【文章內容簡介】 暴利以及開發(fā)商的不負責任，在前期的開發(fā)中以破壞自然生態(tài)環(huán)境來獲取暴利，造成部分郊區(qū)環(huán)境惡化，影響該區(qū)域的房地產開發(fā)。 4）郊區(qū)規(guī)劃與土地政策 國家退耕還農的政策以及對郊區(qū)耕地的嚴格限制都將阻礙郊區(qū)房地產開發(fā)市場的發(fā)展。 小結 。郊區(qū)房地產市場發(fā)展主要影響因素 城市規(guī)模擴張的壓力、郊區(qū)住宅的投資吸引力、郊區(qū)住宅的產品吸引力和郊區(qū)住宅的價格吸引力是郊區(qū)住宅發(fā)展過程中表現出來四種主要驅動力，隨著郊區(qū)市場自身資源條件、市場 發(fā)展時機和城市規(guī)劃方向的不同，四種驅動力表現出的重要性又各有不同，下面結合成都市郊區(qū)住宅發(fā)展的具體情況，運用內部驅動力作用機制，對成都市郊區(qū)住宅發(fā)展態(tài)勢作更為具體的分析。 1）郊區(qū)住宅的價格吸引力是成都郊區(qū)住宅發(fā)展初期的主要驅動力 成都市郊區(qū)住宅在發(fā)展的初期幾乎都是以低土地成本、低銷售價格、低產品檔次為主要操作思路，由于消費者對項目升值潛力樂觀的預期和后期生活成本認識不足，加上很多郊區(qū)本地居民長期積累的消費能量在短期內爆發(fā)性的釋放，很多郊區(qū)住宅項目都依靠這種操作思路取得了成功。 2）郊區(qū)住宅的投資吸 引力在成都市郊區(qū)住宅發(fā)展中的影響力不夠 郊區(qū)住宅的投資吸引力在郊區(qū)住宅發(fā)展特別是早期有著重要的意義，以產品的投資吸引力為主要定位的項目是郊區(qū)住宅發(fā)展的主要模式之一。成都市郊區(qū)住宅市場上已經出現了很多象 “五角度假公寓 ”， “西嶺雪山溫泉酒店 ”、 “青城假日 ”等以投資價值為主要賣點的項目，從項目銷售情況來看，郊區(qū)住宅的投資價值得到了成都市投資者的認可，但是總體說來，成都市住宅市場的投資購買行為不是很頻繁，成都住宅投資消費不足的特征是成為住宅郊區(qū)化發(fā)展的一個重要制約因素。 成都市各郊區(qū)物業(yè)市場發(fā)展趨勢 1)華陽物業(yè)發(fā)展判斷 華陽再次啟動是在城市規(guī)模擴張壓力推動下的城市化過程。其主要原因有消費者對華陽的心理距離縮短、在數個大盤強力策動下生活配套較初次啟動時已經較為成熟，城南副中心建設的政府規(guī)劃和投資建設導向等。其中政府規(guī)劃和投資建設導向的影響力將隨著整個規(guī)劃進入實施階段越來越顯著，并最終成為華陽住宅發(fā)展的根本影響因素。政府規(guī)劃引導下的新區(qū)建設將使得華陽區(qū)域的基礎設施、配套設施得到根本的改善，并同時提供相應的就業(yè)機會，最終使得整個華陽住宅成為城區(qū)住宅市場的一個部分。這與缺乏政府規(guī)劃引導、投資建設的區(qū)域是根本不 同的。 2）溫江物業(yè)發(fā)展判斷 受溫江本地居民消費能力的限制，溫江板塊下一步發(fā)展的重心顯然是距離成都市區(qū)更近的光華大道片區(qū)而不是溫江城區(qū)。光華大道的完成進度似乎是光華大道片區(qū)發(fā)展的最大影響因素，據悉，光華大道將最終于 2020 年 5 月正式通車，片區(qū)發(fā)展形勢似乎完全明朗。但是應該指出，由于溫江板塊光華大道片區(qū)與政府規(guī)劃的城市發(fā)展主方向背離，在基礎設施、配套設施的成熟和就業(yè)機會的提供將落后于華陽，作為成都市居民第一居所的競爭力明顯不如華陽，城市規(guī)模擴張的壓力的主導作用不是很明顯，因此推動溫江住宅發(fā)展的主要驅動力 應該是郊區(qū)住宅產品的吸引力和價格吸引力，主力產品應該定位于 “有閑 ”階層的第一居所和“有錢 ”階層的第二居所。 3）都江堰住宅發(fā)展判斷 都江堰是目前成都郊區(qū)房地產市場中，發(fā)展方向最明確的板塊之一。