房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識-免費閱讀
【正文】 地價指數(shù)要反映市場的實際波動狀況必須構(gòu)筑完善、科學(xué)的“標(biāo)準(zhǔn)房”換算架構(gòu)。隨著住房制度改革，存量房市場規(guī)模將逐步擴大。商業(yè)地但由于方法限制，其清晰性與可比性受到限制。同比變化比較清楚。數(shù)據(jù)來源有統(tǒng)計面廣、來源穩(wěn)定等優(yōu)點，數(shù)據(jù)來源具有較好的廣泛性。國房指數(shù)包容了大量市場信息，但忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性。100045001000期如果僅僅用平均價格理解市場，就難以對市場形勢、市場發(fā)展?fàn)顩r做出正確判斷。1000A假設(shè)市場上僅有普通住宅A，開發(fā)規(guī)模1000平方米；高檔物業(yè)B，開發(fā)規(guī)模500平方米。以目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場較具代表性的中房指數(shù)與國房指數(shù)為例，兩種指數(shù)在基本概念、理論架構(gòu)、調(diào)查方法、表現(xiàn)方法等多方面都有較大差異，兩種指數(shù)可以說是從不同的方面來反映市場，某種程度上可以相互補充。各級政府可以利用指數(shù)了解全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和行業(yè)結(jié)構(gòu)，從而為調(diào)控全國各行業(yè)結(jié)構(gòu)和引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展服務(wù)。三、房地產(chǎn)指數(shù)的作用它是對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映，由8個分類指數(shù)合成運算出綜合指數(shù)，是房地產(chǎn)市場景氣變化的綜合反映，用百分制表示。qi∑p0∑pi中房指數(shù)是房地產(chǎn)市場發(fā)展的產(chǎn)物。該理論認(rèn)為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)（如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向等特征），商品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。重復(fù)交易法目前，這種方法實際應(yīng)用較少。 一、房地產(chǎn)價格指數(shù)的基本理論一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場成熟的國家或地區(qū)，已較早地涉足房地產(chǎn)價格指數(shù)這一領(lǐng)域，并積累了較為豐富的經(jīng)驗。這是一種能夠較好地控制房地產(chǎn)品質(zhì)影響的方法。當(dāng)商品某一方面的特征改變時，商品的價格也會隨之改變。中房指數(shù)1993年中國房地產(chǎn)開發(fā)集團針對當(dāng)時市場信息零散、投資行為盲目等狀況，為促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，促進房地產(chǎn)投資決策科學(xué)化提出了建立房地產(chǎn)監(jiān)控體系的設(shè)想，并與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、國務(wù)院發(fā)展研究中心情報中心聯(lián)合發(fā)起了這方面的研究，最后確定以簡練、明了、定量的中房指數(shù)作為主要形式，并于1994年底完成了系統(tǒng)的初步設(shè)計?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)的特點和市場特征，中房指數(shù)系統(tǒng)選用了一種調(diào)整的拉氏公式作為基本計算公式：t00中房指數(shù)系統(tǒng)資料主要來源于市場調(diào)查，根據(jù)聚類分析方法確定樣本，并進行跟蹤調(diào)查，在樣本項目達(dá)到一定指標(biāo)后進行更新與替換。其數(shù)據(jù)資料來源于國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)統(tǒng)計機構(gòu)進行的調(diào)查。反映市場走勢同時，通過城市指數(shù)，各級政府還可以了解各地房地產(chǎn)的供求情況，并通過各地指數(shù)的對比，了解各地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，為調(diào)整房地產(chǎn)普的地區(qū)結(jié)構(gòu)提供參考。此外，房地產(chǎn)指數(shù)還能為消費者購房決策提供區(qū)位、時點選擇的幫助，為其他經(jīng)濟研究機構(gòu)、科研人員提供有效的信息及分析工具。兩期銷售情況見下表：B5000而以中房指數(shù)把握市場時卻可以準(zhǔn)確把握市場價格變化情況。二500∑PiA0871兩種方法的缺點另外，由于其綜合了多種信息資料，雖然可以綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標(biāo)變化對指數(shù)造成的影響確不能清晰反映，需要單獨說明。各種用途平均另外，日本、美國、加拿大、德國等國家的消費價格指數(shù)也都采用了以某一年或幾年為基期，編制定基價格指數(shù)的方法。固定權(quán)數(shù)定基加權(quán)平均法的理論架構(gòu)與中房指數(shù)價格類似。以上海為例，%，%。另外，市場上也還缺少類似目前中房指數(shù)的，可以進行縱向、橫向比較的二手房指數(shù)體系。由于現(xiàn)在國內(nèi)土地一級市場還存在拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、劃撥等多種形式，土地交易價格更是許多開發(fā)商最重要的商業(yè)機密，地價雖然是房地產(chǎn)市場最重要的反映指標(biāo)，然而地價指數(shù)的構(gòu)造尚缺乏現(xiàn)實基礎(chǔ)。目前各類二手房指數(shù)還是多以平均交易價格計算指數(shù)，由于二手房價格受到樓層、房齡、結(jié)構(gòu)、樓型、地段、房屋自身質(zhì)量等多種因素影響，每一單交易都有自己的獨特個性，僅靠平均統(tǒng)計交易價
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