房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識(shí)(文件)
【正文】 不同城市指數(shù)計(jì)算時(shí)都與北京基期值進(jìn)行了換算。國(guó)房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)，缺少縱橫比較的能力（經(jīng)過(guò)逐級(jí)換算也可以達(dá)到縱向比較目的），但由于其覆蓋了多種指標(biāo)，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的綜合反映，可以較全面地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)目前景氣狀態(tài)。這樣一來(lái)，指數(shù)雖然還能夠反映市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)，可是會(huì)與市場(chǎng)實(shí)際結(jié)構(gòu)與價(jià)格產(chǎn)生距離，降低指數(shù)的可比性，尤其橫向可比性會(huì)受到較大影響。國(guó)房指數(shù)計(jì)算的權(quán)值在經(jīng)專家打分后，是固定不變的，各指標(biāo)對(duì)市場(chǎng)的影響程度不會(huì)隨市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化而產(chǎn)生較大變化。五、國(guó)外主要房地產(chǎn)指數(shù)與消費(fèi)價(jià)格指數(shù)住宅地992年地價(jià)大幅增高后，指數(shù)值上升到100點(diǎn)以上，又迅速降低，指數(shù)值下跌至40點(diǎn)以下，“地產(chǎn)泡沫”開(kāi)始破滅。固定權(quán)數(shù)加權(quán)平均方法使用基期權(quán)數(shù)且固定幾年不變，具有消除消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響，反映純價(jià)格變動(dòng)的特點(diǎn)。每年1月調(diào)整采樣項(xiàng)目?jī)?nèi)容，進(jìn)而更新權(quán)數(shù)。二手房指數(shù)存量房交易已經(jīng)成為市場(chǎng)上不容忽視的部分。目前各類二手房指數(shù)還是多以平均交易價(jià)格計(jì)算指數(shù)，由于二手房?jī)r(jià)格受到樓層、房齡、結(jié)構(gòu)、樓型、地段、房屋自身質(zhì)量等多種因素影響，每一單交易都有自己的獨(dú)特個(gè)性，僅靠平均統(tǒng)計(jì)交易價(jià)格來(lái)計(jì)算指數(shù)，難以反映市場(chǎng)的實(shí)際波動(dòng)情況。租金指數(shù)。由于現(xiàn)在國(guó)內(nèi)土地一級(jí)市場(chǎng)還存在拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、劃撥等多種形式，土地交易價(jià)格更是許多開(kāi)發(fā)商最重要的商業(yè)機(jī)密，地價(jià)雖然是房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的反映指標(biāo)，然而地價(jià)指數(shù)的構(gòu)造尚缺乏現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。目前中房指數(shù)系統(tǒng)與戴德梁行等公司都有自己的寫字樓租金指數(shù)，但還沒(méi)有覆蓋全國(guó)的、可以縱橫比較的指數(shù)系統(tǒng)。另外，市場(chǎng)上也還缺少類似目前中房指數(shù)的，可以進(jìn)行縱向、橫向比較的二手房指數(shù)體系。另外，沈房指數(shù)以及許多代理公司也已經(jīng)推出了地方二手房?jī)r(jià)格指數(shù)。以上海為例，%，%。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增量房仍是主流，各類房地產(chǎn)指數(shù)也以關(guān)注增量房市場(chǎng)為主要目的，大規(guī)模建設(shè)期過(guò)后，存量房市場(chǎng)必將逐漸成為市場(chǎng)交易的主流，存量房市場(chǎng)的各類指數(shù)必將會(huì)建立并逐漸完善；其次，由于目前房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，即土地使用權(quán)市場(chǎng)規(guī)范程度較低，信息透明度較差，除城調(diào)大隊(duì)編制的35個(gè)城市同比指數(shù)中包括地價(jià)內(nèi)容外，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺少完善的地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)；另外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人口流動(dòng)性增加，各類物業(yè)的租賃市場(chǎng)必將擴(kuò)大，租賃價(jià)格的變動(dòng)也將成為經(jīng)濟(jì)狀況、就業(yè)、人口等等研究的重要指標(biāo)，租賃價(jià)格指數(shù)體系也必將會(huì)得到完善。固定權(quán)數(shù)定基加權(quán)平均法的理論架構(gòu)與中房指數(shù)價(jià)格類似。但固定權(quán)數(shù)幾年不變，其數(shù)據(jù)高估偏差更大，對(duì)處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，結(jié)構(gòu)變動(dòng)較大的地區(qū)，不能真實(shí)反映結(jié)構(gòu)變化對(duì)價(jià)格變動(dòng)的內(nèi)在影響。另外，日本、美國(guó)、加拿大、德國(guó)等國(guó)家的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)也都采用了以某一年或幾年為基期，編制定基價(jià)格指數(shù)的方法。各種用途平均各種地價(jià)指數(shù)一般也采用了定基指數(shù)，以便于進(jìn)行縱橫向比較分析。另外，由于其綜合了多種信息資料，雖然可以綜合地反映市場(chǎng)狀況，但先行、同步、滯后等不同指標(biāo)變化對(duì)指數(shù)造成的影響確不能清晰反映，需要單獨(dú)說(shuō)明。另外，中房指數(shù)主要采用價(jià)格來(lái)反映市場(chǎng)狀況，在簡(jiǎn)單清晰的同時(shí)，也降低了信息含量。兩種方法的缺點(diǎn)利用中房指數(shù)可以了解不同時(shí)期同一城市房?jī)r(jià)變化狀況，也可以了解不同城市在同一時(shí)段房?jī)r(jià)狀況。比如通過(guò)上圖可以比較清楚地看出95年底、96年初市場(chǎng)進(jìn)入周期谷底；也可以看出2000年后市場(chǎng)逐漸回升，趨勢(shì)與幅度都比較直觀。中房指數(shù)樣本數(shù)據(jù)直接來(lái)源于市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)反映及時(shí)、靈敏，保證了中房指數(shù)系統(tǒng)對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握。指數(shù)基值以上年同期為100點(diǎn)，權(quán)重由專家打分確定。8712333∑PiA01000500A二取一期指數(shù)為基值1000點(diǎn)。而以中房指數(shù)把握市場(chǎng)時(shí)卻可以準(zhǔn)確把握市場(chǎng)價(jià)格變化情況。18005000100B期兩期銷售情況見(jiàn)下表：中房指數(shù)在計(jì)算時(shí)由于權(quán)值固定，并對(duì)樣本進(jìn)行了必要的特征因子修正，從而可以消除權(quán)數(shù)
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