【正文】 商務圈的調查，04年初租金水平4元以下，%，并還有進一步增速的可能。綜合對比：區(qū)域經濟的前景分析近年以來，長三角經濟活力日漸興起，逐步代替珠三角成為中國發(fā)展最快的區(qū)域；杭州作為長三角中的重要城市，又是民營經濟發(fā)達的**省省府城市，還是世界聞名的旅游城市，杭州正成為創(chuàng)業(yè)、興業(yè)的天堂。橫向比較：同類競爭性商務樓的比較。在定位上裙樓的三樓可以作為辦公用房。本項目的配套設施首先是10號樓和11號樓的招商。一號樓招商對象之二選擇各類經濟開發(fā)、科技開發(fā)和推廣、文化藝術開發(fā)等公司，此類公司作為科技園區(qū)的科技型企業(yè)主體，可以充分享受到優(yōu)惠政策的傾斜力度，從而為企業(yè)的發(fā)展提供更大的空間和動力。主樓招商目標群定位?！?管理前研。該類企業(yè)具有申報高新企業(yè)的潛力，也就可以潛在的享受到高新區(qū)塊的政策優(yōu)惠；同時由于該類企業(yè)大多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展中的企業(yè)，創(chuàng)業(yè)成本、空間和氛圍、配套都是關注的要點。在商務氛圍方面，由于本項目所在的之江區(qū)塊的住宅大部分為投資性置房，居民入住率偏低，商業(yè)氣氛不夠旺盛，寫字樓的商務空間明顯不足。四、本案的機會分析宏觀經濟發(fā)展機遇隨著長三角的經濟騰飛，杭州政府確立主動接軌大上海的戰(zhàn)略，在繼續(xù)打造杭州休閑旅游城市戰(zhàn)略的基礎上，借杭州評為最佳居住城市的影響吸引科技新貴居住在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州，進一步加強天堂硅谷的建設；力爭實現(xiàn)兩對翅膀騰飛的夢想。園區(qū)型商務群在一定程度上發(fā)揮居住、辦公互動一體化的作用，是吸引中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)SOHO辦公情節(jié)的最好優(yōu)勢。同時本案的毛坯房交付，在一定程度上可以炒作成“自我空間自由發(fā)揮”的概念。文教商務區(qū)內存在眾多IT 企業(yè)，而IT 企業(yè)的一大特色便是成長快，公司規(guī)模的擴張必然引出辦公區(qū)域亟待擴大的問題。先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等幾個項目均已建設完成，正在確定招商計劃，由此該部分項目是本項目的未來招商競爭對象；而高新公建中心的規(guī)劃，為提升本項目的EOD區(qū)域效益和活力增添新的素材。從總體上看，隨著**城市化進程的加速，杭州城市經濟由第二產業(yè)為主轉為第三產業(yè)為主，杭州寫字樓的需求量將進一步增加，寫字樓開發(fā)前景看好。威陵大廈、東冠發(fā)展大廈、恒生電子科技園、華榮時代大廈、創(chuàng)新大廈等多個商務寫字樓項目。黃龍世紀廣場、中田大廈、求是大廈分布其中；，半個樓層起賣；，；嘉華國際商務中心租金每天5元/平方米。蘭庭國際、西城新座、偉星大廈、華星科技大廈、文欣大廈等項目分布其中。區(qū)塊參考日租金為25元/平方米。東清大廈、濱江新武林商務區(qū)增加美達從目前杭州商務寫字樓市場的大局來看，主要劃分為七大商務區(qū)，還有各零星分布的商務性寫字樓。同時還可以依托**大學的科研成果和人力資源背景，為入駐企業(yè)提供人才培養(yǎng)和引進，并為企業(yè)的人力資源管理工作提供咨詢和集中管理的服務。四、項目服務概況本項目本質屬于科技園項目，其以高新技術為主體，視創(chuàng)造為生命，通過為科技型企業(yè)提供辦公、后勤于一體的商務空間，創(chuàng)造更多的政策優(yōu)惠、綜合服務、專業(yè)管理的附加價值。項目的2至9號樓為四層建筑加架空層和閣樓，是園區(qū)的重點部分，也是園區(qū)的特色部分。