【正文】 ? 借：銀行存款 ? 貸：預(yù)收賬款 —各客戶明細(xì) ? 借：應(yīng)收賬款 —申報(bào)增值稅銷項(xiàng)稅額 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 銷項(xiàng)稅額 ? 注：確認(rèn) “待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ”轉(zhuǎn)入 “進(jìn)項(xiàng)稅額 ”分錄省略。 ? 賬務(wù)處理 : ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 某公益項(xiàng)目 建筑費(fèi) ? 開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 某公益項(xiàng)目 安裝費(fèi) ? 開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 某公益項(xiàng)目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款或預(yù)付賬款） ? （ 6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的歸集與分配 ? 在一個(gè)項(xiàng)目部門管理群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，雖然費(fèi)用內(nèi)容繁多，也并不是所有成本都需要采用分配方法。 ? 共同成本和間接費(fèi)用 如果事先未明確 具體成本計(jì)算對(duì)象 ，可在開(kāi)發(fā)成本設(shè)置相應(yīng)的共同成本和間接費(fèi)用明細(xì)賬，待明確后轉(zhuǎn)入 具體成本計(jì)算對(duì)象 。既要核算總成本，也要核算建筑面積和單位成本。資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂(lè)；室外零星設(shè)施：兒童游樂(lè)設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等。 ? 安裝工程費(fèi) ? 安裝工程費(fèi)包括室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)、弱電系統(tǒng)費(fèi)。臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。包括勘測(cè)丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑研究用房費(fèi)、其他。 ? 作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計(jì)算所獲得的信息進(jìn)行作業(yè)管理，以達(dá)到不斷消除浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動(dòng)。三是動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開(kāi)發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。這里主要講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 ? 制定成本計(jì)劃，執(zhí)行全過(guò)程成本管理 ? (1)制定成本計(jì)劃。五是施工階段的成本控制。 對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，按綜合開(kāi)發(fā)期數(shù)確定成本計(jì)算對(duì)象。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。 ? 室外給排水系統(tǒng)費(fèi)。 ? 該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；球場(chǎng)；設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。 四、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算歸集、分配 和結(jié)轉(zhuǎn) ?（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算涉及主要賬戶 ? 預(yù)付賬款。 ?（二）開(kāi)發(fā)成本不用進(jìn)行共同成本和間接費(fèi)用分配的核算 ? 適用范圍 ?（ 1）以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目； ?（ 2） 同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的 群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 ? 某具體成本計(jì)算對(duì)象應(yīng)分配成本 =該具體成本計(jì)算對(duì)象預(yù)算金額 /總體預(yù)算金額 *總體實(shí)際成本 ? “三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)可按 “占地面積法 ”分配。賬務(wù)處理 ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 某期住宅 借款費(fèi)用 利息 ? 開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 某期商業(yè) 借款費(fèi)用 利息 ? 貸：長(zhǎng)期借款 某銀行借款 應(yīng)付利息 ?（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算舉例 ? 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 拍得環(huán)山土地 （ 80404平方米），該地塊已七通一平，土地出讓金 54674 7336元，出讓金含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)支付契稅 1640 （ 546747336 3%），印花稅 273374元（546747336 ‰ ），已支付土地出讓金首付款 2733 73668元，現(xiàn)支付余款。 ? 商務(wù)寫字樓 ，總成本 ，單位成本 ；住宅樓 86192平方米，總成本 ，單位成本 。經(jīng)監(jiān)理工程師簽字確認(rèn)，公司合同預(yù)算部審核簽字確認(rèn)已完工程量為 1200萬(wàn)元?？砂?“預(yù)算造價(jià)法 ”進(jìn)行分配。 主要業(yè)務(wù)賬務(wù)處理 ? （ 1）取得土地使用權(quán) ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 ? 貸：銀行存款 ? （ 2）向政府支付大市政配套費(fèi) ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 大市政配套費(fèi) ? 貸：銀行存款 ? （ 3）按合同支付拆遷費(fèi) ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 貸：銀行存款 ? （ 4）直接支付設(shè)計(jì)費(fèi) ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款 ? （ 5）向某公司支付場(chǎng)地平整費(fèi) ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 場(chǎng)地平整費(fèi) ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款 （ 6）開(kāi)發(fā)商自行采購(gòu)室內(nèi)電器 ? 借：庫(kù)存商品 ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款 （ 7）采購(gòu)電器投入安裝并支付安裝費(fèi) ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 建筑安裝工程費(fèi) 某安裝工程 ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（取得安裝費(fèi)發(fā)票內(nèi)進(jìn)項(xiàng)稅） ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 8）與某建筑公司辦理工程進(jìn)度結(jié)算，取得增值稅專用發(fā)票 ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 建筑安裝工程費(fèi) 某建筑工程 ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 9）支付某公司總承包室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)，取得增值稅專用發(fā)票 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi) ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 10）支付工程監(jiān)理費(fèi)，取得增值稅專用發(fā)票 借： 開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 貸：銀行存款 （ 11）計(jì)提項(xiàng)目管理人員工資 借： 開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) —項(xiàng)目管理人員工資 貸：應(yīng)付職工薪酬 —項(xiàng)目管理人員工資 （ 12）支付售樓部裝修費(fèi)，取得增值稅專用發(fā)票 借： 開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) —裝修費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 貸：銀行存款 （ 13）支付項(xiàng)目管理人員交通費(fèi) 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) —管理人員交通費(fèi) 貸：銀行存款 （ 14）應(yīng)付某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目專門借款利息（建造期間利息） 借： 開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 —借款費(fèi)用 貸：長(zhǎng)期借款 —某銀行借款 （ 15）在開(kāi)具售房發(fā)票，確認(rèn)銷項(xiàng)稅額同時(shí)按比例抵減土地成本 借：應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 銷項(xiàng)稅額抵減 ? 貸：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi) —土地出讓金 ? （ 16）在開(kāi)具售房發(fā)票，確認(rèn)銷項(xiàng)稅額同時(shí)，確認(rèn)進(jìn)項(xiàng)稅額，