【文章內(nèi)容簡介】 為9輪經(jīng)濟周期并認(rèn)為20002010年將進入第10輪經(jīng)濟周期。 　　經(jīng)濟周期理論研究表明，房地產(chǎn)行業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟周期呈正相關(guān)關(guān)系，且房地產(chǎn)業(yè)周期小于宏觀經(jīng)濟周期12年。國房景氣指數(shù)的跟蹤印證了這一點?；仡?001年至今，我國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著國民經(jīng)濟第10輪(20002010年)宏觀周期，呈現(xiàn)出其自身的周期性(19982008年)，宏觀經(jīng)濟周期的峰值年(2005)在房地產(chǎn)業(yè)周期的峰值年(2003)之后。 　?、?006年房地產(chǎn)進入下行周期 　　國房景氣指數(shù)波動顯示，近二十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我國的宏觀經(jīng)濟景氣周期的確有較大吻合度。從長期來看，宏觀經(jīng)濟基本上呈現(xiàn)出十年一個長周期的特征，而且這10年中，有5年上升周期，5年下降周期。而房地產(chǎn)業(yè)的長波周期恰好也是10年，其中每兩年有一個小波動起伏，基本上與宏觀經(jīng)濟周期相對應(yīng)。宏觀周期從1999年開始反彈進入上升周期。房地產(chǎn)國房景氣指數(shù)恰恰是在5年后的2003年進入頂點。把各年度最高點連線發(fā)現(xiàn)，正好形成一個10年的周期，2003年是一個拐點，之前5年呈上升趨勢，比宏觀經(jīng)濟周期早1—2年。2003年以后各月的景氣指數(shù)的最高點連線，恰好形成一個下降的趨勢線，說明從2003年以后，房地產(chǎn)業(yè)進入了下行周期。 　?、?007年房地產(chǎn)仍舊處于下行周期，這種趨勢將延續(xù)過2008年 從國房景氣指數(shù)的各月波動跟蹤看來，每個小波動周期大約是30個月左右(見表1)。 　　從幾個周期的分析中可以看出，從2003年3月，房地產(chǎn)經(jīng)濟景氣達到最高點，此前有60個月，即正好是5年的上升期。但從拐點開始，連續(xù)35個月呈下滑趨勢。盡管中間也有季節(jié)性的高位景氣指標(biāo)出現(xiàn)，但都沒有超過2003年3月的水平。如果結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟周期呈同向發(fā)展的性質(zhì)考慮的話，可以判斷房地產(chǎn)業(yè)目前已處于下行周期，只是沒有達到谷底，而且此波周期性下滑的波度緩平，沒有出現(xiàn)迅速下滑的局面。 　　分析景氣波動可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)景氣處于上行周期的階段，每一個短周期表現(xiàn)為上升的月份多于下降的月份，呈緩升陡降狀。而處于房地產(chǎn)景氣下行周期時，每一個短周期上升的月份少于下降的月份，呈陡升緩降狀。這說明短期反彈無法抵削大勢的作用。從房地產(chǎn)景氣波動的波型分析可以發(fā)現(xiàn)，它的波型基本上比較對稱。這樣看來，至少還要有一個30個月短波周期的起伏，它才能到達谷底。因此，可以認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的景氣下行還會在2006年以后繼續(xù)一段時間。國房景氣指數(shù)2006年2月起有小幅反彈，7月份之后又開始下降，如果這種周期規(guī)律不被特別因素干擾的話，2007年初還會開始小幅上升，但預(yù)計不會超過2005年4月的峰點(如圖1所示)。即便可能出現(xiàn)小幅反彈，甚至超過上一個拐點，這種緩慢下降的態(tài)勢也還會延續(xù)至2008年以后。 （2）2007年北京房地產(chǎn)市場價格將上升 　　按照微觀經(jīng)濟學(xué)的理論，價格上升，需求量下降，供給量上升。供需雙方的力量對比最終決定一定時期和地區(qū)的市場行情，通過供需變化的分析亦可預(yù)計未來的行情和可能的價格。假設(shè)某年市場平衡點是H點的話，以H點為中心，劃分為四個象限，供求作用的所有結(jié)果都會落在四個象限中的某一個位置上。在圖2中①—⑧各點分別代表下一個平衡點可能的位置，每個位置均由不同的供求變化引起。通過分析影響供求的因素，可確定供求的變化是哪種類型，從而知道下一個平衡點的位置。 　　在第一象限，供給量與需求量均上升，表現(xiàn)為價格和成交數(shù)量均上升；在第二象限，供應(yīng)量上升，需求量上升放緩，表現(xiàn)為價格下降；在第三象限供應(yīng)量和需求量均下降，也表現(xiàn)為價格下降；在第四象限，供應(yīng)量和需求量再次開始上升，價格上升。