房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識(shí)(完整版)
【正文】 ，以基期北京市商品房比較價(jià)格為基值，基期指數(shù)定為1000點(diǎn)，屬于定基指數(shù)；計(jì)算時(shí)采用加權(quán)平均方法，權(quán)值采用基期時(shí)各類物業(yè)的規(guī)模比重。期2004500（∑P0A0）。A5003050000中房指數(shù)采用了市場抽樣調(diào)查方法，在對(duì)市場商品房項(xiàng)目進(jìn)行普遍調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對(duì)樣本進(jìn)行較長時(shí)間的跟蹤調(diào)查。由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，不同時(shí)期指數(shù)值都可以直接對(duì)比，具有非常好的歷史（縱向）可比性，可以采用圖表形式直觀表現(xiàn)，如中房北京城市指數(shù)變化可以表示如下：中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，不同城市指數(shù)計(jì)算時(shí)都與北京基期值進(jìn)行了換算。這樣一來，指數(shù)雖然還能夠反映市場房價(jià)的變化趨勢(shì)，可是會(huì)與市場實(shí)際結(jié)構(gòu)與價(jià)格產(chǎn)生距離，降低指數(shù)的可比性，尤其橫向可比性會(huì)受到較大影響。五、國外主要房地產(chǎn)指數(shù)與消費(fèi)價(jià)格指數(shù)固定權(quán)數(shù)加權(quán)平均方法使用基期權(quán)數(shù)且固定幾年不變，具有消除消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響，反映純價(jià)格變動(dòng)的特點(diǎn)。存量房交易已經(jīng)成為市場上不容忽視的部分。租金指數(shù)。目前中房指數(shù)系統(tǒng)與戴德梁行等公司都有自己的寫字樓租金指數(shù)，但還沒有覆蓋全國的、可以縱橫比較的指數(shù)系統(tǒng)。另外，沈房指數(shù)以及許多代理公司也已經(jīng)推出了地方二手房價(jià)格指數(shù)。目前中國房地產(chǎn)市場增量房仍是主流，各類房地產(chǎn)指數(shù)也以關(guān)注增量房市場為主要目的，大規(guī)模建設(shè)期過后，存量房市場必將逐漸成為市場交易的主流，存量房市場的各類指數(shù)必將會(huì)建立并逐漸完善；其次，由于目前房地產(chǎn)一級(jí)市場，即土地使用權(quán)市場規(guī)范程度較低，信息透明度較差，除城調(diào)大隊(duì)編制的35個(gè)城市同比指數(shù)中包括地價(jià)內(nèi)容外，國內(nèi)房地產(chǎn)市場還缺少完善的地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)；另外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人口流動(dòng)性增加，各類物業(yè)的租賃市場必將擴(kuò)大，租賃價(jià)格的變動(dòng)也將成為經(jīng)濟(jì)狀況、就業(yè)、人口等等研究的重要指標(biāo)，租賃價(jià)格指數(shù)體系也必將會(huì)得到完善。但固定權(quán)數(shù)幾年不變，其數(shù)據(jù)高估偏差更大，對(duì)處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，結(jié)構(gòu)變動(dòng)較大的地區(qū)，不能真實(shí)反映結(jié)構(gòu)變化對(duì)價(jià)格變動(dòng)的內(nèi)在影響。各種地價(jià)指數(shù)一般也采用了定基指數(shù)，以便于進(jìn)行縱橫向比較分析。另外，中房指數(shù)主要采用價(jià)格來反映市場狀況，在簡單清晰的同時(shí)，也降低了信息含量。利用中房指數(shù)可以了解不同時(shí)期同一城市房價(jià)變化狀況，也可以了解不同城市在同一時(shí)段房價(jià)狀況。比如通過上圖可以比較清楚地看出95年底、96年初市場進(jìn)入周期谷底；也可以看出2000年后市場逐漸回升，趨勢(shì)與幅度都比較直觀。中房指數(shù)樣本數(shù)據(jù)直接來源于市場，對(duì)市場反映及時(shí)、靈敏，保證了中房指數(shù)系統(tǒng)對(duì)市場的準(zhǔn)確把握。指數(shù)基值以上年同期為100點(diǎn)，權(quán)重由專家打分確定。23331000A取一期指數(shù)為基值1000點(diǎn)。1800100期中房指數(shù)在計(jì)算時(shí)由于權(quán)值固定，并對(duì)樣本進(jìn)行了必要的特征因子修正，從而可以消除權(quán)數(shù)變化對(duì)指數(shù)的影響，可以更純粹地反映“同類同質(zhì)商品”的價(jià)格變動(dòng)情況，使不同歷史時(shí)期的指數(shù)具有較強(qiáng)可比性。房地產(chǎn)指數(shù)為市場研究提供了最為重要的工具，指數(shù)的變動(dòng)軌跡不但能夠清晰地反映出市場發(fā)展的周期軌跡，是經(jīng)濟(jì)周期研究的重要依據(jù)，也是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)景氣狀況分析與預(yù)警研究的基礎(chǔ)。對(duì)投資商，房地產(chǎn)指數(shù)可以使他們及時(shí)了解中國房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況和內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其發(fā)展?fàn)顩r，提高其投資時(shí)機(jī)、投資結(jié)構(gòu)的決策準(zhǔn)確程度；中房城市指數(shù)可以使他們了解到各城市房地產(chǎn)市場的不同供需狀況，在地點(diǎn)選擇和物業(yè)選擇上為之提供幫助，減少投資風(fēng)險(xiǎn)；通過中房指數(shù)的動(dòng)態(tài)比較，可以更好地判斷房地產(chǎn)發(fā)展所處的周期性價(jià)段，以把握市場形勢(shì)，決定或調(diào)整投資時(shí)機(jī)。正是由于指數(shù)具有深刻把握市場的能力，對(duì)管理、投資、中介服務(wù)等能夠產(chǎn)生重要指導(dǎo)作用，才能夠成為研究市場的重要工具。其他物量構(gòu)成比例的差異。00指數(shù)系統(tǒng)順利通過評(píng)審，并獲得了與會(huì)孫尚清、周干峙、厲以寧、蕭灼基等專家的一致好評(píng)，“系統(tǒng)的建立標(biāo)志著我國房地產(chǎn)信息業(yè)的發(fā)展上了一個(gè)新臺(tái)階。Index中位
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