【正文】 2023年 2023年 2023年以后 房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析 —— 購房者對精裝房的接受度 經(jīng)過房地產(chǎn)自身的發(fā)展和國家政策性的引導，精裝房的發(fā)展在全國已經(jīng)展開， 一線城市已經(jīng)進入了相對成熟發(fā)展的階段，其他城市也進入了起步階段。按上海市 2023 年計劃推出 10萬套 裝修住宅的目標， 即意味著每 2套住 宅中便有 1套式裝 修房。 2023年政 策《商品住宅裝修一次到 位實施細則》 經(jīng)過多年的運作， 開發(fā)企業(yè)對裝修住 宅的操作方法日趨 成熟，裝修對住宅 的溢價能力也在逐 步加強。 在開發(fā)企業(yè)對裝修方式的 選擇上，從成本角度考慮， 菜單式裝修方式逐步推出 開發(fā)企業(yè)的視野，開發(fā)企 業(yè)更趨向提供成本相對低 廉、操作相對簡潔的全裝 修住宅。伴隨房 地產(chǎn)市場的發(fā)展， 少量開發(fā)企業(yè)嘗 試提供裝修住宅， 由于開發(fā)企業(yè)與 消費市場雙方皆 對全裝修缺乏信 心，此階段裝修 住宅以菜單式選 擇為主。 政策推動、企業(yè)嘗試及市場剛需求三股力量作用 從無到有，從試探到過渡，再到目前的市場發(fā)展接受，精 裝房走過了市場的空白期，從客戶的完全不認可到逐漸認可，到 逐漸成為市場的發(fā)展方向，未來無疑將成為市場的一種重要選擇。 精裝修政策解讀； 政策三： 2023年《關(guān)于 進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》 完善扶持政策，推廣全裝修房 各地要繼續(xù)貫徹落實《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干 意見》（國辦發(fā)〔 1999〕 72號）和《商品住宅裝修一次到位實施導則》 （建住房〔 2023〕 190號），制定出臺相關(guān)扶持政策，引導和鼓勵新建商 品住宅一次裝修 到位或菜單式裝修模式。積極推行住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)，提高 現(xiàn)場裝配化程度，減少手工作業(yè)，開發(fā)和推廣新技術(shù)，使之成為工業(yè)化住 宅建筑體系的重要組成部分，住宅開發(fā)單位必須更新觀念，建造全裝修住 宅。 幾個體系 加強基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究，建立住宅技術(shù)保障體系 積極開發(fā)和推廣新材料、新技術(shù)、完善住宅的建筑和部品體系 健全管理制度，建立完善的質(zhì)量控制體系 精裝修政策解讀； 政策二： 2023年《商品 住宅裝修一次到位實施細則》 精裝房前提是一體化設(shè)計：《細則》強調(diào)，建造全裝修住宅，首先要 實施土建設(shè)計和裝修設(shè)計一體化。附表中以上海 精裝修房為例介紹中國精裝修房的發(fā)展進程。如果業(yè)主在驗收房屋時沒有收到這些物品，可以向有關(guān)部門進行投訴。業(yè)主 無法從表面上看見的內(nèi)部隱蔽工程，比如電線和水管的鋪設(shè)等等。全裝修房的交付標準是廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、頂板、墻面、地面、門和門套、窗和 窗套、水電煤氣表具和管線等一次裝修到位。開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責任人，承擔住宅裝修工程質(zhì)量責任，負責相應的售后服務(wù)。目前上海有一些全裝 修住宅已全面采用了從德國引進的環(huán)保節(jié)能設(shè)備。雖然住宅發(fā)展整體表現(xiàn)一般，但德國在住宅節(jié)能方面卻保持領(lǐng)先水平，即使沒有全部裝修但包括 墻體、所有設(shè)備等方面的節(jié)能措施一定會做到家。 