【正文】 區(qū)域發(fā)展前景看好。2005年，全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)清理整頓中，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)保留盤(pán)龍城開(kāi)發(fā)區(qū)，到2005年末，建成區(qū)面積6平方公里。12) 從投資回報(bào)角度看，投資額巨大，而市場(chǎng)銷(xiāo)售平淡，巨額的投資回收只能依靠租賃市場(chǎng)，這也意味著武漢市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的投資回收期可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及發(fā)展方式有極大的關(guān)聯(lián)性及依賴(lài)性。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對(duì)用電量要求也明顯提高。2) 武漢市寫(xiě)字樓的存量比較多，非但如此，還有寫(xiě)字樓在開(kāi)工、完工、待租，總供給大于總需求。投資額巨大，而銷(xiāo)售平淡，巨額投資只能依靠租賃回收，這意味著武漢優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的回報(bào)期可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。在政府規(guī)劃下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)得到快速發(fā)展，并擬建成武昌經(jīng)濟(jì)總部區(qū)。n 解放大道至武勝路沿線(xiàn)板塊，寫(xiě)字樓平均銷(xiāo)售價(jià)格為5000元/平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢(shì)，商業(yè)氣息濃厚。因此，相對(duì)缺乏服務(wù)性業(yè)態(tài)。不同的客戶(hù)對(duì)辦公空間需求不一樣，而且不同公司的資金實(shí)力差別較大。這些實(shí)力強(qiáng)勁的企業(yè)是刺激武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的原動(dòng)力。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓存量在59萬(wàn)平方米左右，其平均租金水平一年來(lái)維持在58元/月/平方米左右，入駐率在一年時(shí)間僅提升了約2個(gè)百分點(diǎn)，徘徊在80％左右。供應(yīng)方面，民生銀行大廈、新世界中心等達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，在取得預(yù)售資格后遲遲未能入市，因此，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)本年延續(xù)05年情況，新增項(xiàng)目依然為零。有三部電梯\二層地下泊車(chē)　目前漢陽(yáng)正提出“宜居漢陽(yáng)’的口號(hào)，把房地產(chǎn)作為一個(gè)重點(diǎn)來(lái)發(fā)展，由于漢陽(yáng)城區(qū)的湖泊水系比較豐富、環(huán)境好，很多年輕人選擇到漢陽(yáng)安家，這樣就出現(xiàn)了工作在武昌、漢口，而生活在漢陽(yáng)的一個(gè)群體。它們偏向于選擇最高級(jí)別的寫(xiě)字樓。因此，中小公司一般選擇中小戶(hù)型，中低價(jià)位的寫(xiě)字樓為辦公地。2．市場(chǎng)板塊供應(yīng)特征明顯：n 從早期解放大道至武勝路沿線(xiàn)板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來(lái)的江漢路及沿江大道沿線(xiàn)板塊，目前形成建設(shè)大道沿線(xiàn)板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。n 江漢北路及江漢路步行街沿線(xiàn)板塊，銷(xiāo)售價(jià)格在4200元/平方米，與武漢市寫(xiě)字樓平均銷(xiāo)售價(jià)格水平相當(dāng)。但是，武昌區(qū)一直以來(lái)以文化教育為主，擁有眾多的高校，商業(yè)發(fā)展相對(duì)比較落后，雖然有政府的大力規(guī)劃，但短期內(nèi)仍落后于漢口建設(shè)大道。從這個(gè)不均衡狀況不難理解，為何發(fā)展商對(duì)武漢寫(xiě)字樓項(xiàng)目大多退避三舍。3) 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶(hù)滿(mǎn)意。6) 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價(jià)位相對(duì)于單作為辦公用的寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)要?jiǎng)澦??？陀^來(lái)說(shuō)，武漢市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來(lái)說(shuō)也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線(xiàn)城市。