【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 良 好的景觀朝向。 ③ .小區(qū)景觀大道和步行街對(duì)外開放，將是該區(qū)域乃至整個(gè)城市的公共空間。而各組團(tuán)間相對(duì)獨(dú)立，各自圍合成院落。在保證小區(qū)與城市相融的同時(shí)又充分保證了業(yè)主生活的私密空間。 ? 建築風(fēng)格 ① . 半坡屋頂與屋頂花園及外飄塑鋼陽(yáng)光窗等有機(jī)結(jié)合，既有古典風(fēng)味又具現(xiàn)代特色。 ② . 在立面造型上，採(cǎi)用三段設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建築符號(hào)和線腳，白色的玻璃和高檔的白色塑鋼窗，加上淺灰色的高級(jí)外牆面磚，使各組團(tuán)色彩雅致和諧。 4. 戶型指標(biāo) ? . 按戶型分（暫定） 戶型 面積 m2/戶 戶數(shù) 平 面 布 局 結(jié) 構(gòu) 形 式 三室二廳二衛(wèi)一廚 三廳三衛(wèi)一廚 平層 錯(cuò)層 躍層 1 90100 114 144 0 30 82 0 2 100145 426 426 0 113 315 0 3 150200 141 24 117 6 18 0 4 201250 18 0 18 0 0 18 合 計(jì) 699 564 135 149 415 135 占 戶 數(shù) 比 例 ? 二期戶型設(shè)計(jì)建議 面積（含公攤） 8595 平方米 110125平方米 130150平方米 占建面 30% 50% 20% 建議戶型面積需求 客廳開間 、面積＞ 20 ㎡ 客廳開間 M、面積＞ 20 ㎡ 客廳開間 、面積＞25 ㎡ 餐廳＞ 8 ㎡ 餐廳＞ 8 ㎡ 餐廳＞ 10 ㎡ 廚房＞ 6 ㎡ 廚房＞ 7 ㎡ 廚房＞ 7 ㎡ 主臥＞ 14 ㎡ 主臥＞ 14 ㎡ 主臥＞ 15 ㎡ 次臥＞ 11 ㎡ 次臥＞ 11 ㎡ 次臥＞ 11 ㎡ 衛(wèi)生間＞ 5 ㎡ 主衛(wèi)＞ 5 ㎡ 主衛(wèi)＞ 5 ㎡ 觀景陽(yáng)臺(tái)＞ 4 ㎡ 次衛(wèi)＞ 4 ㎡ 次衛(wèi)＞ 4 ㎡ 生活陽(yáng)臺(tái)＞ 3 ㎡ 儲(chǔ)物間＞ 2 ㎡ 起居室＞ 12 ㎡，可不單獨(dú)設(shè)置 原因 ① 老年人與年輕人生活習(xí)慣、生活需求不同，需分開居住。 老年人喜靜，且社交範(fàn)圍相對(duì)較窄，生活所需空間相對(duì)較小。 ② 剛踏入社會(huì)的年輕一族需購(gòu)房組織家庭，但因經(jīng)濟(jì)不太寬裕，對(duì)小戶型的需求較大。③ 部分 3040 歲的公職人員，其父母居於農(nóng)村或其他地方，現(xiàn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況允許將父母接到身邊，但又不願(yuàn)父母影響自己現(xiàn)有的生活方式，有購(gòu)置小戶型供父母居住的願(yuàn)望。 ④ 父母爲(wèi)子女購(gòu)房組織小家庭。 觀景陽(yáng)臺(tái)＞ 4 ㎡ 儲(chǔ)物間＞ 3 ㎡ 生活陽(yáng)臺(tái)＞ 3 ㎡ 觀景陽(yáng)臺(tái)＞ 4 ㎡ ① 永川市常住人口 21 萬(wàn)，其中在職工作人員依靠國(guó)家或單位集資建房，獲得産權(quán)或買斷公房産權(quán)占房地産市場(chǎng)的 45%。另有 30%是當(dāng)?shù)乩暇用?，?屋産權(quán)由祖輩處繼承所得。實(shí)際通過(guò)購(gòu)買商品房獲得房屋産權(quán)的消費(fèi)者占房産市場(chǎng)的 25%。以上所獲産權(quán)的住房一般檔次不高，戶型不合理，配套不齊全，有 2 次置業(yè)需求。對(duì)面積要求適中，戶型、環(huán)境和配套要好。 ② 原居民住房面積偏小，且多居於舊城改造範(fàn)圍，配套和環(huán)境較差，有 2 次置業(yè)需求。 ③ 家庭人口不多，交際廣泛，時(shí)有來(lái)訪人客，需有客房供客人居住。 