戴德梁行杭州市華潤(rùn)新鴻基商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(完整版)
【正文】 將購(gòu)買(mǎi)高檔物業(yè)當(dāng)作一種身份的體現(xiàn)，渴望被社會(huì)認(rèn)同的感覺(jué)。當(dāng)然不排除會(huì)有認(rèn)同華潤(rùn)新 鴻基品牌的人追捧本項(xiàng)目的產(chǎn)品。 籍貫：浙江省內(nèi)為主 年齡： 30 40歲之間， 35歲左右居多?？春帽卷?xiàng)目所處地段及 CBD區(qū)域住宅租賃市場(chǎng) 的 成長(zhǎng)性，購(gòu)買(mǎi)高品質(zhì)物業(yè)出租給周邊大型企業(yè)高層管理者，同時(shí)靜待物業(yè)升值。 ，有利于塑造環(huán)境。 二房、小三房： 90— 125平方米，戶數(shù)比 35%； 大三房、四房： 160— 185平方米，戶數(shù)比 60%； 復(fù)式： 200— 250平方米，戶數(shù)比 5%。 綠城 .深藍(lán)廣場(chǎng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)了內(nèi)置商業(yè)街配套，同時(shí)根據(jù)酒店式公寓的定位，按照國(guó)際潮流設(shè)計(jì)了商務(wù)會(huì)所，設(shè)置室內(nèi)游泳池、健身房、紅酒吧、拳擊角、跳舞區(qū)、瑜伽館等會(huì)所設(shè)施。林風(fēng) 10000 5% 濱江 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 43 營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)增值因素＋ 10% = 19740 泛城建議：本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位區(qū)間為 18000— 20000元 /平方米 價(jià)格定位 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /m2) 產(chǎn)品因素 (裝修 ) 地段因素 品牌因素 配套因素 時(shí)間 因素 系數(shù)修正 價(jià)格 權(quán)重 加權(quán) 均價(jià) 綠城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 37 戶型配比建議 兩房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d 四房及以上 58% 21% 21% 13000元 /平米以上客戶房型需求 三房需求與四房需求比為 58%： 21%，接近 3:1。在今后一段時(shí)間之內(nèi)超高層產(chǎn)品在市場(chǎng)上具有稀缺性。我們稱之為“未來(lái)城市的主人” 目標(biāo)客戶消費(fèi)習(xí)慣關(guān)鍵字 高檔消費(fèi)場(chǎng)所，健身，品牌認(rèn)同，奢侈品導(dǎo)向消費(fèi)，國(guó)際游，飛機(jī)，洋酒，汽車(chē)，新興數(shù)碼產(chǎn)品，時(shí)尚雜志，商業(yè)報(bào)刊雜志，圈層消費(fèi)效應(yīng)，喜好有創(chuàng)意的消費(fèi)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 27 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ?項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 ?項(xiàng)目產(chǎn)品建議 ?建筑樓層 ?建筑立面 ?建筑層高 ?面積配比 ?戶型設(shè)計(jì) ?裝修標(biāo)準(zhǔn) ?會(huì)所配套 ?車(chē)位配比 ?物管服務(wù) ?園林景觀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 28 產(chǎn)品定位建議 相比錢(qián)江新城競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的一線江景豪宅產(chǎn)品，華潤(rùn) .新鴻基項(xiàng)目缺乏打造奢華豪宅的先決條件，必須進(jìn)行 產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異化 ，從產(chǎn)品的舒適性、便利性與性價(jià)比方面尋求市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的突破口。 購(gòu)房心態(tài)：做為同齡人中的佼佼者，他們正處在人生的奮斗階段，工作地點(diǎn)在傳統(tǒng)或新興的城 市 CBD區(qū)域，有過(guò)購(gòu)買(mǎi)二手房經(jīng)歷的他們厭倦了上下班擁塞的交通，渴望在城市的 核心地帶擁有一處居所。 我們稱之為“未來(lái)城市的主人” 目標(biāo)客戶定位描述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 18 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 ?目標(biāo)客戶初步定位 ?對(duì)比法尋求目標(biāo)客戶 ?項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征描述 ?項(xiàng)目目標(biāo)客戶消費(fèi)習(xí)慣 ?項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位小結(jié) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 19 目標(biāo)客戶特征描述 未來(lái)城市中心的主人（大面積戶型自住型） 職業(yè)：外貿(mào)、 IT、金融、房產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的 私營(yíng)企業(yè)主 、 CEO、大型企業(yè)的 高層管理者 籍貫：浙江省內(nèi)為主，少部分有意向來(lái)杭州定居的外省人 年齡： 3545之間， 40歲左右居多。 深藍(lán)廣場(chǎng) 客群相似之處： ?看重精裝修物業(yè)代表的高檔品質(zhì)，認(rèn)同開(kāi)發(fā)商品牌是品質(zhì)的堅(jiān)強(qiáng)基石。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 戴德梁行 本項(xiàng)目與 綠城 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶： 認(rèn)同錢(qián)江新城板塊的價(jià)值，渴望居住在未來(lái)城市中心地帶，享受繁華都市生活，追求卓越生活品質(zhì)和高檔物業(yè)給予的身份與地位的社會(huì)認(rèn)同感的群體。 家庭狀況：兩口或者三口之家 經(jīng)濟(jì)狀況： 處在事業(yè)的上升期 ，有相當(dāng)?shù)姆e蓄，可支配資金 300萬(wàn)以下。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 ?目標(biāo)客戶初步定位 ?對(duì)比法尋求目標(biāo)客戶 ?項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征描述 ?項(xiàng)目目標(biāo)客戶消費(fèi)習(xí)慣 ?項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位小結(jié) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 目標(biāo)客戶生活習(xí)慣 常做的休閑活動(dòng)主要為： 泡吧 、高爾夫運(yùn)動(dòng)、 夜總會(huì) 、 健身 、 游泳 、高級(jí)餐廳用餐 對(duì)于酒吧，多選擇的區(qū)域?yàn)楹贾?西湖新天地 和 南山路 酒吧選擇飲料基本為 洋酒 、 啤酒 ，非酒精飲料較少 喜歡閱讀時(shí)尚類(lèi)、財(cái)經(jīng)類(lèi)、 旅游類(lèi) 雜志 對(duì)于小紀(jì)念品，會(huì)留意到 post kard 和杯墊 對(duì)于餐廳的選擇， 中餐廳 為絕對(duì)多數(shù) 出行旅游地點(diǎn)選擇 國(guó)際游 為大多數(shù) 私家車(chē)或出租車(chē)為主要的交通工具，并經(jīng)常乘坐
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