從投資與回報(bào)的不均衡現(xiàn)狀不難看出為何武漢本土發(fā)展商對(duì)于寫(xiě)字樓項(xiàng)目大多采取退避三舍的態(tài)度，而在全國(guó)遍地開(kāi)花的外地大鱷也同樣鮮有在武漢開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的計(jì)劃。：堅(jiān)持走科技立區(qū)、項(xiàng)目強(qiáng)區(qū)、環(huán)境興區(qū)的基本區(qū)策，依托大武漢，引進(jìn)大項(xiàng)目，重點(diǎn)建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市旅游度假區(qū)、生態(tài)人居區(qū)，努力把盤(pán)龍城開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為武漢市高新技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地和環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城。 開(kāi)發(fā)區(qū)東鄰陽(yáng)邏深水港，西依武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南臨漢口新火車(chē)站；岱黃一級(jí)公路、天河機(jī)場(chǎng)一級(jí)公路和盤(pán)龍大橋、盤(pán)龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。c) 區(qū)域環(huán)境a) 捷運(yùn)交通，極具投資增值潛力楚天大道——橫貫整個(gè)盤(pán)龍城東西主要交通紐帶；盤(pán)龍城——未來(lái)武漢規(guī)劃的人居新城；地處盤(pán)龍城核心，四面通達(dá)，貼近生活的距離，馳騁無(wú)極限！ b) 已逐漸形成的成熟居住氛圍，見(jiàn)證開(kāi)發(fā)區(qū)城市化進(jìn)程貼近開(kāi)發(fā)區(qū)政府逐漸成熟的辦公、居住、商業(yè)、氛圍。理由：◎ 本案所立于盤(pán)龍城，并非中心商務(wù)區(qū)；◎ 17層框架結(jié)構(gòu)，造型簡(jiǎn)單、設(shè)計(jì)傳統(tǒng)；◎ 區(qū)域內(nèi)公寓類(lèi)商住樓對(duì)純寫(xiě)字樓市場(chǎng)沖擊大；◎ 沒(méi)有豪華大堂支撐。5) 很多中小型公司都在尋找能注冊(cè)、投入低的辦公室。1) 定位大部分小戶(hù)型寫(xiě)字間，滿(mǎn)足更多份額的需求，并拉高單價(jià)，完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售利潤(rùn)指標(biāo)； 2) 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷(xiāo)售吸引有實(shí)力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)入住，提升整個(gè)項(xiàng)目檔次； 3) 定位部分個(gè)性化的產(chǎn)品類(lèi)型，針對(duì)性的滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，以專(zhuān)業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；三、營(yíng)銷(xiāo)策略建議1．所處區(qū)位為未來(lái)最具發(fā)展前景和增值潛力。w 商務(wù)中心：提供國(guó)際電腦上網(wǎng)、配備高精度彩色打印機(jī)、文件裝幀、打字、復(fù)印、傳真、秘書(shū)留言、接待、特快專(zhuān)遞、律師咨詢(xún)、工商咨詢(xún)服務(wù)等。 小環(huán)境好：位居盤(pán)龍重要地段，人流、物流暢旺。7. 以知名的、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司介入，完善項(xiàng)目的軟環(huán)境第四部分 推廣篇推廣主題賣(mài)點(diǎn)提煉廣告操作思路媒體操作思路一、推廣主題w 樹(shù)造大廈“盤(pán)龍中樞w 以“大形象”震撼和沖擊目標(biāo)市場(chǎng)。 ●　第三階段目標(biāo)——整體廣告宣傳圍繞全面招商，繼續(xù)突出項(xiàng)目與眾不同的優(yōu)勢(shì) （交通優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、功能優(yōu)勢(shì)等），按照不同客戶(hù)目標(biāo)，深層次地營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍，確保招商工作的順利進(jìn)行。鑒于本案區(qū)域的市場(chǎng)定位，我們需要注意控制供應(yīng)局面，贏取主動(dòng)權(quán)，并將銷(xiāo)售階段快速推上頂峰，保持高昂的銷(xiāo)售勢(shì)頭。這一階段，做好搞好活動(dòng)，做好宣傳，將產(chǎn)品知名度成功打出。硬廣告篇幅宣傳采用半版以上版式為主，內(nèi)容以樓盤(pán)概念營(yíng)造、素質(zhì)品質(zhì)生活為主。本階段廣告建設(shè)以硬廣告為主，主宣工程進(jìn)度迅速，銷(xiāo)售進(jìn)度良好，以及有理有據(jù)強(qiáng)行提價(jià)的通道策略。周而復(fù)始，促進(jìn)項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售進(jìn)入良性循環(huán)。