人們所說的活躍的市場狀態(tài)是指第一象限所處的情況，從第二象限開始，市場進入下行階段；若預(yù)計價格發(fā)展的趨勢將進入第三象限，就意味著房地產(chǎn)市場有進入谷底的可能；若進入第四象限，表明房地產(chǎn)市場從有價無市的階段進入下一個復(fù)蘇周期開始階段。 　　分析近年來北京房地產(chǎn)市場供應(yīng)量、成交量和價格各年分段的增長速度，可以發(fā)現(xiàn)(見表表4)： 　　從以上所掌握的數(shù)據(jù)分析可以看出，20042005年房地產(chǎn)市場行情中的市場價格應(yīng)該在第一象限第①點。2005年的市場屬于需求增長而供給下降，需求增長幅度小于供給減少的幅度。如果以2005年的均衡價格為原點建立坐標(biāo)系，那么2(M36年的價格仍處于第三象限的第⑧點位上。2006年的市場處于供求同減的狀態(tài)，但需求減少幅度小于供給減少的幅度。如果以2006年的均衡價格為原點建立坐標(biāo)系的話，2007年的價格應(yīng)在第三象限第⑦點位上。由此可推斷，2007年房地產(chǎn)價格不會下降。 　　供求決定價格的分析模型，可以解釋價格的走勢，但無法全面解析2002006年的北京房地產(chǎn)市場明顯的價量背離矛盾現(xiàn)象。如果僅從價格不斷上漲來判斷房地產(chǎn)市場仍舊過熱的話，那就進入了誤區(qū)。 　　由表5可知，2005年和2006年房地產(chǎn)項目是缺乏需求價格彈性的。在這種情況下，理性的商家做出的反應(yīng)是符合經(jīng)濟理論的，即當(dāng)需求缺乏彈性時，漲價可以增加收益，而降價反而不增加收益。這就是2002006年為什么成交量下降價格仍在上升，價格上升卻仍有人跟進的原因了。概括起來說“需求缺乏彈性+信息不對稱=成交量下降+價格上升”。 　　成交量下降、價格上升對于有資金實力的房地產(chǎn)開發(fā)商來說不失為一輪好的行情，但對于百姓和整個房地產(chǎn)業(yè)來說，2006年以后的淡市是不理想的，只能等到某些外力(國內(nèi)的宏觀調(diào)控、國外的資金支持等因素)起作用，使一些未充分開發(fā)的產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域快速發(fā)展起來的時候，房地產(chǎn)業(yè)才能走出低迷。 　　房價漲幅仍然較高，房價繼續(xù)高位運行。新建住宅價格上漲速度較為突出，漲幅高于二手住宅價格漲幅、住宅租賃價格漲幅以及非住宅物業(yè)價格漲幅。 　　由于房價持續(xù)快速上漲，目前房價繼續(xù)高位運行。110月份，全國商品房累計銷售均價為3974元/平方米，%。 　　從房屋分類價格來看，住宅價格漲幅持續(xù)快速上揚，辦公樓與商業(yè)價格漲幅波動上升，住宅價格漲幅繼續(xù)高于非住宅物業(yè)價格漲幅。 　　住宅價格漲幅持續(xù)快速上揚。10月份，%。辦公樓及商業(yè)用房月度銷售價格漲幅波動性較大，但總體處于上升趨勢。10月份，%，漲幅比上月下降了1個百分點；%。 　　從2007年1—8月房地產(chǎn)市場運行情況來看，房價漲幅呈逐月加快之勢。今年4月、5月、6月、7月和8月， %、%、% 、%%，其中，%、%、%、%%。分地區(qū)看，深圳、北京等城市房價高位上漲，近5個月新建商品住房銷售價格漲幅均在10%以上，其中，%%，銷售均價分別達到12790元/平方米和10071元/平方米。一些二、三線城市房價漲幅也在加快，8月份北海、烏魯木齊、蚌埠和常德等城市新建商品住房銷售價格同比漲幅均在10%以上，其中，北海近5個月漲幅均在13%以上，%。與此同時，長三角地區(qū)部分城市房價出現(xiàn)回升勢頭，其中，杭州、%%。 　　從目前市場運行情況看，一些地方對調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格缺乏緊迫感和主動性，“9070”調(diào)控目標(biāo)沒有如期完成，加之受結(jié)構(gòu)調(diào)整周期影響，已供土地沒有及時形成實質(zhì)性開發(fā)，中低價位、中小戶型普通商品住房有效供應(yīng)不足。與此同時，信貸、稅收政策對住房需求的調(diào)節(jié)作用不突出，加之近期股市的震蕩刺激部分獲利資金套現(xiàn)，重新進入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致住房需求持續(xù)旺盛。一些開發(fā)企業(yè)為獲取超額利潤，囤積土地、捂盤惜售的現(xiàn)象又有所抬頭，加劇了住房供求矛盾，給穩(wěn)定房價帶來了較大壓力。 