【正文】 不合格者不得上崗，上崗后違背崗位工作程序和標(biāo)準(zhǔn)者必須待崗補(bǔ)課或按情節(jié)予以辭退。 為了保證進(jìn)駐綠地某項(xiàng)目的工作有序，迅速開展各項(xiàng)管理工作，為住戶提供快捷、完善的服務(wù)。 環(huán)境整潔，四季常青。 前期介入 機(jī)構(gòu)組建 崗位培訓(xùn) 驗(yàn)收接管 辦理入住 裝修管理 日常管理 1檔案建立完好率 100%。 綠 化工作做到根據(jù)草木特性，適時(shí)休整。在為住戶服務(wù)時(shí)要態(tài)度和藹，用語規(guī)范，耐心熱情。需安排工程修理的，應(yīng)及時(shí)告知報(bào)修人。 公開投訴電話，發(fā)放服務(wù)聯(lián)系卡，方便業(yè)主報(bào)修及投訴。 第四章 綠地某項(xiàng)目員工配備及培訓(xùn) 管理人員培訓(xùn) （一）培訓(xùn)目標(biāo) 為了充分保證綠地某項(xiàng)目的物業(yè)管理高質(zhì)量、高水準(zhǔn) 完成，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍，通過各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。 （三）培訓(xùn)計(jì)劃 簽約后根據(jù)綠地某項(xiàng)目具體情況另定。 人員配備聘用標(biāo)準(zhǔn) 人員配備、聘用標(biāo)準(zhǔn)（一） 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理： 1 人， 45 歲以下，大專以上學(xué)歷，有較強(qiáng)獨(dú)立指揮工作能力，對(duì)本職專業(yè)有一定理論和實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)，曾在企業(yè)擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)工作經(jīng)歷的優(yōu)先。 注：配備人數(shù) 63 人，其中： 管理人員 6 人 水電維修 3 人 保安 31 人 保潔 8人 泥工維修 2人 保綠 5人 車位管理人員 8 人 第五章 員工崗位責(zé)任制和職責(zé) 經(jīng)理崗位責(zé)任制 在公司董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行上級(jí)有關(guān)規(guī)定和董事會(huì)決議，負(fù)責(zé)全面領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及公司董事會(huì)交辦的其他工作任務(wù)。 負(fù)責(zé)簽訂業(yè)主管理的公約、各種租房協(xié)議、新接管小區(qū)協(xié)議的工作。 負(fù)責(zé)對(duì)管理小區(qū)工程技術(shù)資料的整理存檔。 三、明確內(nèi)部管理制度，規(guī)范居住物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)人員的行為，及時(shí)處理管理服務(wù)人員的違規(guī)行為。 協(xié)助管理員管理保安人員工作。 負(fù)責(zé)監(jiān)管保安人員巡邏情況。 巡邏時(shí)留意各樓情況，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)馬上向上級(jí)匯報(bào)，檢查公共地方設(shè)施，如有損 壞，填寫巡邏報(bào)告，由管理處派人修理。 每天檢查員工出勤、上班情況、儀表儀容、工作效率。 每天做好清潔用具、用品、用劑等發(fā)放回收工作。 注意個(gè)人儀表，保持儀容整潔，注意禮貌。 有困難時(shí)，園藝工要有凝聚力，要有以全局為重的思想，齊心一致，克服困難，服從調(diào)配。在工作中，千方百計(jì)節(jié)約原材料和元器件。 、出納 /文員工作職責(zé) 處理日常收款事務(wù)，制定報(bào)表向上級(jí)部門及總經(jīng)理匯 報(bào)。 日常管理與服務(wù)內(nèi)容 ●建立健全財(cái)務(wù)制度和編制《 綠地某項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用年度預(yù)算》， 按照預(yù)算嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，并跟蹤決算，及時(shí)向業(yè)主報(bào)告財(cái)務(wù)收支情況。 ● 負(fù)責(zé)住戶的裝潢施工管理。 組織驗(yàn)收隊(duì)伍，由發(fā)展商指定一名負(fù)責(zé)人。 ●工程合同及開、竣工報(bào)告。 ●材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。