【正文】 性 大盤開發(fā) 17 本報告是嚴格保密的。 企業(yè)目標、客戶關注問題、限制條件 企業(yè)目標 客戶關注的 問題 3 4 1 ２ 在快速銷售的前提下保證一定利潤 提高片區(qū)入住率、塑造區(qū)域標桿項目，成功樹 立企業(yè)品牌 產品 ：物業(yè)類型如何選?。慨a品如何創(chuàng)新？ 2 容積率 ：項目的容積率如何選取，既能保證利潤同時不降低項目品質？ 項目的限制條件 ?項目開發(fā)周期 810年 ,明年 9月動工， 2023年入市 ?武漢地產集團為大型國企，從事市政基礎建設，在房地產開發(fā)領域沒有品牌效應 ?統(tǒng)建的地塊必須先開發(fā) 配套 ：項目需要做哪些配套？每種配套做多大規(guī)模？ 3 提出一個質感、創(chuàng)新、能實操的方案通過黃陂 區(qū)規(guī)劃 1 整體性 ：如何形成大盤的整體性開發(fā)？ 19 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內樓盤大量開發(fā)，且大盤增多，在售樓盤近 20多個，未來供應量約 480萬平米 大盤增多，競爭集中， 480萬平米的供應量 困境3 項目名稱 總體建面 容積率 物業(yè)類型 已售或規(guī)劃 未來供應量 漢飛 〃 向上城 7萬㎡ 多層 10月開盤 7萬㎡ 恒大名都 80萬㎡ 聯(lián)排、疊拼、高層 10月開盤 80萬㎡ 中城時代 35萬㎡ 高層、小高層、多層 未開盤 35萬㎡ 哥特帝景 17萬㎡ 多層、小高層 約 13萬㎡ 約 4萬㎡ F陽光城 35萬㎡ 3 高層 約 30萬㎡ 約 5萬㎡ 歌林花園 46萬㎡ 3 小高層、高層 19萬㎡ 27萬㎡ 摩卡小鎮(zhèn) 37萬㎡ 多層、小高層 約 7萬㎡ 30萬㎡ 日月山水 80萬㎡ 2 小高層、高層 26萬㎡ 52萬㎡ 領袖城 60萬㎡ 小高層、高層 26萬㎡ 34萬㎡ 人和天地 108萬㎡ 小高層、高層 80萬㎡ 28萬㎡ 巢上城 65萬㎡ 小高層、高層 20萬 ㎡ 約 45萬㎡ 美景天城 37萬㎡ 高層、小高層、多層 5萬㎡ 約 32萬㎡ 中國院子 42萬㎡ 聯(lián)排、雙拼、獨棟、疊 拼 32萬㎡ 約 10萬㎡ 盤龍灣 ㎡ 聯(lián)排、雙拼、獨棟 46萬㎡ 47萬㎡ F天下 69萬㎡ 獨棟 25萬㎡ 約 44萬㎡ 合計 480萬㎡ 24 本報告是嚴格保密的。 產品定位 182。 武漢的城市吸附力和輻射范圍將進一步提升，為城市帶來更多的外來人口遷入 城市的重大投資建設項目將直接帶來大量外來人口的就業(yè)、居住需求與投資需求 ?承接沿海產業(yè)轉移，近兩年，武漢市“騰籠換鳥”，辟出 7個都市工業(yè)園，進一步完善 6個遠城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的基礎設施條件，收納轉入企業(yè)。 五大“海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地” 國家級高新區(qū) 啟示：武漢城市地位的提升、綜合實力的加強，使項目站位更高的價值平臺 32 本報告是嚴格保密的。 ?水運： 建成以長江為一級航道、漢江為三級航道、漢北河等 12條支流為 4— 6級航道的內河航運網(wǎng)，打造以武漢為航運中心，包括黃石、鄂州、黃州、武穴、嘉魚、仙桃等港口在內的內河航運港口體系。 E3—— 由蔡甸常福至陽邏。 啟示：地鐵促進武漢都市融合，跨區(qū)域和郊區(qū)臵業(yè)的增加，為項目提供了客戶支撐 35 本報告是嚴格保密的。 市場認知： 典型樓盤： ?5萬余畝的寬闊湖面 ?水質曾達到國家 Ⅱ 級 ?有湯遜湖旅游度假區(qū) 在政府的控規(guī)中，也強調湯遜湖的生態(tài)控制，作為城市外擴得六個生活區(qū)之一 中央別墅區(qū) 高爾夫 ?