? 新天地項目作為上海最成功的旅游商業(yè)地產(chǎn)，其開發(fā)至今歷時超過 10年，核心利潤已經(jīng)從房地產(chǎn)項目（翠湖天地）逐漸轉變?yōu)樯虡I(yè)街的租金收益，同時，舊城改造、公建配套的建造等通過多元化的經(jīng)營方式，提高了區(qū)域知名度和土地價值，還實現(xiàn)了政府、開發(fā)商、民眾共贏的發(fā)展模式。 盈利模式單一：鏈接案例 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ? 旅游地產(chǎn)開發(fā)六大共性問題環(huán)環(huán)相扣 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 36 ? 從中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，中國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展任重道遠。由于發(fā)展過程中的諸多不成熟因素及開發(fā)的無序，中國旅游地產(chǎn)釋放的過于快速，中國現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)發(fā)展格局面臨著重新洗牌，每個項目、每個開發(fā)商都面臨調(diào)整自身定位、自我謀求發(fā)展問題。 ? 從目前這六大主要問題來看，其都是旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中的核心環(huán)節(jié)，且每個單一的環(huán)節(jié)都不是單一存在的，而是環(huán)環(huán)相扣，相互影響又是相互制約的，如果其中的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將直接影響下一個環(huán)節(jié)的開發(fā)。 ? 意圖咨詢發(fā)現(xiàn)并向旅投公司提出建議： ? 在北戴河等旅游地產(chǎn)大盤開發(fā)之前，要特別注意前期策劃工作的重要性。必須要從項目整盤開發(fā)的高度去思量每一個開發(fā)環(huán)節(jié)中的主要問題，以降低項目在操盤過程中的難度，長效解決諸多難點問題。 五 意圖咨詢思考：環(huán)環(huán)相扣的問題 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 37 共生 模式 所謂共生模式 ， 類指像北戴河新區(qū)之大型旅游度假項目依托自然資源為核心進行開發(fā)的模式 ， 這也是目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)最主要的開發(fā)方式 。 以依托自然資源為核心的開發(fā)模式 B 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 ? 以依托自然資源為核心的開發(fā)模式 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 38 ? 主要特征： ? 資源條件優(yōu)良； ? 景觀塑造成本較低，提高項目的收益成本。 ? 從目前國內(nèi)的資源優(yōu)勢來看，主要分為三大類： ? 濱湖類度假項目開發(fā)。其主要依托的是現(xiàn)有的湖景資源，如千島湖、太湖等； ? 濱海類度假項目開發(fā)。其主要依托的是海體資源，如海南的亞龍灣，青島、大連等沿海城市； ? 三是溫泉度假項目的開發(fā)，其主要依托的是溫泉資源，如天津的珠江溫泉城，通過對溫泉資源的開發(fā)利用，開發(fā)地產(chǎn)盈利。 ? 從這些度假類項目開發(fā)的情況來看，其主要的盈利方式： ? 通過地產(chǎn)開發(fā)，但是越來越多的開發(fā)獲利模式已經(jīng)從單一的地產(chǎn)盈利逐漸轉向為旅游資源的開發(fā)獲利（旅游景區(qū)收費）和后期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營。 ? 隨著自然資源的不斷稀缺，這種依托自然資源的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)逐漸陷入困境，開發(fā)商們不得不另辟蹊徑，通過多元化的開發(fā)模式來取代傳統(tǒng)的“共生模式” 共生模式 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 1. 濱湖類度假項目概述 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 39 ? 濱湖類度假項目，作為旅游地產(chǎn)的一種存在類型，是依賴于湖景資源進行綜合開發(fā)的復合地產(chǎn)項目。 ? 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目不同的是，其地產(chǎn)的開發(fā)不是獨立進行的，而更需要依托濱湖資源和其它娛樂休閑配套設施，是發(fā)展商利用臨湖規(guī)劃的旅游度假區(qū)（如太湖旅游度假區(qū)、陽澄湖旅游度假區(qū)）、人工湖泊／水庫（太平湖）等優(yōu)勢資源開發(fā)的具有投資回報和多種功能的旅游度假項目。 ? 這類度假項目多建在濱湖資源優(yōu)勢突出的城郊區(qū)域，以提供各類娛樂、運動、度假、養(yǎng)生、居住為經(jīng)營目的，并隨著項目的逐漸開發(fā)成熟，不斷打向知名度，吸引各地游客前來，從最初的旅游觀光發(fā)展到休閑度假，以完成從常來到常留到最后定居于此的過程。 濱湖類項目 一 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 2. 濱湖類度假項目分類 Copyright 2023 Intent Consulting International Company 40 ① 按項目所處區(qū)域開發(fā)程度分類，可分為區(qū)域起步期項目和區(qū)域成熟期項目 ? 區(qū)域起步期項目：這類度假項目的開發(fā)通常是作為某個濱湖區(qū)域（多為人工湖 /水庫）發(fā)展的啟動項目，在政府的規(guī)劃和支持下開發(fā)該濱湖，打造休閑度假場所，此時該濱湖資源一般，也還沒樹立市場形象，周邊也沒有其它可依賴的配套資源，完全需要開發(fā)商獨立領銜開發(fā)和營銷，如雪野湖休閑度假區(qū)等等。 ? 區(qū)域成熟期項目：項目所在區(qū)域有一定的知名度，也已有了成熟的配套，開發(fā)商進入后可利用現(xiàn)有資源進行開發(fā)，節(jié)省了初期的濱湖整治工作，但此類開發(fā)競爭壓力大，需要有一定的創(chuàng)新點，如千島湖開元度假村、蘇州太湖高爾夫等等。 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片綜合開發(fā)模式 ｜ 意圖咨詢集團 2. 濱湖類度假項目分類 （續(xù)） Copyright 2023 Intent Consulting International Company 41 ② 按項目所擁有的資源配套分類，可分為自有配套型項目和共享配套型項目 ? 自有配套型項目：此類濱湖項目產(chǎn)品線豐富，集酒店、娛樂、商業(yè)、度假項目于一體，如綠城千島湖度假公寓。 ? 共享配套型項目：這類濱湖度假項目大多是處在一個大區(qū)域的濱湖旅游度假區(qū)內(nèi)，而這些度假區(qū)有其自身公共的配套，比如說高爾夫、游艇俱樂部等等，作為整體開發(fā)中的一個度假項目，它往往僅開發(fā)一些必須的度假產(chǎn)品，如度假酒店、別墅，而其它設施則是共享區(qū)域內(nèi)已有的配套，如千島湖濱江度假酒店別墅，中信太湖城等。 河北旅投北戴河新區(qū)項目前期策略之實施輔導 旅游區(qū)域成片