房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識(存儲版)
【正文】 格來計算指數(shù)，難以反映市場的實際波動情況。二手房指數(shù)每年1月調(diào)整采樣項目內(nèi)容，進(jìn)而更新權(quán)數(shù)。992年地價大幅增高后，指數(shù)值上升到100點以上，又迅速降低，指數(shù)值下跌至40點以下，“地產(chǎn)泡沫”開始破滅。住宅地國房指數(shù)計算的權(quán)值在經(jīng)專家打分后，是固定不變的，各指標(biāo)對市場的影響程度不會隨市場結(jié)構(gòu)變化而產(chǎn)生較大變化。國房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)，缺少縱橫比較的能力（經(jīng)過逐級換算也可以達(dá)到縱向比較目的），但由于其覆蓋了多種指標(biāo)，是對房地產(chǎn)市場狀況的綜合反映，可以較全面地反映房地產(chǎn)市場目前景氣狀態(tài)。國房指數(shù)由于是同期相比計算得出的指數(shù)，所以采用指數(shù)數(shù)值表示。國房指數(shù)系統(tǒng)采樣由各級統(tǒng)計部門采用統(tǒng)計報表制度，對注冊房地產(chǎn)公司等進(jìn)行統(tǒng)計監(jiān)督。由于國房指數(shù)綜合了房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價格等8個指標(biāo)，屬于合成指數(shù)，指數(shù)的變動實際上反映了房地產(chǎn)市場的綜合情況。指數(shù)值800物業(yè)規(guī)模（m2）一可以看出，由于不同項目銷售面積變化，即市場需求結(jié)構(gòu)變化，在房價普遍下降（可以理解為供求、心理預(yù)期、經(jīng)濟(jì)形式等變化）的情況下，平均價格不降反升。銷售單價（元/m2）B四、各類指數(shù)系統(tǒng)的理論方法比較對房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)業(yè)，各類房地產(chǎn)可以為之提供咨詢的參考，提高咨詢機(jī)構(gòu)對市場發(fā)展變化的科學(xué)預(yù)見和判斷能力，有利于房地產(chǎn)投資服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。指導(dǎo)業(yè)界活動“國房景氣指數(shù)”是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡稱。第二部分表現(xiàn)為該物業(yè)報告期相對于基期的價格水平的變化，為拉氏公式的基本形式。0△20課題的完成具有重要的理論和現(xiàn)實意義。中房指數(shù)系統(tǒng)于1994年開國內(nèi)行業(yè)之先河，率先推出了各大城市各類物業(yè)價格指數(shù)；之后國房指數(shù)以及其他地方指數(shù)、企業(yè)指數(shù)紛紛跟進(jìn)，對業(yè)界人士把握房地產(chǎn)市場脈搏起到了重要作用。特征價格法編制房地產(chǎn)價格指數(shù)，是基于特征價格理論。但是由于房地產(chǎn)價格并非主要由投入的成本所決定，所以用房地產(chǎn)投入要素成本的變動來反映房地產(chǎn)價格的變動有較大的偏差。洪寶川博士在其《探索地價漲落之謎》中，介紹了世界上流行的11種房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制方法，大致可歸納為四類。加權(quán)平均法它利用房地產(chǎn)的重復(fù)交易案例，用同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產(chǎn)價格指數(shù)。特征價格法的基本思路是：將房地產(chǎn)商品價格分解，以顯現(xiàn)出各項特征的隱含價格（implicit中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）是“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（China1995年1月中房指數(shù)系統(tǒng)通過了初步論證，并開始發(fā)布中房北京價格指數(shù)。∑piqiq0其中第一部分表現(xiàn)為該物業(yè)與基準(zhǔn)物業(yè)的比價指數(shù)，包括兩方面：1)以中房指數(shù)為例，價格指數(shù)可以反映重要城市的房地產(chǎn)市場整體行情變化，也可以反映出不同物業(yè)類型變化情況。另外，各級政府也可以通過地區(qū)房地產(chǎn)指數(shù)與其他行業(yè)發(fā)展水平的對比，掌握其行業(yè)的均衡發(fā)展的情況。理論架構(gòu)一銷售面積（m2）800以下計算時省略樣本選擇、權(quán)值確定、指數(shù)換算等等多個步驟并采用簡單算式：Ii＝（∑PiA0）247。期10003500000可以看出，指數(shù)消除了市場結(jié)構(gòu)的影響，準(zhǔn)確把握住了價格變動情況。調(diào)查方法表現(xiàn)方法指數(shù)使用中房指數(shù)雖然具有對價格的反映靈敏性高、及時性好，以及可以縱橫比較等優(yōu)點，然而由于采用了固定權(quán)值的拉氏方法，在市場發(fā)展迅速、結(jié)構(gòu)變化較快的情況下，反映基期市場結(jié)構(gòu)的權(quán)值會逐漸與現(xiàn)期市場結(jié)構(gòu)脫節(jié)。東京圈大阪圈北海道地區(qū)關(guān)東（東京除外）地區(qū)中部地方（名古屋圈除外）中國地區(qū)九州、沖繩地區(qū)國外消費價格指數(shù)使用的計算方法一般有固定權(quán)數(shù)（三至五年）定基加權(quán)平均法，即定基拉氏指數(shù)；也有定基變動權(quán)數(shù)加權(quán)平均法，也稱作定基鏈接拉氏指數(shù)
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