【正文】 ? 符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的合法憑證是指： 支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證； ? 支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證； ? 支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明； ? 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。 ? 2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。 共同成本和間接成本的分配辦法 ? (二 )建筑面積法。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。 ? 未提完折舊的，延長折舊年限。未公平交易原則確定服務(wù)的價格稅務(wù)機關(guān)有權(quán)予以調(diào)整。 ? 有關(guān)規(guī)定：由于目前新的財產(chǎn)損失扣除管理辦法未出臺，待明確 特殊肯定性規(guī)定 工資薪金支出 ? 稅法規(guī)定 ? 企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金，準予扣除。 不考慮其它納稅調(diào)整， 05年企業(yè)所得稅計算如下： 利潤 =（ 2023+200） 60110（ 1500+150）=380萬元 應(yīng)納稅所得額 = 38020020%=340萬元 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 售后回購：銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。 ? 視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn) 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 3. 基價 (保底價 )并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 ? 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。 增加了限價房和危改房兩類 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人 使用之日 起，出租方取得的預(yù)租價款按 租金 確認收入的實現(xiàn)。但由于會計核算中，由于未計入銷售收入，所以這部分稅金未計入營業(yè)稅金及附加，只能通過當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。 ? 企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用 ,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。 ? 合理性，作為反避稅的限制性規(guī)定，需要征納雙方定性判斷。 （二）固定資產(chǎn)之折舊 ? 稅法規(guī)定的折舊方法為直線法； ? 殘值合理確定，不得變更； ? 最低 折舊年限： ? 房屋、建筑物，為 20年； ? 飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為 10年； ? 與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等，為 5年； ? 飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為 4年； ? 電子設(shè)備，為 3年。從所得稅匯算清繳角度看，計稅成本是唯一的，會計處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 ? ，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 ? (四 )其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 停車場所的成本 ? 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。 ? 實質(zhì)是外單位向房地產(chǎn)公司某一項目投資，目的是分房或分得項目利潤 ? （一）分房，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，則按收錢賣房處理；如未結(jié)算計稅成本，則按視同預(yù)售收入處理。 ? A企業(yè)， 銷售土地，收入為 1億元，成本 2023萬元，將所得計入分得房時的應(yīng)納稅所得額征稅； 取得的房產(chǎn)按 1億元計價。 ? ，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。 ? 以每幢樓或別墅作為不同的成本對象； ? 以 10幢樓作為一個成本對象，以 20幢別墅作為一個成本對象。 ? 分類歸集原則。稅法要求“同時符合下列條件的 ” ? 修理支出達到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎(chǔ) 50%以上； ? 修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長 2年以上。 ? 其它捐贈支出和贊助支出不得扣除 ? 準備金 ? 稅法原則上不允許扣除準備金，因此要正確區(qū)分準備金和預(yù)提費用； ? 會計準則規(guī)定只有少當數(shù)資產(chǎn)不計提減值（貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價值計價的投資性房地產(chǎn)） ? 稅法取消了應(yīng)收帳款的壞帳準備金； ? 稅法第 8條和條例第 55條對金融保險有允許提取準備的例外規(guī)定。分為 ? 權(quán)益結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要授予股份或認股權(quán)等 ? 現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要支付現(xiàn)金 ? 會計與稅法規(guī)定比較： ? （ 1） 以權(quán)益結(jié)算的股份支付 ? 稅法 :不允許稅前扣除 ? （ 2）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付 ? 稅法 :行權(quán)時允許稅前扣除 保險支出 ? 基本社?？梢钥鄢? ? 補充兩項按規(guī)定標準扣除 ? 特殊工種險可以扣除 ? 企業(yè)財產(chǎn)險可以扣除 ? 投資者和員工的其它商業(yè)保險不可扣除 ? 三項經(jīng)費 ? 職工福利費支出，不超過工資薪金總額 14％的部分，準予扣除； ? 職工工會經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額 2％的部分，準予扣除； ? 企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額 ％的部分，準予扣除； 超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。 ? 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。 ? 買一贈一等方式組合銷售：應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入，不屬于捐贈。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投