2007年房地產(chǎn)10大焦點政策 （1）央行一年內(nèi)5次加息 　　2007年是進入加息通道之后，央行加息最為密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，央行先后5次上調(diào)存貸款利率，同時年內(nèi)9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，％的準(zhǔn)備金率已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。 　5次加息對房地產(chǎn)行業(yè)來說是較有影響力的經(jīng)濟調(diào)控手段。流動性過剩、通貨膨脹壓力創(chuàng)歷史新高背景下，央行頻繁使用貨幣信貸手段調(diào)控市場，房地產(chǎn)作為重要的資本集散地，受到的影響巨大。 （2）土地增值稅開征 　　2007年1月16日晚，國家稅務(wù)總局下發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，根據(jù)《條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，稅率為30%60%不等。 　　這一政策出臺之后，立刻引發(fā)房地產(chǎn)股的集體暴跌。專家表示，作為政府2007年房地產(chǎn)調(diào)控政策的第一槍，土地增值稅征收的意義在于，釋放出對行業(yè)持續(xù)調(diào)控的信號。 （3）《物權(quán)法》終獲通過 　　輾轉(zhuǎn)5年，8次提交審議，2007年3月16日《物權(quán)法》終于在今年兩會得以通過。《物權(quán)法》的核心就是確定財產(chǎn)(主要是土地和物業(yè))所有權(quán)的歸屬問題，通俗一點來說就是PropertyLaw（不動產(chǎn)法）：現(xiàn)有財產(chǎn)屬于誰，誰就是財產(chǎn)的所有人。 　　物權(quán)法既是改革開放以來首部公開聽取群眾意見的法典，也是迄今為止招致最多議論的民法草案。相對于其中關(guān)于70年后自動續(xù)期的規(guī)定，《物權(quán)法》確定物權(quán)的合法性更加意義深遠。 （4）24號文令下保障房回歸 　　國務(wù)院總理溫家寶8月1日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即24號文。該文以住房保障措施為主要議題，指出在完善市場房的同時，將加大保障房的建設(shè)力度，解決好城市低收入家庭住房困難。 　　24號文的發(fā)布被視為是房地產(chǎn)改革思路的根本轉(zhuǎn)變：在對房改10年反思之后，保障性住房被提到了前所未有的高度，我們注意到，目前重市場輕保障的住房模式有望得到根本性轉(zhuǎn)變。 （5）第二套房首付提至四成 　　央行、銀監(jiān)會9月27日共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格住房消費貸款管理。通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。 　　隨后，十一黃金周樓市成交量銳減，媒體報道部分樓盤項目和區(qū)域出現(xiàn)退房潮1998年房改的最大推動是可以利用銀行按揭進行購買，從而把居民的購買力擴大十倍。調(diào)控房地產(chǎn)先從調(diào)控銀行開始，此次提高首付雖然是從第二套住房開始，但其立竿見影的效果被業(yè)內(nèi)評價為抓住了需求的根子。 （6）國土部39號令出 　　國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，11月1日起正式實施。39號令直指土地開發(fā)市場，有評論指出這次調(diào)控的重點是大量儲備土地，有土地囤積之嫌的眾地主們。 　　無論如何，地產(chǎn)寡頭浮出的2007年，對房地產(chǎn)市場的整合起著不小的推力，地產(chǎn)寡頭現(xiàn)象已經(jīng)引起有關(guān)方面的注意。 （7）物業(yè)稅有望正式征收 　　物業(yè)稅推進工作正在有序展開。10月11日，國家稅務(wù)總局和財政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)。包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，目前已有十省市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)運行。 　　有預(yù)測稱，物業(yè)稅正式征收可能在2008年，專家表示物業(yè)稅一旦開征，對房地產(chǎn)存量市場的持有者及增量市場上的新增需求，特別是投資性需求，將在一定程度上起到抑制作用。 （8）限外政策升級 　　2007年以來，商務(wù)部以及外管局等部門先后發(fā)布多個房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中包括2007年12月1日起施行發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。7月《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》（130號文）對外資公司結(jié)匯進行了嚴(yán)格限制。5月23日《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（50號文），規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。 　　早在去年7月六部委就已聯(lián)合發(fā)布了“限外令”，只是之后外商投資國內(nèi)房市的步伐不僅未被阻止，反而增長強勁。今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資222億元，% 。新“限外令”不再為限房價而限外資，效果則是全面限制外資涉足房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度進一步升級。 （9）部門聯(lián)合發(fā)布廉租住房保障辦法 　　日前，建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，對廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問題作出了明確的規(guī)定。 　　《廉租住房保障辦法》的發(fā)布是對“24號文”的進一步深化，專家預(yù)測，政策如果很好地貫徹落實，將在很大程度上改變目前買房難、住房難的狀況。 （10）央行今年第十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 　　央行宣布，從12月25日起，％，這也是今年第10次上調(diào)準(zhǔn)備金率。此次調(diào)整后，%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)20余年歷史新高。 　　，此次上調(diào)1個百分點，力度明顯加大。央行指出，此次上調(diào)旨在貫徹中央經(jīng)濟工作會議確定的從緊貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息，5月份“國房景氣指數(shù)”。1—5月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7214億元，%。商品住宅完成投資5042億元，%。其中，經(jīng)濟適用住房投資208億元，%。 　　2007年的宏觀調(diào)控效果尚未完全顯現(xiàn)，原因之一是由于政策效力和影響存在滯后性，預(yù)計部分政策的明顯效果將在2008年凸顯。其中最值得關(guān)注的是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大政策性住房力度方面———通過加強土地供應(yīng)和資金保障，落實供應(yīng)計劃，預(yù)計2008年實現(xiàn)市場供應(yīng)經(jīng)濟適用房3萬余套；；；共計政策性住房約5萬套。住房結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，2008年政府必將繼續(xù)加大政策性住房保障和建設(shè)力度。 　　1．物價上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續(xù)攀升 物價和房價是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價格強烈地受到未來的預(yù)期回報的影響，而未來的預(yù)期回報則受到未來經(jīng)濟景氣、通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續(xù)上揚。 　　相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值，一定會推動人們自覺或不自覺地去“以幣求貨”，以規(guī)避辛辛苦苦積累起來的貨幣資產(chǎn)“縮水”風(fēng)險。而購房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規(guī)避貨幣貶值的需求。相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