【正文】 修保養(yǎng)計(jì)劃和措施，嚴(yán)格控制日常管理費(fèi)用的開支。 二、根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、 規(guī)定和合同約定，制訂小區(qū)管理服務(wù)的詳細(xì)計(jì)劃和方案，保障物業(yè)使用的方便、安全，保持物業(yè)及其設(shè)施完好、環(huán)境優(yōu)美、公共秩序良好。 保安領(lǐng)班工作職責(zé) 協(xié)助管理處值班人員處理一切保安及治安、消防事故。 對日常保安崗位調(diào)配情況及工作分流作出記錄。 對住客及進(jìn)出人士保持禮貌。 清潔領(lǐng)班工作職責(zé) 服從執(zhí)行管理員所安排任務(wù)工作。 協(xié)助清潔主管監(jiān)督，督導(dǎo)清潔及綠化工作。 按正確指示使用工具、機(jī)械、遵守安全守則。 如遇突發(fā)事件，必須馬上到達(dá)現(xiàn)場查看情況（如臺(tái)風(fēng)、雷雨等），不得拖延時(shí)間。 承擔(dān)所在樓盤的日常維修及有償服務(wù)。 1完成上級交辦的任務(wù)。 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理公司實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，主要內(nèi)容包括機(jī)電、保安、清潔衛(wèi)生管理與綠化環(huán)境布置等多方面內(nèi)容。 ●策劃內(nèi)容豐富的社區(qū)文化活動(dòng)。 確定驗(yàn)收日期。 ●地質(zhì)勘察報(bào)告。 ●鋼材、 水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。 ★驗(yàn)收接管后物業(yè)保修事宜： 按照有關(guān)規(guī)定，發(fā)展商與承建單位、發(fā)展商與業(yè)主在合同中有明文規(guī)定，物業(yè)管理單位在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)原施工引起的質(zhì)量問 題應(yīng)及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系，由承建單位整改。 ●外墻滲水、陽臺(tái)積水。對于違規(guī)業(yè)主，耐心說服， 動(dòng)之以情，曉之以理；對于故意違反裝修規(guī)定，且不聽勸阻，拒不整改的業(yè)戶。為此，我公司在綠地某項(xiàng)目的檔案建立與管理中采用電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學(xué)程序，籌建管理處與公司各領(lǐng)導(dǎo)部門的互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，運(yùn)用先進(jìn)的資料檢索軟件，加強(qiáng)主管領(lǐng)導(dǎo)的工作檢查和監(jiān)督，完善建檔流程，嚴(yán)格檔案管理制度；明確建檔內(nèi)容，實(shí)行系統(tǒng)收集、集中管理；推行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、多元化、規(guī)范化、經(jīng)?；取傲?管理。檔案組卷按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯并分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能地把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用。社區(qū)成員是物業(yè)管理的決定性因素，我們強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重、相信、依靠，充分運(yùn)用業(yè)主或使用人，調(diào)動(dòng)其積極性。我們將定期向社區(qū)成員公布環(huán)境公告。 132671 平方米＝ 元 /平方米 水泵運(yùn)行費(fèi)用： 元247。 我 們堅(jiān)信，我們了解“綠地某項(xiàng)目”業(yè)主的真正需求，我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)會(huì)為我們找到更多的朋友。為購買物業(yè)管理工作必需的一些設(shè)備及工具，需委托方配合提供一次性開辦費(fèi)。 加班費(fèi)（節(jié)假日）： 4235元 /月，全年 50820 元 加 班崗位 平 均日加班 工資 /人 加 班人 數(shù) /天 平均日 加班工資 加 班餐費(fèi) 管 理人員 200 3 600 15 工 程人員 120 2 240 10 保 安人員 80 18 1440 90 清 潔人員 60 5 300 25 合計(jì) 28 2580 140 ⑴月平均國定假日加班費(fèi)： (2580+140)*10 天 /12 個(gè)月=2267 元 /月 ⑵ 日常加班費(fèi)： 1968 元 /月 ㈡ 員工制服： 39468/24 個(gè)月 =1645 元 /月 制 服類別 人數(shù) 夏 裝、冬裝 單價(jià) 金額 管 理人員 6 2 套 /1 套 /人 300 5400 工 程部 5 2 套 /1 套 /人 220 3300 清潔保綠人員 13 2 套 /1 套 /人 167 6513 保 安人員 31 2 套 /1 套 /人 235 21855 保 安棉大衣 16 1 套 /2 人 150 2400 合計(jì) 39468 ㈢辦公用費(fèi) 4600元 /月，全年 55200 元 辦公用品 500元 印刷費(fèi) 500 元 辦公設(shè)備維修費(fèi) 300元 郵電通訊費(fèi) 800元 交通運(yùn)輸費(fèi) 500元 公共協(xié)調(diào)費(fèi) 800元 培訓(xùn)費(fèi)、資料費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi) 700 元 其他 500元 保安、消防費(fèi) 2200 元 /月，全年 26400 元 消防器材（換藥劑）更換 200 元 易耗品（電筒、電池、出入證、巡更記錄、手套等） 900元 保安通訊設(shè)備維修 600 元 安保聯(lián)防費(fèi) 500 元 保潔、綠化費(fèi) 4100 元 /月，全年 49200 元 清潔耗材（清潔劑、滅蟲劑、垃圾袋等） 1300 元 清潔設(shè)備維保費(fèi)（垃圾房設(shè)備、打蠟機(jī)等） 300 元 污泥、垃圾清運(yùn)費(fèi) 20xx 元 滅害費(fèi)用 500 元 社區(qū)活動(dòng)、節(jié)假日布置 800 元 /月，全年 9600 元 住宅物業(yè)管理成本小計(jì)（不含稅金、酬金） 100842 元 公共設(shè)施能耗費(fèi) 多層水泵運(yùn)行費(fèi)按每平方為 元計(jì)算； 小高層電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)按每平方 元計(jì)算。 ★綠地某項(xiàng)目環(huán)境文化建設(shè)設(shè)想 ◇環(huán)境文化建設(shè)的目標(biāo)是園區(qū)文明潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好，資源合理利用，生態(tài)良性循環(huán)，基礎(chǔ)設(shè)施健全，生活舒適便捷，形成環(huán)保意識。 ★檔案的運(yùn)用采用先進(jìn)的檢索軟件、建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的儲(chǔ)存和使用價(jià)值。整理的重點(diǎn) 是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、住處的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。 下水管道阻塞或雨污水管阻塞，維修人員第一時(shí)間趕到現(xiàn) 場，進(jìn)行疏通、防止污水外溢造成不必要的損失，然后將排水設(shè)施、污水、雨水管中撈出的污垢、雜物及時(shí)清理干凈。從而保障小區(qū)居住的安全、整潔、有序，確保公共建筑、設(shè)施、設(shè)備的完好。 ●內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面起堿脫皮。 ●供水試壓報(bào)告。 ●工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。 ★接管驗(yàn)收時(shí)注意事項(xiàng)： 物業(yè)驗(yàn)收交接時(shí)，物業(yè)公司在組織安排時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)。 對各相關(guān)工種的人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，確認(rèn)其上崗資格，以勝任即將擔(dān)負(fù)工作。 ●建立各主要通道、區(qū)域、設(shè)備、設(shè)施標(biāo)志引導(dǎo)系統(tǒng)，并保證其完好無損、清晰明朗。 所在物業(yè)管理處日常報(bào)銷，如有問題馬上向上級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。如因材料、工具等原因，一時(shí)不能修復(fù)的，也應(yīng)向業(yè)主說明情況，并報(bào)領(lǐng)班或樓盤工程主管，一般情況下，領(lǐng)班或工程主管應(yīng)立即上報(bào)，申請解決。 協(xié)助各級主管收集所轄系統(tǒng)的各類技術(shù)資料及圖紙。 每天觀察綠化干濕度、澆水量，保持植物有良好生長條件（葉面清潔度、雜草率、花盆整潔度），及時(shí)清除石磚、建筑垃圾，處理各種綠化工作中所產(chǎn)生的新情況及問題。 1執(zhí)行公司所委派的其他任務(wù)。 勤巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，工作要精細(xì)，提高效率。 維持各崗位秩序情況。 保安員工作職責(zé) 絕對服從上級所指派工作。 編排保安人員崗位安排。 六、發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為或違反業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 定期開展問卷調(diào)查和抽樣訪問活動(dòng)，了解情況，聽取意 見，與業(yè)主保持良好的合作關(guān)系， 不斷提高公司的管理水平。 1完成經(jīng)理交辦的其他 工作。 