【正文】 不同于其他商品的一個(gè)最顯著的特征在于它的區(qū)域性極強(qiáng)。從開發(fā)的數(shù)量上來看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需要，因此各項(xiàng)目推向市場(chǎng)以后，基本上都被搶購(gòu)一空，沒有空置的商品房積壓。 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及當(dāng)前主要問題 1998 年以來，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。 宏觀必要性：從一個(gè)城市的宏觀上講，首先，土地作為城市的寶貴資源，未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中 “ 人 ” 的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個(gè)性的健康發(fā)展。四是居住區(qū)的環(huán)境和配套水平要更加完善，要?jiǎng)?chuàng)造自然和諧、樸實(shí)優(yōu)美、安全環(huán)保、舒適便捷的住區(qū)環(huán)境。 建設(shè)的指導(dǎo)思想及開發(fā)建設(shè)原則 指導(dǎo)思想：立足實(shí)際，著眼未來。 編制單位：農(nóng)六師勘測(cè)設(shè)計(jì)研究有限責(zé)任公司伊犁分公司 項(xiàng)目建設(shè)背景 住房與人民生活緊密相關(guān)，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。 項(xiàng)目 建設(shè)單位 ： 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁公司 承辦單位負(fù)責(zé)人 ： *** 【兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司 伊犁公司法人代表】 建設(shè)周期： 一年 【即 20xx— 20xx年】 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建 項(xiàng)目投資及資金籌措 （ 1）投資概算 本工程總投資 萬元。 因此，改善職工住房現(xiàn)狀已勢(shì)在必行。住宅保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等物理性能，越來越成為衡量住宅質(zhì)量的重要因素。 居民住房潛在購(gòu)買力較大 隨著人均經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長(zhǎng)期，居民的潛在購(gòu)買力很大，同時(shí)，根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，居民在住房領(lǐng)域的消費(fèi)已從改善自身居住條件，轉(zhuǎn)向理性投資房地產(chǎn)業(yè)的方向發(fā)展。今后相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，供需大體平衡，需求出現(xiàn)多樣化，住宅將被普遍看好。 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是需求依然旺盛，政策護(hù)航促行業(yè)健康發(fā)展 20xx 年地產(chǎn)行業(yè)面臨三大宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ：經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇、通脹預(yù)期逐步加強(qiáng)、人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈，在這樣的背景下，地產(chǎn)需求仍可保持旺盛。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是伊犁州的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)， 20xx 年始在 伊寧市 發(fā)展，具有巨大 的發(fā)展?jié)摿蜕仙臻g。 （二）從投資角度看 由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值，增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域，加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。 地理位置 伊寧市位于新疆西部的伊犁河谷中部，雄踞伊犁河北岸。 14 建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)有場(chǎng)地利用情況 新建項(xiàng)目位于 伊寧市飛機(jī)場(chǎng)路 130 號(hào) 。 15 （ 2）地下水：在勘察深度范圍內(nèi)有一層地下水， 屬潛水類型，水位在 米左右，可不考慮對(duì)工程的影響。