浙大科技園是經國家科技部、教育部聯(lián)合批準的首批22個國家級大學科技園之一，是**省重點科技企業(yè)孵化器、**省青年創(chuàng)業(yè)基地；科技園享受杭州國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和省市政府出臺的一系列優(yōu)惠政策。**大學及浙大科技園項目的概況**大學經過百余年的發(fā)展，已逐步發(fā)展成為我國重要的科學研究中心和高新技術輻射中心，形成了較強的基礎研究、應用研究和開發(fā)研究的能力。建筑概況：項目用地面積33968㎡，㎡，㎡，㎡，綠地率35%。三、項目區(qū)位概況本項目位于長三角經濟圈范圍內的杭州市錢塘江南岸濱江區(qū)南環(huán)路上，屬于國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)政策區(qū)塊。首先向入駐企業(yè)提供基礎性的服務，包括辦公場所的提供、通訊網絡接入管理服務、共享商務設施租賃服務、職工生活后勤服務等諸多方面的商業(yè)房產的基礎性內容。2004年杭州前九個月推出6幅新寫字樓用地，大多位于杭州主城區(qū)，維持固定高級地段供應水平；從地域分布來看，杭州寫字樓區(qū)集中化已非常明顯。區(qū)塊參考日租金為24元/平方米；傳統(tǒng)區(qū)塊內有云天該區(qū)塊歷來就是杭州商務寫字樓的亮點，商務氛圍較濃厚，金融網點遍布整條大街，超市、醫(yī)院、電信服務都非常方便，是杭州傳統(tǒng)商務的發(fā)源地。城站商務區(qū)城站商務區(qū)歷史其實也很悠久；杭州商務寫字樓的發(fā)展歷史中一直就有著城站的身影，但是該區(qū)塊商務氛圍一直倍受冷遇；隨著杭州新客站的投入使用、西湖南線改造工程完成、西湖大道商機漸濃等因素，城站商圈已具備中高檔商圈的條件，其便利的交通環(huán)境、完備的商務配套大大提升了城站的商務接待能力，使大量客源停留在城站區(qū)域。據(jù)咨詢調查，目前該區(qū)域主要以IT企業(yè)及廣告、傳媒、裝修行業(yè)為目標客戶，是杭城寫字樓中較具產業(yè)支撐的區(qū)塊，是杭州寫字樓中出租率較高的區(qū)域。因此黃龍商務區(qū)一發(fā)展就成為杭州相當當?shù)馁F族商務區(qū)（ABD）。據(jù)咨詢調查，目前該區(qū)域較新樓盤供應量在10萬平方米左右，價格在7800元/平方米左右；區(qū)塊參考日租金在12元/平方米，濱海錢江新城在政府的有意推動下，土地放量比較大，為了加快錢江新城的建設，各類寫字樓相繼開發(fā)，未來該區(qū)塊供應量將直線上升，商務氛圍也迅速提升。正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了杭州寫字樓開發(fā)的個性化特色、目標性細分的方向；本案的開發(fā)，在一定程度上避開了高檔寫字樓的定位，同時又處于高新開發(fā)區(qū)，選擇合適的目標群體定位，對本項目的優(yōu)勢發(fā)揮可以起到事半功倍的效應。文教高新區(qū)的寫字樓從外表看“貌不驚人”、從配套看馬馬虎虎，大多樓盤品質不高，相對于杭城目前的總體寫字樓開發(fā)水平來說，只能算是中檔；但是其商務樓出租卻奇高；這緣于文三電子街的規(guī)劃，電子產品的商貿流通在這里得到了充分的挖掘，也就帶動了這些商務樓出租率。項目的個性化、單套、復式寫字樓設計有效區(qū)分了杭城現(xiàn)有寫字樓的高層、純寫字樓概念，首創(chuàng)出杭州排屋商務樓的先例。客人依依不舍的走了，拍一張相擁而握的留影是否多了一份尊榮的心情創(chuàng)業(yè)從此自信起來**大學國家大學科技園——休閑商務、生活與工作互動財富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步二、本案的優(yōu)勢分析區(qū)域政策優(yōu)勢：本項目針對于非高新區(qū)板塊的企業(yè)具有明顯的高新政策優(yōu)惠的優(yōu)勢，這對吸引以IT、信息化、生物醫(yī)藥、動畫等行業(yè)的科技研發(fā)企業(yè)為主的目標群體具有很直接的意義；同時天堂硅谷中的創(chuàng)新大廈、高新軟件園、動畫基地、恒生電子、信雅達、東方通信、浙大中控等知名企業(yè)的周邊布置，使之形成一個高新聯(lián)動板塊。