【正文】 不同于其他商品的一個最顯著的特征在于它的區(qū)域性極強。從開發(fā)的數量上來看，遠遠不能滿足市場的需要，因此各項目推向市場以后，基本上都被搶購一空，沒有空置的商品房積壓。 第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析 房地產市場發(fā)展及當前主要問題 1998 年以來，各地區(qū)、各部門認真落實國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的決策部署，做了大量工作。 宏觀必要性：從一個城市的宏觀上講，首先，土地作為城市的寶貴資源，未能實現其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經濟效益、社會效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應該充分體現城市中 “ 人 ” 的地位和作用，不斷滿足人們的物質和精神需求，促進人的身心和個性的健康發(fā)展。四是居住區(qū)的環(huán)境和配套水平要更加完善，要創(chuàng)造自然和諧、樸實優(yōu)美、安全環(huán)保、舒適便捷的住區(qū)環(huán)境。 建設的指導思想及開發(fā)建設原則 指導思想：立足實際，著眼未來。 編制單位：農六師勘測設計研究有限責任公司伊犁分公司 項目建設背景 住房與人民生活緊密相關，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。 項目 建設單位 ： 兵團工業(yè)交通物質供銷總公司伊犁公司 承辦單位負責人 ： *** 【兵團工業(yè)交通物質供銷總公司 伊犁公司法人代表】 建設周期： 一年 【即 20xx— 20xx年】 項目建設性質：新建 項目投資及資金籌措 （ 1）投資概算 本工程總投資 萬元。 因此，改善職工住房現狀已勢在必行。住宅保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照等物理性能，越來越成為衡量住宅質量的重要因素。 居民住房潛在購買力較大 隨著人均經濟收入的不斷增長，需求旺盛，住宅產業(yè)將處于快速增長期，居民的潛在購買力很大，同時，根據有關部門調查，居民在住房領域的消費已從改善自身居住條件，轉向理性投資房地產業(yè)的方向發(fā)展。今后相當一段時期內房地產業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，供需大體平衡，需求出現多樣化，住宅將被普遍看好。 20xx 年房地產市場預測 20xx 年房地產市場應該是需求依然旺盛，政策護航促行業(yè)健康發(fā)展 20xx 年地產行業(yè)面臨三大宏觀經濟環(huán)境 ：經濟穩(wěn)步復蘇、通脹預期逐步加強、人民幣升值預期強烈，在這樣的背景下，地產需求仍可保持旺盛。房地產產業(yè)是中國經濟的支柱產業(yè)之一，是伊犁州的朝陽產業(yè)， 20xx 年始在 伊寧市 發(fā)展，具有巨大 的發(fā)展?jié)摿蜕仙臻g。 （二）從投資角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業(yè)保值，增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域，加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。 地理位置 伊寧市位于新疆西部的伊犁河谷中部，雄踞伊犁河北岸。 14 建設項目現有場地利用情況 新建項目位于 伊寧市飛機場路 130 號 。 15 （ 2）地下水：在勘察深度范圍內有一層地下水， 屬潛水類型，水位在 米左右，可不考慮對工程的影響。平均無霜期 159天，絕對無霜期 140天。 小 區(qū)室內外排水系統采用雨、污、廢水分流制 （ 3）供熱 項目熱源采用市政集中供熱管網。 所需的主要材料包括：鋼筋、水泥、磚、木材等建筑材料，伊寧市的建筑材料市場可以滿足本項目的要求。小區(qū)住戶均贈送四季太陽能熱水器，小區(qū)內路燈全部采用 風電互補 路燈，這也將是 伊寧市 節(jié)能環(huán)保小區(qū)的典范。 綠化達 ﹪，綠地面積為1925 ㎡ 。同時有采用了輕巧精致的構件與大片的 琉璃瓦片 ，使建筑沉穩(wěn)又不失輕靈，雄健又不失精巧。建筑中采用面積較大的窗、飄窗，使住戶能充分享受陽光和景觀。廚房與起居廳空間貫通，形成了流動的室內空間。 ，便于計量和減少擾民，水表選用 IC 卡水表，便于 直接讀數、維修和管理。 強電系統 配電設計：該工程電源為 220/380V電纜引入。 本工程屬三類防雷建筑設整體綜合防雷保護，屋頂設避雷網避雷帶。 照明線路均選擇 BV型銅芯導線穿管暗敷。 網絡化數字監(jiān)控系統：以多點控制系統（ MCU）為會接中心，采用輻射形式與各監(jiān)控點連接，通過 MCU 對各監(jiān)控點的圖像、語音、數據進行處理，實施監(jiān)控。組織開展資源節(jié)約活動，推進資源節(jié)約工作，加快建設資源節(jié)約型社會，是緩解資源瓶頸制約，實現國民經濟持續(xù)快速協調健康發(fā)展的有效途徑。 節(jié)能節(jié)水依據 1．遵循國家頒布的《節(jié)約能源法》； 2.《節(jié)約能源管理暫行條例》； 3.《建筑節(jié)能管理規(guī)定》； 4.《“十一五”節(jié)水規(guī)劃》等基本政策原 則； 5.《新型墻體材料發(fā)展應用與建筑節(jié)能管理規(guī)定》； 6.《綠色生態(tài)建筑要點與技術指導》； 30 7.《中國生態(tài)建筑技術評估手冊》等技術規(guī)范； 8.《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》； 9.《國務院關于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》； 10.《公共機構節(jié)約能源條例》。 （ 5）單面采光房間的進深適中。 （ 13）平窗均設置水平遮陽板。 節(jié)能節(jié)水綜合評價 遵循可持續(xù)發(fā)展原則，以高薪科技為主導，針對 住宅樓 各個環(huán)節(jié)，既通過科學整體設計，全方位體現“節(jié)約能源、節(jié)省資源、保護環(huán)境、以人為本”的綜合理念，又要從個人提高意識從精細化 規(guī)范化角度入手，共同創(chuàng)造出高效低耗的環(huán)境。 （ 2） 資源消耗減量化原則 我們可利用 的資源量是有限的，特別是不可再生 的 資源，一旦耗竭將威脅到 我們經濟建設 的發(fā)展。 （ 2） 控 制污染物排放 制定污染物排放措施， 堅持污染物排放總量控制和達標排放的要求。 建設地點環(huán)境現狀 擬建 兵團工業(yè)交通物質供銷總公司伊犁 公司住宅小區(qū) 建設地點位于 36 新疆 伊寧市 飛機場路 130 號 ，擬建項目周圍環(huán)境良好，并且無工業(yè)設施和其它污染源， 建成后不會造成對工作設施的環(huán)境影響。在施工前期準備中，先鋪設簡單的硬地路面，防止運輸材料過程中對土地表層造成難以修復或不可修復的破壞。只要在建設期間，嚴格遵守國家 關于建設期環(huán)境保護條例，采取積極保護措施，并在施工結束后，對項目運營期間產生的廢水、廢氣、固體廢氣物等少量“三廢”進行妥善處理，周圍環(huán)境不會造成不利影響。確保擬建工程項目的任何方向部位都處于消防車輛的控制范圍內。無窗間墻用于工程 43 所有材料，構配件均達到國家防火規(guī)范技術標準，耐火極限滿足要求。 （ 1）土 方工程防護：對基坑邊坡采取鋼管護壁支撐和護地樁，以防土方塌方，基坑四周用鋼管、密目網搭設圍擋防護，夜間設置警示燈。 （ 4）在每層電氣豎井設置等電位 聯結線，各層在正常情況下不帶電的金 45 屬器件均需與等電位聯結線可靠聯結。 安防系統 （ 1）本工程的安全防范等級為二級，由閉路監(jiān)視系統、門襟系統、入侵探測系統、巡更系統等組成。 兵 團工業(yè)交通物質供銷總公司伊犁公司住宅小區(qū) 建設項目立項、審批、設計、勘察、監(jiān)理、咨詢、招標等手續(xù)的辦理，爭取和組織籌集建設資金及其使用。 加強資金使用的跟蹤檢查和審計，嚴格財務制。 47 、規(guī)劃、建設任務。 （ 3）錄像監(jiān)測器，出入口控制輸入計算機、操作鍵盤和屏幕、閉路電視攝像機控制器 、入侵監(jiān)測系統主機和對講電話系統主機等均安裝于監(jiān)控室內的控制臺上。 防雷設計 本工程屬人員密集場所，按三類防雷設防。做好“四口”、“五臨邊”的防護措施，正確施用“三寶”，樓梯口設防護欄，預留孔洞鋼筋網并加以密封蓋板。本系統 包括：集中報警柜以及消防電話系統等，火災自動報警及聯動控制系統。 本項目建筑耐火等級為二級，消防工程是項目安全防護的重點，本項目消防設置認真貫徹執(zhí)行“預防為主，消防結合”的方針，除切實加強消防安全管理外，主要采取以下消防措施： １、 建筑物內設有消防疏散樓梯，依規(guī)范在樓內配置一定數量的小型滅火器和一定數量的消火栓。 