房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識(文件)
【正文】 不同城市指數(shù)計算時都與北京基期值進行了換算。國房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)，缺少縱橫比較的能力（經(jīng)過逐級換算也可以達到縱向比較目的），但由于其覆蓋了多種指標(biāo)，是對房地產(chǎn)市場狀況的綜合反映，可以較全面地反映房地產(chǎn)市場目前景氣狀態(tài)。這樣一來，指數(shù)雖然還能夠反映市場房價的變化趨勢，可是會與市場實際結(jié)構(gòu)與價格產(chǎn)生距離，降低指數(shù)的可比性，尤其橫向可比性會受到較大影響。國房指數(shù)計算的權(quán)值在經(jīng)專家打分后，是固定不變的，各指標(biāo)對市場的影響程度不會隨市場結(jié)構(gòu)變化而產(chǎn)生較大變化。五、國外主要房地產(chǎn)指數(shù)與消費價格指數(shù)住宅地992年地價大幅增高后，指數(shù)值上升到100點以上，又迅速降低，指數(shù)值下跌至40點以下，“地產(chǎn)泡沫”開始破滅。固定權(quán)數(shù)加權(quán)平均方法使用基期權(quán)數(shù)且固定幾年不變，具有消除消費結(jié)構(gòu)變動的影響，反映純價格變動的特點。每年1月調(diào)整采樣項目內(nèi)容，進而更新權(quán)數(shù)。二手房指數(shù)存量房交易已經(jīng)成為市場上不容忽視的部分。目前各類二手房指數(shù)還是多以平均交易價格計算指數(shù)，由于二手房價格受到樓層、房齡、結(jié)構(gòu)、樓型、地段、房屋自身質(zhì)量等多種因素影響，每一單交易都有自己的獨特個性，僅靠平均統(tǒng)計交易價格來計算指數(shù)，難以反映市場的實際波動情況。租金指數(shù)。由于現(xiàn)在國內(nèi)土地一級市場還存在拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、劃撥等多種形式，土地交易價格更是許多開發(fā)商最重要的商業(yè)機密，地價雖然是房地產(chǎn)市場最重要的反映指標(biāo)，然而地價指數(shù)的構(gòu)造尚缺乏現(xiàn)實基礎(chǔ)。目前中房指數(shù)系統(tǒng)與戴德梁行等公司都有自己的寫字樓租金指數(shù)，但還沒有覆蓋全國的、可以縱橫比較的指數(shù)系統(tǒng)。另外，市場上也還缺少類似目前中房指數(shù)的，可以進行縱向、橫向比較的二手房指數(shù)體系。另外，沈房指數(shù)以及許多代理公司也已經(jīng)推出了地方二手房價格指數(shù)。以上海為例，%，%。目前中國房地產(chǎn)市場增量房仍是主流，各類房地產(chǎn)指數(shù)也以關(guān)注增量房市場為主要目的，大規(guī)模建設(shè)期過后，存量房市場必將逐漸成為市場交易的主流，存量房市場的各類指數(shù)必將會建立并逐漸完善；其次，由于目前房地產(chǎn)一級市場，即土地使用權(quán)市場規(guī)范程度較低，信息透明度較差，除城調(diào)大隊編制的35個城市同比指數(shù)中包括地價內(nèi)容外，國內(nèi)房地產(chǎn)市場還缺少完善的地價指數(shù)系統(tǒng)；另外，隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及人口流動性增加，各類物業(yè)的租賃市場必將擴大，租賃價格的變動也將成為經(jīng)濟狀況、就業(yè)、人口等等研究的重要指標(biāo)，租賃價格指數(shù)體系也必將會得到完善。固定權(quán)數(shù)定基加權(quán)平均法的理論架構(gòu)與中房指數(shù)價格類似。但固定權(quán)數(shù)幾年不變，其數(shù)據(jù)高估偏差更大，對處于經(jīng)濟發(fā)展較快，結(jié)構(gòu)變動較大的地區(qū)，不能真實反映結(jié)構(gòu)變化對價格變動的內(nèi)在影響。另外，日本、美國、加拿大、德國等國家的消費價格指數(shù)也都采用了以某一年或幾年為基期，編制定基價格指數(shù)的方法。各種用途平均各種地價指數(shù)一般也采用了定基指數(shù)，以便于進行縱橫向比較分析。另外，由于其綜合了多種信息資料，雖然可以綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標(biāo)變化對指數(shù)造成的影響確不能清晰反映，需要單獨說明。另外，中房指數(shù)主要采用價格來反映市場狀況，在簡單清晰的同時，也降低了信息含量。兩種方法的缺點利用中房指數(shù)可以了解不同時期同一城市房價變化狀況，也可以了解不同城市在同一時段房價狀況。比如通過上圖可以比較清楚地看出95年底、96年初市場進入周期谷底；也可以看出2000年后市場逐漸回升，趨勢與幅度都比較直觀。中房指數(shù)樣本數(shù)據(jù)直接來源于市場，對市場反映及時、靈敏，保證了中房指數(shù)系統(tǒng)對市場的準(zhǔn)確把握。指數(shù)基值以上年同期為100點，權(quán)重由專家打分確定。8712333∑PiA01000500A二取一期指數(shù)為基值1000點。而以中房指數(shù)把握市場時卻可以準(zhǔn)確把握市場價格變化情況。18005000100B期兩期銷售情況見下表：中房指數(shù)在計算時由于權(quán)值固定，并對樣本進行了必要的特征因子修正，從而可以消除權(quán)數(shù)
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