【正文】 極為簡單，按照中國人概念裝修過的恐怕只有衛(wèi)生間和廚房。在整個建設(shè)中，除混凝土基礎(chǔ)外，都是干作業(yè)（工廠流水線生產(chǎn)， 現(xiàn)場拼裝），房子建好后即可入住。不過在日本購房者甚 至可以提出選購與樣板房一樣的家具電器，開發(fā)商負責(zé)安裝調(diào)試到位。到 70年代，住宅裝修改造、優(yōu)良節(jié)能建筑技術(shù) 進一步提到推廣。 最終成稿的設(shè)計圖冊非常詳盡細致，從設(shè)計方案到施工圖紙，每個細部都極其考究。 房地產(chǎn)住宅批量精裝標準化體系 及施工管理淺析 猩猩進化引發(fā)的思考？？ 科學(xué)家們說，我們與黑猩猩百分之九十五相識 的 基因圖譜 關(guān)于精裝修標準化體系 要用工業(yè)化的思維方式來思考批量精裝修 要用做產(chǎn)品的思路來看待批量精裝修 像賣汽車 一樣賣房 子 像造汽車 一樣造房 子 需要樹立的幾個重要觀念 你不是錯過了精裝修而是錯過一個時代； 精裝修設(shè)計是可控設(shè)計，決不是創(chuàng)意設(shè)計； 精裝修對開發(fā)商來說，是對原來建造方式的完全否定； 企業(yè)能不能做好精裝修，最重要的不是技術(shù)問題，而是領(lǐng)導(dǎo)者的觀念問題。另外， 建筑裝修也全部由一家施工單位 進行， 從而保證效率與施工工藝。 現(xiàn)在日本住宅市場上已經(jīng)沒有了毛坯房，所有在售都是全裝修房 。在裝修上，開發(fā)商在地板顏色，墻面涂裝都提供多種 選擇，類似于“菜單式裝修”。為數(shù)不多的高級公寓單位面積購買價格較高，其裝修技術(shù)和質(zhì)量很高，是許多高薪階層 的購買對象?！?輕裝修，重裝飾”理念在居室中有 了充分體現(xiàn)。之前，德國房地 產(chǎn)市場建房過程偷工減料也并不少見，在設(shè)備安裝上也曾產(chǎn)生許多質(zhì)量糾紛，往往因為裝修企業(yè)安裝不當傷害了材料供應(yīng)商的形象。目前上海有一些全裝 修住宅已全面采用了從德國引進的環(huán)保節(jié)能設(shè)備。如果業(yè)主在驗收房屋時沒有收到這些物品，可以向有關(guān)部門進行投訴。 精裝修政策解讀； 政策三： 2023年《關(guān)于 進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》 完善扶持政策，推廣全裝修房 各地要繼續(xù)貫徹落實《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干 意見》（國辦發(fā)〔 1999〕 72號）和《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》 （建住房〔 2023〕 190號），制定出臺相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵新建商 品住宅一次裝修 到位或菜單式裝修模式。 2023年政 策《商品住宅裝修一次到 位實施細則》 經(jīng)過多年的運作， 開發(fā)企業(yè)對裝修住 宅的操作方法日趨 成熟，裝修對住宅 的溢價能力也在逐 步加強。在節(jié)能降耗、低碳經(jīng)濟、減少重復(fù)裝修和二次裝修的背景下，在有關(guān) 政府部門的大力倡導(dǎo)和支持下，精裝修房已經(jīng)日漸成為房產(chǎn)開發(fā)主流。 優(yōu)劣點分析： 成本低、利潤空間大、競爭力強。 操作方式：通常開發(fā)商通過公開招標，聘請設(shè)計公司進行室內(nèi)裝修設(shè)計，再聘請裝修施工企業(yè)按照 設(shè)計方案進行裝修施工；裝修所需要的材料以及家電配套，和相關(guān)供應(yīng)商形成長期合作關(guān)系。 