房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識(shí)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 問(wèn)題。該理論認(rèn)為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)（如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向等特征），商品價(jià)格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。在實(shí)際操作上該方法需要大量的房地產(chǎn)交易案例，并有較完善、系統(tǒng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，能夠建立回歸模型測(cè)算出房屋各類(lèi)屬性與房?jī)r(jià)的關(guān)系。Estate中房指數(shù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)物。經(jīng)過(guò)半年多的試運(yùn)行和不斷完善，1995年9月，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主持召開(kāi)了“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”的部級(jí)評(píng)審會(huì)。qi∑pi ?。桑健苝0/∑q0qi2)目前，中房指數(shù)在搜房研究院的推動(dòng)下，已經(jīng)初步形成了重要城市價(jià)格指數(shù)、北京寫(xiě)字樓租金指數(shù)、重要城市典型住宅價(jià)格指數(shù)以及中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系。它是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)和變化程度的綜合量化反映，由8個(gè)分類(lèi)指數(shù)合成運(yùn)算出綜合指數(shù)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣變化的綜合反映，用百分制表示。三、房地產(chǎn)指數(shù)的作用由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)指數(shù)的變化軌跡，也往往能夠反映宏觀經(jīng)濟(jì)的狀況。各級(jí)政府可以利用指數(shù)了解全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和行業(yè)結(jié)構(gòu)，從而為調(diào)控全國(guó)各行業(yè)結(jié)構(gòu)和引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展服務(wù)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)房展?fàn)顩r及趨勢(shì)的把握，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)界人士的需求，更是所以關(guān)注國(guó)民經(jīng)濟(jì)人士的需求。以目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)較具代表性的中房指數(shù)與國(guó)房指數(shù)為例，兩種指數(shù)在基本概念、理論架構(gòu)、調(diào)查方法、表現(xiàn)方法等多方面都有較大差異，兩種指數(shù)可以說(shuō)是從不同的方面來(lái)反映市場(chǎng)，某種程度上可以相互補(bǔ)充?；谂c權(quán)值在一定時(shí)段內(nèi)固定，在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有了較大變化時(shí)，調(diào)整基期與權(quán)值，指數(shù)鏈接采用新舊權(quán)值計(jì)算后提供轉(zhuǎn)化因子。假設(shè)市場(chǎng)上僅有普通住宅A，開(kāi)發(fā)規(guī)模1000平方米；高檔物業(yè)B，開(kāi)發(fā)規(guī)模500平方米。二A501000平均價(jià)格（元/m2）如果僅僅用平均價(jià)格理解市場(chǎng)，就難以對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r做出正確判斷。其中Ii為當(dāng)期指數(shù)值，Pi為當(dāng)期價(jià)格，A0為基期規(guī)模，P0為基期價(jià)格。期B1000銷(xiāo)售單價(jià)（元/m2）4500基值1000（2）國(guó)房指數(shù)采用了與目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)類(lèi)似的理論架構(gòu)，屬于拉氏年距同比指數(shù)。國(guó)房指數(shù)包容了大量市場(chǎng)信息，但忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)商品的特殊性，即每一項(xiàng)目在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，將因銷(xiāo)售完畢而退出市場(chǎng)，所以中房指數(shù)系統(tǒng)設(shè)計(jì)了與股票指數(shù)不同的樣本替換方案；另外，由于商品房項(xiàng)目在不同推廣時(shí)段可能會(huì)采用不同價(jià)格策略，不同戶型、朝向房屋定價(jià)也有差異，所以指數(shù)系統(tǒng)還設(shè)計(jì)了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整體系，以消除特征因素的影響。數(shù)據(jù)來(lái)源有統(tǒng)計(jì)面廣、來(lái)源穩(wěn)定等優(yōu)點(diǎn)，數(shù)據(jù)來(lái)源具有較好的廣泛性。采用這一表現(xiàn)方法，可以直觀地表示出市場(chǎng)周期發(fā)展?fàn)顩r以及目前市場(chǎng)形勢(shì)。同比變化比較清楚。中房指數(shù)在表現(xiàn)不同地方房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史狀況的同時(shí)，不同城市也具有一定可比性，即中房指數(shù)具有橫向與縱向可比性。因此就要求指數(shù)計(jì)算的權(quán)值必須在經(jīng)過(guò)一定時(shí)間后，進(jìn)行調(diào)整，以重新適應(yīng)新的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。但由于方法限制，其清晰性與可比性受到限制。由于地價(jià)變動(dòng)在很大程度上影響了房?jī)r(jià)，而且消除了其他許多模糊因素的影響，能夠比較清楚地反映市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，所以許多國(guó)家與地區(qū)都建立了地價(jià)指數(shù)，比如日本、臺(tái)灣等地。商業(yè)地實(shí)際操作又簡(jiǎn)便易行，減少了許多工作量，因而目前多數(shù)國(guó)家采用了這種方法。六、房地產(chǎn)指數(shù)的發(fā)展方向隨著住房制度改革，存量房市場(chǎng)規(guī)模將逐步擴(kuò)大。2000年12月由房產(chǎn)之窗網(wǎng)、房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)等聯(lián)手推出的上海二手房指數(shù)系統(tǒng)已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)作。要反映市場(chǎng)的實(shí)際波動(dòng)狀況必須構(gòu)筑完善、科學(xué)的“標(biāo)準(zhǔn)房”換算架構(gòu)。由于寫(xiě)字樓消費(fèi)中租賃消費(fèi)占大部分，寫(xiě)字樓租金變動(dòng)能購(gòu)比較全面地反映寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況，所以寫(xiě)字樓租金指數(shù)的構(gòu)建已經(jīng)具有存在的基礎(chǔ)與必要。地價(jià)指數(shù)
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