保修范圍如下： ●屋面漏水。 ●室內(nèi)上下水管道漏水、堵塞。除發(fā)出《裝修整改通知書》外，還可通報(bào)政府主管部門加以解決。 ★資料的收集 ⑴設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，由客戶服務(wù)員負(fù)責(zé)，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。 ⑵檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定。通過寓教于樂、循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，整合共享價(jià)值觀念，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的效果。 ◇我們采取的主要措施有：排水管道實(shí)行雨污分流、家庭污水進(jìn)入污水管網(wǎng)、垃圾分類袋裝和資源化回收、無害化處理、垂直綠化和立 體綠化、噪音監(jiān)測和管制。 51191 平方米＝ 元 /平方米 電梯、水泵運(yùn)行小計(jì)費(fèi)用： ＋ ＝ 元 /平方米 有關(guān)竣工交付房屋的保修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用另行商定。 。 開辦費(fèi)用 各項(xiàng)福利費(fèi)： 54880*25%=13720元 /月（包括員工年終獎(jiǎng)、福利費(fèi)、教育培訓(xùn)費(fèi)、殘疾人保障基金、員工意外保險(xiǎn)等），全年 164640元 三金： 20295 元 /月（最低保險(xiǎn) 369 元 /人 /月），全年 243540元。綠地某項(xiàng)目社區(qū)文化建設(shè)將在五個(gè)層面上全方位展開。 ⑶檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防霉等。 ★資料分類整理收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。 二次裝修管理流程 嚴(yán)格按照《管理公約》規(guī)定進(jìn)行施工 從維護(hù)全體業(yè)主的利益出發(fā)，對(duì)裝修施工現(xiàn)場進(jìn)行安全檢查 如有違章操作，物業(yè)管理公司立即要求停工，并采取相應(yīng)步驟予以糾正和補(bǔ)救 正常施工直至完成，物業(yè)管理公司簽收《裝修完成意見書》 物業(yè)維修及火災(zāi)應(yīng)急措施 接到業(yè)主報(bào)修后，維修工迅速趕到現(xiàn)場，進(jìn)行檢查，發(fā)生 斷水，檢查水閥門是否被人關(guān)掉， 水管是否在檢修，如水廠突然停水，應(yīng)向業(yè)主及時(shí)說明，如發(fā)生斷電，電工維修應(yīng)向業(yè)主詢問突然斷電情況，是否使用過什么電器，應(yīng)用萬用表檢查斷電線路，查明突然斷電情況，及時(shí)修理恢復(fù)用水、用電，如水廠突然斷水、供電突然斷電應(yīng)向業(yè)主講明情況。 二次裝修管理 物業(yè)管理處將參照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市居住物業(yè)裝修管理規(guī)定》、《關(guān)于加強(qiáng)居住物業(yè)裝修的規(guī)定》，為維護(hù)全體 業(yè)戶的利益，依法對(duì)業(yè)主裝修過程的進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，對(duì)裝修施工隊(duì)伍進(jìn)行管理。 ●室內(nèi) 地坪空鼓、開裂、起砂、地磚搖動(dòng)、有防水要求的地面漏水。 ●砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告。 ●圖紙會(huì)審記錄。 制定驗(yàn)收方案與有關(guān)表格（根據(jù)實(shí)際情況）。 ★入駐前的籌備工作 綠地某項(xiàng)目的物業(yè)管理公司將在前期介入的基礎(chǔ)上，為即將接管的綠地某項(xiàng)目從各方面作好充分準(zhǔn)備，在交樓前先作驗(yàn)收，并向發(fā)展商匯報(bào)一切承包商在安裝工程未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求的事項(xiàng)。 ●參照上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)。 處理日常文書工作包括打電腦及接聽電話。 遇有維修任務(wù)，接維修工作單后，必須在 15分鐘內(nèi)作出反應(yīng)。 