生活陽(yáng)臺(tái)＞3 ㎡ ① 家庭人口多，需購(gòu)置較大戶型。 ② 交際廣泛，時(shí)有親朋好友來(lái)訪，爲(wèi)休息、娛樂(lè)互不干擾，需購(gòu)置躍層。③ 經(jīng)濟(jì)富裕，需住房豪華氣派的需購(gòu)置躍層。 *門面開間 ，開 間與進(jìn)深比例約爲(wèi) 1： 3，單個(gè)門面面積控制在 4060平方米； *底層反躍設(shè)計(jì)是爲(wèi)減少底層門面進(jìn)深，同時(shí)豐富底層住宅的結(jié)構(gòu)變化； *景觀陽(yáng)臺(tái)面積暫按 50%計(jì)算，生活陽(yáng)臺(tái)面積全算。 第三部分： SWOT 分析 1.[S]專案優(yōu)勢(shì)： ? .集團(tuán)公司的品牌優(yōu)勢(shì)。 ? .永川南方花園專案的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 ? .永川南方花園戶型等的 “ 人性化 ” 設(shè)計(jì)處處體現(xiàn)企業(yè) “ 以人爲(wèi)本 ” 的經(jīng)營(yíng)理念。 ? .16 米寬步行街、 30 余米寬景觀大道等的繁華與獨(dú)立圍合而成組團(tuán)的寧?kù)o相得益彰，充分體現(xiàn)專案的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。 ? .緊鄰永川市中心（離渝西廣場(chǎng)僅 800 多 米），周邊購(gòu)物、交通、教育、醫(yī)療、銀行等配套齊全，尤其本專案位處 “ 麻柳河 ” 上游，水清樹綠，獨(dú)具區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 ? .社區(qū)內(nèi)配套齊全，備有會(huì)所、游泳池、籃球場(chǎng)、超市、幼稚園、音樂(lè)廣場(chǎng)等設(shè)備設(shè)施。 ? .小區(qū)直飲水系統(tǒng)將改變永川市飲用水差的歷史，讓小區(qū)內(nèi)居民戶戶喝上質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的純淨(jìng)水。 ? .小區(qū)優(yōu)秀的物管服務(wù)將給小區(qū)居民一個(gè)全新的、安全的、舒適的生活環(huán)境。 ? .永川南方花園是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支援。 2.[W]專案劣勢(shì) ? .專案所屬地塊目前尚未形成較有規(guī)模的開發(fā)，交通設(shè)施等不夠完善，南大街鐵路橋在心理 上更是交通瓶頸。永川市民目前仍習(xí)慣上把專案所在地 —— 南大街片區(qū)理解爲(wèi)城郊結(jié)合部，市政配套設(shè)施不夠成熟，人氣渙散。 ? .目前房?jī)r(jià)普遍較低，專案配套設(shè)施多，施工條件差，增大了建設(shè)成本，提高了成本控制難度。 ? . 城北新區(qū)是市政府近幾年的發(fā)展方向，將給專案銷售帶來(lái)一定影響。 3.[O]專案機(jī)會(huì) ? .在西部大開發(fā)的帶動(dòng)下，永川市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。 ? .永川市目前還沒(méi)有成規(guī)模開發(fā)的大型園林式小區(qū)，永川市目前開發(fā)商中實(shí)力普遍較弱，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。 ? 永川市物業(yè)管理水平很低，在這裏我們的物管優(yōu)勢(shì)明顯。 ? 城北新區(qū) 的成熟尚待時(shí)日，給了本專案運(yùn)作的時(shí)間。 4． [T]專案威脅 ? . 市場(chǎng)容量有限，存有客源分流的危險(xiǎn)。 ? . 