【正文】 與分配 ? 開發(fā)成本的歸集與分配原則：能直接計(jì)入直接計(jì)入具體成本對(duì)象，不能直接計(jì)入按受益標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入 具體成本對(duì)象。萬一統(tǒng)一開具發(fā)票未分清具體成本計(jì)算對(duì)象，可按 “預(yù)算造價(jià)法 ”進(jìn)行分配。凡是結(jié)算票據(jù)和相關(guān)合同能明確分清具體成本計(jì)算對(duì)象的應(yīng)直接計(jì)入。 ? 借：預(yù)付賬款 —市建工總公司 12987360 ? 貸：銀行存款 12987360 ? 為太平莊路項(xiàng)目取得工商銀行一年半期貸款 20230 0000元，貸款利率%，利息每季支付一次，實(shí)際利率 %，因貸款發(fā)生的各種直接費(fèi)用210 0000元。 ? ? ? 土地征用成本 56314 ，土地總面積 80404平方米，能得到稅務(wù)部門確認(rèn)抵扣稅額 （ 56314 （1+11%） *11%）抵扣后金額 。交房確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。開具售房發(fā)票，所載增值稅 。發(fā)票載明稅額 ，不含稅價(jià)計(jì) ，已預(yù)付 ，按小區(qū)建筑面積 ㎡分配。 ? 公共配套設(shè)施費(fèi)屬于公益性質(zhì)的，一般不分?jǐn)偼恋?征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 成本能直接計(jì)入盡可能直接計(jì)入，不能直接計(jì)入按 “預(yù)算造價(jià)法 ”分配或者 “建筑面積法 ”分配。按其受益期間計(jì)算分配額。根據(jù)重要性原則，某個(gè)住宅樓門面房用于商業(yè)用途，沒有必要單獨(dú)作一個(gè)具體成本計(jì)算對(duì)象。 ?四級(jí)科目：按成本項(xiàng)目具體內(nèi)容設(shè)置。核算各種商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、還建房的已經(jīng)完工可交付客戶使用的開發(fā)項(xiàng)目成本。為了便于管理，其明細(xì)科目應(yīng)與合同上對(duì)方單位名稱一致。 ? ?（七）借款費(fèi)用 ? 是指符合資本化條件的借款費(fèi)用。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計(jì)入產(chǎn)品成本。園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè)施。 ? 室外采暖系統(tǒng)費(fèi)。戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。 ? 報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)。 ? 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。 ? 實(shí)務(wù)中存在以項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，待項(xiàng)目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象 。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對(duì)工程造價(jià)的影響在 75%以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理。制定項(xiàng)目成本計(jì)劃具體包括：一是通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃總成本對(duì)以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的 10%~15%。其中最重要的是土地費(fèi)用。 土地、土建、設(shè)備占有比例較大 這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的 80%。有些收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。主要包括制定項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃兩部分。二是設(shè)計(jì)階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù) 。 ?逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法 ? 具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。 ? 對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。 ?（二）前期工程費(fèi) ? 是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)。臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；雨污水系統(tǒng)費(fèi)用。 ? 園林環(huán)境工程費(fèi)。 ?（六）開發(fā)間接費(fèi) ? 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；其他。核算在取得發(fā)票前預(yù)先支付給建筑商、供應(yīng)商和其他勞務(wù)提供者的款項(xiàng)。 ? 開發(fā)產(chǎn)品。 ? 開發(fā)成本明細(xì)設(shè)置 ?二級(jí)科目：某開發(fā)項(xiàng)目 ?三級(jí)科目：（ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（ 2）前期工程費(fèi)；（ 3）建筑安裝工程費(fèi)；（ 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；（ 5）公共配套設(shè)施費(fèi)；（ 6）開發(fā)間接費(fèi)；（ 7）借款費(fèi)用。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況確定，如花園二期住宅樓，圣境一期別墅樓；豪門寫字樓等。需要考慮的是某個(gè) 具體成本計(jì)算對(duì)象尚未開工就不要計(jì)算其分配額，某個(gè)具體成本計(jì)算對(duì)象已經(jīng)完工也不要計(jì)算其分配額。如果屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商建造后能取得額外收入（如地下車庫(kù)）則應(yīng)作為一個(gè)單獨(dú)成本計(jì)算對(duì)象進(jìn)行核算。 ? 借：開發(fā)成本 —環(huán)山土地 —土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 56314 ? 稅金及附加 —印花稅 27 ? 貸：預(yù)付賬款 —市土地資源局 27337 ? 銀行存款 29004 ? 收到太平路項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)文件，支付余款并取得勘察費(fèi)專用發(fā)票。 借：開發(fā)成本 ——太平路小區(qū) —住宅樓 —建筑安裝工程費(fèi) —土建工程費(fèi)1650 0000 應(yīng)交稅費(fèi) —待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 1815000 ? 貸：應(yīng)付賬款 —朝陽(yáng)一建公司 18315000 ? 分配本月市政公共配套設(shè)施費(fèi) ? 借：開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫字樓 —配套設(shè)施費(fèi) ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 —配套設(shè)施費(fèi) ? 貸：開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —上水工程 16400 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —下水工程 15800 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —熱力工程 20400 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —煤氣工程 13400 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —雨水工程 11200 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —道路工程 27200 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —電力工程 11000 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —綠化工程 3000 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —圍墻工程 600 ? 分配本月開發(fā)間接費(fèi)用 ? （ 1）分配利息費(fèi)用 ? （ 2）其他開發(fā)間接費(fèi)用分配 ? 借：開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫字樓 —借款費(fèi)用 ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫字樓 —開發(fā)間接費(fèi) ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 —