人氣氛圍盡管濱江住宅房產大肆擴張、風起云涌，但是濱江房產還是以投資性住宅為主，區(qū)域人氣很淡；商務氛圍不強。裝修程度威脅杭州寫字樓一直以酒店式商務配套、樓宇智能化、公共空間豪華氛圍等概念為主導；本案為全毛坯交付，內墻粉刷乳膠漆，不安裝中央空調或分體空調，在一定程度上降低項目的檔次定位。裙樓部分為三層大框架建筑，又是位于園區(qū)正門，其可以作為本園區(qū)的配套營業(yè)用房，招商包括銀行、展示廳、產業(yè)物流配送、會議中心等多類型的營業(yè)型機構或配套性機構?，F(xiàn)代領地已經開始打造杭州首個LOFT寫字樓。其中駐杭辦事處有一大部分因需要生活、工作一體化而“屈居”住宅、公寓；外資企業(yè)在WTO放開之際快速增加，國外SOHO辦公的理念和新入杭州時成本節(jié)約可以吸引更多外資的注意；物流企業(yè)主要為裙樓大開間所定，因江南大道、錢江一橋、復興大橋等組成的濱江快速交通網，直達簫山國際機場、城站火車站等重要城市出入口。該部分辦公室作為寫字樓設計，在整個園區(qū)內突出商務氣派和尊貴；但是由于1號樓沒有安裝中央空調系統(tǒng)，相對高檔寫字樓又有著一定的劣勢。單套式寫字樓可以讓一些軟件開發(fā)、動漫制作、廣告設計等系列需要靈感、尋求創(chuàng)新的企業(yè)得到一種SOHO辦公的感覺。11號樓的酒店式公寓因為與園區(qū)休閑場所鄰居，建議提高裝修標準，設計成為單人套房，作為園區(qū)企業(yè)的中高層管理、技術人員的宿舍。說明：任何的項目建筑招商目標群定均以實際招商為準，一切的安排都以租戶為優(yōu)先，做到租戶就是上帝的服務理念灌輸，一切為租戶合理要求而增刪服務項目。之江區(qū)塊隨著各住宅小區(qū)的大肆擴張和居民入住率的提高，同時各寫字樓、酒店等商務、休閑場所的興起，板塊活力正迅速發(fā)展，完全有可能未來之江區(qū)塊成為杭州南岸的EOD板塊。由于本項目屬于商務樓出租，而各類建筑不具備中央空調和精裝修，企業(yè)入駐都需要進行裝修；既然企業(yè)需要裝修，那租賃期限不太可能為1年。本項目的主樓因為相對是項目的核心建筑，其位于真?zhèn)€園區(qū)的正門入口，租金保持一定的略高水平，同時參照擁有中央空調和沿主干道（江南大道）~本租約的租金水平及招商租金方案詳見附件中的一年租金變動表。如果個別企業(yè)計劃一次性付清10年租金，按照12%折現(xiàn)，建議收取3600元/平方米的租賃價格進行一次性收款。具體的優(yōu)惠方案，需要在根據(jù)招商效果和租金的進一步準確預測來確定。然后借助本項目周邊分布的各類商務樓群進行造勢，加大區(qū)域的未來EOD和高新領袖府邸的概念發(fā)展方向渲染，從而弱化文三路高新區(qū)商務樓群對本地塊的壓力。杭州市在近年長三角經濟活躍之期，大量的商務樓、科技園、經濟開發(fā)區(qū)如雨后春筍般冒出來，一定程度上造成相對的競爭壓力。其次本項目的建筑設計大部分為個性化寫字樓，在當今很多創(chuàng)業(yè)型企業(yè)選擇居民小區(qū)辦公的現(xiàn)狀下，一個專業(yè)的單套個性化商務小區(qū)，可以為該類企業(yè)提供更多的尊榮空間和更好的外在形象。商務部辦公室確定。項目的前期策劃在一定程度上沒能系統(tǒng)的完成，這加重了招商工作的難度和緊張度。六、項目廣告平面的設計工作一個好的項目，一定需要進行一定的廣告宣傳；而一個好的廣告宣傳，必須制作出一個吸引目標群體注意的廣告文本。七、項目招商氛圍培養(yǎng)手段構思項目的招商工作需要培育較強的招商氛圍；由此建議公司在現(xiàn)階段利用項目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引企業(yè)的關注，為項目推出時的租賃打下良好的市場基礎，具體操作內容包括：⑴ 工地告知性廣告本項目馬路對過為速8酒店、川味觀、漁夫碼頭大酒店等幾個商務餐飲設施，中午到川味觀吃飯的人員比較多，而且基本上都為高新區(qū)的企業(yè)領導層；由此應利用樓盤入口橫幅招商公告，傳達招商信息。⑸ 網絡廣告設置如今社會，企業(yè)辦公逐步走向信息化、網絡化，尤其是房屋租賃，網絡信息同樣占有租賃信息的一大塊。