湯遜湖片區(qū)占據(jù)城市空間發(fā)展的南向和東南向主軸，在未來將被納入城市體系中； ?緊鄰城市快速干道中環(huán)線，串起主城各大工業(yè)組團、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和居住新區(qū)，銜接武漢所有進、出口道路，區(qū)域間交通便利； ?文化路 — 珞獅路、江夏大道 — 民族大道 — 珞喻路通往主城中心； （０９年） （０８年） 交通路網(wǎng)： 湯遜湖板塊 武昌中心區(qū) 漢口區(qū) 三環(huán)線 20分鐘 大學云集 周圍多所大學 ,帶動周邊發(fā)展 交通路網(wǎng)： 價格： 50006300元 39 本報告是嚴格保密的。 金銀湖西部板塊：大盤云集， 距離遙遠，配套欠缺 ，主打性價比，客戶主要來自于吳家山和漢口市區(qū) 占地面積： 91萬㎡ 建筑面積： 145萬㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 7500 產品類型： 聯(lián)排、多層、小高層 均價： 4600元 /㎡ 主力戶型： 8590㎡兩房， 2＋ 1房 賣點： 大社區(qū)、教育配套、 價格 客戶：吳家山及漢口外溢客戶幾乎各占一半，也有少量金銀湖總部企業(yè)客戶 沿海賽洛城開發(fā)策略 ?畫餅充饑： 勾勒大盤意象，描述未來生活愿景 ?教育先行： 引入北大附中，但學費高昂實際作用有限 ?快速推進： 鎖定主流客群，年開發(fā)量 15萬㎡，幾乎每兩個月加推 1棟 西部板塊 4500－ 5500 距離市區(qū)最遠、配套欠缺的區(qū)域 ?從城市進入距離最遠的區(qū)域，坐公交到市區(qū)需時 1個小時，開車約40分鐘； ?區(qū)內公共配套匱乏、人氣不足，學校、醫(yī)院、商業(yè)等欠缺； 沿海賽洛城主要是搞了個北大附中解決教育，再加上價格很有吸引力，其實房子品質很一般 —— 美好愿景地產姜副總 43 本報告是嚴格保密的。已完 成三個學校、一個派出所的建設，各項工作進展順利 后湖素有“城市后花園”的美稱，區(qū)域水資源豐富，如黃孝河、塔子湖和其它零散水面，將為“親水樓盤”提供大有可為的自然環(huán)境。 50 產業(yè)規(guī)劃： 在大武漢產業(yè)規(guī)劃中，盤龍城屬臨空經(jīng)濟核心區(qū)，航空經(jīng)濟將成為盤龍城重點發(fā)展產業(yè)及核心競爭力 臨空經(jīng)濟聚集區(qū) 臨空經(jīng)濟 依托天河國際機場的區(qū)位交通優(yōu)勢，發(fā)展臨空產業(yè)和優(yōu)勢產業(yè)，將武漢國際航空物流港建設成為一個集臨空工業(yè)、物流產業(yè)、新型服務業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代農業(yè)與居住度假休閑為一體的現(xiàn)代化國際化空港城 臨空經(jīng)濟核心區(qū) 重點發(fā)展航空運輸、航空物流、空港工業(yè)等臨空經(jīng)濟核心產業(yè)功能，成為帶動整個臨空經(jīng)濟區(qū)的增長極 臨空經(jīng)濟聚集區(qū) 在對現(xiàn)狀產業(yè)進行改造提升的基礎上 ,積極引導商務、會展、旅游、居住、高科技產業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和物流產業(yè)等臨空產業(yè)聚集發(fā)展，形成臨空經(jīng)濟聚集發(fā)展的重點區(qū)域 北部新城 政府規(guī)劃 4大要點 配套 產業(yè)導入 交通完善 50 本報告是嚴格保密的。 盤龍城對外交通發(fā)達， “水陸空”立體交通網(wǎng)絡已形成，承接空港經(jīng)濟的硬件條件已經(jīng)成熟 ?