【正文】 3） .項目承辦單位在設備談判，訂貨期間應及早了解設備的各種技術(shù)參 10 數(shù)，合理配置各種設備； （ 4） .項目承辦單位應積極協(xié)調(diào)建設相關方的關系，以保證項目建設能夠順利完成； （ 5） .在項目實施過程中應保證資金能夠及時到位，避免延誤工期。 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 房地產(chǎn)市場發(fā)展及當前主要問題 1998 年以來，各地區(qū)、各部門認真落實國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的決策部署，做了大量工作。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進展，房地產(chǎn)市場體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對拉動經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。 近兩年來，國家把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為加強和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模，前不久還取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了積極成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應過快增長的勢頭得到有效控制。 20xx 年房地產(chǎn)市場預測 20xx 年房地產(chǎn)市場應該是需求依然旺盛，政策護航促行業(yè)健康發(fā)展 20xx 年地產(chǎn)行業(yè)面臨三大宏觀經(jīng)濟環(huán)境 ：經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇、通脹預期逐步加強、人民幣升值預期強烈，在這樣的背景下，地產(chǎn)需求仍可保持旺盛。來自監(jiān)管層的政策微調(diào)或部分優(yōu)惠政策退出，對行業(yè)短期影響輕微，有利于行業(yè)中長期健康發(fā)展，不改行業(yè)向好趨勢。 11 伊寧市 房地產(chǎn)形勢 伊寧市 房地產(chǎn)現(xiàn)狀：截至 20xx年 12 月末，全 市 房地產(chǎn)開發(fā)項目僅十余 處 。從開發(fā)的數(shù)量上來看，遠遠不能滿足市場的需要，因此各項目推向市場以后，基本上都被搶購一空，沒有空置的商品房積壓。從購房客戶區(qū)域來看，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板、外出打工的白領階層，為孩子的教育，老人的醫(yī)療問題，向市區(qū)購房的 趨勢增加； 伊寧市 獨特的地理位置，方便快捷的交通環(huán)境，吸引了周邊的等縣市的不同群體來此購房 。 目前 伊寧市 的房價、建筑成本、銷售價格，均低于 伊寧市 一倍，房地產(chǎn)市場前景十分看好。 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 投資機會產(chǎn)生與經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性優(yōu)先導性的房地產(chǎn)業(yè)，與國家的整體宏觀經(jīng)濟環(huán)境，國家的發(fā)展戰(zhàn)略，國家的產(chǎn)業(yè)政策關系極大，在政策主導經(jīng)濟的中國尤其如此。因此，對宏觀政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)公司關注的首要問題。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是伊犁州的朝陽產(chǎn)業(yè)， 20xx 年始在 伊寧市 發(fā)展，具有巨大 的發(fā)展?jié)摿蜕仙臻g。 在土地供應方面，隨著最新政策的出臺和實施，土地調(diào)控力度將進一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地將會受到嚴格控制，這種供求矛盾可觀上會帶動土地價格的上漲。土地市場正逐步走向成熟理性，地價在逐年走向成熟理性，地價在逐年增長的形勢下已逐漸趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平相適應的特征。 房地產(chǎn)商品不同于其他商品的一個最顯著的特征在于它的區(qū)域性極強。因此，項目所處城市的經(jīng)濟與社會發(fā)展環(huán)境對于項目開發(fā)經(jīng)營效果的評價顯得極為重要。 伊寧市 經(jīng)濟總體運行良好， 具有豐富的能源資源，被 12 譽為新疆的“能 源硅谷”，可開采煤炭存儲量在 40 億噸以上，遠景存儲量在 100 億噸以上，立足于豐富的煤炭資源，打造煤焦化一體化新型工業(yè)園；水能蘊藏量達 千 萬千瓦以上，依托水能、風能優(yōu)勢資源，全力打造電力生產(chǎn)基地；尤其是精 伊 霍鐵路的全線貫通，將大大縮短 伊寧市 對外開放的時空距離，為經(jīng)濟全面發(fā)展提供了得天獨厚的條件。將會使 伊寧市 人民的生活水平進一步殷實，從而擴大房產(chǎn)消費需求，符合市場經(jīng)濟的供求關系。 房地產(chǎn)市場狀況分析 (一 )從購房能力看 伴隨著經(jīng)濟增長，城 市 居民可支配收入逐年增多， 20xx 年城 市 居民儲蓄存款余額幾 十個億，增長 %，城 市 居民人均可支配收入 元，增長 1098元，盡管今年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。 （二）從投資角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值，增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領域，加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。 （三）從消費結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民消費觀念發(fā)生了明顯的變化，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯，住房消費正從“無”到“有”、“有”到“優(yōu)”、“優(yōu)”到“又”轉(zhuǎn)變，二次置業(yè) 、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。 （四） 從需求關系看 伊寧市 周邊 有 優(yōu)美的風景環(huán)境和獨具宜人的氣候條件，每年吸引著大量觀光旅游和投資的人群，而且隨著經(jīng)濟的發(fā)展， 城市 人口將有一個急劇 13 擴張的階段，在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)將會有廣闊的增長發(fā)展空間。 隨著社會的發(fā)展， 伊寧市 人口不斷增多，人們的生活水平和生活質(zhì)量的需求也越來越餓高， 現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場中，高檔房、大戶型住宅的供應 相對較少 ， 因此廣大人民 是我們房地產(chǎn)市場里面消費的主體。 第三章 建設選址和建設條件 場址現(xiàn)狀 根據(jù) 伊寧市 總體規(guī)劃， 兵團工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁公司住宅小區(qū)建設項目 擬建于 伊寧市飛機場路 130 號 ，緊鄰 伊犁州氣象局 ，周圍環(huán)境優(yōu)美， 非常 適應 人群居住 。 場址土地權(quán)類別及占地面積 擬建場址土地權(quán) 屬劃撥住宅用地 。 三類地， 商業(yè)性質(zhì)。 擬建工程 規(guī)劃土地面積 4270 平方米 ，建筑 總 面積 約 5500 平方米。 地理位置 伊寧市位于新疆西部的伊犁河谷中部，雄踞伊犁河北岸。 地處東經(jīng)81176。 31? 42?－ 81176。 29? 80?，北緯 43176。 50? 16?－ 44176。 19? 30?之間 ，海拔 600－ 2300米。東聯(lián)伊寧縣，西接霍城縣，南與察布查爾錫伯自治縣隔河相望，北靠天山支脈科古爾琴山；南北長 公里，東西寬 公里，呈 L 型。 總面積 平方公里，伊寧市東距烏魯木齊市 697公里，北至歐亞大陸橋精河火車站 267 公里，西抵霍爾果斯口岸 88 公里，去哈薩克斯坦共和國首府阿拉木圖 350公里。 14 建設項目現(xiàn)有場地利用情況 新建項目位于 伊寧市飛機場路 130 號 。新建項目周邊主要以居民住宅為主，近距離有學校、商業(yè)批發(fā)市場，區(qū)域內(nèi)無工業(yè)建筑和其他污染源，自然環(huán)境條件符合擬建工程環(huán) 境和 技術(shù)要求，并不構(gòu)成對周邊已建工程項目環(huán)境、消防、污染及其它影響。 正面具有開闊的停車場所及綠化用地，規(guī)劃面積相對緊湊合理，完全符合城市規(guī)劃和近期發(fā)展要求。 場址現(xiàn)狀 場址條件 位置和地形 該項目地形屬于伊犁河沖積階地，原始地勢較為平坦，地層結(jié)構(gòu)也比較簡單，為第四紀沖積物，地貌無重要建筑物，符合項目建設條件。 氣象、水文、工程地質(zhì)條件 （ 1）場地地基土構(gòu)成與特征 經(jīng)勘察部門對項目鄰界進行察探，其土層構(gòu)造未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象，地下水位較低。場地地層分為三層： （ 1）雜填土層：顏色 呈雜色；結(jié)構(gòu)疏松；土質(zhì)不均勻；稍濕，以素填土為主，含少量植物根系及垃圾。該層分布連續(xù)，層厚揭露濃度為 ~米；（ 2）粉土層：黃色，土質(zhì)較均勻稍密 ~中密；稍濕；小孔發(fā)育，干強度中等抗振反應快，韌性低，無光澤反應。該層分布連續(xù)；層厚為~ 米，局部具有二級非自重濕陷；（ 3）圓礫：雜色：圓 ~次園、稍密 ~中密、稍濕；級配優(yōu)良，充填物以礫為主，下部粒徑較上部稍大，可見最大粒徑為 140 毫米，該層分布連續(xù)；深度為 ~ 米，最深度為 15 米。 15 （ 2）地下水：在勘察深度范圍內(nèi)有一層地下水， 屬潛水類型，水位在 米左右，可不考慮對工程的影響。 （ 3）場地的穩(wěn)定性和適宜性：該場地內(nèi)無活動斷裂發(fā)育，無不良地質(zhì)問題，場地穩(wěn)定性較好，屬于適宜本工程建設的一般場地。 （ 4）不良地質(zhì)現(xiàn)象的評價：該場地不存在巖溶、泥石流、震陷、崩塌、滑坡、地震斷層等不良地質(zhì)問題。 （ 5）場地動力參數(shù)及地震效應 根據(jù)國家標準《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB5001120xx）的規(guī)定，本場地抗震設防烈度為 7 度，設計基本地震加速度值為 ，設計地震分組為二組。場地土的類型為中硬性，屬于抗震有利地段。根據(jù)場地土質(zhì)和地下水埋藏條 件，按《建筑抗震設計規(guī)范》規(guī)定初判，本場地不產(chǎn)生地震液化。 （ 6）地基方案：根據(jù)擬建建筑物的特點和場地地基條件，場地③層（園礫）可作為擬建建筑物的持力層。 （ 7）氣象： 新建項目基地屬溫帶大陸性氣候，四季分明，絕對最高氣溫℃，絕對最低氣溫 ℃，年平均溫度 ℃，常年主導風向為東北風，極端最大風速達 40m/s。平均無霜期 159天，絕對無霜期 140天。積雪較穩(wěn)定，土壤凍結(jié)深度 62 ㎝，積雪冰凍日年平均 98 天，最多 147天，最少 53 天，最大積雪厚度 89 ㎝。降水主要集中在春季和初夏。 周邊 建筑物與環(huán)境條件 新建項目位于 伊寧市飛機場路 130 號 。新建項目自然環(huán)境條件符合擬建工程環(huán)境和技術(shù)要求，區(qū)域內(nèi)無工業(yè)建筑和其他污染源，并不構(gòu)成對周邊已建工程項目環(huán)境、消防、污染及其它影響，新建項目的實施，將不會 16 波及和影響各項業(yè)務的正常有序運行。 水、電、供暖、交通條件 （ 1）供水 本建筑工程給水水源為伊寧市政給水管網(wǎng)。，可滿足本項目建設、運營期生活、生產(chǎn)、消防用水。 （ 2）排水 小區(qū) 遠期總排水量 92m3/d，總雨水排水量約為 49m3/d， 小 區(qū)內(nèi)部建有雨水排放管道，雨水可經(jīng)內(nèi)部雨 水管道有組織的從東向西排入市政雨水管線。 小 區(qū)室內(nèi)外排水系統(tǒng)采用雨、污、廢水分流制 （ 3）供熱 項目熱源采用市政集中供熱管網(wǎng)。 （ 2） 供電 伊寧市市政電力設施完善，本項目電源有保障，從市供電部門引入兩路 10KV 電源給 小區(qū) 供電。兩路電源同時供電，分列運行，互為備用。本工程另設一臺 100KW 柴油發(fā)電機組作為應急電源，當兩路市電均斷電時，柴油發(fā)電機組投入，保證重要一級負荷可靠供電。 （ 3） 交通條件 本工程地處 新疆 伊寧市飛機場路 130 號 ，市區(qū)道路四通八達，無論陸路還是航空，交通十分便捷，完全可滿足本項目建設條件和投 入使用后要求。 （ 6）施工條件 擬建工程場地周圍較寬闊，綠地較多，本次建設本著保護環(huán)境、保護綠地的基本原則，施工單位在施工前合理安排施工用地，盡量減少對綠 17 地的破壞。在現(xiàn)場四周用密目網(wǎng)圍護，創(chuàng)造必要的“三通一平”的施工條件。工程建設所需建筑材料和構(gòu)配件可通過 S312線等主要道路運進施工現(xiàn)場。 所需的主要材料包括：鋼筋、水泥、磚、木材等建筑材料，伊寧市的建筑材料市場可以滿足本項目的要求。 法律支持條件 新建項目建設符合國家、地方相關法律、法規(guī)規(guī)定，不會引起法律糾紛。 第四章 建筑方案選擇 建筑設計指導思想和原則 本著 創(chuàng)建一流的“園林式、標志性、人性化 ”的設計思想，在充分考慮滿足使用功能的基礎上，根據(jù) 伊寧市 總體規(guī)劃和住宅小區(qū)的具體要求，合理組織各種功能空間，注意建筑物使用功能的設計和建筑物形象的塑造，突出住宅小區(qū)的特點，使 之建成后成為業(yè)主居家、休閑、健身、放松心情的絕佳歸所 。 充分利用地形環(huán)境，注意環(huán)境設施和綠化，使之與環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一；創(chuàng)造優(yōu)美，寧靜，高效 的室內(nèi)外環(huán)境，以充分發(fā)揮用地的社會效益和環(huán)境效益。該小區(qū)設計一樓帶樓底花園，頂樓贈送樓頂花房，免費車位 50 個，小區(qū)內(nèi)采用風電互補路燈，每戶均贈送四季太陽能熱水器， 高尚的品味和人性化的設計風格，提升了 伊寧市 城商業(yè)開發(fā)小區(qū)的標準。 ：在互相聯(lián)系的同時，又有所分隔，互不干擾。 嚴格執(zhí)行國家現(xiàn)行的政策法令和有關規(guī)范規(guī)程，積極合理地采用新技術(shù)、新材料、新工藝，以達到先進合理、高效經(jīng)濟、安全衛(wèi)生等要求。 18 注意環(huán)境保護，注意節(jié)約能源。小區(qū)住戶均贈送四季太陽能熱水器，小區(qū)內(nèi)路燈全部采用 風電互補 路燈，這也將是 伊寧市 節(jié)能環(huán)保小區(qū)的典范。 建筑方案 建筑設計依據(jù) 1.《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999） 20xx年版 2.《住宅建筑規(guī)范》（ GB5036820xx） 3.《民用建筑設計通則》（ GB5035220xx） 4.《建筑設計防火規(guī)范》（ GB5001620xx） 5.《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB5000920xx） 20xx年版 6.《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》（ GB5001020xx） 7.《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB5001120xx） 8.《建筑工程抗震設防 分類標準》（ GB5022320xx） 9.《建筑地基基礎設計規(guī)范》（ GB5000720xx） 10.《砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》（ GB5000320xx） 11.《民用建筑照明設計標準》 GB5003420xx 12.《民用建筑節(jié)能設計標準》（采暖居住建筑部分） JGJ2695 13.《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（ GB/T5010020xx） 14.