96年成立，從學(xué)習(xí)引進歐、美、日住宅制造科技并建立國內(nèi)第一家住宅工業(yè)企業(yè)起步，組織實施了一系列革新、發(fā)明、實驗 活動，經(jīng)過 12年發(fā)展，遠大住工整體攻克了中國住宅工業(yè)化一系列課題，并就我國住宅工業(yè)化發(fā)展最為關(guān)鍵的模數(shù)協(xié)同、產(chǎn) 品標準、技術(shù)集成、居 住空間模塊化以及成本工效、工廠化生產(chǎn)、節(jié)能環(huán)保、質(zhì)量控制、項目定制、精細管理、商業(yè)模式等 課題探索了一系列解決方案和思路，建立健全并豐富發(fā)展了自主住宅工業(yè)化研發(fā)體系、制造體系、工法體系、材料體系、產(chǎn) 品體系，形成了年產(chǎn)十萬套成品住宅的動態(tài)產(chǎn)能。 開發(fā)商需承擔名譽風(fēng)險 市場上裝修材料的價格變化萬千，對于一些實力不佳，抗風(fēng)險能力比較差的裝修公司來說在材料價格上漲時就可能以此充好、 質(zhì)量下降等問題出現(xiàn)，導(dǎo)致開發(fā)商未來承擔名譽受損的風(fēng)險。 認為裝修的風(fēng)格較為單一 客戶希望能夠提供更加多樣化的產(chǎn)品，增加人性化和個性化的設(shè)計。 經(jīng)驗教訓(xùn) 多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決 提供多種多樣的產(chǎn)品品種是市場經(jīng)濟發(fā)展必然，解決這一矛盾主要要依靠裝修公司不斷發(fā)展，在實踐中總結(jié)規(guī)律經(jīng)驗，提高 施工管理水平。 模糊總價 與送裝修不同，全裝修房在合同中簽訂的房價中即包含了裝修部分的價格，開發(fā)商更加有理由不公開裝修部分的價格，從而 起到模糊總價的作用，但目前市場上大多開發(fā)商都提供裝修的價格，當然這個裝修報價與實際的裝修成本存有較大的差距。開發(fā)商盡管推出菜單式服務(wù)，有多套裝修風(fēng)格和檔次方案給業(yè)主挑選，但不可能做到每套一個方案，因此此 弊端在所難免。 精裝修常見投訴問題分析 精裝修商品房投訴焦點是“貨不對板”，例如由于裝修條款中材料及其標準的描述不清引起的矛盾、交付的裝修 用料、手工和當初業(yè)主在樣板間看到的有天壤之別等，由此產(chǎn)生了大量的交收樓糾紛。 對策： 簽署裝修補充協(xié)議，以保證雙方利益，從裝修的設(shè)計、布局到所用建材材質(zhì)、品牌、型號以及施工工藝、質(zhì)量、保修 時間、售后服務(wù)等都作出詳細說明，以此作為解決日后糾紛的依據(jù)； 在樣板房展示時，將非交樓標準的裝修予以明示，避免消費者產(chǎn)生誤解；設(shè)置工法樣板房和裝修材料展示區(qū)，把整個 住宅精裝修用料、工藝流程作出分步展示，使消費者看的明白，用的放心； 產(chǎn)生裝修投訴總是很難避免的，若發(fā)生投訴，應(yīng)快速采取應(yīng)對措施，切忌拖延，以避免事件影響范圍擴大； 發(fā)生投訴時，嚴格遵照之前簽署的協(xié)議作出評判，逐一解釋查清，從保護消費者權(quán)益出發(fā)但又要維護自身合法權(quán)益。 討論！ 我們目前組織構(gòu)架在批量裝修中遇到了什么問題？ 哪一種形式更合適企業(yè)現(xiàn)階段需求！ 