【正文】 性 大盤(pán)開(kāi)發(fā) 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 企業(yè)目標(biāo)、客戶(hù)關(guān)注問(wèn)題、限制條件 企業(yè)目標(biāo) 客戶(hù)關(guān)注的 問(wèn)題 3 4 1 ２ 在快速銷(xiāo)售的前提下保證一定利潤(rùn) 提高片區(qū)入住率、塑造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，成功樹(shù) 立企業(yè)品牌 產(chǎn)品 ：物業(yè)類(lèi)型如何選?。慨a(chǎn)品如何創(chuàng)新？ 2 容積率 ：項(xiàng)目的容積率如何選取，既能保證利潤(rùn)同時(shí)不降低項(xiàng)目品質(zhì)？ 項(xiàng)目的限制條件 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 810年 ,明年 9月動(dòng)工， 2023年入市 ?武漢地產(chǎn)集團(tuán)為大型國(guó)企，從事市政基礎(chǔ)建設(shè)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域沒(méi)有品牌效應(yīng) ?統(tǒng)建的地塊必須先開(kāi)發(fā) 配套 ：項(xiàng)目需要做哪些配套？每種配套做多大規(guī)模？ 3 提出一個(gè)質(zhì)感、創(chuàng)新、能實(shí)操的方案通過(guò)黃陂 區(qū)規(guī)劃 1 整體性 ：如何形成大盤(pán)的整體性開(kāi)發(fā)？ 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)大量開(kāi)發(fā)，且大盤(pán)增多，在售樓盤(pán)近 20多個(gè)，未來(lái)供應(yīng)量約 480萬(wàn)平米 大盤(pán)增多，競(jìng)爭(zhēng)集中， 480萬(wàn)平米的供應(yīng)量 困境3 項(xiàng)目名稱(chēng) 總體建面 容積率 物業(yè)類(lèi)型 已售或規(guī)劃 未來(lái)供應(yīng)量 漢飛 〃 向上城 7萬(wàn)㎡ 多層 10月開(kāi)盤(pán) 7萬(wàn)㎡ 恒大名都 80萬(wàn)㎡ 聯(lián)排、疊拼、高層 10月開(kāi)盤(pán) 80萬(wàn)㎡ 中城時(shí)代 35萬(wàn)㎡ 高層、小高層、多層 未開(kāi)盤(pán) 35萬(wàn)㎡ 哥特帝景 17萬(wàn)㎡ 多層、小高層 約 13萬(wàn)㎡ 約 4萬(wàn)㎡ F陽(yáng)光城 35萬(wàn)㎡ 3 高層 約 30萬(wàn)㎡ 約 5萬(wàn)㎡ 歌林花園 46萬(wàn)㎡ 3 小高層、高層 19萬(wàn)㎡ 27萬(wàn)㎡ 摩卡小鎮(zhèn) 37萬(wàn)㎡ 多層、小高層 約 7萬(wàn)㎡ 30萬(wàn)㎡ 日月山水 80萬(wàn)㎡ 2 小高層、高層 26萬(wàn)㎡ 52萬(wàn)㎡ 領(lǐng)袖城 60萬(wàn)㎡ 小高層、高層 26萬(wàn)㎡ 34萬(wàn)㎡ 人和天地 108萬(wàn)㎡ 小高層、高層 80萬(wàn)㎡ 28萬(wàn)㎡ 巢上城 65萬(wàn)㎡ 小高層、高層 20萬(wàn) ㎡ 約 45萬(wàn)㎡ 美景天城 37萬(wàn)㎡ 高層、小高層、多層 5萬(wàn)㎡ 約 32萬(wàn)㎡ 中國(guó)院子 42萬(wàn)㎡ 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、疊 拼 32萬(wàn)㎡ 約 10萬(wàn)㎡ 盤(pán)龍灣 ㎡ 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 46萬(wàn)㎡ 47萬(wàn)㎡ F天下 69萬(wàn)㎡ 獨(dú)棟 25萬(wàn)㎡ 約 44萬(wàn)㎡ 合計(jì) 480萬(wàn)㎡ 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位 182。 武漢的城市吸附力和輻射范圍將進(jìn)一步提升，為城市帶來(lái)更多的外來(lái)人口遷入 城市的重大投資建設(shè)項(xiàng)目將直接帶來(lái)大量外來(lái)人口的就業(yè)、居住需求與投資需求 ?承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，近兩年，武漢市“騰籠換鳥(niǎo)”，辟出 7個(gè)都市工業(yè)園，進(jìn)一步完善 6個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，收納轉(zhuǎn)入企業(yè)。 五大“海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地” 國(guó)家級(jí)高新區(qū) 啟示：武漢城市地位的提升、綜合實(shí)力的加強(qiáng)，使項(xiàng)目站位更高的價(jià)值平臺(tái) 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?水運(yùn)： 建成以長(zhǎng)江為一級(jí)航道、漢江為三級(jí)航道、漢北河等 12條支流為 4— 6級(jí)航道的內(nèi)河航運(yùn)網(wǎng)，打造以武漢為航運(yùn)中心，包括黃石、鄂州、黃州、武穴、嘉魚(yú)、仙桃等港口在內(nèi)的內(nèi)河航運(yùn)港口體系。 E3—— 由蔡甸常福至陽(yáng)邏。 啟示：地鐵促進(jìn)武漢都市融合，跨區(qū)域和郊區(qū)臵業(yè)的增加，為項(xiàng)目提供了客戶(hù)支撐 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)認(rèn)知： 典型樓盤(pán)： ?5萬(wàn)余畝的寬闊湖面 ?水質(zhì)曾達(dá)到國(guó)家 Ⅱ 級(jí) ?