【正文】 ? 符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的合法憑證是指： 支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證； ? 支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證； ? 支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明； ? 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。 ? 2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 共同成本和間接成本的分配辦法 ? (二 )建筑面積法。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 ? 未提完折舊的，延長折舊年限。未公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)予以調(diào)整。 ? 有關(guān)規(guī)定：由于目前新的財(cái)產(chǎn)損失扣除管理辦法未出臺(tái)，待明確 特殊肯定性規(guī)定 工資薪金支出 ? 稅法規(guī)定 ? 企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金，準(zhǔn)予扣除。 不考慮其它納稅調(diào)整， 05年企業(yè)所得稅計(jì)算如下： 利潤 =（ 2023+200） 60110（ 1500+150）=380萬元 應(yīng)納稅所得額 = 38020020%=340萬元 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 售后回購：銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。 ? 視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 3. 基價(jià) (保底價(jià) )并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 增加了限價(jià)房和危改房兩類 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人 使用之日 起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按 租金 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。但由于會(huì)計(jì)核算中，由于未計(jì)入銷售收入，所以這部分稅金未計(jì)入營業(yè)稅金及附加，只能通過當(dāng)期利潤總額的抵減項(xiàng)目在稅前扣除。 ? 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用 ,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 ? 合理性，作為反避稅的限制性規(guī)定，需要征納雙方定性判斷。 （二）固定資產(chǎn)之折舊 ? 稅法規(guī)定的折舊方法為直線法； ? 殘值合理確定，不得變更； ? 最低 折舊年限： ? 房屋、建筑物，為 20年； ? 飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為 10年； ? 與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等，為 5年； ? 飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具，為 4年； ? 電子設(shè)備，為 3年。從所得稅匯算清繳角度看，計(jì)稅成本是唯一的，會(huì)計(jì)處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 ? ，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 ? (四 )其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 停車場所的成本 ? 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。 ? 實(shí)質(zhì)是外單位向房地產(chǎn)公司某一項(xiàng)目投資，目的是分房或分得項(xiàng)目利潤 ? （一）分房，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，則按收錢賣房處理；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則按視同預(yù)售收入處理。 ? A企業(yè)， 銷售土地，收入為 1億元，成本 2023萬元，將所得計(jì)入分得房時(shí)的應(yīng)納稅所得額征稅； 取得的房產(chǎn)按 1億元計(jì)價(jià)。 ? ，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。 ? 以每幢樓或別墅作為不同的成本對象； ? 以 10幢樓作為一個(gè)成本對象，以 20幢別墅作為一個(gè)成本對象。 ? 分類歸集原則。稅法要求“同時(shí)符合下列條件的 ” ? 修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ) 50%以上； ? 修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長 2年以上。 ? 其它捐贈(zèng)支出和贊助支出不得扣除 ? 準(zhǔn)備金 ? 稅法原則上不允許扣除準(zhǔn)備金，因此要正確區(qū)分準(zhǔn)備金和預(yù)提費(fèi)用； ? 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定只有少當(dāng)數(shù)資產(chǎn)不計(jì)提減值（貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)） ? 稅法取消了應(yīng)收帳款的壞帳準(zhǔn)備金； ? 稅法第 8條和條例第 55條對金融保險(xiǎn)有允許提取準(zhǔn)備的例外規(guī)定。分為 ? 權(quán)益結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要授予股份或認(rèn)股權(quán)等 ? 現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要支付現(xiàn)金 ? 會(huì)計(jì)與稅法規(guī)定比較： ? （ 1） 以權(quán)益結(jié)算的股份支付 ? 稅法 :不允許稅前扣除 ? （ 2）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付 ? 稅法 :行權(quán)時(shí)允許稅前扣除 保險(xiǎn)支出 ? 基本社?？梢钥鄢? ? 補(bǔ)充兩項(xiàng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除 ? 特殊工種險(xiǎn)可以扣除 ? 企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)可以扣除 ? 投資者和員工的其它商業(yè)保險(xiǎn)不可扣除 ? 三項(xiàng)經(jīng)費(fèi) ? 職工福利費(fèi)支出，不超過工資薪金總額 14％的部分，準(zhǔn)予扣除； ? 職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)支出，不超過工資薪金總額 2％的部分，準(zhǔn)予扣除； ? 企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，不超過工資薪金總額 ％的部分，準(zhǔn)予扣除； 超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。 ? 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。 ? 買一贈(zèng)一等方式組合銷售：應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入，不屬于捐贈(zèng)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投