【文章內(nèi)容簡介】 家坪至石坪橋的主干道在本地塊東北角相接。根據(jù)快車道的規(guī)定，將限制本項目在地塊東北角及東南角開設(shè)小區(qū)交通出入口。 （二）地塊 SWOT 分析 1．地塊優(yōu)勢 ①距區(qū)域中心相對較近，區(qū)位比較優(yōu)越； ②交通比較方便，公交線網(wǎng)相對密切； ③面積適中，利于規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營； ④地質(zhì)穩(wěn)定，排洪方便，無地質(zhì)災(zāi) 害和洪澇災(zāi)害； ⑤地上原有基礎(chǔ)設(shè)施齊備充足，可減少基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入； ⑥緊鄰規(guī)劃中的水體公園和開闊的城郊地帶，視野開闊，空氣清新； ⑦拆遷對象單一，動遷難度較??； ⑧規(guī)劃彈性較大，具有一定回旋余地。 2．劣勢 ①地塊形狀極不規(guī)則，不利于平面布局規(guī)劃； ②地塊對外交通組織較差，西北角外接街區(qū)公路過分狹長，交通路徑太長；東北角地形落差較差，不利于對外交通的平面組織；東南角雖有城市快車道橫穿而過，但不能開設(shè)小區(qū)對外交通出入口； ③受對外交通組織困難的 影響，小區(qū)大門設(shè)置缺乏合適地段； ④周邊社區(qū)不太成熟，商服網(wǎng)點缺乏，人氣、商氣稍差； ⑤地塊西邊建成區(qū)建筑物低矮破舊，影響本樓盤觀瞻性； ⑥地塊周界地勢落差較大，堡坎環(huán)境工程量大； ⑦目前地塊缺乏天然優(yōu)勢資源。如江河、湖泊、森林、公園、市政廣場等。 3．機遇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ①附近“二郎科技城”的啟動，已帶動該地地產(chǎn)大幅度增值，使該地房地產(chǎn)投資具有一定潛力； ②陳庹公路的建成，正在改善該地交通環(huán)境，使附近居住生活條件得到進一步完善，將有效吸引更多的人群前來置業(yè)。 4．挑戰(zhàn) ①附近現(xiàn)已建有南方花園 E 區(qū)（現(xiàn)房），同時另有開發(fā)商已介入熱水瓶廠的房地產(chǎn)開發(fā)，其競爭壓力較大； ②由于地塊形狀不規(guī)則、距主干道有一定距離、與周邊地勢落差大，因此，其平面規(guī)劃、小區(qū)大門及對外交通組織的安排比較困難。 （三）地塊經(jīng)營的適宜性分析 1．最適宜項目、可適宜項目、不適宜項目分析 結(jié)合本案地塊所處區(qū)域環(huán)境及地塊自身條件，其經(jīng)營適宜性可作如下判斷： ①最適宜項目：住宅小區(qū) 本地塊面積適中，區(qū)位合理，公交方便，空氣清新，視野開闊，是居家修 養(yǎng)之理想場所，最適宜住宅小區(qū)開發(fā)。 ②可適宜項目：工業(yè)廠房 本地塊原屬工業(yè)用地，周邊工業(yè)企業(yè)分布較多，具有較好的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢和水電基礎(chǔ)設(shè)施，其地塊面積較大，地上現(xiàn)有工業(yè)建筑物大部分還可繼續(xù)使用。因而，該地塊除了最適宜于住宅開發(fā)外，也可適宜于工業(yè)項目開發(fā)。 ③不適宜項目：商鋪、酒店、寫字樓 本地塊附近商服薄弱，社區(qū)尚未完全成熟，目前不適宜于商鋪、酒店、寫字樓等商用物業(yè)開發(fā)。 綜上所述，我們認為本地塊目前最適宜于住宅小區(qū)項目開發(fā)。這是因為：比較而言，住宅項目一次性投資壓力 小、可以滾動開發(fā)、投資回收周期短；工業(yè)項目則一次性投資壓力大、無法滾動運作、投資回收期較長；商用性項目則缺乏必要的商貿(mào)經(jīng)營環(huán)境和市場基礎(chǔ)。 2．本地塊開發(fā)為住宅小區(qū)的輻射距離及輻射片區(qū)分析 受地形、交通及市場競爭的影響，本地塊開發(fā)的住宅小區(qū)項目，其主要引力距離按時間估算不超過半個多小時的公交運行路程，即是不超過 10 公里左右，且項目引力隨距離增加而逐漸衰減。 因此， 本項目影響范圍應(yīng)是：以本地塊為中心，以 10 公里為半徑，沿石揚路和在建的陳庹路向四周擴散所形成的弧形區(qū)域。具體講，西至石橋鋪 地區(qū)，北至謝家灣地區(qū)、東至楊家坪地區(qū)。項目所能吸引的潛在客戶 70%80%集中在這一輻射片區(qū)內(nèi)（如圖），且又主要集中在陳家坪及石坪橋一帶。 本項目的引力片區(qū)，實際上橫跨了高新技術(shù)區(qū)和九龍坡區(qū)。兩區(qū)的社會、經(jīng)濟、人口、政策等區(qū)域因子均會對該項目的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。就總體而言，項目引力片區(qū)內(nèi)經(jīng)濟水平不太發(fā)達，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)工業(yè)為主、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為輔，人均收入普遍偏低，但差異性較大：高新技術(shù)從業(yè)人員和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的中高級管理人員收入較高，但人口數(shù)量較少，不到片區(qū)總?cè)丝诘?30%；一般產(chǎn)業(yè)工人和部分打工階層收入較低，但 人口總數(shù)較大，約占片區(qū)總?cè)丝诘?70%以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 石 小 路 路 長 石 江 大 路 石 石 高 新 區(qū) 新 揚 袁 路 路 謝 陳 路 茄 揚 成 家 渝 石 路 坪 揚 正 路 石正街 街 陳 石 九 龍 坡 揚 庹 渡 揚 九 路 路 渡 路 路 圖 本項目的引力片區(qū) 地塊所在地 項目主要引力片區(qū) 項目核心引力片區(qū) 四、市場基礎(chǔ)分析及目標市場研判 （一） 重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析 1．