有湯遜湖旅游度假區(qū) 在政府的控規(guī)中，也強(qiáng)調(diào)湯遜湖的生態(tài)控制，作為城市外擴(kuò)得六個(gè)生活區(qū)之一 中央別墅區(qū) 高爾夫 ?湯遜湖片區(qū)占據(jù)城市空間發(fā)展的南向和東南向主軸，在未來(lái)將被納入城市體系中； ?緊鄰城市快速干道中環(huán)線，串起主城各大工業(yè)組團(tuán)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和居住新區(qū)，銜接武漢所有進(jìn)、出口道路，區(qū)域間交通便利； ?文化路 — 珞獅路、江夏大道 — 民族大道 — 珞喻路通往主城中心； （０９年） （０８年） 交通路網(wǎng)： 湯遜湖板塊 武昌中心區(qū) 漢口區(qū) 三環(huán)線 20分鐘 大學(xué)云集 周?chē)嗨髮W(xué) ,帶動(dòng)周邊發(fā)展 交通路網(wǎng)： 價(jià)格： 50006300元 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金銀湖西部板塊：大盤(pán)云集， 距離遙遠(yuǎn)，配套欠缺 ，主打性?xún)r(jià)比，客戶(hù)主要來(lái)自于吳家山和漢口市區(qū) 占地面積： 91萬(wàn)㎡ 建筑面積： 145萬(wàn)㎡ 容積率： 總戶(hù)數(shù)： 7500 產(chǎn)品類(lèi)型： 聯(lián)排、多層、小高層 均價(jià)： 4600元 /㎡ 主力戶(hù)型： 8590㎡兩房， 2＋ 1房 賣(mài)點(diǎn)： 大社區(qū)、教育配套、 價(jià)格 客戶(hù)：吳家山及漢口外溢客戶(hù)幾乎各占一半，也有少量金銀湖總部企業(yè)客戶(hù) 沿海賽洛城開(kāi)發(fā)策略 ?畫(huà)餅充饑： 勾勒大盤(pán)意象，描述未來(lái)生活愿景 ?教育先行： 引入北大附中，但學(xué)費(fèi)高昂實(shí)際作用有限 ?快速推進(jìn)： 鎖定主流客群，年開(kāi)發(fā)量 15萬(wàn)㎡，幾乎每?jī)蓚€(gè)月加推 1棟 西部板塊 4500－ 5500 距離市區(qū)最遠(yuǎn)、配套欠缺的區(qū)域 ?從城市進(jìn)入距離最遠(yuǎn)的區(qū)域，坐公交到市區(qū)需時(shí) 1個(gè)小時(shí)，開(kāi)車(chē)約40分鐘； ?區(qū)內(nèi)公共配套匱乏、人氣不足，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等欠缺； 沿海賽洛城主要是搞了個(gè)北大附中解決教育，再加上價(jià)格很有吸引力，其實(shí)房子品質(zhì)很一般 —— 美好愿景地產(chǎn)姜副總 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。已完 成三個(gè)學(xué)校、一個(gè)派出所的建設(shè)，各項(xiàng)工作進(jìn)展順利 后湖素有“城市后花園”的美稱(chēng)，區(qū)域水資源豐富，如黃孝河、塔子湖和其它零散水面，將為“親水樓盤(pán)”提供大有可為的自然環(huán)境。 50 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃： 在大武漢產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，盤(pán)龍城屬臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，航空經(jīng)濟(jì)將成為盤(pán)龍城重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競(jìng)爭(zhēng)力 臨空經(jīng)濟(jì)聚集區(qū) 臨空經(jīng)濟(jì) 依托天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，將武漢國(guó)際航空物流港建設(shè)成為一個(gè)集臨空工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與居住度假休閑為一體的現(xiàn)代化國(guó)際化空港城 臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展航空運(yùn)輸、航空物流、空港工業(yè)等臨空經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)功能，成為帶動(dòng)整個(gè)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的增長(zhǎng)極 臨空經(jīng)濟(jì)聚集區(qū) 在對(duì)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改造提升的基礎(chǔ)上 ,積極引導(dǎo)商務(wù)、會(huì)展、旅游、居住、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)等臨空產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，形成臨空經(jīng)濟(jì)聚集發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 北部新城 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 盤(pán)龍城對(duì)外交通發(fā)達(dá)， “水陸空”立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接空港經(jīng)濟(jì)的硬件條件已經(jīng)成熟 ?空港經(jīng)濟(jì)： 盤(pán)龍城與天河機(jī)產(chǎn)距離 5公里。屆時(shí)盤(pán)龍城物流產(chǎn)業(yè)將飛速發(fā)展。 