在德國開發(fā)商有幾種交鎖匙方法：有按業(yè)主喜好設(shè)計并裝修，費用計入總房價，由同一建筑商完成地板、墻面紙或磚、浴缸等工 序的；有留下地板和墻面交鑰匙的；也有全部內(nèi)裝修都留給業(yè)主自己處理的。根據(jù)相關(guān)歐洲法律，此合約對于協(xié)會成員同樣生效， 如果有公司違反此合約，這些協(xié)會將采取行動取消其會員資格。之前，德國房地 產(chǎn)市場建房過程偷工減料也并不少見，在設(shè)備安裝上也曾產(chǎn)生許多質(zhì)量糾紛，往往因為裝修企業(yè)安裝不當傷害了材料供應商的形象。 、德國 （領(lǐng)先于住宅節(jié)能） 德國裝修住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不如日本和美國，市場上仍有少量毛坯房出售。法國人喜歡用大量軟裝飾將室內(nèi)打扮得美倫美奐，布藝、地毯、油畫，無 不體現(xiàn)了這個國家固有的浪漫。只有門廳、走廊、樓 梯等地方才有頂燈大面積照明?！?輕裝修，重裝飾”理念在居室中有 了充分體現(xiàn)。最為見長的是節(jié)能方面，在功能標準上許多歐洲國家的能源管理部門制定了 產(chǎn)品的耗能標準，達到這個標準是產(chǎn)品銷售的前提條件，同時還有一個要求更高的能耗標示，擁有這個標識的產(chǎn)品在稅收上 享受一定的優(yōu)惠。由于計劃書非常詳細，開發(fā)商根本沒有忽悠買房者的空間。 在美國，銷售計劃書是開發(fā)商得到預售許可的前提，具有法律效力，一旦被確認后不可擅自改變。為數(shù)不多的高級公寓單位面積購買價格較高，其裝修技術(shù)和質(zhì)量很高，是許多高薪階層 的購買對象。一般 34層木結(jié)構(gòu)獨棟 2周交工，一個小區(qū)的建 設(shè)通常是幾棟房子同時施工，簽訂的交工合同是 3個月。手工操作不可控因素多，誤差大，容易發(fā)生質(zhì)量通病，對勞動力施工水平的要求高，也不能有效的提 高勞動效率。 、美國 （法制建全、沒有為個體服務(wù)的裝修企業(yè)） 美國住宅建設(shè)基本實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化，一般是不準賣毛坯房的 ，出售的全部是全裝修房，美國市場上也基本沒有了為了個 體服務(wù)的裝修企業(yè)，全部為開發(fā)商做整體服務(wù)。在裝修上，開發(fā)商在地板顏色，墻面涂裝都提供多種 選擇，類似于“菜單式裝修”。 日本住宅所用材料和規(guī)格都十分透明，售樓處設(shè)有展示廳，讓購房者親自體驗所用建材的優(yōu)點。針對樓盤的質(zhì)量問題，監(jiān)管部門有一套標準化的 處罰方法：對開發(fā)商作出巨額罰款并可能注銷公司，相關(guān)責任人還將面臨牢獄之災、問題嚴重的樓盤會推倒重建。對住宅建設(shè)規(guī)定了明確的居住水平和居住環(huán)境水平要求 。 現(xiàn)在日本住宅市場上已經(jīng)沒有了毛坯房，所有在售都是全裝修房 。 60年代，政府制定了“住宅建設(shè)”工業(yè)化基本 設(shè)想，推廣進行建筑材料和 構(gòu)配件的工業(yè)化生產(chǎn)，施工現(xiàn)場的作業(yè)轉(zhuǎn)移工廠。 韓國住宅裝修普遍采用工廠化生活方式，住宅通用部品使用頻率高，建筑材料或部品設(shè)備盡量實現(xiàn)可回收重復利用， 既強調(diào)住宅美觀，也倡導節(jié)能。而且還預留好了各種龍頭和接口，只要是生活可能用到的，房屋設(shè)計建造時都已考慮到，絕對不需要再敲打破壞。另外， 建筑裝修也全部由一家施工單位 進行， 從而保證效率與施工工藝。在韓國，沒有所謂建筑設(shè)計師和室 內(nèi)設(shè)計師之分，每個項目都是整體全盤考慮，從規(guī)劃、建筑、景觀、戶型到裝修， 各個設(shè)計環(huán)節(jié)由一家設(shè)計單位系統(tǒng)進行 。 