平均無霜期 159天，絕對(duì)無霜期 140天。 小 區(qū)室內(nèi)外排水系統(tǒng)采用雨、污、廢水分流制 （ 3）供熱 項(xiàng)目熱源采用市政集中供熱管網(wǎng)。 所需的主要材料包括：鋼筋、水泥、磚、木材等建筑材料，伊寧市的建筑材料市場(chǎng)可以滿足本項(xiàng)目的要求。小區(qū)住戶均贈(zèng)送四季太陽(yáng)能熱水器，小區(qū)內(nèi)路燈全部采用 風(fēng)電互補(bǔ) 路燈，這也將是 伊寧市 節(jié)能環(huán)保小區(qū)的典范。 綠化達(dá) ﹪，綠地面積為1925 ㎡ 。同時(shí)有采用了輕巧精致的構(gòu)件與大片的 琉璃瓦片 ，使建筑沉穩(wěn)又不失輕靈，雄健又不失精巧。建筑中采用面積較大的窗、飄窗，使住戶能充分享受陽(yáng)光和景觀。廚房與起居廳空間貫通，形成了流動(dòng)的室內(nèi)空間。 ，便于計(jì)量和減少擾民，水表選用 IC 卡水表，便于 直接讀數(shù)、維修和管理。 強(qiáng)電系統(tǒng) 配電設(shè)計(jì)：該工程電源為 220/380V電纜引入。 本工程屬三類防雷建筑設(shè)整體綜合防雷保護(hù)，屋頂設(shè)避雷網(wǎng)避雷帶。 照明線路均選擇 BV型銅芯導(dǎo)線穿管暗敷。 網(wǎng)絡(luò)化數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)：以多點(diǎn)控制系統(tǒng)（ MCU）為會(huì)接中心，采用輻射形式與各監(jiān)控點(diǎn)連接，通過 MCU 對(duì)各監(jiān)控點(diǎn)的圖像、語(yǔ)音、數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，實(shí)施監(jiān)控。組織開展資源節(jié)約活動(dòng)，推進(jìn)資源節(jié)約工作，加快建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)，是緩解資源瓶頸制約，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展的有效途徑。 節(jié)能節(jié)水依據(jù) 1．遵循國(guó)家頒布的《節(jié)約能源法》； 2.《節(jié)約能源管理暫行條例》； 3.《建筑節(jié)能管理規(guī)定》； 4.《“十一五”節(jié)水規(guī)劃》等基本政策原 則； 5.《新型墻體材料發(fā)展應(yīng)用與建筑節(jié)能管理規(guī)定》； 6.《綠色生態(tài)建筑要點(diǎn)與技術(shù)指導(dǎo)》； 30 7.《中國(guó)生態(tài)建筑技術(shù)評(píng)估手冊(cè)》等技術(shù)規(guī)范； 8.《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》； 9.《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》； 10.《公共機(jī)構(gòu)節(jié)約能源條例》。 （ 5）單面采光房間的進(jìn)深適中。 （ 13）平窗均設(shè)置水平遮陽(yáng)板。 節(jié)能節(jié)水綜合評(píng)價(jià) 遵循可持續(xù)發(fā)展原則，以高薪科技為主導(dǎo)，針對(duì) 住宅樓 各個(gè)環(huán)節(jié)，既通過科學(xué)整體設(shè)計(jì)，全方位體現(xiàn)“節(jié)約能源、節(jié)省資源、保護(hù)環(huán)境、以人為本”的綜合理念，又要從個(gè)人提高意識(shí)從精細(xì)化 規(guī)范化角度入手，共同創(chuàng)造出高效低耗的環(huán)境。 （ 2） 資源消耗減量化原則 我們可利用 的資源量是有限的，特別是不可再生 的 資源，一旦耗竭將威脅到 我們經(jīng)濟(jì)建設(shè) 的發(fā)展。 （ 2） 控 制污染物排放 制定污染物排放措施， 堅(jiān)持污染物排放總量控制和達(dá)標(biāo)排放的要求。 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 擬建 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁 公司住宅小區(qū) 建設(shè)地點(diǎn)位于 36 新疆 伊寧市 飛機(jī)場(chǎng)路 130 號(hào) ，擬建項(xiàng)目周圍環(huán)境良好，并且無工業(yè)設(shè)施和其它污染源， 建成后不會(huì)造成對(duì)工作設(shè)施的環(huán)境影響。在施工前期準(zhǔn)備中，先鋪設(shè)簡(jiǎn)單的硬地路面，防止運(yùn)輸材料過程中對(duì)土地表層造成難以修復(fù)或不可修復(fù)的破壞。只要在建設(shè)期間，嚴(yán)格遵守國(guó)家 關(guān)于建設(shè)期環(huán)境保護(hù)條例，采取積極保護(hù)措施，并在施工結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間產(chǎn)生的廢水、廢氣、固體廢氣物等少量“三廢”進(jìn)行妥善處理，周圍環(huán)境不會(huì)造成不利影響。