【正文】 3） .項(xiàng)目承辦單位在設(shè)備談判，訂貨期間應(yīng)及早了解設(shè)備的各種技術(shù)參 10 數(shù)，合理配置各種設(shè)備； （ 4） .項(xiàng)目承辦單位應(yīng)積極協(xié)調(diào)建設(shè)相關(guān)方的關(guān)系，以保證項(xiàng)目建設(shè)能夠順利完成； （ 5） .在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)保證資金能夠及時(shí)到位，避免延誤工期。 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及當(dāng)前主要問(wèn)題 1998 年以來(lái)，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。 近兩年來(lái)，國(guó)家把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模，前不久還取消了個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了積極成效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到有效控制。 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是需求依然旺盛，政策護(hù)航促行業(yè)健康發(fā)展 20xx 年地產(chǎn)行業(yè)面臨三大宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ：經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇、通脹預(yù)期逐步加強(qiáng)、人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈，在這樣的背景下，地產(chǎn)需求仍可保持旺盛。來(lái)自監(jiān)管層的政策微調(diào)或部分優(yōu)惠政策退出，對(duì)行業(yè)短期影響輕微，有利于行業(yè)中長(zhǎng)期健康發(fā)展，不改行業(yè)向好趨勢(shì)。 11 伊寧市 房地產(chǎn)形勢(shì) 伊寧市 房地產(chǎn)現(xiàn)狀：截至 20xx年 12 月末，全 市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)H十余 處 。從開(kāi)發(fā)的數(shù)量上來(lái)看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需要，因此各項(xiàng)目推向市場(chǎng)以后，基本上都被搶購(gòu)一空，沒(méi)有空置的商品房積壓。從購(gòu)房客戶區(qū)域來(lái)看，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板、外出打工的白領(lǐng)階層，為孩子的教育，老人的醫(yī)療問(wèn)題，向市區(qū)購(gòu)房的 趨勢(shì)增加； 伊寧市 獨(dú)特的地理位置，方便快捷的交通環(huán)境，吸引了周邊的等縣市的不同群體來(lái)此購(gòu)房 。 目前 伊寧市 的房?jī)r(jià)、建筑成本、銷售價(jià)格，均低于 伊寧市 一倍，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景十分看好。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 投資機(jī)會(huì)產(chǎn)生與經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性優(yōu)先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)，與國(guó)家的整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)略，國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策關(guān)系極大，在政策主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)尤其如此。因此，對(duì)宏觀政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)公司關(guān)注的首要問(wèn)題。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是伊犁州的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)， 20xx 年始在 伊寧市 發(fā)展，具有巨大 的發(fā)展?jié)摿蜕仙臻g。 在土地供應(yīng)方面，隨著最新政策的出臺(tái)和實(shí)施，土地調(diào)控力度將進(jìn)一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地將會(huì)受到嚴(yán)格控制，這種供求矛盾可觀上會(huì)帶動(dòng)土地價(jià)格的上漲。土地市場(chǎng)正逐步走向成熟理性，地價(jià)在逐年走向成熟理性，地價(jià)在逐年增長(zhǎng)的形勢(shì)下已逐漸趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的特征。 