【正文】 0 兵團工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司 伊犁公司住宅小區(qū)建設(shè) 項目 可 行 性 研 究 報 告 （代項目建議書） 1 目 錄 第一章 項目總論 ????????????????????? 6 項目概況 ?????????????????????? .6 建設(shè)背景 ?????????????????????? .7 可行性研究報告編制的依據(jù) ?????????????? .9 研究范圍 ?????????????????????? 11 項目提出的必要性 ?????????????????? 11 主要技術(shù)指標(biāo) ???????????????????? .12 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 ????????? ????? .12 房地產(chǎn)市場發(fā)展及當(dāng)前主要問題 ?????????? ?? 12 20xx年房地產(chǎn)市場預(yù)測 ????????????? ??? 13 伊寧市 房地產(chǎn)形勢 ?????????????? ??? 13 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 ???????????? ???? 13 房地產(chǎn)市場狀況分析 ??????????????? ?? 14 第三章 建設(shè)選址和建設(shè)條件 ??????? ???????? .16 場址現(xiàn)狀 ?????????????????????? 16 場址條件 ?????????????????????? 16 周圍社會發(fā)展環(huán)境 ?????????????????? 19 法律支持條件 ???????????????????? 20 2 第四章 建筑方案選擇 ?????????????????? .21 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想和原則 ????????????? ?? 21 建筑方案 ???????????????????? ?? 21 建筑設(shè)計 ?????? ?????????????? ?? 24 平面布局 ???????????????????? ?? .24 給水設(shè)計 ???????????????????? ?? 25 排水設(shè)計 ???????????????????? ?? 26 主要設(shè)備材料表 ??????????????????? 26 采暖設(shè)計 ???????????????????? ?? 26 消防給水系統(tǒng) ???????????????????? .28 電氣設(shè)計 ???????????????????? ? .29 建筑防雷 ???????????????????? ? .32 第五章 節(jié)能節(jié)水 ???????????????????? .33 指導(dǎo)思想 ?????????????????????? 33 總體目標(biāo) ?????????????????????? 34 節(jié)能節(jié)水依據(jù) ???????????????????? 34 建筑節(jié)能 ?????????????????????? 35 節(jié)能節(jié)水措施 ???????????????????? 36 節(jié)能節(jié)水綜合評價 ?????????????????? 37 3 第六章 環(huán)境影響評價 ?????????????????? .38 環(huán)境評價依據(jù) ???????????????????? .38 環(huán)境保護方案的要求 ????????????????? 39 主要污染源和污染物 ????????????????? 40 建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀 ?????????????????? 41 建設(shè)期環(huán)境影響與保護措施 ?????????????? 41 綠化 ???????????????????????? 43 環(huán)境評價結(jié)論和建議 ?????????? ???????4 3 第七章 消防措施 ??????????????? ????? .46 消防設(shè)計依據(jù)及原則 ???????????????? ? .46 消防設(shè)計方案 ??????????????????? ? .46 消防設(shè)備系統(tǒng)與管理 ???????????????? ? 48 第八章 勞動安全衛(wèi)生 ?????????????????? .49 影響因素及危害程度分析 ??????????????? 49 建筑消防設(shè)計依據(jù)及原則 ??????????????? 49 第九章 組織機構(gòu)及招標(biāo) ?????? ??????????? .52 項目管理機構(gòu) ???????????????????? .52 項目資金管理 ???????????????????? 53 項目工程質(zhì)量管理 ?????????????????? 53 項目的招標(biāo)方案 ??????????????????? 54 4 第十章 項目實施進度安排 ???????????????? .57 實施計劃進度安 排 ????????????????? 