確保擬建工程項(xiàng)目的任何方向部位都處于消防車輛的控制范圍內(nèi)。無窗間墻用于工程 43 所有材料，構(gòu)配件均達(dá)到國(guó)家防火規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，耐火極限滿足要求。 （ 1）土 方工程防護(hù)：對(duì)基坑邊坡采取鋼管護(hù)壁支撐和護(hù)地樁，以防土方塌方，基坑四周用鋼管、密目網(wǎng)搭設(shè)圍擋防護(hù)，夜間設(shè)置警示燈。 （ 4）在每層電氣豎井設(shè)置等電位 聯(lián)結(jié)線，各層在正常情況下不帶電的金 45 屬器件均需與等電位聯(lián)結(jié)線可靠聯(lián)結(jié)。 安防系統(tǒng) （ 1）本工程的安全防范等級(jí)為二級(jí)，由閉路監(jiān)視系統(tǒng)、門襟系統(tǒng)、入侵探測(cè)系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等組成。 兵 團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁公司住宅小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、咨詢、招標(biāo)等手續(xù)的辦理，爭(zhēng)取和組織籌集建設(shè)資金及其使用。 加強(qiáng)資金使用的跟蹤檢查和審計(jì)，嚴(yán)格財(cái)務(wù)制。 47 、規(guī)劃、建設(shè)任務(wù)。 （ 3）錄像監(jiān)測(cè)器，出入口控制輸入計(jì)算機(jī)、操作鍵盤和屏幕、閉路電視攝像機(jī)控制器 、入侵監(jiān)測(cè)系統(tǒng)主機(jī)和對(duì)講電話系統(tǒng)主機(jī)等均安裝于監(jiān)控室內(nèi)的控制臺(tái)上。 防雷設(shè)計(jì) 本工程屬人員密集場(chǎng)所，按三類防雷設(shè)防。做好“四口”、“五臨邊”的防護(hù)措施，正確施用“三寶”，樓梯口設(shè)防護(hù)欄，預(yù)留孔洞鋼筋網(wǎng)并加以密封蓋板。本系統(tǒng) 包括：集中報(bào)警柜以及消防電話系統(tǒng)等，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。 本項(xiàng)目建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，消防工程是項(xiàng)目安全防護(hù)的重點(diǎn)，本項(xiàng)目消防設(shè)置認(rèn)真貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主，消防結(jié)合”的方針，除切實(shí)加強(qiáng)消防安全管理外，主要采取以下消防措施： １、 建筑物內(nèi)設(shè)有消防疏散樓梯，依規(guī)范在樓內(nèi)配置一定數(shù)量的小型滅火器和一定數(shù)量的消火栓。 39 固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能登記表（一） 項(xiàng)目名稱： 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁公司住宅小區(qū) 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)單位 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁公司 單位負(fù)責(zé)人 萬曉東 通信地址 伊寧市飛機(jī)場(chǎng)路 130 號(hào) 負(fù)責(zé)人電話 建設(shè)地點(diǎn) 伊寧市飛機(jī)場(chǎng)路 130 號(hào) 郵 編 835000 項(xiàng)目聯(lián)系人 萬曉東 聯(lián)系人電話 項(xiàng)目性質(zhì) （√）新建 □改建 □擴(kuò)建 項(xiàng)目總投資（萬元） 項(xiàng)目類別 □公用建筑 □居住建筑 □工業(yè)項(xiàng)目 （√）基礎(chǔ)設(shè)施 □其它 建筑面積（㎡ ） 5500㎡ 產(chǎn)品 /生產(chǎn)能力 改造前能源消耗量（改擴(kuò)建項(xiàng)目填寫） 能源種類 計(jì)量單位 年消耗物量 參考折標(biāo)系數(shù) 年消耗折標(biāo)煤量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤） 電力 萬千瓦時(shí) 天然氣 熱力 萬立方米百萬千焦 原煤 噸 洗精煤 噸 其它洗煤 噸 型煤 噸 原油 噸 汽油 噸 煤油 噸 柴油 噸 燃料油 噸 液化石油氣 噸 焦炭 噸 其它焦化產(chǎn)品 噸 煉廠干氣 噸 其它石油制品 噸 其它燃料 噸標(biāo)煤 1 改造前年能耗總量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤） 40 固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能登記表（二） 能源、消耗量（ 新建 、 改建 、 改擴(kuò)建項(xiàng)目填寫 ) 能源種類 計(jì)量單位 年消耗實(shí)物量 參考折表系數(shù) 年消耗折表煤量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤） 電力 萬千瓦時(shí) 天燃?xì)? 