總體態(tài)勢 石橋鋪 陳家坪 石坪橋 楊家坪 袁家崗 謝家灣 大渡口 大坪 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）“九五”期間重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 “九五”期間受直轄效應(yīng)和房改深化的影響，重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，市場成交量逐年上升（見下表）。 重慶市主城區(qū)各年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況 投資額 （億元） 施工面積 （萬平米） 竣工面積 （萬平米） 銷售面積 （萬平米） 空置面積 （萬平米） 1996 1997 1998 1999 2020 重慶市主城區(qū)各年商品住宅開發(fā)投資增長情況 投資額 （億元） 施工面積 （萬平米） 竣工面積 （萬平米） 銷售面積 （萬平米） 空置面積 （萬平米） 1996 1997 1998 1999 2020 從以上各年房地產(chǎn)及商品住宅的開發(fā)投資增長情況不難看出，近年來重慶市房地產(chǎn)市場處于一個蓬勃發(fā)展時期，其中， 1998 年和 2020 年是房地產(chǎn)迅猛增長年，尤其是進入 2020 年以來，重慶主城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)無論是投資額與施工面積，還是竣工 面積及銷售面積，均出現(xiàn)超過 30%的同比增幅；主城區(qū)商品住宅的投資額、施工面積、竣工面積以及銷售面積也呈現(xiàn)高于 30%的同比增幅。因此， 從市場發(fā)展周期角度看，目前重慶市房地產(chǎn)市場正處在一個迅速上漲時期或者說是第二輪熱潮期。 （ 2） 2020 上半年房地產(chǎn)市場形勢 受社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的影響， 2020 年上半年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)增長強勁，市場形勢整體良好： ①開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴大，成為全市固定資產(chǎn)投資快速增長的主動力 2020 年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量 億元，同比增長 %，施工規(guī)模 萬平方米，同比增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)已成為全市固定資產(chǎn)投資快速增長的重要支撐。 ②住宅投資持續(xù)上升，住宅建設(shè)成為市場主體 2020 年上半年完成住宅建設(shè)投資 億元，同比增長 %，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 60%。在住宅建設(shè)中商品住宅投資約占 %，其施工面積約為 萬平方米。 ③房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來成為開發(fā)熱土 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 渝中區(qū)、江北區(qū)多年來一直是重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的重心，但近年來開發(fā)格局發(fā)生 了較為明顯的變化。2020 年，開發(fā)投資量位居前 6位的依次為渝中區(qū)（ 億元）、九龍坡區(qū)（ 億元）、南岸區(qū)（ 億元）、沙區(qū)（ 億元）、渝北區(qū)（ 億元）、江北區(qū)（ 億元）。除渝中區(qū)外，各區(qū)差異不大，開發(fā)重心逐漸由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴展。 ④商品房銷售量增價升，期房銷售占了絕大部分，住宅空置開始下降 2020 年上半年商品房成交面積 萬平方米，同比增長 10%，成交金額 億元，同比增長15%。其中期房成交 萬平方米，成交金額 億元，占商品房銷售近 7 成；現(xiàn)房成交 萬平方米，成交金額 億元。自年初以來，全市商品房空置總量一直呈現(xiàn)下降趨勢，截止 2020 年 6月底，全市商品房空置總量為 萬平方米，比上年末下降 6%，其中空置一年以上為 米，住宅空置 萬平方米，比上年末下降 %，但寫字樓、營業(yè)用房、其他房屋則有不同程度上升，分別上升了 %、 %、 %。 ⑤新盤上市速度放緩，區(qū)域分布不平衡 2020 年上半年，受預(yù)售條件從嚴的影響，新盤上市數(shù)量比去年同期減少，且 區(qū)域分布極不平衡（見下表） 區(qū)域 渝中區(qū) 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 渝北區(qū) 南岸區(qū) 九龍坡區(qū) 合計 新盤個數(shù)（個） 7 7 5 4 3 2 28 在新推樓盤中，小區(qū)占 %（ 16個），單體占 %（ 12個），且絕大多數(shù)為高層項目，框架結(jié)構(gòu)。 2．主城各區(qū)及目標區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 本項目引力片區(qū)橫跨高新區(qū)與九龍坡區(qū)，兩區(qū)市場態(tài)勢對項目經(jīng)營的成敗有著極其重要的影響。 （ 1）高新區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析 ①土地供應(yīng)數(shù)量 2020 上半年，高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng) 情況如下表： 受讓單位 地塊位置 年限 用地 性質(zhì) 總面積 （平方米） 重慶新產(chǎn)物業(yè)發(fā)展有限公司 石橋鋪長石居住小 區(qū) 12號 5