《20xx年7月曲靖教苑花園項目前期市場調(diào)研報告》(文件)
【正文】 的品質(zhì)，以提高區(qū)域性居住者的精神需求入手，不僅能夠為項目銷售提供賣點，還對開發(fā)商在區(qū)域市場塑造品牌有很大幫助。這也是我門所提倡的差異話競爭。目前，以安廈房地產(chǎn)集團公司為主導開發(fā)力量的西苑小區(qū)一期、二期、三期工程已初具規(guī)模，同時，由泰豪集團開發(fā)的三元中學、三元名城別墅社區(qū)提升了西片區(qū)整體居住環(huán)境的品質(zhì)，錦?；▓@、佳園小區(qū)、冶金小區(qū)、錦華盛世山水緣別墅小區(qū)等中高檔小區(qū)已建成，整個西片區(qū)的居住氛圍已突顯；曲靖市公安局辦公大樓、安廈酒店、新華書店的落成加快了西片區(qū)行政、商務的發(fā)展步伐；鉆石年代 KTV、酒興園、福滿樓、西苑小區(qū)白牛村餐飲一條街已進入火爆經(jīng)營的繁榮階段；西片區(qū)各大主要交通干道已按規(guī)劃全面峻工，公交路線貫穿西市區(qū)，交通便利；曲靖市師范學院新校區(qū)已落成并投入使用；政府大力扶持西片區(qū)的發(fā)展，規(guī)劃建設 500畝的大型水景公園、商務辦公樓、醫(yī)療機構將大大提升西片區(qū)居住環(huán)境的舒適性及生活品質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (11) 發(fā)現(xiàn)市場機會 —— 【 置業(yè)群體研究 】 —— 【 高端客戶需求特性】 編號 客戶分類 客戶細分 特 征 需 求 A 本地原居民 本人使用 投資 積累多，經(jīng)濟實力強，家中人口多，要改善生活，主力客戶類別之一 5房、復式以上 為子女 為子女安家購買；補充性客戶類別 小 3房 B 工廠主 /私營業(yè)主 經(jīng)濟實力強，對價格不太敏感，家庭人口多，對戶型要求大，投資意識強，商業(yè)產(chǎn)品及高端住宅產(chǎn)品主力客戶之一； 5房、復式以上 C 政府公務員 領導層 對素質(zhì)要求高，離上班地點近，有補貼及隱性收入，對價格不太敏感；中高端產(chǎn)品主力客戶之一； 5房及復式以上 D 個體經(jīng)營者 本地人 積累多，經(jīng)濟實力強，家中人口多，要改善生活，注重產(chǎn)品性價比；主力客戶類別之一； 5房、復式以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (12) 發(fā)現(xiàn)市場機會 —— 【 置業(yè)群體研究 】 —— 【 普通客戶需求特性 】 編號 客戶分類 客戶細分 特 征 需 求 E 企業(yè)白領 管理人員 月供能力強，年齡較大，較注重小區(qū)品質(zhì)；對價格敏感；為普通客戶群中核心客戶類別之一； 4房或者以上 普通職員 年輕，積蓄不多，月供能力一般，對首付款及總價敏感； 小 3房 F 工薪階層 經(jīng)濟能力有限，對價格較為敏感 小 3房 G 政府公務員 普通層 注重產(chǎn)品性價比及首付額，月供能力較強，為普通客戶群中核心客戶類別之一； 4房 H 個體經(jīng)營者 外地人 有一定積蓄，月供能力較強，置業(yè)行為中往往受固有投資意識的影響；核心客戶之一； 3房、 4房復式及以上 而對應本項目，其中的具有文化、藝術、教育等中高級知識分子將是該樓盤的主要購買群體。 地塊形狀相對規(guī)整，利于規(guī)劃； 片區(qū)認可度高，周邊小區(qū)基本已經(jīng)建設完成 。 周邊小學較少 ,讀書問題需要解決 。 曲靖人對高層產(chǎn)品的抗性和一些異性房源的設計 ,將會對銷售產(chǎn)生不利影響 機會（ Opportunities） SO基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢利用機會 WO基地指向：借助機會克服劣勢 目前西片區(qū)并無高層項目出現(xiàn) 。 充分發(fā)揮地塊的景觀優(yōu)勢，地段優(yōu)勢，建立中高品質(zhì)樓盤； 充分利用項目本身和教育系統(tǒng)的關系 ,進行渠道營銷 。 威脅（ Threats） ST基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢戰(zhàn)勝威脅 WT基地指向：克服劣勢避開威脅 政府的北遷，使北城區(qū)成為開發(fā)熱點，而南片區(qū)的樓盤的集中開發(fā)會降低客戶對西片區(qū)的關注 。 做好產(chǎn)品附加值 ,提高一些配套上的設置，克服規(guī)劃影響。 壓力提前 ：將宣傳力度主要集中在開盤前的鋪墊期和開售初期，厚積薄發(fā)，追求首發(fā)的火暴熱銷，減低后期積壓量，為后期的迅速出貨奠定基礎。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (17) 營銷定位導向－－ 項目營銷策略分析 策略 A：借助政府推介 政府領導的講話、政府的重點配套項目、相關部分負責人的發(fā)言、都將對項目在市民心目中留下較好的印象。 推廣主題
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