20xx年7月曲靖教苑花園項目前期市場調(diào)研報告-免費閱讀
【正文】 策略 B：建立全民銷售隊伍、廣泛的宣傳和吸引潛在的客戶群充分利用公司資源、已購買房屋的客戶資源、教育系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)等，宣傳推廣本項目。 如何合理利用地塊廣闊的空間布局進行合理有效的規(guī)劃及創(chuàng)造高附加值、高回報的產(chǎn)品將成為本案制勝的重要出口。 做好自身產(chǎn)品，結(jié)合配套、地段優(yōu)勢 。 地塊東面農(nóng)村拆遷居民區(qū)影響小區(qū)的整體形象面 。而在曲靖的周邊地區(qū)，如馬龍、富源、宣威、陸良、紅果區(qū)域有向曲靖購買的愿望。這對整個項目而言將是一個絕佳的營銷時機。 ?在調(diào)查中，一個明顯的市場現(xiàn)象是，曲靖市在售樓盤均為毛坯房，開發(fā)商還沒有引入精裝修房的概念，有鑒于精裝修房在節(jié)約住戶裝修成本及裝修時間等方面的優(yōu)勢，可以考慮精裝修房在曲靖市場的推廣。 整個曲靖銷售手法上現(xiàn)階段熱忠于一些促銷手法上的運用，但是戰(zhàn)略策劃、全程營銷策劃未形成體系。 現(xiàn)在曲靖最高的銷售手段上僅做到低層次活動的公關(guān)營銷，銷售工具上個別項目已做到樣板房，實現(xiàn)了初級體驗式營銷。隨著曲靖房地產(chǎn)開發(fā)項目的日漸增多，原有素質(zhì)低下的幾個盤將面臨越來越大的銷售壓力，同時隨著錦華地產(chǎn)（錦華山水緣）、安廈地產(chǎn)（瑞和新城）等本地企業(yè)的大盤開發(fā)經(jīng)驗日漸豐富，官房、云電陽光等昆明企業(yè)大力介入，以及各地外資的合作項目逐漸增多，曲靖市房地產(chǎn)業(yè)必將面臨新一輪激烈的競爭，屆時在曲靖市并不很大的市場容量中，將會對發(fā)展商的生存能力、持續(xù)綜合競爭力形成嚴(yán)峻的考驗。 ?這個房地產(chǎn)市場發(fā)展比較平穩(wěn)，還沒有大的泡沫出現(xiàn)。政策型 /金融型 /財政型三種調(diào)控手段 ,將從地根 /銀根緊縮 /基準(zhǔn)利率上調(diào)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手 ,遏止固定資產(chǎn)投資過熱的勢頭 ,中國房地產(chǎn)將進入階段性調(diào)整階段 . 一線重點城市 沿海重點省份 西南三省 中央政府 政策手段 金融手段 財政手段 顯著影響區(qū) 中國一線城市 . 次級影響區(qū) 中國沿海發(fā)達城市 . 弱級影響區(qū) 內(nèi)陸二三線城市 . 作為房地產(chǎn)開發(fā)起步階段的曲靖受政策波動影響微弱 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (6) 發(fā)現(xiàn)市場機會 —— 曲靖市場前景：曲靖房地產(chǎn)處于初級起步。 ?中長期貸款增加 ，同比多增 5384億元。即按套（單元、幢）或者套內(nèi)建筑面積銷售商品房。但是富源的煤老板有錢就買好車，就是為了到曲靖來進行消費，而這一部分人的購買能力較強，所以對他們的消費觀念需要加以引導(dǎo)。 半市場話的運作經(jīng)?？梢?，許多樓盤都帶有定向開發(fā)，其余剩余的小部分房屋再行銷售。但有一共性：銷售費用明顯較昆明低。 7產(chǎn)品空白 ?尋找市場的缺位產(chǎn)品需要借鑒昆明的發(fā)展經(jīng)驗，根據(jù)區(qū)域市場的特點有針對性的提出與市場發(fā)展速度相吻合的創(chuàng)新。 ?整體曲靖樓盤銷售的速度都較慢，如果沒有新的策略性的營銷手段、產(chǎn)品的創(chuàng)新、那么和其他樓盤將無法形成差異。西片區(qū)將發(fā)展為珠江源大市集居住、工業(yè)、教育、文化娛樂、金融等的綜合性多功能城市副中心，發(fā)展?jié)摿^大。 該片區(qū)域?qū)儆谡龀值陌l(fā)展區(qū)域 。 。 充分利用地塊的優(yōu)勢打造自身自然景觀資源優(yōu)勢。 集中力量： 將推廣力度集中于主要的宣傳主題即項目的主要核心亮點，不面面俱到，只按不同銷售階段的不同情況而有所側(cè)重，避免宣傳力度分散。 推廣主題 現(xiàn)建議采用“曲靖首席人文社區(qū)”來作為本項目的核心購買點。 壓力提前 ：將宣傳力度主要集中在開盤前的鋪墊期和開售初期，厚積薄發(fā)，追求首發(fā)的火暴熱銷，減低后期積壓量，為后期的迅速出貨奠定基礎(chǔ)。 威脅（ Threats） ST基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢戰(zhàn)勝威脅 WT基地指向：克服劣勢避開威脅 政府的北遷，使北城區(qū)成為開發(fā)熱點，而南片區(qū)的樓盤的集中開發(fā)會降低客戶對西片區(qū)的關(guān)注 。 曲靖人對高層產(chǎn)品的抗性和一些異性房源的設(shè)計 ,將會對銷售產(chǎn)生不利影響 機會（ Opportunities） SO基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢利用機會 WO基地指向：借助機會克服劣勢 目前西片區(qū)并無高層項目出現(xiàn) 。 地塊形狀相對規(guī)整，利于規(guī)劃； 片區(qū)認(rèn)可度高，周邊小區(qū)基本已經(jīng)建設(shè)完成 。目前，以安廈房地產(chǎn)集團公司為主導(dǎo)開發(fā)力量的西苑小區(qū)一期、二期、三期工程已初具規(guī)模，同時，由泰豪集團開發(fā)的三元中學(xué)、三元名城別墅社區(qū)提升了西片區(qū)整體居住環(huán)境的品
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