【正文】 20 奧園的力量 五出 ? 五出 ? 出品牌 ? 出人材 ? 出網(wǎng)絡(luò) ? 出效益 ? 出機制 21 奧園的力量 質(zhì)的飛躍 ? 產(chǎn)品品牌的打造 復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念 ? 金業(yè)別墅花園 —奧林匹克花園 —奧園 ? 開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)立與發(fā)展 ? 項目公司 開發(fā)企業(yè) 綜合性集團 ? 快速成長，跨越瓶頸 ? 地產(chǎn)界的連鎖發(fā)展模式 ? 資源擴張邁向品牌擴張 22 奧園的力量 ? 奧園的成功，首先是復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念的成功 23 復(fù)合地產(chǎn)內(nèi)涵 1. 融入開發(fā)理念 2. 打造功能價值 3. 營造系統(tǒng)工程 4. 注重生活體驗 5. 形成開發(fā)模式 6. 強調(diào)資源整合 24 理念先行 1. 奧園開發(fā)任何一個小區(qū)，首先強調(diào)的是將開發(fā)理念思考清楚 – 城市文化密碼 – 消費者分析 – 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r（人均 GDP/人均房屋成交面積） 2. 沒有理念和主題的房地產(chǎn)，是沒有靈魂的軀殼 ……最終成為克隆一族 25 理念定位原則 ? 開發(fā) /營銷圍繞的核心理念 ? 滿足消費者的顯性和隱性需求 26 1. 背景： ? 90年代末 ? 注重健康、運動 2. 理念： ? 為成功人士提供一個健康、運動的生活方式， ? 更高、更快、更強 3. 目標(biāo)消費者： 4. 熱愛運動、關(guān)注健康的一群人 27 28 打造功能價值 1. 功能價值是指有形的 、 實用的 、 可見的 、 物質(zhì)化的東西 ， 比如規(guī)劃設(shè)計 、 戶型設(shè)計 、 建材使用等 。 2. 理念創(chuàng)新 ——領(lǐng)跑復(fù)合地產(chǎn)，超越單純的產(chǎn)品屬性，將固化的房子賦予更多人性化的理念，創(chuàng)造具有豐富文化內(nèi)涵的生活方式。 45 三、 房地產(chǎn)（企業(yè)）戰(zhàn)略管理 46 本章提要： 解決問題：如何實現(xiàn)從項目公司到開發(fā)企業(yè)的跨越？ 思考：企業(yè)自身角色 /生存 /發(fā)展問題 內(nèi)容提要： 一）發(fā)展商角色定位 二）房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理 47 一）發(fā)展商的角色定位 涉及工作： 1. 投資評估 2. 融資 3. 開發(fā) 4. 規(guī)劃設(shè)計 5. 工程管理 6. 營銷 7. 物業(yè)管理 建造商 設(shè)計院 營銷商 48 房地產(chǎn)戰(zhàn)略決策體系 49 二）房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理 探索、回答： ? 企業(yè)如何固化優(yōu)勢、確定發(fā)展方向及策略 ? 企業(yè)生存三問： ? 從哪里來：背景、資源 ? 在哪里：目前在市場和行業(yè)中地位 /狀況 ? 到哪里去：發(fā)展方向及策略 ? 一個項目的成功不代表一個企業(yè)的成功??！ 50 房地產(chǎn)企業(yè)生存分析案例 51 中國房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境掃描 1. 硬環(huán)境競爭 2. 軟環(huán)境競爭 52 硬環(huán)境競爭 1. 硬環(huán)境競爭 土地資源 社會資源 人才資源 53 ?軟環(huán)境競爭： 開發(fā)理念 開發(fā)模式 管理模式 54 房地產(chǎn)企業(yè)的選擇 1. 房地產(chǎn)企業(yè)的三重選擇 – 資本主導(dǎo)型（資本即符號化了資源，資源即物化了的資本） – 技術(shù)主導(dǎo)型 – 機制主導(dǎo)型 55 房地產(chǎn)企業(yè)的選擇 根據(jù)： 1. 市場、軟 /硬環(huán)境競爭狀況 2. 自身資源及未來可能資源 判斷發(fā)展方向，并保持一定的超前性！ 積谷防