空港經(jīng)濟： 盤龍城與天河機產距離 5公里。屆時盤龍城物流產業(yè)將飛速發(fā)展。 盤龍城發(fā)展具備條件與城市新區(qū)發(fā)展要點相吻合，在政府規(guī)劃，產業(yè)導入，路網(wǎng)完善的支撐下，實現(xiàn)“郊區(qū) — 新區(qū) — 新城”的跳躍發(fā)展 盤龍城產業(yè)新城將在項目開發(fā)期內 成熟 ?盤龍城位于北部新城組群中心，是武漢城市空間拓展的重點區(qū)域，城市規(guī)劃對盤龍城發(fā)展有巨大推動作用 ?目前盤龍城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨 在大武漢產業(yè)規(guī)劃中，盤龍城屬臨空經(jīng)濟核心區(qū)，航空經(jīng)濟將成為盤龍城重點發(fā)展產業(yè)及核心競爭力 ?盤龍城對外交通發(fā)達， “水陸空”立體交通網(wǎng)絡已形成，承接空港經(jīng)濟的硬件條件已經(jīng)成熟 ?區(qū)域內部交通形成“五縱二橫”的交通骨架，方便快捷抵達市區(qū)各地 政府規(guī)劃 產業(yè)導入 交通完善 目前盤龍城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨 配套完善 61 區(qū)域價值 3： 規(guī)劃利好加快產業(yè)新城定位的落實 61 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域現(xiàn)狀 3：武漢市正處于向中心城區(qū)聚集的 中心化階段 ，郊區(qū)物業(yè)的價值體現(xiàn)還需要時間 “寧買市區(qū)一張床，不買郊區(qū)一間房”是客戶的真實寫照 我們的客戶大部分是在市區(qū)買不起房，覺得我們的配套比較齊全過來的，我們的很大賣點就是配套齊全，金銀湖環(huán)境好也沒用，配套不全，住著還是沒這里方便。 區(qū)域內物業(yè)主要集中在盤龍大道和巨龍大道沿線，且兩條干道的交叉口規(guī)劃為區(qū)域商業(yè)中心，因此本項目位于區(qū)域 中心組團，配套相對集中，人氣最旺 70 盤龍城樓市分布圖 ?中心組團 區(qū)域價值最高 位于盤龍城核心位臵 ,是盤龍城的區(qū)域價值峰值 代表樓盤：領袖城 ,、名流人和天地、恒大名都 ?別墅組團 臨盤龍大道，以 F天下為代表，開發(fā)較早，多數(shù)是一些超級大盤，在盤龍城定位高端，常年引領區(qū)域別墅價格走勢 代表樓盤： F天下、盤龍灣 ?恒大、 F系列組團 臨近岱黃高速，交通較為便利，區(qū)位價值較高 代表樓盤： F陽光城、 08經(jīng)典、恒大名都 ?復合型組團 位于區(qū)域主干道盤龍大道兩側，以中低密度或高低配的復合型項目為主 代表樓盤：巢上城、中國院子 岱黃高速 恒大、 F組團 中心組團 項目價值 1： 位于盤龍城區(qū)域中心，占有區(qū)位優(yōu)勢 2 1 3 4 1 領袖城 2 名流人和天地 3 恒大名都 4 中國院子 70 本報告是嚴格保密的。 銷售速度： 2。但規(guī)模超過千畝的只有 F天下和中國院子。 ——航天雙城主策 何小姐 家住青山區(qū)，以前在盤龍城區(qū)域做過銷售代表，感覺盤龍區(qū)域交通不便，價格很難賣上去，大部分客戶還是受價格擠壓過去的，購房主要看地段、環(huán)境、生活氛圍，盤龍區(qū)都不具備這些優(yōu)勢。 