【正文】 境的“十個(gè)一批”工程，即廢止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目，取消一批行政事業(yè)性收費(fèi)，破除一批政府主管部門(mén)所辦的中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范一批報(bào)刊的征訂，整治一批重點(diǎn)窗口行業(yè)，評(píng)價(jià)一批市政府職能部門(mén)，出臺(tái)一批對(duì)外開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策，表彰一批促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的人和事。 ②《重慶市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》的出臺(tái)，進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房預(yù)售的管理，較大幅度地提高了預(yù)售門(mén)檻，明確了“已交付全部土地出讓金”和“ 10 萬(wàn)平方米以上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升至地上兩層以上（地下層除外 ）； 10 萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，多層房屋應(yīng)主體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體工程應(yīng)完成規(guī)劃建筑面積的三分之一以上”的預(yù)售條件要求，嚴(yán)禁諸如“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“定購(gòu)”等變相預(yù)售行為。 ④目前《非成套公有住房出售管理辦法》和《關(guān)于調(diào)整重慶市城鎮(zhèn)公有住房租金的決定》已正式實(shí)施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)大幅 度地上調(diào)，這必將有效促進(jìn)個(gè)人購(gòu)房比例上升，促使存量房與商品房市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。目前正在建設(shè)之中的城市輕軌、朝天門(mén)港口、九龍破港口二期工程、江北機(jī)場(chǎng)停機(jī)坪二期工程，將使全市形成快捷方便的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。已形成包括光纖、微波、載波與衛(wèi)星相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。它于1991 年 3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批 準(zhǔn)成立的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，同年月被國(guó)家科委、國(guó)家體改委批準(zhǔn)為全國(guó) 5個(gè)綜合改革試驗(yàn)區(qū)之一。該區(qū)既建有重慶市最早的大型渝洲交易城，也建有重慶市最大的電腦市場(chǎng)。就傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)管理層和高新產(chǎn)業(yè)人群而言，均具有不同程度的購(gòu)買(mǎi)力。 ⑤該區(qū)正在啟動(dòng)“二郎科技城”的開(kāi)發(fā)，它的實(shí)施為該區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造了新的機(jī)遇，必將帶動(dòng)該區(qū)新一輪房地產(chǎn)投資熱潮。 ②該區(qū)是重慶傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分布區(qū)，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)主要為以十八冶、建設(shè)廠、西南車(chē)輛廠、壟興工業(yè)集團(tuán)、重慶標(biāo)件廠、重慶起重機(jī)廠、重慶電器廠等為代表的傳統(tǒng)重工業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)效益普遍不高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ④該區(qū)交通便捷，是重慶重要的交通樞紐地和物質(zhì)集散地。 總之，項(xiàng)目所在地的區(qū)域投資環(huán)境利弊同存，既有一定優(yōu)勢(shì)，也有劣勢(shì)。 地塊總用地面積 93546 平方米，形狀狹長(zhǎng)如蝌蚪，三面溝壑環(huán)繞成高地，地勢(shì)西高東低，排水排洪方面。建成區(qū)內(nèi)多以低矮破舊的廠礦企業(yè)用房和城鎮(zhèn)居民住房景觀為主；農(nóng)村地帶則地勢(shì)開(kāi)闊，空氣清新，滿(mǎn)眼翠綠，規(guī)劃中的城市大型公共水景公園近在咫尺。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地塊附近公共服務(wù)設(shè)施基本齊備，具有幼兒園、中小學(xué)、中技校、藥房、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等相關(guān)設(shè)施。 