⑶ 為樓盤特色造勢通過軟性廣告宣傳，尋找錢江晚報的房產?？浾撸圃煨侣劅狳c，把本項目的個性化商務空間設計、休閑商務新主張等特色進行軟性報導，并訴求生態(tài)辦公概念和本項目的杭城首家排屋套型寫字樓設計。選擇**大學及其他地區(qū)知名院校的大學生科技創(chuàng)新管理部門合作，吸引科技成果轉化項目入住本園區(qū)。第七部分 項目的廣告推廣策略任何的項目推廣都需要宣傳，而宣傳又離不開廣告；廣告內容來源于項目的內涵，而廣告的效果附載于媒體的曝光?！狈儗懽謽堑暮廊A氣派；但也給入駐企業(yè)提供了自由組合、個性化裝修的機會。四、項目推廣傳播的內容項目自身的特色塑造和提升，高新政策優(yōu)惠的利用與強化，打造一種城市高新產業(yè)休閑商務的模板；倡導一種寬松、自由、生態(tài)健康、靈感創(chuàng)意的新創(chuàng)業(yè)理念。在試探期的后半階段，需要進行一定的告知性廣告宣傳策略。說服策略）該階段是項目招商過程中的關鍵階段，隨著前兩個階段的推廣宣傳，在第三階段應該基本達到了一定的熟知程度，而且客戶咨詢量逐步增加，來訪人員上升，人員說服性工作增加。在項目的整個推廣過程中，以“休閑商務，工作與生活互動；財富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步。d、戶外廣告：本案由于試探期還在進行裝修工程和綠化工程施工，現(xiàn)場視覺效果不理想；同時南環(huán)路車流量較少，戶外形象廣告不適于工地現(xiàn)場；因此建議將戶外形象廣告移至目標群體人流量較大的機場附近；而工地現(xiàn)場采用招商條幅公告形式。二、第二階段推廣思路工作內容：評價試探期廣告效益，制訂階段性廣告調整計劃；擴大廣告范圍，落實新增廣告媒介宣傳，制定聯(lián)合性全方位攻擊型廣告組合；加強招商推廣小組組織建設。e、延續(xù)廣告：經過第一階段的廣告推廣，及時分。推廣手段策略：a、公交車體廣告：公交車體廣告是城市中一道流動性最強的廣告媒介，其對于項目大形象的視覺宣傳有著良好的效果。f、網站廣告掛靠：在如今的網絡時代，網站宣傳也占著一定的比重。第八部分 項目廣告推廣分解思路一、第一階段推廣思路工作內容：籌備招商方案和項目整體廣告宣傳計劃，準備租賃合同等文本，推行告知性試探廣告推廣。該階段的廣告推廣在前期達到預定的效果的前提下，主要采用活動組織、制造新聞、軟性公關和現(xiàn)場展示、人員說服等手段進行針對性的強勢推廣策略；如前期未能達到預定目的，制定相應的危機公關策略，保證項目在第三階段的進行租賃意向客戶登記、談判工作。無論是戶外展示、軟文灌輸，還是點對點DM告知、交通廣播宣傳，都是項目聯(lián)合炒作的方向性決策。輔助延展廣告語——高新福地，硅谷先機；政策活力區(qū)域，休閑商務空間；浙大科技園，濱江延續(xù)精彩；我行我素，SOHO商務，創(chuàng)業(yè)新選擇。個性化樓A戶型：面積約320平方米（閣樓除外），層高 米，共40套，屬于偏大型的個性商務空間，復式樓梯靠邊設立，更多增加實際商務空間。一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略以鮮明的廣告主線和活動主線融會貫通，輔以獨具風格的概念包裝和項目展示包裝，完成項目形象宣傳任務，訴求本案特色，積累廣告效應，逐步形成良好口碑。 廣告創(chuàng)意：“浙大科技園（濱江）”的廣告創(chuàng)意是以“政策活力區(qū)域、休閑商務空間”展開，“創(chuàng)業(yè)新主張——休閑商務”此廣告句統(tǒng)領項目整體廣告的宣傳，強調科技園項目的政策優(yōu)惠傾向和個性化排屋商務空間，體現(xiàn)樓盤的獨特個性，以令到引起都市休閑商務人士的注意。租賃代理公司的合作在房地產行業(yè)，有專業(yè)的房地產策劃公司和代理公司等服務性機構。同時利用中恒世紀公司網站，制作科技園的相關宣傳鏈接。在視覺廣告設置上可以考慮，商務樓電梯廣告、公路路側廣告、公交車體廣告、路牌燈箱廣告等其它戶外媒體。項目廣告宣傳由公司內部制作出合乎項目實際情況和突出項目優(yōu)勢的文案，而后和專業(yè)的廣告設計公司進行平面效果的合作。項目招商的試探期（46月份）項目招商的籌