高樓層（1617層）：高級(jí)豪華寫(xiě)字樓，空間可自由分隔（指較合理狀態(tài)下），任意發(fā)揮。w 硬性廣告：精心創(chuàng)作平面設(shè)計(jì)方案；提煉主題、突出重點(diǎn)、挖掘潛材、強(qiáng)化賣(mài)點(diǎn)；擬設(shè)五個(gè)系列方案：綜合形象篇，地置篇，商務(wù)篇，景觀篇，投資回報(bào)篇。w 軟性廣告突出軟性廣告的份量和地位；精心策劃、構(gòu)思新聞、專(zhuān)題報(bào)道的題材。 挑出朝向、景觀較為中等的戶(hù)型 1030套，客戶(hù)可在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間獲得這些戶(hù)型的抽簽機(jī)會(huì)，但必須繳納押金。其內(nèi)容可以包括項(xiàng)目名稱(chēng)、發(fā)展商名稱(chēng)、銷(xiāo)售熱線(xiàn)。 展板：系統(tǒng)介紹項(xiàng)目特點(diǎn)，突出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，展板內(nèi)容可以是項(xiàng)目周邊環(huán)境及交通條件、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面的內(nèi)容；178。售樓部整體形象：本項(xiàng)目全新單位產(chǎn)品整體形象“空間彰顯品位 售樓部包裝售樓部包裝目的是為了與產(chǎn)品形象相吻合，提升項(xiàng)目形象，帶動(dòng)銷(xiāo)售。首創(chuàng)武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天火爆熱銷(xiāo)的局面。（7）公共關(guān)系策略與有關(guān)政府行事業(yè)單位、中大型企業(yè)保持密切的聯(lián)系，口碑與業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)同時(shí)并重；與政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行有益合作，如與商會(huì)、貿(mào)發(fā)局等共同舉辦相關(guān)大型經(jīng)濟(jì)課題活動(dòng)，樹(shù)立形象與口碑，同時(shí)有利于創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。樹(shù)立輿論熱點(diǎn)。1. 定位大部分小戶(hù)型寫(xiě)字間，滿(mǎn)足更多份額的需求，并拉高單價(jià)，完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售利潤(rùn)指標(biāo)； 2. 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷(xiāo)售吸引有實(shí)力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)入住，提升整個(gè)項(xiàng)目檔次； 3. 定位部分個(gè)性化的產(chǎn)品類(lèi)型，針對(duì)性的滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，以專(zhuān)業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；二、營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)1．高級(jí)策劃顧問(wèn)團(tuán)研討會(huì)就中心城區(qū)商業(yè)寫(xiě)字樓前景、發(fā)展空間、市場(chǎng)定位、入市策劃、媒介推廣等事宜進(jìn)行商討；2．形象策劃（1）建立較完美的VI視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)；w 設(shè)計(jì)好標(biāo)識(shí)、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體，要求具下特點(diǎn)：外觀新穎美觀；具較強(qiáng)的現(xiàn)代氣息；內(nèi)涵豐富，表現(xiàn)上具較強(qiáng)的張力；色彩鮮明，極富個(gè)性?！瘛〉诙A段媒介目標(biāo)此階段配合階段性銷(xiāo)售工作，以信息最大限度的到達(dá)目標(biāo)客戶(hù)群為主要目的，同時(shí)注重信息到達(dá)目標(biāo)客戶(hù)群的有效率，加深目標(biāo)客戶(hù)群對(duì)盤(pán)龍SHOW峰匯廣場(chǎng)的印象，激發(fā)他們的租賃、購(gòu)買(mǎi)欲望，形成租售市場(chǎng)的熱點(diǎn)。收勢(shì)：2008年12月——2009年1月31日本階段將配合銷(xiāo)售逐步轉(zhuǎn)入階段性?huà)呶财?。目的是發(fā)勢(shì)階段的效應(yīng)和業(yè)績(jī)已繼續(xù)延伸。 發(fā)勢(shì)：2008年10月蓄勢(shì)月余，箭在弦上，等弓滿(mǎn)之日，立即開(kāi)盤(pán)。即造勢(shì)——發(fā)勢(shì)——續(xù)勢(shì)——收勢(shì)，營(yíng)造長(zhǎng)久的生生不息的循環(huán)效果。 ●　重點(diǎn)招商階段——廣告宣傳應(yīng)根據(jù)重點(diǎn)客戶(hù)群，結(jié)合項(xiàng)目樓書(shū)的制作與發(fā)放，采取軟、硬