20xx年7月曲靖教苑花園項目前期市場調(diào)研報告(完整版)
【正文】 ?20xx年隨著曲靖本地幾個大盤的出現(xiàn)，整個地產(chǎn)格局將會有較大的變化，一些提前適應(yīng)市場的開發(fā)公司將有較好的發(fā)展。 4競爭特征 ?所有項目均以期房銷售，產(chǎn)品競爭的層面相對較低，集中在戶型、綠化上的競爭較多，仍有相當(dāng)多的樓盤僅靠地段、概念及適當(dāng)?shù)膬r格，即能獲得不錯的業(yè)績，能夠做出些許配套、環(huán)境，再行發(fā)售的樓盤更是鳳毛麟角。 5營銷手法 銷售手法單一，熱忠于定向開發(fā)，剩余小部分住宅再對外公開發(fā)售，所以此類項目并不重視銷售工作，個別開發(fā)公司隨便任用幾個公司職員做置業(yè)顧問，銷售并未專業(yè)化。銷售道具不豐富；促銷活動不多。產(chǎn)品的創(chuàng)新、規(guī)劃的創(chuàng)新、營銷手段的創(chuàng)新、渠道營銷的創(chuàng)新等的創(chuàng)新還比較少。這也是我門所提倡的差異話競爭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (11) 發(fā)現(xiàn)市場機會 —— 【 置業(yè)群體研究 】 —— 【 高端客戶需求特性】 編號 客戶分類 客戶細分 特 征 需 求 A 本地原居民 本人使用 投資 積累多，經(jīng)濟實力強，家中人口多，要改善生活，主力客戶類別之一 5房、復(fù)式以上 為子女 為子女安家購買；補充性客戶類別 小 3房 B 工廠主 /私營業(yè)主 經(jīng)濟實力強，對價格不太敏感，家庭人口多，對戶型要求大，投資意識強，商業(yè)產(chǎn)品及高端住宅產(chǎn)品主力客戶之一； 5房、復(fù)式以上 C 政府公務(wù)員 領(lǐng)導(dǎo)層 對素質(zhì)要求高，離上班地點近，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感；中高端產(chǎn)品主力客戶之一； 5房及復(fù)式以上 D 個體經(jīng)營者 本地人 積累多，經(jīng)濟實力強，家中人口多，要改善生活，注重產(chǎn)品性價比；主力客戶類別之一； 5房、復(fù)式以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (12) 發(fā)現(xiàn)市場機會 —— 【 置業(yè)群體研究 】 —— 【 普通客戶需求特性 】 編號 客戶分類 客戶細分 特 征 需 求 E 企業(yè)白領(lǐng) 管理人員 月供能力強，年齡較大，較注重小區(qū)品質(zhì)；對價格敏感；為普通客戶群中核心客戶類別之一； 4房或者以上 普通職員 年輕，積蓄不多，月供能力一般，對首付款及總價敏感； 小 3房 F 工薪階層 經(jīng)濟能力有限，對價格較為敏感 小 3房 G 政府公務(wù)員 普通層 注重產(chǎn)品性價比及首付額，月供能力較強，為普通客戶群中核心客戶類別之一； 4房 H 個體經(jīng)營者 外地人 有一定積蓄，月供能力較強，置業(yè)行為中往往受固有投資意識的影響；核心客戶之一； 3房、 4房復(fù)式及以上 而對應(yīng)本項目，其中的具有文化、藝術(shù)、教育等中高級知識分子將是該樓盤的主要購買群體。 周邊小學(xué)較少 ,讀書問題需要解決 。 充分發(fā)揮地塊的景觀優(yōu)勢，地段優(yōu)勢，建立中高品質(zhì)樓盤； 充分利用項目本身和教育系統(tǒng)的關(guān)系 ,進行渠道營銷 。 做好產(chǎn)品附加值 ,提高一些配套上的設(shè)置，克服規(guī)劃影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (17) 營銷定位導(dǎo)向－－ 項目營銷策略分析 策略 A：借助政府推介 政府領(lǐng)導(dǎo)的講話、政府的重點配套項目、相關(guān)部分負責(zé)人的發(fā)言、都將對項目在市民心目中留下較好的印象。 策略 C：建立信任、專業(yè)的銷售隊伍；建立泛銷售賣場 a、采取泛銷售賣場，即洽談區(qū)不僅僅局限于售樓部內(nèi)，如果可能建議爭取早日開啟樣板房區(qū)域，或者綠化景觀區(qū)域先行的營銷策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (15) 營銷定位導(dǎo)向－－ 營銷推廣上的戰(zhàn)略定位 : 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (16) 營銷定位導(dǎo)向－－ 整合推廣策略 宣傳推廣策略 推廣目的 根據(jù)項目目前的實際情況，緊扣項目的市場定位，以本身具有的地理位置、景觀和配套的的唯一性、產(chǎn)品的排他性的獨特營銷思路貫穿于整個項目的全程宣傳推廣中，不僅要達到我們最終的銷售目的，還要通過本項目的成功使嘉福品牌在曲靖得以鞏固和提升。 針對地塊特有的教育背景資源，使項目和其他競爭樓盤形成差異化。 由于西片區(qū)定位為工業(yè)園區(qū)，弛宏公司是大型的鉛鋅礦生產(chǎn)企業(yè)，它的存在給整個片區(qū)的居住環(huán)境及空氣質(zhì)量都造成了一定的影響 。一
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