房地產(chǎn)商品不同于其他商品的一個(gè)最顯著的特征在于它的區(qū)域性極強(qiáng)。因此，項(xiàng)目所處城市的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)效果的評(píng)價(jià)顯得極為重要。 伊寧市 經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好， 具有豐富的能源資源，被 12 譽(yù)為新疆的“能 源硅谷”，可開(kāi)采煤炭存儲(chǔ)量在 40 億噸以上，遠(yuǎn)景存儲(chǔ)量在 100 億噸以上，立足于豐富的煤炭資源，打造煤焦化一體化新型工業(yè)園；水能蘊(yùn)藏量達(dá) 千 萬(wàn)千瓦以上，依托水能、風(fēng)能優(yōu)勢(shì)資源，全力打造電力生產(chǎn)基地；尤其是精 伊 霍鐵路的全線貫通，將大大縮短 伊寧市 對(duì)外開(kāi)放的時(shí)空距離，為經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。將會(huì)使 伊寧市 人民的生活水平進(jìn)一步殷實(shí)，從而擴(kuò)大房產(chǎn)消費(fèi)需求，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的供求關(guān)系。 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 (一 )從購(gòu)房能力看 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城 市 居民可支配收入逐年增多， 20xx 年城 市 居民儲(chǔ)蓄存款余額幾 十個(gè)億，增長(zhǎng) %，城 市 居民人均可支配收入 元，增長(zhǎng) 1098元，盡管今年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。 （二）從投資角度看 由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值，增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域，加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。 （三）從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯，住房消費(fèi)正從“無(wú)”到“有”、“有”到“優(yōu)”、“優(yōu)”到“又”轉(zhuǎn)變，二次置業(yè) 、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。 （四） 從需求關(guān)系看 伊寧市 周邊 有 優(yōu)美的風(fēng)景環(huán)境和獨(dú)具宜人的氣候條件，每年吸引著大量觀光旅游和投資的人群，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 城市 人口將有一個(gè)急劇 13 擴(kuò)張的階段，在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)將會(huì)有廣闊的增長(zhǎng)發(fā)展空間。 隨著社會(huì)的發(fā)展， 伊寧市 人口不斷增多，人們的生活水平和生活質(zhì)量的需求也越來(lái)越餓高， 現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，高檔房、大戶型住宅的供應(yīng) 相對(duì)較少 ， 因此廣大人民 是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)里面消費(fèi)的主體。 第三章 建設(shè)選址和建設(shè)條件 場(chǎng)址現(xiàn)狀 根據(jù) 伊寧市 總體規(guī)劃， 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁公司住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 擬建于 伊寧市飛機(jī)場(chǎng)路 130 號(hào) ，緊鄰 伊犁州氣象局 ，周圍環(huán)境優(yōu)美， 非常 適應(yīng) 人群居住 。 場(chǎng)址土地權(quán)類別及占地面積 擬建場(chǎng)址土地權(quán) 屬劃撥住宅用地 。 三類地， 商業(yè)性質(zhì)。 擬建工程 規(guī)劃土地面積 4270 平方米 ，建筑 總 面積 約 5500 平方米。 地理位置 伊寧市位于新疆西部的伊犁河谷中部，雄踞伊犁河北岸。 地處東經(jīng)81176。 31? 42?－ 81176。 29? 80?，北緯 43176。 50? 16?－ 44176。 19? 30?之間 ，海拔 600－ 2300米。東聯(lián)伊寧縣，西接霍城縣，南與察布查爾錫伯自治縣隔河相望，北靠天山支脈科古爾琴山；南北長(zhǎng) 公里，東西寬 公里，呈 L 型。 總面積 平方公里，伊寧市東距烏魯木齊市 697公里，北至歐亞大陸橋精河火車站 267 公里，西抵霍爾果斯口岸 88 公里，去哈薩克斯坦共和國(guó)首府阿拉木圖 350公里。 14 建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)有場(chǎng)地利用情況 新建項(xiàng)目位于 伊寧市飛機(jī)場(chǎng)路 130 號(hào) 。