盤(pán)龍城發(fā)展具備條件與城市新區(qū)發(fā)展要點(diǎn)相吻合，在政府規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，路網(wǎng)完善的支撐下，實(shí)現(xiàn)“郊區(qū) — 新區(qū) — 新城”的跳躍發(fā)展 盤(pán)龍城產(chǎn)業(yè)新城將在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi) 成熟 ?盤(pán)龍城位于北部新城組群中心，是武漢城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，城市規(guī)劃對(duì)盤(pán)龍城發(fā)展有巨大推動(dòng)作用 ?目前盤(pán)龍城配套相對(duì)薄弱，未來(lái)政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時(shí)代即將來(lái)臨 在大武漢產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，盤(pán)龍城屬臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，航空經(jīng)濟(jì)將成為盤(pán)龍城重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?盤(pán)龍城對(duì)外交通發(fā)達(dá)， “水陸空”立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接空港經(jīng)濟(jì)的硬件條件已經(jīng)成熟 ?區(qū)域內(nèi)部交通形成“五縱二橫”的交通骨架，方便快捷抵達(dá)市區(qū)各地 政府規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 目前盤(pán)龍城配套相對(duì)薄弱，未來(lái)政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時(shí)代即將來(lái)臨 配套完善 61 區(qū)域價(jià)值 3： 規(guī)劃利好加快產(chǎn)業(yè)新城定位的落實(shí) 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域現(xiàn)狀 3：武漢市正處于向中心城區(qū)聚集的 中心化階段 ，郊區(qū)物業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)還需要時(shí)間 “寧買(mǎi)市區(qū)一張床，不買(mǎi)郊區(qū)一間房”是客戶(hù)的真實(shí)寫(xiě)照 我們的客戶(hù)大部分是在市區(qū)買(mǎi)不起房，覺(jué)得我們的配套比較齊全過(guò)來(lái)的，我們的很大賣(mài)點(diǎn)就是配套齊全，金銀湖環(huán)境好也沒(méi)用，配套不全，住著還是沒(méi)這里方便。 區(qū)域內(nèi)物業(yè)主要集中在盤(pán)龍大道和巨龍大道沿線，且兩條干道的交叉口規(guī)劃為區(qū)域商業(yè)中心，因此本項(xiàng)目位于區(qū)域 中心組團(tuán)，配套相對(duì)集中，人氣最旺 70 盤(pán)龍城樓市分布圖 ?中心組團(tuán) 區(qū)域價(jià)值最高 位于盤(pán)龍城核心位臵 ,是盤(pán)龍城的區(qū)域價(jià)值峰值 代表樓盤(pán)：領(lǐng)袖城 ,、名流人和天地、恒大名都 ?別墅組團(tuán) 臨盤(pán)龍大道，以 F天下為代表，開(kāi)發(fā)較早，多數(shù)是一些超級(jí)大盤(pán)，在盤(pán)龍城定位高端，常年引領(lǐng)區(qū)域別墅價(jià)格走勢(shì) 代表樓盤(pán)： F天下、盤(pán)龍灣 ?恒大、 F系列組團(tuán) 臨近岱黃高速，交通較為便利，區(qū)位價(jià)值較高 代表樓盤(pán)： F陽(yáng)光城、 08經(jīng)典、恒大名都 ?復(fù)合型組團(tuán) 位于區(qū)域主干道盤(pán)龍大道兩側(cè)，以中低密度或高低配的復(fù)合型項(xiàng)目為主 代表樓盤(pán)：巢上城、中國(guó)院子 岱黃高速 恒大、 F組團(tuán) 中心組團(tuán) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1： 位于盤(pán)龍城區(qū)域中心，占有區(qū)位優(yōu)勢(shì) 2 1 3 4 1 領(lǐng)袖城 2 名流人和天地 3 恒大名都 4 中國(guó)院子 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷(xiāo)售速度： 2。但規(guī)模超過(guò)千畝的只有 F天下和中國(guó)院子。 ——航天雙城主策 何小姐 家住青山區(qū)，以前在盤(pán)龍城區(qū)域做過(guò)銷(xiāo)售代表，感覺(jué)盤(pán)龍區(qū)域交通不便，價(jià)格很難賣(mài)上去，大部分客戶(hù)還是受價(jià)格擠壓過(guò)去的，購(gòu)房主要看地段、環(huán)境、生活氛圍，盤(pán)龍區(qū)都不具備這些優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)業(yè)新城背景下的客戶(hù)演變：伴隨盤(pán)龍城 “ 城熟 ”“ 城興 ” 的發(fā)展歷程，客戶(hù)不斷發(fā)生演變，投資、度假、被動(dòng)外溢客戶(hù)逐步向內(nèi)生客戶(hù)和主動(dòng)外溢客戶(hù)轉(zhuǎn)變 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 前期 中期 后期 區(qū)域發(fā)展 配套落后，區(qū)域認(rèn)知差 城熟：配套完善，區(qū)域認(rèn)知提高 城興：配套城熟，生活便利，人氣旺 客戶(hù)變化 