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、交通管制） 該地塊現(xiàn)為工業(yè)用地，根據(jù)高新技術(shù)發(fā)展區(qū)的規(guī)劃，可以調(diào)整為居住用地，其規(guī)劃控制容積率允許在 以下變動(dòng)。 該地塊東南角有城市快車(chē)道 陳庹公路橫穿而過(guò)，并通過(guò)立交與陳家坪至石坪橋的主干道在本地塊東北角相接。如江河、湖泊、森林、公園、市政廣場(chǎng)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ②可適宜項(xiàng)目：工業(yè)廠房 本地塊原屬工業(yè)用地，周邊工業(yè)企業(yè)分布較多，具有較好的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)和水電基礎(chǔ)設(shè)施，其地塊面積較大，地上現(xiàn)有工業(yè)建筑物大部分還可繼續(xù)使用。這是因?yàn)椋罕容^而言，住宅項(xiàng)目一次性投資壓力 小、可以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、投資回收周期短；工業(yè)項(xiàng)目則一次性投資壓力大、無(wú)法滾動(dòng)運(yùn)作、投資回收期較長(zhǎng)；商用性項(xiàng)目則缺乏必要的商貿(mào)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)基礎(chǔ)。項(xiàng)目所能吸引的潛在客戶(hù) 70%80%集中在這一輻射片區(qū)內(nèi)（如圖），且又主要集中在陳家坪及石坪橋一帶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 石 小 路 路 長(zhǎng) 石 江 大 路 石 石 高 新 區(qū) 新 揚(yáng) 袁 路 路 謝 陳 路 茄 揚(yáng) 成 家 渝 石 路 坪 揚(yáng) 正 路 石正街 街 陳 石 九 龍 坡 揚(yáng) 庹 渡 揚(yáng) 九 路 路 渡 路 路 圖 本項(xiàng)目的引力片區(qū) 地塊所在地 項(xiàng)目主要引力片區(qū) 項(xiàng)目核心引力片區(qū) 四、市場(chǎng)基礎(chǔ)分析及目標(biāo)市場(chǎng)研判 （一） 重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析 1．總體態(tài)勢(shì) 石橋鋪 陳家坪 石坪橋 楊家坪 袁家崗 謝家灣 大渡口 大坪 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1）“九五”期間重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 “九五”期間受直轄效應(yīng)和房改深化的影響，重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交量逐年上升（見(jiàn)下表）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成為全市固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要支撐。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。2020 年，開(kāi)發(fā)投資量位居前 6位的依次為渝中區(qū)（ 億元）、九龍坡區(qū)（ 億元）、南岸區(qū)（ 億元）、沙區(qū)（ 億元）、渝北區(qū)（ 億元）、江北區(qū)（ 億元）。自年初以來(lái)，全市商品房空置總量一直呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，截止 2020 年 6月底，全市商品房空置總量為 萬(wàn)平方米，比上年末下降 6%，其中空置一年以上為 米，住宅空置 萬(wàn)平方米，比上年末下降 %，但寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房、其他房屋則有不同程度上升，分別上升了 %、 %、 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ②商品房預(yù)售數(shù)量 2020 上半年，高新區(qū)在售樓盤(pán) 11個(gè)，預(yù)售總面積 萬(wàn)平米，即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)，預(yù)售面積約為8 萬(wàn)平米，較其他區(qū)而言，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。 ④房?jī)r(jià)水平及其變化 2020 年 2季度高新區(qū)住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為 1788 元 /平方米，比 1 季度上升 34 元 /平方米，從其房?jī)r(jià)走勢(shì)看，該區(qū)價(jià)格有回暖的跡象。就現(xiàn)有樓盤(pán)（包括各知名樓盤(pán)）而言，無(wú)論是平面規(guī)劃與景觀營(yíng)造，還是戶(hù)型設(shè)計(jì)，或是智能化裝備，都存在明顯不足，樓盤(pán)整體品質(zhì)不高，大盤(pán)缺乏。