一、精裝修住宅的發(fā)展趨勢與現(xiàn)狀 精裝修住宅的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、存在的問題； 、韓國 （ 住宅建筑、裝修一體化） 中韓住宅在美觀、功能上差異不大，關(guān)鍵還是在開發(fā)模式和設(shè)計理念上的細部差異。 批量精裝 1+2+3 策略 一個好的體系、一種好的思路、一個好的執(zhí)行團隊 二大重點階段工作：精裝樣板設(shè)計研發(fā)、批量執(zhí)行管理 三位一體運作模式：營銷設(shè)計、供應成本、工程密切合作 實操精裝項目標準化執(zhí)行流程 實操精裝項目標準化執(zhí)行流程可分為上下半場共七個階段：即營銷定位階 段、一體化設(shè)計階段、示范樣板間階段、銷售階段、批量施工階段、批量交 付階段、售后服務(wù)階段，過程中不同時期關(guān)注的重點工作不同。 房地產(chǎn)住宅批量精裝標準化體系 及施工管理淺析 猩猩進化引發(fā)的思考？？ 科學家們說，我們與黑猩猩百分之九十五相識 的 基因圖譜 關(guān)于精裝修標準化體系 要用工業(yè)化的思維方式來思考批量精裝修 要用做產(chǎn)品的思路來看待批量精裝修 像賣汽車 一樣賣房 子 像造汽車 一樣造房 子 需要樹立的幾個重要觀念 你不是錯過了精裝修而是錯過一個時代； 精裝修設(shè)計是可控設(shè)計，決不是創(chuàng)意設(shè)計； 精裝修對開發(fā)商來說，是對原來建造方式的完全否定； 企業(yè)能不能做好精裝修，最重要的不是技術(shù)問題，而是領(lǐng)導者的觀念問題。 從營銷的角度來看，精裝修一定要加分。 一體化設(shè)計階段 批量交付階段 示范樣板階段 銷售階段 批量施工階段 營銷定位階段 售后服務(wù)階段 今天要溝通的話題 第一部分、房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析 第二部分、批量精裝標準化體系部分 今天要溝通的話題 一、房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析 批量精裝修的發(fā)展現(xiàn)狀、政策解讀及發(fā)展趨勢； 批量精裝修的運作模式分析； 批量精裝修的營銷模式分析 批量精裝修的弊病及其操作要點分析。在 韓國買房也都是全裝修的房子 ， 天地墻、廚房、衛(wèi)生間都已經(jīng)裝修配置好，購房者自己只要買家具、帶行李就可以入住。 最終成稿的設(shè)計圖冊非常詳盡細致，從設(shè)計方案到施工圖紙，每個細部都極其考究。水、電、煤等各種管道線路都是澆混凝土前預備好的，免去了毛坯房裝修中敲墻埋管的煩 鎖過程。 許多住宅在土建與裝修的間隔工期中，每天都有保潔人員來處理電源槽口中的粉塵，一切都為裝修階段提供了最為便利的條 件。 、日本 （ 60年發(fā)展、標準化指 標、人性化動作） 日本從上世紀 50年代中期開始支持企業(yè)進行裝配式住宅的開發(fā)和推廣。到 70年代，住宅裝修改造、優(yōu)良節(jié)能建筑技術(shù) 進一步提到推廣。 日本住宅早已不在全裝修房初級發(fā)展層面上，而是更上一層。 對單體住宅的要求包括耐久性、防水、隔熱、隔聲、換氣、安全性要求等項指標，對住宅小區(qū)要求包括日照、公園面積、綠 化面積、噪聲，這些指標根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展和居民要求大約每隔 5年修改一次。因而在日 本，開發(fā)商輕易不敢造次。不過在日本購房者甚 至可以提出選購與樣板房一樣的家具電器，開發(fā)商負責安裝調(diào)試到位。不同的是上海很多樓盤雖然提供了多種裝修風格，細節(jié)上可變動余地不大；而日本樓盤一般 只有一種裝修風格，細節(jié)上的選擇卻多種多樣。 避免手工操作。美國住宅大多采用木結(jié)構(gòu)或輕鋼結(jié)構(gòu)，采用工業(yè)化的建造方式。在整個建設(shè)中，除混凝土基礎(chǔ)外，都是干作業(yè)（工廠流水線生產(chǎn)， 現(xiàn)場拼裝），房子建好后即可入住。