熟悉本系統(tǒng)設(shè)備的情況，本工種技術(shù)精良，能獨(dú)立完成維修任務(wù)，協(xié)助各級(jí)主管對(duì)所轄系統(tǒng)或樓盤進(jìn)行日常維護(hù)及系統(tǒng)整改。 綠化工工作職責(zé) 每位綠化工，必須樹立強(qiáng)烈的責(zé)任心和自覺性，嚴(yán)格按綠化管理制度來管理和操作，以環(huán)境綠化為主體，盡心盡責(zé)，發(fā)揮自已的主觀能動(dòng)性。 1每天下班之前寫好交班簿。 根據(jù)員工的工作能力，合理安排工作。 參與物業(yè)主管所執(zhí)行培訓(xùn)。 1執(zhí)行公司所委派的其他任務(wù)。 按管理員或物業(yè)主管要求對(duì)保安人員作出調(diào)配。 五、定期聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)。 每月組織召開一次組長例會(huì)，及時(shí)檢查和布置工作。 負(fù)責(zé)各小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)工作，督促財(cái)務(wù)人員及相關(guān)人員按標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)收費(fèi)。 協(xié)助經(jīng)理處理分管部門的日常工作，當(dāng)好經(jīng)理的參謀和助手，做好分管部門之間的協(xié)調(diào)工作。 負(fù)責(zé)健全公司各種規(guī)章制度，定期檢查和督促各部門工作，保證公司各方面工作的順利進(jìn)行。 管理部主任： 1 人， 45 歲以下，高中以上學(xué)歷，熟悉、了解給排水、電氣、電梯、弱電，達(dá)到上述某工種的應(yīng)知、應(yīng)會(huì)，持有上崗證，能按工作規(guī)程和質(zhì)量要求獨(dú)立進(jìn)行工作。 考核：考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，公司重視對(duì)員工的考核，制定了一系列的考核制度和實(shí)施辦法。本公司非常重視和鼓勵(lì)員工業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)考等，公司在時(shí)間上給予照顧和安排。 崗位規(guī)范： 管理員：敬業(yè)愛崗，熟悉業(yè)務(wù)，善于協(xié)調(diào)，管理有序。經(jīng)常走訪業(yè)主，走訪被服務(wù)的對(duì)象，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平。員工在崗時(shí)要掛胸卡、胸牌，儀表整潔，管理員、保安人員持證上崗。 每月由物業(yè)主管，物業(yè)助理拜訪業(yè)主，聽取管理意見。 實(shí)行 365 天 24 小時(shí)全天候受理業(yè)務(wù)報(bào)修。 設(shè)備資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱；設(shè)備完好率95%以上。 管理目標(biāo) 小區(qū)竣工交房當(dāng)年各項(xiàng)管理達(dá)到“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)。 ⑶技防和人防兩手抓，群防群治一體化，確保一方平安，執(zhí)行 24 小時(shí)值班不定時(shí)巡更制、定崗定人、站崗服務(wù)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多層為 元。 —— 紅外周界報(bào)警系統(tǒng)。地上總建筑面積 平方米。 為 住戶創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、方便、舒適的工作、生活新空間。 ★依法管理、熱心服務(wù)： 我們深知依法經(jīng)營、依法管理是公司的生命保證，我們遵循國家的法律、法規(guī)、政策條例，以國家和業(yè)主的利益為出發(fā)點(diǎn)，給業(yè)主帶來最高的安全保障。 如果我們中標(biāo)，我們將盡全力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以回報(bào)招標(biāo)人和全體評(píng)委對(duì)本公司的信任和厚愛！ 投標(biāo)人：上海 XX 物業(yè)管理有限公司 20xx 年 11 月 28 日 目 錄 第一章 公司簡介 公司簡介 6 第二章 物業(yè)概況 小區(qū)基本情況 9 主要配套設(shè)備設(shè)施 10 第 三章 物業(yè)管理總體思路 綠地某項(xiàng)目物業(yè)管理總體思路 11 管理整體運(yùn)行流程圖 13 管理目標(biāo) 13 管理承諾 14 行為規(guī)范 15 窗口規(guī)范 16 崗位規(guī)范 16 第四章 人員配備與培訓(xùn) 管理人員培訓(xùn)