批量精裝修營銷體系 營銷策略與產(chǎn)品定位 批量精裝 修營銷體 系 目標客戶調(diào)研與分析 精裝銷售策略與現(xiàn)場營銷 批量精裝修營銷體系 營銷策略與產(chǎn)品定位 營銷策略與產(chǎn)品定位 策略一：標準化、成本領(lǐng)先、穩(wěn)定取勝（恒大、碧桂園） 策略二：標準化加創(chuàng)新，主打功能收納（萬科） 策略三：強化尊貴，主打奢侈牌（星河灣、綠城） 策略四：主打創(chuàng)意牌（光耀） 策略五：主打綠色產(chǎn)品牌（當代） 批量精裝修營銷體系 營銷調(diào)研 營銷調(diào)研 意義：精裝設(shè)計標準體系建設(shè)中非常重要環(huán)節(jié)，它是一切工作的 開始與原點 現(xiàn)狀：大部分項目沒有做調(diào)研或只是走走過場，沒有公司形成很系統(tǒng) 的管理流程 萬科對客戶分類：在客戶群中，比重最大的是中青年客戶群，即年齡在 25~50歲之間的人群。 注意點：產(chǎn)品施工及相關(guān)產(chǎn)品細節(jié)一定要處理到位，保持現(xiàn)場清潔很 重要 批量精裝修設(shè)計體系 精裝示范區(qū)展示 精裝樣板間展示 主要目的：加上軟裝的氛圍營造、提高客戶現(xiàn)場感受，促進銷售 注意點：軟裝風(fēng)格有一定引導(dǎo)性，根據(jù)主流客戶情況來搭配，標準開 發(fā)時，可考慮淺色、中色系、深色系三套方案 案 例 批量精裝修設(shè)計體系 樣板間展示 實景精裝樣板間設(shè)計 主要目的：加上軟裝的氛圍營造、提高客戶現(xiàn)場感受，促進銷售 注意點：軟裝風(fēng)格有一定引導(dǎo)性，根據(jù)主流客戶情況來搭配，標準開 發(fā)時，可考慮淺色、中色系、深色系三套方案 某項目氛圍營造設(shè)計 批量精裝修設(shè)計體系 公共空間系統(tǒng)展示 公共空間系統(tǒng) 回家的路從踏進入戶大堂真正開始。這里需要重點提出的是櫥柜的設(shè)計。精裝修設(shè)計方案經(jīng)甲方及建筑師確認后，再提交給建 筑結(jié)構(gòu)專業(yè)、設(shè)備專業(yè)進行施工圖設(shè)計。公共空間區(qū)域主要由入戶大堂、走道、電梯廳和電梯轎廂組成， 底層電梯大堂的 設(shè)計要體現(xiàn)和住戶身份的匹配 ，設(shè)計參照標準是高級度假酒店大堂，這種設(shè)計標準讓主人家備受尊重的身份感從踏進大門開 始就迎面而來。冰箱、地柜收納合理方便；自由調(diào)節(jié)隔板，讓櫥柜適合物品，而不是物品適合櫥 柜；設(shè)計專用廚盆，滿足洗刷中式烹調(diào)器具的需求。 從美觀層面上來講：收納空間需裝飾性，一般化整為零，將吸納空間與家居裝飾結(jié)合起來。 置于盆柜下方 毛巾、衣物掛放 魅力性依次增強 可用性依次 降低 彈 性需求 驚喜需求 弱式需求 雙手紙盒 兩個淋浴龍頭，其中一個手柄式 大水盆 報刊架，坐便旁置物臺 音樂影視播放 淋浴間設(shè)置淋浴坐位 ■ 各收納空間客戶需求分析的原理 主臥 ：衣柜強大收納 男女分區(qū) 季節(jié)分區(qū) 衣褲收納 必要需求 可設(shè) 23個收納內(nèi)衣褲， 襪子 必要性依次增 強 收納格 抽屜 拉藍 高格 毛制衣物收納 被褥，行李箱收納 帶鎖抽屜 文件、證件收納 領(lǐng)帶格 照明燈 包具、帽子收納 穿衣鏡、升降衣架 保險柜 飾品屜 魅力性依次增強 可用性依次 降低 彈 性需求 驚喜需求 弱式需求 ■ 人體工程學(xué)分析運用 收納系統(tǒng)的精細化設(shè)計 廚房 必要功能 ：玄關(guān) 衛(wèi)生間 衣帽間 家政陽臺 ,劃分出不 同 方便家人特別是老人和小孩換鞋時使用。） 結(jié) 習(xí)慣來進行設(shè)計的，細節(jié)處都考慮周到。 更適合使用的后移柜體踢腳板，使站立更舒適。 衛(wèi)生間 衛(wèi)生間實現(xiàn)兩分離， 并融入家政空間，使 用功能齊全，可滿足 多人同時使用； 身高（ cm) ２ ＋ 5～ 10(cm) 于整個流線的中間區(qū) 域，方便使用，為夜 間起居提供了便利； 入口設(shè)置隱蔽且可保 證通風(fēng)良好。