新建項(xiàng)目周邊主要以居民住宅為主，近距離有學(xué)校、商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)無(wú)工業(yè)建筑和其他污染源，自然環(huán)境條件符合擬建工程環(huán) 境和 技術(shù)要求，并不構(gòu)成對(duì)周邊已建工程項(xiàng)目環(huán)境、消防、污染及其它影響。 正面具有開(kāi)闊的停車場(chǎng)所及綠化用地，規(guī)劃面積相對(duì)緊湊合理，完全符合城市規(guī)劃和近期發(fā)展要求。 場(chǎng)址現(xiàn)狀 場(chǎng)址條件 位置和地形 該項(xiàng)目地形屬于伊犁河沖積階地，原始地勢(shì)較為平坦，地層結(jié)構(gòu)也比較簡(jiǎn)單，為第四紀(jì)沖積物，地貌無(wú)重要建筑物，符合項(xiàng)目建設(shè)條件。 氣象、水文、工程地質(zhì)條件 （ 1）場(chǎng)地地基土構(gòu)成與特征 經(jīng)勘察部門對(duì)項(xiàng)目鄰界進(jìn)行察探，其土層構(gòu)造未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象，地下水位較低。場(chǎng)地地層分為三層： （ 1）雜填土層：顏色 呈雜色；結(jié)構(gòu)疏松；土質(zhì)不均勻；稍濕，以素填土為主，含少量植物根系及垃圾。該層分布連續(xù)，層厚揭露濃度為 ~米；（ 2）粉土層：黃色，土質(zhì)較均勻稍密 ~中密；稍濕；小孔發(fā)育，干強(qiáng)度中等抗振反應(yīng)快，韌性低，無(wú)光澤反應(yīng)。該層分布連續(xù)；層厚為~ 米，局部具有二級(jí)非自重濕陷；（ 3）圓礫：雜色：圓 ~次園、稍密 ~中密、稍濕；級(jí)配優(yōu)良，充填物以礫為主，下部粒徑較上部稍大，可見(jiàn)最大粒徑為 140 毫米，該層分布連續(xù)；深度為 ~ 米，最深度為 15 米。 15 （ 2）地下水：在勘察深度范圍內(nèi)有一層地下水， 屬潛水類型，水位在 米左右，可不考慮對(duì)工程的影響。 （ 3）場(chǎng)地的穩(wěn)定性和適宜性：該場(chǎng)地內(nèi)無(wú)活動(dòng)斷裂發(fā)育，無(wú)不良地質(zhì)問(wèn)題，場(chǎng)地穩(wěn)定性較好，屬于適宜本工程建設(shè)的一般場(chǎng)地。 （ 4）不良地質(zhì)現(xiàn)象的評(píng)價(jià)：該場(chǎng)地不存在巖溶、泥石流、震陷、崩塌、滑坡、地震斷層等不良地質(zhì)問(wèn)題。 （ 5）場(chǎng)地動(dòng)力參數(shù)及地震效應(yīng) 根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001120xx）的規(guī)定，本場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為二組。場(chǎng)地土的類型為中硬性，屬于抗震有利地段。根據(jù)場(chǎng)地土質(zhì)和地下水埋藏條 件，按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定初判，本場(chǎng)地不產(chǎn)生地震液化。 （ 6）地基方案：根據(jù)擬建建筑物的特點(diǎn)和場(chǎng)地地基條件，場(chǎng)地③層（園礫）可作為擬建建筑物的持力層。 （ 7）氣象： 新建項(xiàng)目基地屬溫帶大陸性氣候，四季分明，絕對(duì)最高氣溫℃，絕對(duì)最低氣溫 ℃，年平均溫度 ℃，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，極端最大風(fēng)速達(dá) 40m/s。平均無(wú)霜期 159天，絕對(duì)無(wú)霜期 140天。積雪較穩(wěn)定，土壤凍結(jié)深度 62 ㎝，積雪冰凍日年平均 98 天，最多 147天，最少 53 天，最大積雪厚度 89 ㎝。降水主要集中在春季和初夏。 周邊 建筑物與環(huán)境條件 新建項(xiàng)目位于 伊寧市飛機(jī)場(chǎng)路 130 號(hào) 。新建項(xiàng)目自然環(huán)境條件符合擬建工程環(huán)境和技術(shù)要求，區(qū)域內(nèi)無(wú)工業(yè)建筑和其他污染源，并不構(gòu)成對(duì)周邊已建工程項(xiàng)目環(huán)境、消防、污染及其它影響，新建項(xiàng)目的實(shí)施，將不會(huì) 16 波及和影響各項(xiàng)業(yè)務(wù)的正常有序運(yùn)行。 水、電、供暖、交通條件 （ 1）供水 本建筑工程給水水源為伊寧市政給水管網(wǎng)。，可滿足本項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)期生活、生產(chǎn)、消防用水。 （ 2）排水 小區(qū) 遠(yuǎn)期總排水量 92m3/d，總雨水排水量約為 49m3/d， 小 區(qū)內(nèi)部建有雨水排放管道，雨水可經(jīng)內(nèi)部雨 水管道有組織的從東向西排入市政雨水管線。 小 區(qū)室內(nèi)外排水系統(tǒng)采用雨、污、廢水分流制 （ 3）供熱 項(xiàng)目熱源采用市政集中供熱管網(wǎng)。 （ 2） 供電 伊寧市市政電力設(shè)施完善，本項(xiàng)目電源有保障，從市供電部門引入兩路 10KV 電源給 小區(qū) 供電。兩路電源同時(shí)供電，分列運(yùn)行，互為備用。