【正文】 借款費用 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 — 開發(fā)間接費 ? 貸： 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —間接費用 —利息費用 11274664 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) — 間接費用 —監(jiān)理費 600000 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —間接費用 — 質檢費 202300 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) — 間接費用 —招標編制費 292759 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) — 間接費用 —招標管理費 73189 ? 預售 16號住宅樓 88套， ， 30065904元； 710號住宅樓96套， ， ；商務寫字樓 3000平方米， 1320元 /㎡， 19800000元。 借：開發(fā)產品 —太平路小區(qū)商務寫字樓 ? 開發(fā)產品 —太平路小區(qū)住宅樓 貸：開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務寫字樓 — 土 地征用及拆遷補償費 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 — 土 地征用及拆遷補償費 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務寫字樓 —前期工程費（累計余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——前期工程費（累計余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務寫字樓 —建筑安裝工程費 （累計余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——建筑安裝工程費 （累計余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務寫字樓 —配套設施費 （累計余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——配套設施費 （累計余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務寫字樓 —開發(fā)間接費（累計余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——開發(fā)間接費（累計余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務寫字樓 —借款費用（累計余額） ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 ——借款費用（累計余額） ? 預售住宅 ，收入 ，商務寫字樓 1320平方米，收入 19800000元，合計收入 。太平路小區(qū)實際使用土地面積 ，應分攤土地征用成本為 141983168元（*）按占地面積 分配到兩類產品中。 ? 借：銀行存款 19790 0000 ? 長期借款 —工商銀行貸款利息調整 210 0000 ? 貸：長期借款 —工商銀行貸款成本 20230 0000 ? 市建工總公司申請支付商務寫字樓已完工程價款。不能直接計入的費用（如項目 行政管理費等）則分配計入成本。 ? 賬務處理： ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期住宅 建筑安裝工程費 某工程 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期商業(yè) 建筑安裝工程費 某工程 ? 應交稅費 待抵扣進項稅額 ? 貸：銀行存款（或應付賬款或預付賬款） ? （ 4） 基礎設施建設費 歸集與分配 ? 基礎設施建設費一般是室外工程，如果合同和結算發(fā)票不能分清是某個具體成本計算對象的，需要分配計入成本。 ? （ 1）土地征用及拆遷補償費的歸集與分配 ? 土地征用可按 “占地面積法 ”分配 ? 某具體成本對象應分攤土地征用費 =（具體成本對象建筑面積 /容積率） *單位面積土地征用費 ? 拆遷費一般直接計入安置房成本中。對外提供的 主要目的 是為了滿足稅收管理需要。核算納入損益的已經銷售和視同銷售種商品房、經濟適用房、還建房的的成本。 ? 開發(fā)成本。 ? 開始資本化的條件有三個：資產支出已經發(fā)生；借款費用已經發(fā)生；為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的構建或者生產活動已經開始。工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費；施工合同外獎金：趕工獎、進度獎；工程質量監(jiān)督費：建設主管部門的質監(jiān)費；安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；工程保險費。 ? 配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。 ? 室外電氣及高低壓設備費。室內設備及其安裝費：通風空調系統(tǒng)費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統(tǒng)費用；電梯及其安裝費；發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。主要包括基礎造價、結構及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內精裝修費。 ? 臨時設施費。項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。 ? 成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 根據財政部《企業(yè)產品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象。施工階段的設計變化和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但這項工作應有一個嚴密的管理控制體系。另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制。對項目開發(fā)的每個階段都實行成本控制。因此，大多數開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。房產商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本 (俗稱樓面地價 )，以此來進行項目的可行性評估。主講 胡勤勇 房地產企業(yè)成本核算 一、房地產企業(yè)成本核算概述 1 3 二、房地產企業(yè)成本核算對象 目 錄 2 三、房地產企業(yè)成本核算項目 1 5 4 四、房地產企業(yè)成本歸集、分配 和結轉 一、房地產企業(yè)成本核算概述 （一）房地產企業(yè)成本的特點 房地產成本是指以房地產開發(fā)產品為成本核算對象，以正常生產經營活動為前提，根據房地產開發(fā)建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際成本。 ? 配套及其他收費支出標準不一 ? 主要是指水、電、熱能、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經營成果，將起到非常重要的作用。房地產開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產開發(fā)項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。四是招投標與合同洽商階段的成本控制。六是結算階段的成本控制。 （一）對單體開發(fā)項目 一般以獨立編制概算或施工圖預算的單項開發(fā)項目為成本核算對象。 ? 三、 房地產企業(yè)成本核算項目 產品成本項目一般是指計入產品成本的費用按經濟用途劃分的項目，是對產品成本構成內容所作的分類。規(guī)劃設計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。增容費：包括水、電、煤氣增容費。臨時設施費包括臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用費、臨時圍擋。基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。弱電系統(tǒng)費：居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端插座費用；電話系統(tǒng)費用：包括主體內外布線及終端插座費用；寬帶