萬立方米 熱力 百萬千焦 原煤 噸 洗精煤 噸 其它洗煤 噸 型煤 噸 原油 噸 汽油 噸 煤油 噸 柴油 噸 燃料油 噸 液化石油氣 噸 焦炭 噸 其它焦化產(chǎn)品 噸 煉廠干氣 噸 其它石油制品 噸 其它燃料 噸（噸標(biāo)準(zhǔn)煤） 1 年消耗總量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤） 項(xiàng)目節(jié)能技術(shù)措施（包括節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、節(jié)能新技術(shù)、新產(chǎn)品，與同行業(yè)進(jìn)行對(duì)比，并說明利用效率）： 項(xiàng)目按照國(guó)家和自治區(qū)要求，擬 采用 50%的建 筑節(jié) 能標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)利用保溫較好的新型建筑保溫材料和設(shè)施。同時(shí)，綠化植被對(duì)改善建筑物周邊的小氣候，都具有十分重要的作用。 噪聲污染防治措施 1. 從聲源上控制，使用低噪聲的機(jī)械設(shè)備，如選用液壓機(jī)械取代燃油機(jī)械； 2. 嚴(yán)格遵守《城市城區(qū)環(huán)境噪聲污染防治管理辦法》的規(guī)定，合理安排工作時(shí)間； 3. 使用商品混凝土，避免混凝土攪拌機(jī)的噪聲污染； 4. 采取聲屏障措施，在施工場(chǎng)地周圍有敏感點(diǎn)的地方設(shè)立臨時(shí)聲屏障，以減輕設(shè)備噪聲對(duì)周圍環(huán)境的影響； 5. 施工車輛出入場(chǎng)地應(yīng)盡量遠(yuǎn)離敏感點(diǎn)，車輛出入應(yīng)低速、禁鳴。 （ 3） 綜合利用，減少排放 35 擬建工程要 從建 筑 方案設(shè)計(jì)著手，對(duì)廢氣物中所含有的有害物質(zhì) 必須 進(jìn)行 有效處理，達(dá)標(biāo)后方能進(jìn)行二次利用 ，制成產(chǎn)品回收或從生產(chǎn)中循環(huán)使用等 主要污染源和污染物 在本項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行過程中， 主要來自建筑類方面，施工過程中 可能產(chǎn)生的 涂料 污染、 機(jī)具 噪音、固體廢棄物 嚴(yán)格統(tǒng)籌考慮，制定處理方案，防止它們對(duì)環(huán)境造成的二次影響。 （ 3） 資源循環(huán)利用原則 建筑工程中大部分廢棄物經(jīng)過分選、加工、處理，都可以循環(huán)使用。近 年來 ， 我國(guó)相繼制定了一系列法律法規(guī)， 對(duì)新建公共設(shè)施建設(shè)前期必須 進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，也為環(huán)境保護(hù)方案設(shè)計(jì)提供了政策依據(jù)。 項(xiàng)目建設(shè)期時(shí)間 12個(gè)月，用電用水量比較集中，能耗相對(duì)較大，施工期間對(duì)水電等能源的節(jié)約也是不可忽視的重要環(huán)節(jié)，通過以上有效措施的執(zhí)行，使本項(xiàng)目成為節(jié)約節(jié)能型工程。 （ 7）外墻表面采用白色與米色等淺色面磚與涂料，以減少外表對(duì)太陽(yáng)輻射熱的吸收。 （ 2）建筑物的平面布置有利于自然通風(fēng)。 近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，對(duì)煤電油運(yùn)和重要資源的需求量明顯增加，價(jià)格大幅度上漲，一些重要能源資源對(duì)外依存度大幅度上升，我國(guó)重要能源資源短缺對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約進(jìn)一步加劇。 建筑防雷 本工程屬二類防雷建筑。 建筑配電控制由配電箱分層控制，照明線路選用銅芯導(dǎo)線穿鋼管暗敷。 弱電系統(tǒng) 1）電話系統(tǒng)： ① 電話進(jìn)線電纜采用 HYV(2*)型銅芯電話電纜，由 縣 話井埋地引入至電視前端設(shè)備箱，再由配線架配出沿弱電豎井至各層電話分線箱，支線采用 RVB(2*) 型銅芯電話電纜。 直埋電力電纜進(jìn)出建筑物做法參見圖集 O2D5143145 頁(yè)。 排水管材選用硬聚氯乙烯管材。 給水設(shè)計(jì) 供水水源由 伊寧市 城鎮(zhèn)供水系統(tǒng)供應(yīng)，縣城主管道留有接口處，可直接供水，給水管網(wǎng)的壓力為 300～ 350Kpa