由于都江堰本市總體消費能力不高，城市擴張速度有限，在經過最初幾年的房地產開發(fā)以后，都江堰本市消費者對都江堰房地產發(fā)展的影響將不再是主要的。所以，雖然針對都江堰本市消費者的常規(guī)房地產項目在一定時間內在都江堰房地產市場將繼續(xù)存在，但是，發(fā)揮城市特色旅游資源優(yōu)勢，面向更大范圍的市場，開發(fā)特色房地產項目是都江堰房地產市場 面向未來的必然選擇，郊區(qū)住宅的產品吸引力必將成為都江堰住宅發(fā)展的絕對主導力量。 4）龍泉住宅發(fā)展判斷 龍泉位于成都城東，而成都東郊都是工業(yè)集中地，房地產開發(fā)明顯滯后于華陽和溫江緊臨的城南和城西，而且在交通位置落后于華陽溫江板塊，雖然城東副中心規(guī)劃和建設在一定程度上將改變這種局面，但是整個龍泉板塊融入成都市城區(qū)主流消費市場還會有較長的距離，城市規(guī)模擴張的壓力在龍泉住宅發(fā)展中的主導地位仍然不是很明顯。龍泉住宅發(fā)展應該盡快走出以價格吸引力為主導的發(fā)展模式，提高產品內在品質特別是社區(qū)環(huán)境質量以產品吸引力和價格 吸引力共同作用來推動整個區(qū)域市場的發(fā)展。 小結：成都市郊區(qū)房地產總體狀況 216。整體地位提高 成都市郊區(qū)商品住宅供給占成都市整體房地產市場的比例逐年上升，居住郊區(qū)化的趨勢明顯。 216。整體形象提高 新供給產品開發(fā)商知名度高，樓盤規(guī)模大，社區(qū)環(huán)境好，價格有較大幅度上漲，已經逐件脫離劣質低價的形象。 216。供應將大幅度上漲 隨著城市化進程的深入以及城市市政配套的完善，各個郊區(qū)在遵循城市總體規(guī)劃的前提下，各自推出不同的針對房地產開發(fā)投資以及置業(yè)等的優(yōu)惠措施，加上城市規(guī)劃的成熟等；將很大程度上提升區(qū)域的競爭力；各 個區(qū)域未來的房地產開發(fā)供應將大幅度上漲。 216。需求主體多元化 從地域上講，郊區(qū)住宅的消費者有郊區(qū)本地居民，成都市居民和四川周邊城市居民。從購房目的看，有常規(guī)居住、休閑度假、退休養(yǎng)老和投資增值等目的。 第三部分 成都市各郊區(qū)休閑度假型物業(yè)市場研究 一、休閑度假型物業(yè)的定義范圍 休閑度假型物業(yè)與物業(yè)功能定位的關系 綜合前面部分，本次研究的休閑度假型物業(yè)主要為居住功能定位上的 “第二居所 ”物業(yè)以及為滿足客戶休閑、度假為目的的物業(yè)歸納入休閑度假型物業(yè)進行研究，其中包括部分主要提供休閑度假配套服務的商業(yè) 項目。 休閑度假物業(yè)與旅游房地產的關系 旅游地產包含四類：第一類是旅游景點地產，主要指在旅游區(qū)內為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質的房產；第二類是旅游商務地產，主要指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城建筑物及關聯空間；第三類是旅游度假地產，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產，如度假村、產權酒店等；第四類是旅游住宅地產，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。 5＋ 2 的生活工作方式、一年中三次七天長假及各種休假制度，為生活節(jié)奏越來 越緊張的人們提供了難得的休閑放松時間。 “假日經濟 ”已成為人們耳熟能詳的一個名詞。隨著假日經濟的興起，在城市近郊以及城市景點近年內出現大量的旅游地產開發(fā)，吸引著城市精英的眼球；在成都，旅游房地產在最近幾年內有了較大程度的發(fā)展；青城山、西嶺雪山等景點成了開發(fā)熱點區(qū)域