39 固定資產投資項目節(jié)能登記表（一） 項目名稱： 兵團工業(yè)交通物質供銷總公司伊犁公司住宅小區(qū) 項目概況 項目建設單位 兵團工業(yè)交通物質供銷總公司伊犁公司 單位負責人 萬曉東 通信地址 伊寧市飛機場路 130 號 負責人電話 建設地點 伊寧市飛機場路 130 號 郵 編 835000 項目聯系人 萬曉東 聯系人電話 項目性質 （√）新建 □改建 □擴建 項目總投資（萬元） 項目類別 □公用建筑 □居住建筑 □工業(yè)項目 （√）基礎設施 □其它 建筑面積（㎡ ） 5500㎡ 產品 /生產能力 改造前能源消耗量（改擴建項目填寫） 能源種類 計量單位 年消耗物量 參考折標系數 年消耗折標煤量（噸標準煤） 電力 萬千瓦時 天然氣 熱力 萬立方米百萬千焦 原煤 噸 洗精煤 噸 其它洗煤 噸 型煤 噸 原油 噸 汽油 噸 煤油 噸 柴油 噸 燃料油 噸 液化石油氣 噸 焦炭 噸 其它焦化產品 噸 煉廠干氣 噸 其它石油制品 噸 其它燃料 噸標煤 1 改造前年能耗總量（噸標準煤） 40 固定資產投資項目節(jié)能登記表（二） 能源、消耗量（ 新建 、 改建 、 改擴建項目填寫 ) 能源種類 計量單位 年消耗實物量 參考折表系數 年消耗折表煤量（噸標準煤） 電力 萬千瓦時 天燃氣 萬立方米 熱力 百萬千焦 原煤 噸 洗精煤 噸 其它洗煤 噸 型煤 噸 原油 噸 汽油 噸 煤油 噸 柴油 噸 燃料油 噸 液化石油氣 噸 焦炭 噸 其它焦化產品 噸 煉廠干氣 噸 其它石油制品 噸 其它燃料 噸（噸標準煤） 1 年消耗總量（噸標準煤） 項目節(jié)能技術措施（包括節(jié)能設計標準、規(guī)范、節(jié)能新技術、新產品，與同行業(yè)進行對比，并說明利用效率）： 項目按照國家和自治區(qū)要求，擬 采用 50%的建 筑節(jié) 能標準，同時利用保溫較好的新型建筑保溫材料和設施。同時，綠化植被對改善建筑物周邊的小氣候，都具有十分重要的作用。 噪聲污染防治措施 1. 從聲源上控制，使用低噪聲的機械設備，如選用液壓機械取代燃油機械； 2. 嚴格遵守《城市城區(qū)環(huán)境噪聲污染防治管理辦法》的規(guī)定，合理安排工作時間； 3. 使用商品混凝土，避免混凝土攪拌機的噪聲污染； 4. 采取聲屏障措施，在施工場地周圍有敏感點的地方設立臨時聲屏障，以減輕設備噪聲對周圍環(huán)境的影響； 5. 施工車輛出入場地應盡量遠離敏感點，車輛出入應低速、禁鳴。 （ 3） 綜合利用，減少排放 35 擬建工程要 從建 筑 方案設計著手，對廢氣物中所含有的有害物質 必須 進行 有效處理，達標后方能進行二次利用 ，制成產品回收或從生產中循環(huán)使用等 主要污染源和污染物 在本項目建設及運行過程中， 主要來自建筑類方面，施工過程中 可能產生的 涂料 污染、 機具 噪音、固體廢棄物 嚴格統籌考慮，制定處理方案，防止它們對環(huán)境造成的二次影響。 （ 3） 資源循環(huán)利用原則 建筑工程中大部分廢棄物經過分選、加工、處理，都可以循環(huán)使用。近 年來 ， 我國相繼制定了一系列法律法規(guī)， 對新建公共設施建設前期必須 進行環(huán)境影響評價，也為環(huán)境保護方案設計提供了政策依據。 項目建設期時間 12個月，用電用水量比較集中，能耗相對較大，施工期間對水電等能源的節(jié)約也是不可忽視的重要環(huán)節(jié)，通過以上有效措施的執(zhí)行，使本項目成為節(jié)約節(jié)能型工程。 （ 7）外墻表面采用白色與米色等淺色面磚與涂料，以減少外表對太陽輻射熱的吸收。 （ 2）建筑物的平面布置有利于自然通風。 近幾年，隨著經濟快速增長，對煤電油運和重要資源的需求量明顯增加，價格大幅度上漲，一些重要能源資源對外依存度大幅度上升，我國重要能源資源短缺對經濟發(fā)展的制約進一步加劇。 建筑防雷 本工程屬二類防雷建筑。 建筑配電控制由配電箱分層控制，照明線路選用銅芯導線穿鋼管暗敷。 弱電系統 1）電話系統： ① 電話進線電纜采用 HYV(2*)型銅芯電話電纜，由 縣 話井埋地引入至電視前端設備箱，再由配線架配出沿弱電豎井至各層電話分線箱，支線采用 RVB(2*) 型銅芯電話電纜。 直埋電力電纜進出建筑物做法參見圖集 O2D5143145 頁。 排水管材選用硬聚氯乙烯管材。 給水設計 供水水源由 伊寧市 城鎮(zhèn)供水系統供應，縣城主管道留有接口處，可直接供水，給水管網的壓力為 300～ 350Kpa