隨著永川市城市建設(shè)的展開，一些有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商即將進(jìn)入，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 ? . 永川市大量的集資建房減少了集團(tuán)購(gòu)賣的可能。 ? . 永川市一部分低擋樓盤僅售 350 元 /㎡ 400元 /㎡左右與本專案均價(jià) 800 元 /㎡相差一半，將分流部分客源。 第四部分：專案定位策略 1. 目標(biāo)客戶群說(shuō)明 ① ． 公務(wù)員、教師：收入一般但相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)環(huán)境及按揭等有較高要求； ② ． 小企業(yè)主、經(jīng)商成功人士：有一定的消 費(fèi)實(shí)力，支付能力強(qiáng)，對(duì)交通等有較高要求； ③ ． 鄉(xiāng)政一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)班子的目標(biāo)客戶群：收入較高且往往有隱性收入，注重戶口、子女就學(xué)、家屬就業(yè)等。 2. 專案定位策略 根據(jù)上述目標(biāo)客戶群體的特點(diǎn)，本專案定位爲(wèi)高檔樓盤，價(jià)格取中高水準(zhǔn)，針對(duì)二次置業(yè)者及相對(duì)成功人士。 在營(yíng)銷方面，充分展示品牌開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)，給消費(fèi)者信心的同時(shí)充分滿足業(yè)主尊榮感； 在本質(zhì)塑造方面，充分展示區(qū)域、規(guī)模、規(guī)劃、配套等優(yōu)勢(shì)； 在服務(wù)方面，售前、售中、售後均充分體現(xiàn)人性關(guān)懷，以人爲(wèi)本的理念。 3. 樓盤定位策略 由於歷史、地理等原因永川房地産開發(fā) 比較滯後，從現(xiàn)有土地資源分佈和開發(fā)商實(shí)力情況來(lái)看近兩年會(huì)出現(xiàn)大量的小區(qū)，但不會(huì)出現(xiàn)大型成規(guī)模小區(qū)。隨著社會(huì)生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活居住的質(zhì)量要求也隨之提高。小區(qū)綠化、配套、物管等逐漸成爲(wèi)一些收入穩(wěn)定的公務(wù)員和高收入經(jīng)商人士（如電信、銀行、政府部門和一部分擁有黃金鋪位的工商戶、私營(yíng)企業(yè)主等）二次置業(yè)的必要條件。 永川南方花園專案針對(duì)年收入 2 萬(wàn)元、積蓄 6 萬(wàn)元以上的目標(biāo)客戶群，把樓盤定位於大規(guī)模高檔小區(qū)，以超越永川現(xiàn)有小區(qū)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的環(huán)境景觀、小區(qū)配置和物業(yè)管理等方面來(lái)體現(xiàn)樓盤個(gè)性，突出樓盤品質(zhì)，進(jìn)而吸取 消費(fèi)人群。如： 小區(qū)配置採(cǎi)用： 室內(nèi) ① .子母防盜門 ② .塑鋼陽(yáng)光窗 ③ .空調(diào)及冷凝水預(yù)置 ④ .預(yù)留煙道 ⑤ .水、電、氣、閉路、電話到戶 ⑥ .小區(qū)直飲水系統(tǒng)到戶 ⑦ .贈(zèng)送花臺(tái)，戶戶有景 室外 ① .A 級(jí)環(huán)境外觀設(shè)計(jì) ② .游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、釣魚池 ③ .局部底層架空休閒空間 ④ .音樂(lè)廣場(chǎng)、步行街、兒童遊樂(lè)場(chǎng)、公共廁所 ⑤ .晨跑小徑、室外健身設(shè)施 ⑥ .南大街入口處設(shè)紅綠燈、並設(shè)有公交車站和治安崗?fù)? ⑦ .親水人行