產業(yè)新城背景下的客戶演變：伴隨盤龍城 “ 城熟 ”“ 城興 ” 的發(fā)展歷程，客戶不斷發(fā)生演變，投資、度假、被動外溢客戶逐步向內生客戶和主動外溢客戶轉變 項目開發(fā)周期 前期 中期 后期 區(qū)域發(fā)展 配套落后，區(qū)域認知差 城熟：配套完善，區(qū)域認知提高 城興：配套城熟，生活便利，人氣旺 客戶變化 價格外溢人群＞度假人群＞地緣人群 產業(yè)內生人群＞主動外溢人群 產業(yè)內生客戶逐漸增多，隨著配套完善，價格提升，被動外溢人群減少 產業(yè)內生人群＞主動外溢＞被動外溢＞度假人群＞投資客，產業(yè)內生客戶占主導地位 客戶比例 被動外溢人群 度假客戶 投資客 主動外溢人群 產業(yè)內生客戶 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 10% 30% 50% 前期 中期 后期 年份 63 區(qū)域價值 4： 預估近 35年導入產業(yè)管理人員 23萬人，后期成規(guī)?；? 63 區(qū)域價值總結 。 盤龍城 武漢港 政府規(guī)劃 4大要點 配套 產業(yè)導入 交通完善 58 58 本報告是嚴格保密的。全國六個大型樞紐性機場之一 ?水上交通： 盤龍城離陽邏深水港僅 12公里距離。 根據(jù)空港經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，當機場的年吞吐量超過 800萬人以后，臨空經(jīng)濟區(qū)將進入健康持續(xù)發(fā)展階段，據(jù)此規(guī)律盤龍城已進入快速發(fā)展通道 臨空產業(yè)除為機場服務的航空服務業(yè)外 ,以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主,航空樞紐指向性弱 ,航空港或者機場的功能與區(qū)域經(jīng)濟結合比較弱 航空網(wǎng)絡覆蓋面擴大 ,機場綜合型增強 ,臨空經(jīng)濟區(qū)的 高新技術產業(yè) 的比重迅速上升 ,產業(yè)的航空樞紐指向明顯強化 ,機場合功能與所在區(qū)域的融合性加強 ,臨空產業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的促進作用開始顯現(xiàn) 現(xiàn)代服務業(yè)和高新技術 產業(yè)共同成為臨空經(jīng)濟區(qū)的主要產業(yè) ,航空制造業(yè)和航空服務業(yè) 結合成為航空產業(yè)集群 ,復合型的航空樞紐功能與區(qū)域經(jīng)濟完全融合 ,成為區(qū)域經(jīng)濟的 增長點 初期起步階段 快速成長階段 成熟階段 2023年 800萬 2023年 1000萬 旅客吞吐量 發(fā)展階段 隨著武漢天河機場航空運輸量的快速增長和機場周邊交通條件的不斷改善，武漢進入 快速成長階段 ，對區(qū)域經(jīng)濟的 拉動作用 將逐漸明顯 政府規(guī)劃 4大要點 配套 產業(yè)導入 交通完善 52 2023年 1130萬 52 本報告是嚴格保密的。 盤龍城板塊：憑借機場等交通優(yōu)勢，盤龍城定位為以物流為主的 產業(yè)新城和綜合居住區(qū)，目前以價格為競爭優(yōu)勢 武漢２８街 漢口北第一批發(fā)城 天河機場 根據(jù) 《武漢市都市發(fā)展區(qū)用地規(guī)劃圖 2023— 2023》 盤龍城將建設成為一個集居住、商業(yè)、工業(yè)于一體的新城 ： ?現(xiàn)代制造區(qū)： 積極扶持生物醫(yī)藥業(yè)，發(fā)展食品加工業(yè) ，汽車工業(yè)及建工機械 、建筑建材業(yè) ，加快精細化工和電子產業(yè)的發(fā)展 ?臨空港物流產業(yè)區(qū)： 依托武漢天河國際機場 ，建設成為一個集臨空工業(yè)、物流產業(yè)、新型服務業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代農業(yè)與居住度假休閑為一體的現(xiàn)代化國際性空港城；