價(jià)格外溢人群＞度假人群＞地緣人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶(hù)逐漸增多，隨著配套完善，價(jià)格提升，被動(dòng)外溢人群減少 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢＞被動(dòng)外溢＞度假人群＞投資客，產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶(hù)占主導(dǎo)地位 客戶(hù)比例 被動(dòng)外溢人群 度假客戶(hù) 投資客 主動(dòng)外溢人群 產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶(hù) 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 10% 30% 50% 前期 中期 后期 年份 63 區(qū)域價(jià)值 4： 預(yù)估近 35年導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)管理人員 23萬(wàn)人，后期成規(guī)模化 63 區(qū)域價(jià)值總結(jié) 。 盤(pán)龍城 武漢港 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 58 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。全國(guó)六個(gè)大型樞紐性機(jī)場(chǎng)之一 ?水上交通： 盤(pán)龍城離陽(yáng)邏深水港僅 12公里距離。 根據(jù)空港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)機(jī)場(chǎng)的年吞吐量超過(guò) 800萬(wàn)人以后，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)將進(jìn)入健康持續(xù)發(fā)展階段，據(jù)此規(guī)律盤(pán)龍城已進(jìn)入快速發(fā)展通道 臨空產(chǎn)業(yè)除為機(jī)場(chǎng)服務(wù)的航空服務(wù)業(yè)外 ,以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主,航空樞紐指向性弱 ,航空港或者機(jī)場(chǎng)的功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)合比較弱 航空網(wǎng)絡(luò)覆蓋面擴(kuò)大 ,機(jī)場(chǎng)綜合型增強(qiáng) ,臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 的比重迅速上升 ,產(chǎn)業(yè)的航空樞紐指向明顯強(qiáng)化 ,機(jī)場(chǎng)合功能與所在區(qū)域的融合性加強(qiáng) ,臨空產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用開(kāi)始顯現(xiàn) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)共同成為臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的主要產(chǎn)業(yè) ,航空制造業(yè)和航空服務(wù)業(yè) 結(jié)合成為航空產(chǎn)業(yè)集群 ,復(fù)合型的航空樞紐功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)完全融合 ,成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的 增長(zhǎng)點(diǎn) 初期起步階段 快速成長(zhǎng)階段 成熟階段 2023年 800萬(wàn) 2023年 1000萬(wàn) 旅客吞吐量 發(fā)展階段 隨著武漢天河機(jī)場(chǎng)航空運(yùn)輸量的快速增長(zhǎng)和機(jī)場(chǎng)周邊交通條件的不斷改善，武漢進(jìn)入 快速成長(zhǎng)階段 ，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的 拉動(dòng)作用 將逐漸明顯 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 52 2023年 1130萬(wàn) 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 盤(pán)龍城板塊：憑借機(jī)場(chǎng)等交通優(yōu)勢(shì)，盤(pán)龍城定位為以物流為主的 產(chǎn)業(yè)新城和綜合居住區(qū)，目前以?xún)r(jià)格為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 武漢２８街 漢口北第一批發(fā)城 天河機(jī)場(chǎng) 根據(jù) 《武漢市都市發(fā)展區(qū)用地規(guī)劃圖 2023— 2023》 盤(pán)龍城將建設(shè)成為一個(gè)集居住、商業(yè)、工業(yè)于一體的新城 ： ?現(xiàn)代制造區(qū)： 積極扶持生物醫(yī)藥業(yè)，發(fā)展食品加工業(yè) ，汽車(chē)工業(yè)及建工機(jī)械 、建筑建材業(yè) ，加快精細(xì)化工和電子產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ?臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)： 依托武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng) ，建設(shè)成為一個(gè)集臨空工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與居住度假休閑為一體的現(xiàn)代化國(guó)際性空港城；