本工程另設(shè)一臺(tái) 100KW 柴油發(fā)電機(jī)組作為應(yīng)急電源，當(dāng)兩路市電均斷電時(shí)，柴油發(fā)電機(jī)組投入，保證重要一級(jí)負(fù)荷可靠供電。 （ 3） 交通條件 本工程地處 新疆 伊寧市飛機(jī)場(chǎng)路 130 號(hào) ，市區(qū)道路四通八達(dá)，無(wú)論陸路還是航空，交通十分便捷，完全可滿足本項(xiàng)目建設(shè)條件和投 入使用后要求。 （ 6）施工條件 擬建工程場(chǎng)地周圍較寬闊，綠地較多，本次建設(shè)本著保護(hù)環(huán)境、保護(hù)綠地的基本原則，施工單位在施工前合理安排施工用地，盡量減少對(duì)綠 17 地的破壞。在現(xiàn)場(chǎng)四周用密目網(wǎng)圍護(hù)，創(chuàng)造必要的“三通一平”的施工條件。工程建設(shè)所需建筑材料和構(gòu)配件可通過(guò) S312線等主要道路運(yùn)進(jìn)施工現(xiàn)場(chǎng)。 所需的主要材料包括：鋼筋、水泥、磚、木材等建筑材料，伊寧市的建筑材料市場(chǎng)可以滿足本項(xiàng)目的要求。 法律支持條件 新建項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家、地方相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不會(huì)引起法律糾紛。 第四章 建筑方案選擇 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則 本著 創(chuàng)建一流的“園林式、標(biāo)志性、人性化 ”的設(shè)計(jì)思想，在充分考慮滿足使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù) 伊寧市 總體規(guī)劃和住宅小區(qū)的具體要求，合理組織各種功能空間，注意建筑物使用功能的設(shè)計(jì)和建筑物形象的塑造，突出住宅小區(qū)的特點(diǎn)，使 之建成后成為業(yè)主居家、休閑、健身、放松心情的絕佳歸所 。 充分利用地形環(huán)境，注意環(huán)境設(shè)施和綠化，使之與環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一；創(chuàng)造優(yōu)美，寧?kù)o，高效 的室內(nèi)外環(huán)境，以充分發(fā)揮用地的社會(huì)效益和環(huán)境效益。該小區(qū)設(shè)計(jì)一樓帶樓底花園，頂樓贈(zèng)送樓頂花房，免費(fèi)車位 50 個(gè)，小區(qū)內(nèi)采用風(fēng)電互補(bǔ)路燈，每戶均贈(zèng)送四季太陽(yáng)能熱水器， 高尚的品味和人性化的設(shè)計(jì)風(fēng)格，提升了 伊寧市 城商業(yè)開(kāi)發(fā)小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。 ：在互相聯(lián)系的同時(shí)，又有所分隔，互不干擾。 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行的政策法令和有關(guān)規(guī)范規(guī)程，積極合理地采用新技術(shù)、新材料、新工藝，以達(dá)到先進(jìn)合理、高效經(jīng)濟(jì)、安全衛(wèi)生等要求。 18 注意環(huán)境保護(hù)，注意節(jié)約能源。小區(qū)住戶均贈(zèng)送四季太陽(yáng)能熱水器，小區(qū)內(nèi)路燈全部采用 風(fēng)電互補(bǔ) 路燈，這也將是 伊寧市 節(jié)能環(huán)保小區(qū)的典范。 建筑方案 建筑設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999） 20xx年版 2.《住宅建筑規(guī)范》（ GB5036820xx） 3.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB5035220xx） 4.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5001620xx） 5.《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB5000920xx） 20xx年版 6.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001020xx） 7.《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001120xx） 8.《建筑工程抗震設(shè)防 分類標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5022320xx） 9.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5000720xx） 10.《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5000320xx） 11.《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB5003420xx 12.《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分） JGJ2695 13.《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T5010020xx） 14.