衣物按男女不 同的使用功能設(shè)計，合理 分類收納，讓使用更加的 舒適流暢。 某項目廚房設(shè)計 廚房系統(tǒng)收納至關(guān)重要，合理分區(qū)分類擺放能讓 雜亂物品有序，食品備用區(qū)、廚具存放區(qū)、清洗 區(qū)、準備區(qū)和烹飪 /烘烤區(qū) 案例：某企業(yè)戶型及收納設(shè)計分析 精裝設(shè)計風(fēng)格研發(fā) 風(fēng)格即為人，代表著一種生活方式， 精裝設(shè)計風(fēng)格研發(fā)是難點， 中低端客戶更趨向功能，中高端客戶會注重風(fēng)格等人文性營造，可從 結(jié)合社會發(fā)展來分析客戶心理從而推斷注流客戶對風(fēng)格的選擇 LIFE STYLE 精裝設(shè)計風(fēng)格研發(fā) 風(fēng)格即為人，代表著一種生活方式， 精裝設(shè)計風(fēng)格研發(fā)是難點，中 低端客戶更趨向功能，中高端客戶會注重風(fēng)格等文化性營造可從結(jié)合 社會發(fā)展來分析客戶心理從而推斷對風(fēng)格的選擇 ?簡約主義風(fēng)格 ?自然主義風(fēng)格 ?創(chuàng)意主義風(fēng)格 ?經(jīng)典主義風(fēng)格 ?宮廷主義風(fēng)格 ?混搭主義風(fēng)格 精裝設(shè)計風(fēng)格研發(fā) ?簡約主義風(fēng)格 源自壓力下的風(fēng) 格 精裝設(shè)計風(fēng)格研發(fā) ?自然主義風(fēng)格 心靈回歸 精裝設(shè)計風(fēng)格研發(fā) ?創(chuàng)意主義風(fēng)格 骨子里的概念居 所 精裝設(shè)計風(fēng)格研發(fā) ?經(jīng)典主義風(fēng)格 極致唯美生活哲 學(xué) 精裝設(shè)計風(fēng)格研發(fā) ?宮廷主義風(fēng)格 歐式貴族生活 精裝公寓設(shè)計案例 工廠化施工小一房（模板） 總結(jié)： 精裝設(shè)計指導(dǎo)原則 一體化設(shè)計 簡單與精細化 一致性與彈性 實用性高、適應(yīng)性強 便于批量操作 室內(nèi)污染預(yù)控制 批量精裝修標準體系 定義：通過客戶及市場調(diào)研，將不同裝修部品組合與不同的產(chǎn)品品類及目標 客戶細分進行匹配，形成完整的裝修標準分級體系。他們中大多數(shù)人屬于 ※ 分級體系的制作方法 客戶定位描述 分級 分級客戶特征 關(guān)鍵詞 頂級品牌 功能完善 追求奢華 高端品牌 功能豐富 追求風(fēng)格 不盲從品牌 人性實用 客戶較多的為國內(nèi)成功人士和境外在華工作的高級管 S 理人員，對于生活空間的舒適度要求高，需要完善的 （ 25003500） 生活功能配置，同時需要有頂級配置的衛(wèi)浴，電氣， 櫥柜品牌來滿足對于奢華生活的追求。 C （ 8001200） 先進級客戶多為城市年輕白領(lǐng)，首次置業(yè)， 2人世界 為主，看中的是全裝修房的省事，省錢。因此對于廚衛(wèi)空間的 功能要求更為豐富，對于電器和設(shè)備的品種要求更多。 ※ 分級體系的制作目的 ※ 準確定位產(chǎn)品分級標準 ※ 在項目配置上體現(xiàn)差別 ※ 有效應(yīng)用在各實際項目 客戶 效率 四、批量精裝修標準體系 如何確定企業(yè)精裝分級標準？ 目前由于地產(chǎn)項目是成本先行，在精裝分級上以成本作為主要維度指標最能接受，同 時考慮室內(nèi)面積的維度?？勺鲆?陽臺柜 內(nèi)嵌洗衣機及小洗 盆 ,既節(jié)省空間又方 便洗曬 ■ 將洗手盆和洗衣機整合在一個 臺柜內(nèi) ? ? ? 洗手盆下方的空間做一個儲藏 柜，收納部分日用品和清潔用 品，掛衣架。