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ③房屋成交數(shù)量 2020 年 2季度，九龍坡區(qū)商品房成交 2400 套，成交面積 平方米，成交金額 萬(wàn)元。因此在該區(qū)投資開(kāi)發(fā)較高品質(zhì)的大型居住區(qū)，仍具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ②高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)（石橋鋪地區(qū)）的部分 IT 白領(lǐng)階層 這部分客群主要集中在 高新區(qū)，大多從事 IT 行業(yè)及通訊行業(yè)工作。經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)， 已積累起較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，需要就近購(gòu)置安全、舒適的住房，以便長(zhǎng)期穩(wěn)定地在此發(fā)展。 ⑤引力 片區(qū)以外的部分客群 這部分客群散布在引力片區(qū)之外的其他周邊區(qū)域，可遠(yuǎn)至大坪、兩路口、沙坪壩、大渡口、楊家坪等地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ②客群情況及需求特征分析 A．對(duì)現(xiàn) 住房滿(mǎn)意程度 對(duì)現(xiàn)住房滿(mǎn)意程度 不滿(mǎn)意 一般滿(mǎn)意 較滿(mǎn)意 非常滿(mǎn)意 所占比例 % % % % 受前幾年該片區(qū)開(kāi)發(fā)的住宅產(chǎn)品品質(zhì)較低，在環(huán)境、戶(hù)型、面積、功能、配置、質(zhì)量等方面存在著不同程度的缺陷的影響，大部分被調(diào)查者普遍對(duì)自己現(xiàn)住房表現(xiàn)出不滿(mǎn)意的態(tài)度。 C．家庭月均收入水平（元 /戶(hù) .月） 收入狀況 1000 元下 10002020 20203000 30004000 4000 以上 所占比例 % % % % % 在打算購(gòu)房的潛在客群中： 月入 1000 元以下的客群主要集中在未婚單身打工階層及國(guó)企下崗家庭。 D．客戶(hù)家庭人口規(guī)模 家庭人口數(shù)（人） 未婚單身 小兩口 三口之家 四口之家 四口以上 所占比例 % % % % % 在打算購(gòu)房的客群中，以三口之家及四口之家所占比例最高，合計(jì)約為 76%，其次為小兩口，約占19%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。一方面，由于單位無(wú)福利房可分或者無(wú)集資房可建；另一方面，其個(gè)性獨(dú)立，追求自由，不愿與與家人共處，喜歡獨(dú)立居住。 F．需求房型 戶(hù)型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 錯(cuò)層 躍層 百分比 % % % % % % % 在打算購(gòu)房的潛在客戶(hù)中： 對(duì)二室一廳到三室二廳的需求比例最高，約占總體的 75%左右，這與本片區(qū)家庭 規(guī)模多以三口之家或四口之家為主（二者合計(jì)約占 65%）比較一致。但受其較高總價(jià)限制，目前市場(chǎng)需求比例還明顯不足。 120 平方米以上的住宅面積可以酌情做錯(cuò)層及躍層，其需求比例基本接近錯(cuò)層與躍層需求比例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 愿意接受 2500 元 /平方米以上的客戶(hù)主要為年薪制職業(yè)經(jīng)理、私營(yíng)業(yè)主、及其他有產(chǎn)階層，這部分客群既想獲得更高品質(zhì)的居住環(huán)境，又希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)高價(jià)位樓盤(pán)來(lái)彰現(xiàn)自己的身份、地位與成就。 接受 30 萬(wàn)元以上總價(jià)的客戶(hù)僅占 5%左右，這與該片區(qū)極高收入階層較少有關(guān)。 結(jié)論： 本項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)潛在客群有關(guān)購(gòu)房指標(biāo)如下： ①受存款不充足以及現(xiàn)有舊房變現(xiàn)困難的影響，打算近三年購(gòu)房的僅占全部被調(diào)查者的 35%。 ④家庭規(guī)模以三口之家居多（ 43%），四口之家其次（ 22%），小兩口之家再次（ 18%），四口以上及未婚單身最少（二者合計(jì) 17%）。 ⑧接受單價(jià) 10001500 元 /平米的居多（ 38%）， 15002020 元 /平米其次（ 27%），但對(duì)環(huán)境戶(hù)型要求較高， 1000 元 /平米以下的再次（ 17%）， 20202500 元 /平米以上的較少（ 10%）， 2500 元 /平米以上的最 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 少（合計(jì) 8%） ，后兩者均對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)要求較高。 引力片區(qū)內(nèi)主要派出所包括石橋鋪派出所、陳家坪派出所、石坪橋派出所、楊家坪派出所，其中核心引力片區(qū)僅有陳家坪和石坪橋兩家派出所。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之