57 第十一章 投資估算與資金籌措 ?????????????? .58 編制范圍 ??? ?????????????????? .58 估算依據(jù) ????????????????????? .58 估算說明 ????????????????????? .58 估算指標(biāo) ????????????????????? .58 固定資產(chǎn)投資 ??????????????????? .59 第十二章 風(fēng)險分析 ??????????????????? .61 ?????????????????? 61 ???????????????????? 62 項目風(fēng)險分析 ??????????????????? .63 風(fēng)險程度分析 ??????????????????? .64 ??????????????????? 65 第十三章 結(jié)論與建議 ?????????????????? .66 ???????????????????? ???? 66 ???????????????????? ???? 67 5 第一章 項目總論 項目概況 項目名稱： 兵團工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁 公司住宅小區(qū) 建設(shè)地 點： 伊寧市飛機場路 130 號 項目建設(shè)主要內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 兵團工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁 公司住宅小區(qū)建設(shè) 項目 規(guī)劃 總用地面積 4270平方米 。 總建筑面積 5500平方米 ，磚混結(jié)構(gòu)。 項目 建設(shè)單位 ： 兵團工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁公司 承辦單位負(fù)責(zé)人 ： *** 【兵團工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司 伊犁公司法人代表】 建設(shè)周期： 一年 【即 20xx— 20xx年】 項目建設(shè)性質(zhì)：新建 項目投資及資金籌措 （ 1）投資概算 本工程總投資 萬元。其中：建設(shè)工程費 萬元；土地 購置 費 240 萬元；其它費用 ；基本預(yù)備費用 。 （ 2）資金來源 資金來源： 全部自籌。 編制單位：農(nóng)六師勘測設(shè)計研究有限責(zé)任公司伊犁分公司 項目建設(shè)背景 住房與人民生活緊密相關(guān)，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。居住，是職工基本的生活需求， 由于經(jīng)濟發(fā)展水平有限， 公司員工 居住環(huán)境仍停留在滿足基本居住要求的整體較低水平。道路、安全、衛(wèi)生、物業(yè) 6 管理、配套等居住條件發(fā)展程度較低。建筑老化、設(shè)計落后狀況比較普遍，城區(qū)居民的居住宅水平 有待進一步提高。，隨著住宅商品化進程進一步加快，政府采取了逐步取消私人買地建房的審批等一系列政策，大力促進商品化住宅的發(fā)展，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康發(fā)展打下基礎(chǔ)。 因此，改善職工住房現(xiàn)狀已勢在必行。 設(shè)計 依據(jù) 與 范圍 有關(guān)法律法規(guī) 國家及伊犁州政府有關(guān)的這政策、法規(guī)、規(guī)劃 ； 《城市規(guī)劃編制辦法》建設(shè)部（ 20xx年 4月）； 《新疆維吾爾自治區(qū)建設(shè)廳關(guān)于編制住房建設(shè)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》（新建房 [20xx]16號）； 《 中華人民共和國土地管理法》 （ ）； 《中華人民共和 國環(huán)境保護法》（ 1989年）； 《中華人民共和國環(huán)境評價法》（ 20xx年）； 《中華人民共和國固體廢物污染防治法（修訂）》（ 20xx年）； 《中華人民共和國環(huán)境噪音污染防治法》（ 1996年）； 《中華人民共和國水污染防治法（修訂》（ 20xx年）； 《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》（ 1998年）； 1《 伊寧市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十 二 五”規(guī)劃綱要》； 1《 伊寧市 近期建設(shè)規(guī)劃（ 20xx2025）； 1可研所需其它資料。 研究范圍 根據(jù)國家對基本建設(shè)項目可行性研究 的內(nèi)容和深度要求，重點研究以 7 下內(nèi)容： （ 1）闡述項目建設(shè)的背景和必要性； （ 2） 落實項目建設(shè)條件 ； （ 3）確定項目的建設(shè) 的內(nèi)容，建設(shè)規(guī)模和實施方案； （ 4）項目建設(shè)對環(huán)境造成的影響進行評論； （ 5）估算項目投資和 資金使用計劃。 建設(shè)的指導(dǎo)思想及開發(fā)建設(shè)原則 指導(dǎo)思想：立足實際，著眼未來。