房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識(shí)(存儲(chǔ)版)
【正文】 格來(lái)計(jì)算指數(shù)，難以反映市場(chǎng)的實(shí)際波動(dòng)情況。二手房指數(shù)每年1月調(diào)整采樣項(xiàng)目?jī)?nèi)容，進(jìn)而更新權(quán)數(shù)。992年地價(jià)大幅增高后，指數(shù)值上升到100點(diǎn)以上，又迅速降低，指數(shù)值下跌至40點(diǎn)以下，“地產(chǎn)泡沫”開(kāi)始破滅。住宅地國(guó)房指數(shù)計(jì)算的權(quán)值在經(jīng)專家打分后，是固定不變的，各指標(biāo)對(duì)市場(chǎng)的影響程度不會(huì)隨市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化而產(chǎn)生較大變化。國(guó)房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)，缺少縱橫比較的能力（經(jīng)過(guò)逐級(jí)換算也可以達(dá)到縱向比較目的），但由于其覆蓋了多種指標(biāo)，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的綜合反映，可以較全面地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)目前景氣狀態(tài)。國(guó)房指數(shù)由于是同期相比計(jì)算得出的指數(shù)，所以采用指數(shù)數(shù)值表示。國(guó)房指數(shù)系統(tǒng)采樣由各級(jí)統(tǒng)計(jì)部門采用統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，對(duì)注冊(cè)房地產(chǎn)公司等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)監(jiān)督。由于國(guó)房指數(shù)綜合了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、資金來(lái)源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開(kāi)發(fā)面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價(jià)格等8個(gè)指標(biāo)，屬于合成指數(shù)，指數(shù)的變動(dòng)實(shí)際上反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合情況。指數(shù)值800物業(yè)規(guī)模（m2）一可以看出，由于不同項(xiàng)目銷售面積變化，即市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化，在房?jī)r(jià)普遍下降（可以理解為供求、心理預(yù)期、經(jīng)濟(jì)形式等變化）的情況下，平均價(jià)格不降反升。銷售單價(jià)（元/m2）B四、各類指數(shù)系統(tǒng)的理論方法比較對(duì)房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)業(yè)，各類房地產(chǎn)可以為之提供咨詢的參考，提高咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展變化的科學(xué)預(yù)見(jiàn)和判斷能力，有利于房地產(chǎn)投資服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。指導(dǎo)業(yè)界活動(dòng)“國(guó)房景氣指數(shù)”是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡(jiǎn)稱。第二部分表現(xiàn)為該物業(yè)報(bào)告期相對(duì)于基期的價(jià)格水平的變化，為拉氏公式的基本形式。0△20課題的完成具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。中房指數(shù)系統(tǒng)于1994年開(kāi)國(guó)內(nèi)行業(yè)之先河，率先推出了各大城市各類物業(yè)價(jià)格指數(shù)；之后國(guó)房指數(shù)以及其他地方指數(shù)、企業(yè)指數(shù)紛紛跟進(jìn)，對(duì)業(yè)界人士把握房地產(chǎn)市場(chǎng)脈搏起到了重要作用。特征價(jià)格法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是基于特征價(jià)格理論。但是由于房地產(chǎn)價(jià)格并非主要由投入的成本所決定，所以用房地產(chǎn)投入要素成本的變動(dòng)來(lái)反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)有較大的偏差。洪寶川博士在其《探索地價(jià)漲落之謎》中，介紹了世界上流行的11種房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制方法，大致可歸納為四類。加權(quán)平均法它利用房地產(chǎn)的重復(fù)交易案例，用同一棟房屋在兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格資料計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。特征價(jià)格法的基本思路是：將房地產(chǎn)商品價(jià)格分解，以顯現(xiàn)出各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格（implicit中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）是“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（China1995年1月中房指數(shù)系統(tǒng)通過(guò)了初步論證，并開(kāi)始發(fā)布中房北京價(jià)格指數(shù)?！苝iqiq0其中第一部分表現(xiàn)為該物業(yè)與基準(zhǔn)物業(yè)的比價(jià)指數(shù)，包括兩方面：1)以中房指數(shù)為例，價(jià)格指數(shù)可以反映重要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情變化，也可以反映出不同物業(yè)類型變化情況。另外，各級(jí)政府也可以通過(guò)地區(qū)房地產(chǎn)指數(shù)與其他行業(yè)發(fā)展水平的對(duì)比，掌握其行業(yè)的均衡發(fā)展的情況。理論架構(gòu)一銷售面積（m2）800以下計(jì)算時(shí)省略樣本選擇、權(quán)值確定、指數(shù)換算等等多個(gè)步驟并采用簡(jiǎn)單算式：Ii＝（∑PiA0）247。期10003500000可以看出，指數(shù)消除了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響，準(zhǔn)確把握住了價(jià)格變動(dòng)情況。調(diào)查方法表現(xiàn)方法指數(shù)使用中房指數(shù)雖然具有對(duì)價(jià)格的反映靈敏性高、及時(shí)性好，以及可以縱橫比較等優(yōu)點(diǎn)，然而由于采用了固定權(quán)值的拉氏方法，在市場(chǎng)發(fā)展迅速、結(jié)構(gòu)變化較快的情況下，反映基期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的權(quán)值會(huì)逐漸與現(xiàn)期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)脫節(jié)。東京圈大阪圈北海道地區(qū)關(guān)東（東京除外）地區(qū)中部地方（名古屋圈除外）中國(guó)地區(qū)九州、沖繩地區(qū)國(guó)外消費(fèi)價(jià)格指數(shù)使用的計(jì)算方法一般有固定權(quán)數(shù)（三至五年）定基加權(quán)平均法，即定基拉氏指數(shù)；也有定基變動(dòng)權(quán)數(shù)加權(quán)平均法，也稱作定基鏈接拉氏指數(shù)
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