【正文】 ? 借：銀行存款 ? 貸：預(yù)收賬款 —各客戶明細 ? 借：應(yīng)收賬款 —申報增值稅銷項稅額 ? 貸：應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 銷項稅額 ? 注：確認(rèn) “待抵扣進項稅額 ”轉(zhuǎn)入 “進項稅額 ”分錄省略。 ? 賬務(wù)處理 : ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某公益項目 建筑費 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某公益項目 安裝費 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某公益項目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進項稅額 ? 貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款或預(yù)付賬款） ? （ 6）開發(fā)間接費的歸集與分配 ? 在一個項目部門管理群體開發(fā)項目中，雖然費用內(nèi)容繁多，也并不是所有成本都需要采用分配方法。 ? 共同成本和間接費用 如果事先未明確 具體成本計算對象 ，可在開發(fā)成本設(shè)置相應(yīng)的共同成本和間接費用明細賬，待明確后轉(zhuǎn)入 具體成本計算對象 。既要核算總成本，也要核算建筑面積和單位成本。資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂；室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。 ? 安裝工程費 ? 安裝工程費包括室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費、弱電系統(tǒng)費。臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。包括勘測丈量費、規(guī)劃設(shè)計費、建筑研究用房費、其他。 ? 作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計算所獲得的信息進行作業(yè)管理，以達到不斷消除浪費、實現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價值，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動。三是動遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。這里主要講房地產(chǎn)開發(fā)成本。 ? 制定成本計劃，執(zhí)行全過程成本管理 ? (1)制定成本計劃。五是施工階段的成本控制。 對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項目，按綜合開發(fā)期數(shù)確定成本計算對象。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。 ? 室外給排水系統(tǒng)費。 ? 該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如：游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；球場；設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。 四、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算歸集、分配 和結(jié)轉(zhuǎn) ?（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算涉及主要賬戶 ? 預(yù)付賬款。 ?（二）開發(fā)成本不用進行共同成本和間接費用分配的核算 ? 適用范圍 ?（ 1）以獨立編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目； ?（ 2） 同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工的 群體開發(fā)項目。 ? 某具體成本計算對象應(yīng)分配成本 =該具體成本計算對象預(yù)算金額 /總體預(yù)算金額 *總體實際成本 ? “三通一平”費、臨時設(shè)施費可按 “占地面積法 ”分配。賬務(wù)處理 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期住宅 借款費用 利息 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期商業(yè) 借款費用 利息 ? 貸：長期借款 某銀行借款 應(yīng)付利息 ?（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算舉例 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 拍得環(huán)山土地 （ 80404平方米），該地塊已七通一平，土地出讓金 54674 7336元，出讓金含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，應(yīng)支付契稅 1640 （ 546747336 3%），印花稅 273374元（546747336 ‰ ），已支付土地出讓金首付款 2733 73668元，現(xiàn)支付余款。 ? 商務(wù)寫字樓 ，總成本 ，單位成本 ；住宅樓 86192平方米，總成本 ，單位成本 。經(jīng)監(jiān)理工程師簽字確認(rèn)，公司合同預(yù)算部審核簽字確認(rèn)已完工程量為 1200萬元?？砂?“預(yù)算造價法 ”進行分配。 主要業(yè)務(wù)賬務(wù)處理 ? （ 1）取得土地使用權(quán) ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 土地征用及拆遷補償費 土地出讓金 ? 貸：銀行存款 ? （ 2）向政府支付大市政配套費 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 土地征用及拆遷補償費 大市政配套費 ? 貸：銀行存款 ? （ 3）按合同支付拆遷費 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 土地征用及拆遷補償費 拆遷補償費 ? 貸：銀行存款 ? （ 4）直接支付設(shè)計費 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 前期工程費 設(shè)計費 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進項稅額 ? 貸：銀行存款 ? （ 5）向某公司支付場地平整費 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 前期工程費 場地平整費 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進項稅額 ? 貸：銀行存款 （ 6）開發(fā)商自行采購室內(nèi)電器 ? 借：庫存商品 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進項稅額 ? 貸：銀行存款 （ 7）采購電器投入安裝并支付安裝費 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 建筑安裝工程費 某安裝工程 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進項稅額（取得安裝費發(fā)票內(nèi)進項稅） ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 8）與某建筑公司辦理工程進度結(jié)算，取得增值稅專用發(fā)票 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 建筑安裝工程費 某建筑工程 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進項稅額 ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 9）支付某公司總承包室外電氣及高低壓設(shè)備費，取得增值稅專用發(fā)票 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 室外電氣及高低壓設(shè)備費 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進項稅額 ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 10）支付工程監(jiān)理費，取得增值稅專用發(fā)票 借： 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 開發(fā)間接費 工程管理費 工程監(jiān)理費 應(yīng)交稅費 待抵扣進項稅額 貸：銀行存款 （ 11）計提項目管理人員工資 借： 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 開發(fā)間接費 工程管理費 —項目管理人員工資 貸：應(yīng)付職工薪酬 —項目管理人員工資 （ 12）支付售樓部裝修費，取得增值稅專用發(fā)票 借： 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 開發(fā)間接費 營銷設(shè)施建造費 —裝修費 應(yīng)交稅費 待抵扣進項稅額 貸：銀行存款 （ 13）支付項目管理人員交通費 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 開發(fā)間接費 工程管理費 —管理人員交通費 貸：銀行存款 （ 14）應(yīng)付某開發(fā)項目專門借款利息（建造期間利息） 借： 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 —借款費用 貸：長期借款 —某銀行借款 （ 15）在開具售房發(fā)票，確認(rèn)銷項稅額同時按比例抵減土地成本 借：應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 銷項稅額抵減 ? 貸：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 土地及拆遷補償費 —土地出讓金 ? （ 16）在開具售房發(fā)票，確認(rèn)銷項稅額同時，確認(rèn)進項稅額，