以適用、舒適、經(jīng)濟為開發(fā)的新理念，體現(xiàn)人文關(guān)懷、綠色環(huán)保、科技創(chuàng)新的新主題。開發(fā)建設(shè)原則：合理開發(fā)、經(jīng)濟適用、科學(xué)配套、永續(xù)利用的原則，具體為一是住宅的功能空間要更加合理。要在較小的空間內(nèi)創(chuàng)造較大的舒適度，提高單位 住宅面積使用率和功能空間的合理性。二是住宅的物理性能要有較大改善。住宅保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等物理性能，越來越成為衡量住宅質(zhì)量的重要因素。三是住宅設(shè)施設(shè)備的裝備水平要進一步提高。廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、智能化技術(shù)系統(tǒng)的高效性和實用性已經(jīng)成為住宅舒適性的重要內(nèi)容。四是居住區(qū)的環(huán)境和配套水平要更加完善，要創(chuàng)造自然和諧、樸實優(yōu)美、安全環(huán)保、舒適便捷的住區(qū)環(huán)境。五是住宅的耐久性要延長。住宅具有價值量大、位置固定的特點，對耐用性有很強的要求，應(yīng)當(dāng)在目前磚混結(jié)構(gòu)年的基礎(chǔ)上，延長住宅使用壽命。 項目建設(shè)的必 要性 商品房需求量大幅度上升 根據(jù)《 伊寧市 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要》和《 伊寧 市城市建設(shè)總體規(guī)劃（ 20xx2020）》， 伊寧 市市區(qū)人口在 20xx年和 8 2020 年將從目前的 30 萬人分別達(dá)到 30 萬和 40 萬，人口的增長代表城市發(fā)展的多項指標(biāo)，隨著城市化進程的不斷加快，政府加大政策靈活變動性，招商引資，產(chǎn)業(yè)鏈的激增，外來勞動力和人才不斷涌入，城市規(guī)模進一步擴張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢。 隨著房地產(chǎn)市場逐漸成熟，居民用于住房投資的資金增多，購買新居、用舊房 “ 養(yǎng)新房 ” 、股息、紅利、出租房屋等財產(chǎn)性收入成為居民收入新的增長點。 居民住房潛在購買力較大 隨著人均經(jīng)濟收入的不斷增長，需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期，居民的潛在購買力很大，同時，根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，居民在住房領(lǐng)域的消費已從改善自身居住條件，轉(zhuǎn)向理性投資房地產(chǎn)業(yè)的方向發(fā)展。 目前全市城鎮(zhèn)人均住房面積不足 15 平方米，距小康社會 35 平方米的標(biāo)準(zhǔn)仍有較大的空間。同時，根據(jù)調(diào)查， 伊寧 市目前居民基本上是一戶一套，基本沒有對外租賃的余房，這說明：改善居住條件，對外租賃舊房，增加家庭收入將成為 伊寧 市民將來幾年內(nèi)置業(yè)的重點考 慮內(nèi)容。 宏觀必要性：從一個城市的宏觀上講，首先，土地作為城市的寶貴資源，未能實現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中 “ 人 ” 的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進人的身心和個性的健康發(fā)展。同時，尤為值得關(guān)注的是隨著城市化進程加快，原郊區(qū)村莊的改造將 為當(dāng)?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來非凡而深遠(yuǎn)的影響 。 因此 ， 加快城 市 的建設(shè)是城市發(fā)展的必然結(jié)果。 9 房地產(chǎn)商將更多的精力放在 “ 以人為本 ” 的原 則上，更加注重新型材料的運用，提高科技含量，合理布局房間的結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)進入理性發(fā)展階段。今后相當(dāng)一段時期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，供需大體平衡，需求出現(xiàn)多樣化，住宅將被普遍看好。 因此該項目的建設(shè)是非常有必要的。 主要技術(shù)指標(biāo)（詳見表 1） 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 表 1 序號 項 目 單 位 指 標(biāo) 一 建設(shè)規(guī)模 1 規(guī)劃用地面積 平方米 4270 （ 1） 其中： 住宅 建筑 用 地面積 平方米 5500 （ 2） 綠化用地面積 平方米 1650 （ 3） 道路硬化用地面積 平方米 1000 （ 4） 建筑密度 % （ 5） 容積率 （ 6） 綠化率 % 二 項目建設(shè)期 月 12 三 項目固定資產(chǎn)投資 萬元 1 建筑工程費 萬元 2 其他費用 萬元 3 土地購置費 萬元 4 預(yù)備費 萬元 四 資金籌措 全部自籌 問題與建議 （ 1） .為了使項目順利完工，必須安排好項目的實施進度，合理安排交叉施工； （ 2） .項目承辦單位應(yīng)認(rèn)真深入地做好項目 的按期準(zhǔn)備工作； （