這類全裝修高級公寓通常先是由購房者向建筑師傳達裝修意向，雙方共同制定裝修菜單，確定設(shè)計方案，再由 建筑師較交設(shè)計圖給開發(fā)商進行施工，業(yè)主可階段性地提出修改意見。一般計劃書有幾百 頁厚，其中建筑結(jié)構(gòu)部分，除了地基、外墻、門窗等大項目要寫清楚外，內(nèi)部裝備例如冰箱、爐灶、馬桶、浴缸品牌、尺寸， 保修期等都要寫明白。 、法國 （輕裝修、重裝飾） 歐洲的多層和高層集合式住宅基本是沒有毛坯的，開發(fā)商交給購房者的是一個完全滿足使用要求的成品房，內(nèi)裝修基 本按“套餐”裝修出售，而不是菜單式的裝修。 法國全裝修房裝修極為簡單，按照中國人概念裝修過的恐怕只有衛(wèi)生間和廚房。法國人不喜歡頂燈照明，臥室、書房、餐廳、客廳全部依靠臺燈、落地燈提供局部照明。相應的，對天花板幾乎完全放棄了裝飾，從不吊頂，四周用石膏線裝飾后，連房頂帶四周墻 壁用乳膠漆刷白，除此之外沒有看得見的裝修了。這樣的潮流也在中國漸漸盛行，大概是受宜家家居簡潔爽凈的風格影響，許多硬裝修如吊頂、 電視墻之類在家裝中逐漸被視為華而不實。但住宅的節(jié)能卻是處于世界領(lǐng)先水平 。后 來材料供應商與裝修企業(yè)協(xié)會及相關(guān)專家協(xié)會，就安裝質(zhì)量及事故責任簽訂合約。這樣，開發(fā)商通過與合約成員公司合作，獲得了另一種對安裝質(zhì)量的保 障。德國人選擇第一種交房方式的比較多，因為自己動手買材 料比較麻煩，另找裝修公司也不省錢。購房者對住宅的節(jié)能性也十分重視，因德國能源匱乏，消費者在購買或租賃房屋時， 都會要求建筑開發(fā)商出具一份“能耗證明”，告訴消費者這個住宅每年的能耗，主要包括供暖、通風和熱水供應。 、中國 （善于模仿 敢于嘗試） 中國的全裝修房指的是新建住宅在交房前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部 安裝到位。建筑裝飾施工單位、裝修材料 和部品生產(chǎn)廠家負責相應施工和產(chǎn)品的質(zhì)量責任。并向購房者提供全裝修住宅的《新建住宅質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》。一般來說，在交房時，開發(fā)商會交給業(yè)主一本業(yè)主手冊，里面有關(guān)于 隱蔽工程的保修和質(zhì)量承諾等內(nèi)容，此外還有各種電器的保修卡。 目前已經(jīng)有不少開發(fā)商在交房時會主動將隱蔽工程的設(shè)計圖紙、相關(guān)配件品牌列表清單和質(zhì)量保證書等，統(tǒng)一交給業(yè)主。 精裝修政策解讀； 政策一： 1999年 《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》 目標：到 2023年初步建立住宅及材料、部品的工業(yè)化和標準化生產(chǎn)體系；到 2023 年初步 形成系列的住宅建筑體系，基本實現(xiàn)住宅部品通用化和生產(chǎn)、供應的社會化。 逐步取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房；規(guī)范裝修市場， 促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序。銷售成品房的價格中包含裝修費用，并應在商品房預售合同中單獨標 明裝修標準。要根據(jù)本地實際，科學規(guī)劃，分 步實施，逐步達到取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房的目標 。 精裝房市場發(fā)展過程 簡裝（毛皮）房一 統(tǒng)天下 菜單式裝修房嶄 露頭角 買房送裝修成為市場熱點 裝修、毛坯住宅平 分市場 裝修住宅 成為市場 主流產(chǎn)品 90年代初，住宅在 交付使用之前普遍 經(jīng)過簡單的統(tǒng)一裝 修，主要裝修對象 廚房等，并配備一 些建議設(shè)施，如坐 便器、水槽、水龍 頭等，此時的裝修