負(fù)責(zé)公司人事工作，根據(jù)經(jīng)理指示做好員工接收、調(diào)配、辭退、考核和營銷工作。 負(fù)責(zé)向董事會(huì)提出需經(jīng)由董事會(huì)討論、通過或決定的問題議案。 接待員、財(cái)務(wù)： 2 人， 35 歲以下，熟悉小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，懂得財(cái)務(wù)、人事培訓(xùn)，有二年財(cái)務(wù)以上專業(yè)工作實(shí)務(wù)， 并持有會(huì)計(jì)上崗證書。 （二）淘汰機(jī)制 在實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴(yán)格按照公司對員工考核的淘汰機(jī)制程序運(yùn)作，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，貫徹實(shí)施管理處淘汰機(jī)制，使小區(qū)物業(yè)管理水平和 員工隊(duì)伍始終保持在最佳狀態(tài)中。 自辦培訓(xùn)班 舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。 接待員：熱情主動(dòng)，登記準(zhǔn)確，處置及時(shí)，件件落實(shí)。涉及到房屋安全、筑漏維修的，必須進(jìn)行回訪。 公開 制度講規(guī)范。 1管理處接到業(yè)主電話投訴， 4 小時(shí)內(nèi)經(jīng)復(fù)核給予初步答復(fù)。 搶險(xiǎn)接報(bào)后 30 分鐘趕到現(xiàn)場，做到急修不過夜，小修不過三天。 保證 24 小時(shí)供電正常，出現(xiàn)故障，立即排除。 房屋完好率 98%以上。每戶保安員須做到：有責(zé)任、有體能、有技術(shù)、有應(yīng)變能力，對于可能發(fā)生的各類事故，都有完整的應(yīng)急措施， 日常定期訓(xùn)練，同時(shí)以專業(yè)保安隊(duì)伍為主，工程、清潔等各工種物業(yè)管理服務(wù)人員一起實(shí)施保安一體化、一體化管理使小區(qū)晝夜沒有安保的死角。 制定業(yè)主入戶的各項(xiàng)程序和文件、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)主入住程序和業(yè)主對各位必備文件的承諾，是今后有序管理的基礎(chǔ)，因此在物業(yè)管理起始階段按照市有關(guān)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，擬定入戶時(shí)間各類文件和表格。 —— 室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)：在每戶住戶的室內(nèi)安裝報(bào)警系統(tǒng)和緊急求助系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)住戶防盜報(bào)警和和緊急求助。住宅建筑面積 184890平方米。 ★質(zhì)量方針的內(nèi)涵： 符合“住戶的滿意就是我們的目標(biāo)”的公司宗旨，只有住戶滿意了，公司才能生存發(fā)展。 ★完善的員工培訓(xùn)計(jì)劃： 我們從事的是服務(wù)行業(yè)，工作的成敗在于員工，在于員工對工作的熱愛，在于員工的服務(wù)心，在于員工具備的良好職業(yè)技能，因此我們建立一套完善的培訓(xùn)體系。公司目前下設(shè) 3 個(gè)物業(yè)管理處，擔(dān)負(fù)著 8 個(gè)小區(qū)， 20萬平方米產(chǎn)業(yè)和 1700 余戶的物業(yè)管理工作。 我們經(jīng)營的基本原則是：注重的不是短期的經(jīng)濟(jì)利益，而是著眼于長期的服務(wù)和發(fā)展，以及創(chuàng)建企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象和社會(huì)效益。 我們公司將從以下四個(gè)方面來確保我們物業(yè)管理服務(wù)的高品質(zhì)： ★造就和保持一支高素質(zhì)、有服務(wù)心、保持高度服務(wù)熱情的員工隊(duì)伍： 我們公司將確立把知識、尊嚴(yán)、利益帶給業(yè)主；以新形象、新概念塑造高品質(zhì)的中國物業(yè)作為公司使命。 法定代表人：張龍標(biāo) 公司注冊地址、通訊地址：上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)南團(tuán)公路 50 號 質(zhì)量方針 以“住戶的滿意就是我們的目標(biāo)”為宗旨。 本項(xiàng)目總建筑面積 平方米。住戶可與單元門口進(jìn)行呼叫通話，并通過開啟入口防盜門。 —— 室內(nèi)分流、室外合流的排水系統(tǒng)。 實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)的措施 ⑴抓培訓(xùn)入手，層層培訓(xùn)、崗前和在崗培訓(xùn)相結(jié)合，使人人明白，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)、任務(wù)、工作程序、要求和標(biāo)準(zhǔn)，熟悉掌握國家和地方有物業(yè)管理和本職崗位的法規(guī)、政策，按 照培訓(xùn)要求嚴(yán)格實(shí)施，從嚴(yán)考核，考核