房地產(chǎn)行業(yè)相關指數(shù)知識-預覽頁
【正文】 問題。該理論認為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)（如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向等特征），商品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。在實際操作上該方法需要大量的房地產(chǎn)交易案例，并有較完善、系統(tǒng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，能夠建立回歸模型測算出房屋各類屬性與房價的關系。Estate中房指數(shù)是房地產(chǎn)市場發(fā)展的產(chǎn)物。經(jīng)過半年多的試運行和不斷完善，1995年9月，由國務院發(fā)展研究中心主持召開了“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”的部級評審會。qi∑pi ?。桑健苝0/∑q0qi2)目前，中房指數(shù)在搜房研究院的推動下，已經(jīng)初步形成了重要城市價格指數(shù)、北京寫字樓租金指數(shù)、重要城市典型住宅價格指數(shù)以及中國房地產(chǎn)預警系統(tǒng)等房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系。它是對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映，由8個分類指數(shù)合成運算出綜合指數(shù)，是房地產(chǎn)市場景氣變化的綜合反映，用百分制表示。三、房地產(chǎn)指數(shù)的作用由于房地產(chǎn)市場是整個國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)指數(shù)的變化軌跡，也往往能夠反映宏觀經(jīng)濟的狀況。各級政府可以利用指數(shù)了解全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況和行業(yè)結構，從而為調(diào)控全國各行業(yè)結構和引導行業(yè)發(fā)展服務。由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中具有舉足輕重的地位，對房地產(chǎn)市場房展狀況及趨勢的把握，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)界人士的需求，更是所以關注國民經(jīng)濟人士的需求。以目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場較具代表性的中房指數(shù)與國房指數(shù)為例，兩種指數(shù)在基本概念、理論架構、調(diào)查方法、表現(xiàn)方法等多方面都有較大差異，兩種指數(shù)可以說是從不同的方面來反映市場，某種程度上可以相互補充?；谂c權值在一定時段內(nèi)固定，在市場結構有了較大變化時，調(diào)整基期與權值，指數(shù)鏈接采用新舊權值計算后提供轉(zhuǎn)化因子。假設市場上僅有普通住宅A，開發(fā)規(guī)模1000平方米；高檔物業(yè)B，開發(fā)規(guī)模500平方米。二A501000平均價格（元/m2）如果僅僅用平均價格理解市場，就難以對市場形勢、市場發(fā)展狀況做出正確判斷。其中Ii為當期指數(shù)值，Pi為當期價格，A0為基期規(guī)模，P0為基期價格。期B1000銷售單價（元/m2）4500基值1000（2）國房指數(shù)采用了與目前國家統(tǒng)計部門消費價格指數(shù)類似的理論架構，屬于拉氏年距同比指數(shù)。國房指數(shù)包容了大量市場信息，但忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性。由于房地產(chǎn)市場商品的特殊性，即每一項目在經(jīng)過一段時間后，將因銷售完畢而退出市場，所以中房指數(shù)系統(tǒng)設計了與股票指數(shù)不同的樣本替換方案；另外，由于商品房項目在不同推廣時段可能會采用不同價格策略，不同戶型、朝向房屋定價也有差異，所以指數(shù)系統(tǒng)還設計了標準價格調(diào)整體系，以消除特征因素的影響。數(shù)據(jù)來源有統(tǒng)計面廣、來源穩(wěn)定等優(yōu)點，數(shù)據(jù)來源具有較好的廣泛性。采用這一表現(xiàn)方法，可以直觀地表示出市場周期發(fā)展狀況以及目前市場形勢。同比變化比較清楚。中房指數(shù)在表現(xiàn)不同地方房地產(chǎn)市場歷史狀況的同時，不同城市也具有一定可比性，即中房指數(shù)具有橫向與縱向可比性。因此就要求指數(shù)計算的權值必須在經(jīng)過一定時間后，進行調(diào)整，以重新適應新的市場結構。但由于方法限制，其清晰性與可比性受到限制。由于地價變動在很大程度上影響了房價，而且消除了其他許多模糊因素的影響，能夠比較清楚地反映市場發(fā)展狀況，所以許多國家與地區(qū)都建立了地價指數(shù)，比如日本、臺灣等地。商業(yè)地實際操作又簡便易行，減少了許多工作量，因而目前多數(shù)國家采用了這種方法。六、房地產(chǎn)指數(shù)的發(fā)展方向隨著住房制度改革，存量房市場規(guī)模將逐步擴大。2000年12月由房產(chǎn)之窗網(wǎng)、房地產(chǎn)時報、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會等聯(lián)手推出的上海二手房指數(shù)系統(tǒng)已經(jīng)開始運作。要反映市場的實際波動狀況必須構筑完善、科學的“標準房”換算架構。由于寫字樓消費中租賃消費占大部分，寫字樓租金變動能購比較全面地反映寫字樓市場狀況，所以寫字樓租金指數(shù)的構建已經(jīng)具有存在的基礎與必要。地價指數(shù)
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